原告何某，女，生于1979年7月14日，漢族，湖北省來某某人，住來某某。
委托代理人（特別授權(quán)）熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。
被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：來某某翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號。統(tǒng)一社會信用代碼：91422827673684603P。
法定代表人田洪濤，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）向彪，來某某翔鳳法律服務(wù)所法律工作者。
被告來某某地方稅務(wù)局，住所地：來某某翔鳳鎮(zhèn)武漢大道。組織機構(gòu)代碼：01149160-X。
法定代表人張宏偉，系該局局長。
委托代理人（特別授權(quán)）嚴奉祥，湖北雄視律師事務(wù)所律師。

原告何某訴被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告來某某地方稅務(wù)局商品房預售合同糾紛一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法組成由審判員唐桂生擔任審判長，審判員李紅兵、人民陪審員徐中賦參加的合議庭，于2016年11月21日公開開庭進行了審理。原告何某及其委托代理人熊海煒、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人向彪及被告來某某地方稅務(wù)局委托代理人嚴奉祥到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系來某某翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開發(fā)商。2014年1月11日，原告何某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》（預售），約定將被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的來某某翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來某某地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】17層06號房屋出售給原告何某，該商品房預測建筑面積為139.99平方米，房屋總價款為256092元，原告何某應于2014年1月11日前支付首付房款180000元，剩余房款76092元在房屋驗收合格后15日內(nèi)交清；被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應在2014年10月31日前將房屋交付給原告何某使用，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過30日的，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向原告何某支付全部房價款萬分之五的違約金，本合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，原告何某有權(quán)解除合同，原告何某要求解除合同的，應書面通知被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應當自解除合同通知送達之日起30日內(nèi)退還原告何某已付全部房款，并按全部房價款的2%向原告何某支付違約金，原告何某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向原告何某支付全部房價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，原告何某已按合同約定向被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了首付款180000元。但被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未在合同約定的2014年10月31日前將其開發(fā)建設(shè)的來某某翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來某某地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】17層06號房屋交付原告何某，后經(jīng)政府部門協(xié)調(diào)，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年10月21日將房屋鑰匙交付原告何某。訴訟中，原告何某將其訴請第2項即“被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告支付從2014年11月1日起至2016年7月1日止的違約金76827.6元（256092元×萬分之五×600天﹦76827.6元），2016年7月1日之后的違約金按照房屋總價格的萬分之五每天計算至實際交房之日為止”變更為“被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金90912.66元（256092元×萬分之五×710天﹦90912.66元）”。
另查明，2011年11月8日，被告來某某地方稅務(wù)局為解決干部職工住房問題，以來某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會名義與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《來某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》；2012年2月28日，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與來某某國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，取得該宗國有建設(shè)用地（原來某某地方稅務(wù)局辦公樓及院場地）的使用權(quán)；2012年11月19日，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告來某某地方稅務(wù)局簽訂了《商品房團購協(xié)議書》。

本院認為，本案原告何某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對繼續(xù)履行合同沒有異議，本院予以確認。本案爭議的焦點為：一、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否存在違約行為；二、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的逾期交房違約金計算標準過高，是否應予調(diào)整；三、被告來某某地方稅務(wù)局是否承擔連帶責任。
關(guān)于焦點一，本院認為，原告何某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年1月11日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按合同約定履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，原告何某依約向被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付了房屋首付款180000元，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，而是在2016年10月21日才將房屋鑰匙交付原告何某（原告何某已認可房屋鑰匙交付之日為房屋交付日），被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的行為已構(gòu)成違約，應承擔違約責任，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的“被告沒有違約，不應承擔逾期交房的違約責任”的辯解意見與事實不符，本院不予采納。原告何某要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行合同，并支付從2014年11月1日起至實際交房之日（2016年10月21日）止逾期交房違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于焦點二，本院認為，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有按照合同約定的期限交付房屋，應承擔向原告何某支付逾期交房違約金的違約責任。原告何某要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過高，要求調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務(wù)?！钡囊?guī)定，違約金調(diào)整的前提是約定的違約金低于或者過分高于造成的損失。本案原、被告均未提交證據(jù)證實因違約造成的損失數(shù)額，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“…損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”的規(guī)定，本院以中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息確定其損失，中國人民銀行計收逾期貸款利息的標準是在基準利率的基礎(chǔ)上上浮30%－50%，2014年中國人民銀行貸款年利率為6%，本院酌情上浮30%，即年利率為7.8%，原告何某已支付購房總額為180000元。因此，本案原告何某從2014年11月1日起至2016年10月21日止的損失為27503.01元（計算方式為已支付房款180000元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)715天），而原告何某起訴要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按雙方合同約定支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金為90912.66元，合同約定的逾期交房違約金過分高于原告何某的損失，本院應予以調(diào)整。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調(diào)整為逾期貸款利息的130%。從2014年11月1日起至2016年10月21日止為715天，但原告何某只主張710天，故原告何某主張的從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金應計算為35503.89元（計算方式為已支付房款180000元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)710天×130%）。
關(guān)于焦點三，本院認為，原告何某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預售），只能約束簽訂該合同的原告何某和被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告來某某地方稅務(wù)局不是該合同的當事人，該合同對被告來某某地方稅務(wù)局沒有約束力，故原告何某要求被告來某某地方稅務(wù)局對被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期交房違約金承擔連帶責任的訴訟請求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與來某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會簽訂的《來某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》、與被告來某某地方稅務(wù)局簽訂的《商品房團購協(xié)議書》，只是湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與來某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會、來某某地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與本案不屬同一個民事法律關(guān)系，湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可另行主張權(quán)利。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告何某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年1月11日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）繼續(xù)履行。
二、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)向原告何某支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金35503.89元（已支付房款180000元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)710天×130%）。
三、駁回原告何某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費1721元，由被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　唐桂生 審　判　員　　李紅兵 人民陪審員　　徐中賦

書記員：郭文博