原告：余某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，經(jīng)商，住枝江市。
委托訴訟代理人：陳華琴、李進才，枝江市馬家店法律服務(wù)所法律工作者。
被告：占某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，經(jīng)商，住枝江市。
委托訴訟代理人：董善宏、羅蘭碧，湖北驍陽律師事務(wù)所律師。

原告余某與被告占某某定金合同糾紛一案，本院于2017年4月17日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告余某及其委托訴訟代理人李進才、被告占某某及其委托訴訟代理人董善宏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求：1、判決被告雙倍返還原告定金40000元；2、判決被告從2017年3月3日起至返還之日止以40000元為基數(shù)按年利率6%支付利息；3、被告承擔(dān)全部訴訟費用。事實和理由：2017年3月3日，原告與被告口頭協(xié)商，被告將歐島花苑5棟601房屋以48.8萬元出賣給原告，原告向被告交納定金20000元，雙方還約定一周內(nèi)原告付清房款，被告騰房并協(xié)助原告過戶。原告后來得知，被告的房屋已經(jīng)抵押給銀行，被告不能按期交房，原告要求被告退還定金，被告稱無錢退還定金。被告的行為嚴(yán)重侵害了原告的利益，原告為維護自身的合法權(quán)益，故訴至法院。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2012年6月12日，被告為購買位于枝江市馬××店街辦××島花××601房屋向中國銀行股份有限公司枝江支行貸款280000元，并以所購房屋進行抵押登記，被告從2013年1月起就未按合同約定支付銀行貸款本息。
2017年3月3日，原告為購買被告所有的位于枝江市馬××店街辦××島花××601房屋，雙方初步口頭約定了房屋價格、先付200000元，一周內(nèi)解除房屋抵押、過戶后付清余款。當(dāng)日原告現(xiàn)場支付給被告定金20000元，被告向原告出具了收據(jù)。初步口頭協(xié)議達成后，雙方在銀行辦理解除房屋抵押的過程中出現(xiàn)分歧而不能協(xié)商一致。雙方并約定了應(yīng)簽訂正式書面合同，但因種種原因而未能簽訂。
上述事實有民事起訴狀中原告的自認(rèn)、定金收據(jù)、房屋所有權(quán)證、抵押查詢記錄、民事判決書、王久江的證言及當(dāng)事人的陳述在卷佐證。

本院認(rèn)為，定金是指當(dāng)事人一方為保證合同的訂立、履行，依約定而向另一方支付的金錢，定金擔(dān)保的對象是債權(quán)。定金分五種：一是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，是為證明合同的成立而交付的定金；三是成約定金，指以定金的支付作為合同成立或生效的條件；四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金；五是違約定金，指作為履行合同擔(dān)保的定金?？梢姳景冈娼桓兜亩ń鸩皇亲C約定金、成約定金和解約定金。
法律并不禁止抵押房屋的買賣，但要實現(xiàn)合同目的就要解除抵押。解除抵押是抵押房屋買賣合同中最核心的內(nèi)容。因此，如何解除房屋抵押應(yīng)是抵押房屋買賣合同的主要條款。
本案當(dāng)事人對合同的主要條款即解除房屋抵押的具體方式方法在預(yù)約中沒有明確約定，收取定金后經(jīng)過協(xié)商仍不能達成共識，不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同的約定拒絕訂立主合同。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致主合同未能訂立的，不能適用立約定金罰則。
違約定金成立的時間是在主合同成立時或者成立后未履行之前，是主合同的從合同。本案當(dāng)事人約定了應(yīng)當(dāng)簽訂書面房屋買賣合同而未簽訂，現(xiàn)主合同沒有成立，從而作為從合同的定金合同也不能成立。若房屋買賣合同采用口頭形式，按照《中華人民共和國合同法》第三十六條的規(guī)定，本案當(dāng)事人未進行對等交付，作為主合同的口頭房屋買賣合同沒有成立，從而作為從合同的定金合同也不能成立?？梢姳景覆荒苓m用違約定金法則。
因此，被告應(yīng)當(dāng)將收取的定金20000元返還給原告。導(dǎo)致主合同未能訂立，被告不存在過錯和違約，原告要求被告支付利息，本院不予支持。
綜上所述，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致主合同未能訂立，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百一十五條、第一百二十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告占某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告余某定金20000元；
二、駁回原告余某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費800元，減半收取計400元，由被告占某某負(fù)擔(dān)200元、原告余某負(fù)擔(dān)200元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　吳緒華

書記員：別雪梅