何某某
張煒（湖北永銘律師事務(wù)所）
王某某
蘄春美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

上訴人（原審原告）何某某。
上訴人（原審原告）王某某。
以上兩
上訴人的共同委托代理人張早剛，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
上訴人（原審被告）蘄春美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:蘄春縣漕河鎮(zhèn)四路325號。
法定代表人陳忠文，該公司董事長。
委托代理人張煒，湖北永銘律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
上訴人何某某、王某某與上訴人蘄春美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱美景房地產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，雙方均不服湖北省蘄春縣人民法院（2012）鄂蘄春民二初字第00083號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年6月18日受理后，依法組成由審判員胡美琴擔(dān)任審判長，審判員饒貴芳、代理審判員張秋月參加的合議庭，并于2013年7月10日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人何某某及其王某某的共同委托代理人張早剛，上訴人美景房地產(chǎn)公司的委托代理人張煒均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，何某某、王某某提交的證據(jù)一，因無法核實光盤中所涉人員的身份，故本院不予采信；證據(jù)二證人未出庭作證，又無其他證據(jù)予以佐證，故本院均不予采信。本院調(diào)取的證據(jù)客觀真實，合法有效，本院均予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理查明，原審查明事實屬實。
同時查明，一審?fù)徶?，美景房地產(chǎn)公司陳述，交付的房屋地面搓毛找平是否達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)或者法定標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)建筑行業(yè)專業(yè)認(rèn)定，并認(rèn)為目前涉案的房屋均已經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門驗收合格，如果交付后確實存在地面未搓毛找平的問題，會按交房的登記順序依次施工解決。
另查明，2012年7月6日協(xié)議書首部甲方為美景房地產(chǎn)公司，乙方為美景國際新城小區(qū)首批收房的所有買受人（業(yè)主），丙方為豐美物業(yè)服務(wù)有限公司。七位業(yè)主均是在該協(xié)議尾部乙方代表簽字一欄簽名。
還查明，何某某、王某某未向美景房地產(chǎn)公司交納房產(chǎn)面積測繪費及白蟻防治費。二審?fù)徶?，美景房地產(chǎn)公司明確表示，其公司未向已收房的業(yè)主收取房產(chǎn)面積測繪費及白蟻防治費，今后也不會向何某某、王某某收取此兩項費用。
又查明，美景房地產(chǎn)公司向何某某、王某某發(fā)出的《交房通知書》通知何某某、王某某收房的時間在2011年12月30日之后。
本院認(rèn)為，何某某、王某某與美景房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行各自的義務(wù)。本案中，雙方爭議的主要有以下幾個問題:
一、七位業(yè)主在2012年7月6日《協(xié)議書》上簽字的行為對何某某、王某某是否有約束力。
該協(xié)議書是七位業(yè)主代表首批收房的所有買受人（業(yè)主）與美景房地產(chǎn)公司及豐美物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂，而何某某、王某某并未收房。故該協(xié)議對何某某、王某某無約束力?！吨腥A人民共和國合同法》第四十九條 ?規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。據(jù)此，認(rèn)定構(gòu)成表見代理關(guān)系的必要條件為代理人以被代理人的名義與他人訂立合同。而本案中，在該《協(xié)議書》簽字的七位業(yè)主是以其本人的名義簽字，其代表的是首批已收房的業(yè)主，并不符合表見代理條件，故美景房地產(chǎn)公司認(rèn)為此七位業(yè)主的簽字行為構(gòu)成表見代理的上訴理由不成立，本院不予支持。
二、美景房地產(chǎn)公司是否違約，違約金應(yīng)如何計算。
美景房地產(chǎn)公司已構(gòu)成違約。理由為:1、按照合同約定，美景房地產(chǎn)公司應(yīng)于2011年12月30日前向何某某、王某某交付房屋，但美景房地產(chǎn)公司通知何某某、王某某收房的時間在2011年12月30日之后，違反了合同約定，構(gòu)成違約。2、按照合同約定，美景房地產(chǎn)公司應(yīng)在交房時向買受人提交《分戶驗收表》，而美景房地產(chǎn)公司雖然在工程竣工驗收前，已辦理了分戶驗收，但其未在通知何某某、王某某交房的當(dāng)天向何某某、王某某提交《分戶驗收表》，直至一審開庭時（2012年8月31日）才提交《分戶驗收表》，故其構(gòu)成違約。美景房地產(chǎn)公司的該項上訴理由不成立，本院不予支持。
美景房地產(chǎn)公司未能按照合同約定交付房屋，故何某某、王某某購買的商品房應(yīng)從2011年12月31日起開始計算違約金。因美景房地產(chǎn)公司直至一審開庭時（2012年8月31日）才將《分戶驗收表》提交。故違約金應(yīng)計算至2012年8月31日止。在2012年8月31日后，何某某、王某某明知美景房地產(chǎn)公司已辦理了《分戶驗收表》而不收房，故2012年8月31日以后美景房地產(chǎn)公司未違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審對違約金的起止時間計算認(rèn)定正確，何某某、王某某認(rèn)為違約金應(yīng)計算至其實際收房之日止的上訴理由不成立，本院不予支持。
雙方在合同中明確約定，出賣人逾期交房的，由出賣人按日以購房款萬分之一向買受人支付違約金，故違約金應(yīng)按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算。何某某、王某某上訴認(rèn)為違約金日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)過低，應(yīng)按日萬分之二點三標(biāo)準(zhǔn)計算，但其無證據(jù)證實其實際損失，無法判斷日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)是否過低，故其要求按日萬分之二點三標(biāo)準(zhǔn)計算違約金的上訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
另，雙方在合同中約定，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.01％向買受人支付違約金。因該條款約定的事由尚未發(fā)生，故何某某、王某某要求美景房地產(chǎn)公司按該條款支付違約金，無事實依據(jù)，本院亦不予支持。
三、雙方在合同中約定的水、電、燃?xì)?、有線電視、電信等開戶費是否應(yīng)由何某某、王某某承擔(dān)。
湖北省物價局于2011年5月13日下發(fā)的（鄂價檢規(guī)（2011）36號）《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定實施細(xì)則（施行）》第十一條（二）規(guī)定，商品房交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中，商品房經(jīng)營者不得有下列行為:房價外收取水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施建設(shè)安裝費用。該細(xì)則同時規(guī)定自2011年5月20日實施。而本案中合同簽訂的時間在2011年5月20日之前，故該細(xì)則不適用本案。何某某、王某某要求確認(rèn)合同中約定由其承擔(dān)的水、電、燃?xì)?、有線電視、電信等開戶費均應(yīng)由美景房地產(chǎn)公司承擔(dān)的上訴理由不成立，本院不予支持。
四、美景房地產(chǎn)公司是否應(yīng)按合同約定將房屋地面搓毛找平。
雙方在合同中約定，交付的房屋地面水泥砂漿找平，美景房地產(chǎn)公司一審?fù)徶斜硎救绻环亢蟠_實存在地面未找平，可以按照交房登記的順序，依次解決問題。且一審判決美景房地產(chǎn)公司向何某某、王某某交付符合合同約定及相關(guān)規(guī)定條件的房屋，包含地面搓毛找平，而美景房地產(chǎn)公司對此未提起上訴，故何某某、王某某要求美景房地產(chǎn)公司交房時按照合同約定將地面搓毛找平的上訴請求，本院不再重復(fù)處理。
五、房產(chǎn)面積測繪費、白蟻防治費應(yīng)由誰承擔(dān)。
雖然美景房地產(chǎn)公司向業(yè)主發(fā)出的業(yè)主交房各項收費一覽表中包含蘄春縣房地產(chǎn)管理局征收的面積測繪費、白蟻防治費，但何某某、王某某實際并未向美景房地產(chǎn)公司交納此兩項費用，美景房地產(chǎn)公司亦表示今后也不會向何某某、王某某收取此兩項費用，故一審在判項中未確認(rèn)此兩項費用不應(yīng)由何某某、王某某承擔(dān)并無不當(dāng)，何某某、王某某認(rèn)為原審在判項中對此漏判的上訴理由不成立，本院不予支持。
六、涉案房屋封閉陽臺面積如何計算。
《房屋測量規(guī)范》規(guī)定，封閉陽臺面積按全面積計算。雙方在合同中約定房屋實際面積以房產(chǎn)部門測量為準(zhǔn)，而涉案的房產(chǎn)實際面積均是蘄春縣房產(chǎn)部門依據(jù)《房屋測量規(guī)范》測量的，故涉案的房屋封閉陽臺面積應(yīng)按全面積計算。盡管《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》第十六條規(guī)定，封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算面積，但該規(guī)范僅適用于工程結(jié)算方面，不適用于本案。故何某某、王某某要求依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定將封閉陽臺面積按一半面積計算及計算房款的上訴請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
七、房屋的公攤面積比例如何計算。
雙方在合同附件五中明確約定，出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇，項目所做的廣告和宣傳資料等僅作為買受人購房時參考，不得作為合同承諾，亦不應(yīng)為合同內(nèi)容或組成部分，雙方最終以政府部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計方案和簽訂的合同為準(zhǔn)。故涉案房屋公攤面積比例不能按美景房地產(chǎn)公司宣傳的7%計算，何某某、王某某的該項上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上所述，上訴人何某某、王某某及上訴人美景房地產(chǎn)公司的上訴理由均不成立。原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，處理適當(dāng)，本院依法予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1698元，由上訴人何某某、王某某負(fù)擔(dān)849元，由上訴人美景房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)849元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，何某某、王某某提交的證據(jù)一，因無法核實光盤中所涉人員的身份，故本院不予采信；證據(jù)二證人未出庭作證，又無其他證據(jù)予以佐證，故本院均不予采信。本院調(diào)取的證據(jù)客觀真實，合法有效，本院均予以確認(rèn)。
本院經(jīng)審理查明，原審查明事實屬實。
同時查明，一審?fù)徶校谰胺康禺a(chǎn)公司陳述，交付的房屋地面搓毛找平是否達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)或者法定標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)建筑行業(yè)專業(yè)認(rèn)定，并認(rèn)為目前涉案的房屋均已經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門驗收合格，如果交付后確實存在地面未搓毛找平的問題，會按交房的登記順序依次施工解決。
另查明，2012年7月6日協(xié)議書首部甲方為美景房地產(chǎn)公司，乙方為美景國際新城小區(qū)首批收房的所有買受人（業(yè)主），丙方為豐美物業(yè)服務(wù)有限公司。七位業(yè)主均是在該協(xié)議尾部乙方代表簽字一欄簽名。
還查明，何某某、王某某未向美景房地產(chǎn)公司交納房產(chǎn)面積測繪費及白蟻防治費。二審?fù)徶?，美景房地產(chǎn)公司明確表示，其公司未向已收房的業(yè)主收取房產(chǎn)面積測繪費及白蟻防治費，今后也不會向何某某、王某某收取此兩項費用。
又查明，美景房地產(chǎn)公司向何某某、王某某發(fā)出的《交房通知書》通知何某某、王某某收房的時間在2011年12月30日之后。
本院認(rèn)為，何某某、王某某與美景房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行各自的義務(wù)。本案中，雙方爭議的主要有以下幾個問題:
一、七位業(yè)主在2012年7月6日《協(xié)議書》上簽字的行為對何某某、王某某是否有約束力。
該協(xié)議書是七位業(yè)主代表首批收房的所有買受人（業(yè)主）與美景房地產(chǎn)公司及豐美物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂，而何某某、王某某并未收房。故該協(xié)議對何某某、王某某無約束力?！吨腥A人民共和國合同法》第四十九條 ?規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。據(jù)此，認(rèn)定構(gòu)成表見代理關(guān)系的必要條件為代理人以被代理人的名義與他人訂立合同。而本案中，在該《協(xié)議書》簽字的七位業(yè)主是以其本人的名義簽字，其代表的是首批已收房的業(yè)主，并不符合表見代理條件，故美景房地產(chǎn)公司認(rèn)為此七位業(yè)主的簽字行為構(gòu)成表見代理的上訴理由不成立，本院不予支持。
二、美景房地產(chǎn)公司是否違約，違約金應(yīng)如何計算。
美景房地產(chǎn)公司已構(gòu)成違約。理由為:1、按照合同約定，美景房地產(chǎn)公司應(yīng)于2011年12月30日前向何某某、王某某交付房屋，但美景房地產(chǎn)公司通知何某某、王某某收房的時間在2011年12月30日之后，違反了合同約定，構(gòu)成違約。2、按照合同約定，美景房地產(chǎn)公司應(yīng)在交房時向買受人提交《分戶驗收表》，而美景房地產(chǎn)公司雖然在工程竣工驗收前，已辦理了分戶驗收，但其未在通知何某某、王某某交房的當(dāng)天向何某某、王某某提交《分戶驗收表》，直至一審開庭時（2012年8月31日）才提交《分戶驗收表》，故其構(gòu)成違約。美景房地產(chǎn)公司的該項上訴理由不成立，本院不予支持。
美景房地產(chǎn)公司未能按照合同約定交付房屋，故何某某、王某某購買的商品房應(yīng)從2011年12月31日起開始計算違約金。因美景房地產(chǎn)公司直至一審開庭時（2012年8月31日）才將《分戶驗收表》提交。故違約金應(yīng)計算至2012年8月31日止。在2012年8月31日后，何某某、王某某明知美景房地產(chǎn)公司已辦理了《分戶驗收表》而不收房，故2012年8月31日以后美景房地產(chǎn)公司未違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審對違約金的起止時間計算認(rèn)定正確，何某某、王某某認(rèn)為違約金應(yīng)計算至其實際收房之日止的上訴理由不成立，本院不予支持。
雙方在合同中明確約定，出賣人逾期交房的，由出賣人按日以購房款萬分之一向買受人支付違約金，故違約金應(yīng)按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算。何某某、王某某上訴認(rèn)為違約金日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)過低，應(yīng)按日萬分之二點三標(biāo)準(zhǔn)計算，但其無證據(jù)證實其實際損失，無法判斷日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)是否過低，故其要求按日萬分之二點三標(biāo)準(zhǔn)計算違約金的上訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
另，雙方在合同中約定，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.01％向買受人支付違約金。因該條款約定的事由尚未發(fā)生，故何某某、王某某要求美景房地產(chǎn)公司按該條款支付違約金，無事實依據(jù)，本院亦不予支持。
三、雙方在合同中約定的水、電、燃?xì)?、有線電視、電信等開戶費是否應(yīng)由何某某、王某某承擔(dān)。
湖北省物價局于2011年5月13日下發(fā)的（鄂價檢規(guī)（2011）36號）《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定實施細(xì)則（施行）》第十一條（二）規(guī)定，商品房交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中，商品房經(jīng)營者不得有下列行為:房價外收取水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施建設(shè)安裝費用。該細(xì)則同時規(guī)定自2011年5月20日實施。而本案中合同簽訂的時間在2011年5月20日之前，故該細(xì)則不適用本案。何某某、王某某要求確認(rèn)合同中約定由其承擔(dān)的水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、電信等開戶費均應(yīng)由美景房地產(chǎn)公司承擔(dān)的上訴理由不成立，本院不予支持。
四、美景房地產(chǎn)公司是否應(yīng)按合同約定將房屋地面搓毛找平。
雙方在合同中約定，交付的房屋地面水泥砂漿找平，美景房地產(chǎn)公司一審?fù)徶斜硎救绻环亢蟠_實存在地面未找平，可以按照交房登記的順序，依次解決問題。且一審判決美景房地產(chǎn)公司向何某某、王某某交付符合合同約定及相關(guān)規(guī)定條件的房屋，包含地面搓毛找平，而美景房地產(chǎn)公司對此未提起上訴，故何某某、王某某要求美景房地產(chǎn)公司交房時按照合同約定將地面搓毛找平的上訴請求，本院不再重復(fù)處理。
五、房產(chǎn)面積測繪費、白蟻防治費應(yīng)由誰承擔(dān)。
雖然美景房地產(chǎn)公司向業(yè)主發(fā)出的業(yè)主交房各項收費一覽表中包含蘄春縣房地產(chǎn)管理局征收的面積測繪費、白蟻防治費，但何某某、王某某實際并未向美景房地產(chǎn)公司交納此兩項費用，美景房地產(chǎn)公司亦表示今后也不會向何某某、王某某收取此兩項費用，故一審在判項中未確認(rèn)此兩項費用不應(yīng)由何某某、王某某承擔(dān)并無不當(dāng)，何某某、王某某認(rèn)為原審在判項中對此漏判的上訴理由不成立，本院不予支持。
六、涉案房屋封閉陽臺面積如何計算。
《房屋測量規(guī)范》規(guī)定，封閉陽臺面積按全面積計算。雙方在合同中約定房屋實際面積以房產(chǎn)部門測量為準(zhǔn)，而涉案的房產(chǎn)實際面積均是蘄春縣房產(chǎn)部門依據(jù)《房屋測量規(guī)范》測量的，故涉案的房屋封閉陽臺面積應(yīng)按全面積計算。盡管《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》第十六條規(guī)定，封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算面積，但該規(guī)范僅適用于工程結(jié)算方面，不適用于本案。故何某某、王某某要求依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定將封閉陽臺面積按一半面積計算及計算房款的上訴請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
七、房屋的公攤面積比例如何計算。
雙方在合同附件五中明確約定，出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇，項目所做的廣告和宣傳資料等僅作為買受人購房時參考，不得作為合同承諾，亦不應(yīng)為合同內(nèi)容或組成部分，雙方最終以政府部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計方案和簽訂的合同為準(zhǔn)。故涉案房屋公攤面積比例不能按美景房地產(chǎn)公司宣傳的7%計算，何某某、王某某的該項上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上所述，上訴人何某某、王某某及上訴人美景房地產(chǎn)公司的上訴理由均不成立。原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，處理適當(dāng)，本院依法予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1698元，由上訴人何某某、王某某負(fù)擔(dān)849元，由上訴人美景房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)849元。

審判長：胡美琴
審判員：饒貴芳
審判員：張秋月

書記員：姚彬