原告：何某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)。原告：柏某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊州市荊州區(qū)。上述兩原告共同委托代理人：彭德江，湖北楚韻律師事務(wù)所律師。被告：荊州南國商業(yè)發(fā)展有限公司，住所地：荊州市荊州區(qū)江津西路441號。法定代表人：李軍，該公司董事長。委托代理人：程松亮，胡思紅，湖北天明律師事務(wù)所律師。被告：荊州大本營商業(yè)管理有限公司，住所地：荊州市沙市區(qū)武德路1號（新加坡城國際二期12棟2門6樓2號）。法定代表人：李軍，該公司董事長。委托代理人：程松亮，胡思紅，湖北天明律師事務(wù)所律師。

原告何某某、柏某訴被告荊州南國商業(yè)發(fā)展有限公司（下稱南國發(fā)展公司）、荊州大本營商業(yè)管理有限公司（下稱大本營管理公司）合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員韓靜適用簡易程序，于2018年8月22日對本案進行了公開開庭審理。原告何某某、柏某及其共同委托代理人彭德江，被告南國發(fā)展公司、大本營管理公司共同的委托訴訟代理人程松亮、胡思紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告何某某、柏某訴稱：因第一被告在商鋪營銷宣傳中稱，凡購買南國大家裝的客戶，每月可獲得7‰的投資回報，并承諾自房款全部付清后每月可得總房款金額的7‰（973580.72元）的投資收益。經(jīng)考察，第一被告已委托第二被告對涉案商鋪進行統(tǒng)一招商管理，涉案商鋪已對外出租。故兩原告于2013年12月30日投資1390.8296萬元，購買了第一被告荊州南國商業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的B座冠珠陶瓷衛(wèi)浴、斯米克瓷磚旗艦店整棟商鋪（總面積1350.32平方米），并于2013年12月31日將購房款全部付清，之后依法取得土地證及房產(chǎn)證。但在原告購房后，兩被告卻從未向原告支付任何投資收益。經(jīng)原告查明，同樣購買第一被告投資開發(fā)的商鋪的投資者楊紅萍，其與第二被告于2012年9月2日簽訂的《南國大家裝—產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同》中雖約定三年培育期，但二被告將此三年的投資回報按照月回報率7‰的標準在楊紅萍應(yīng)付購房款（1341610元）進行抵扣，之后由楊紅萍支付剩余房款，現(xiàn)楊紅萍的月回報為9721.81元，略高于月7‰的回報。因此原告認為，二被告同樣應(yīng)按照月回報率7‰來支付原告的投資回報。原告曾多次催討，由于二被告相關(guān)人員經(jīng)常變換，一直商談未果。2017年11月20日、2017年12月18日、2018年1月26日原告委托的律師多次向被告發(fā)函協(xié)商此事，并要求二被告按月回報率8%支付原告，但二被告均未解決。時至2018年5月1日，二被告向原告提供三條給付投資回報的建議,其中第三條建議將月投資回報定位總房款金額的6.5%，但被告實際計算時是以年投資回報為總房款金額的6.5%的標準計算。原告對被告提出的三條建議均不同意。因原告另租賃了第一被告位于南國大家裝內(nèi)街位置的商鋪，自承租之日起至2018年5月1日租金共計2750128.4元（其中市場針對旗艦店統(tǒng)一免租平均政策為14個月），由于二被告一直未向原告給付投資收益，故原告亦留置應(yīng)繳納的租金。在此，原告在訴訟請求中已將此租金在投資回報中進行抵扣。原告認為正是由于第一被告對外招商引資時承諾每月按總房款7‰支付投資回報，原告才斥巨資高價購買涉案房產(chǎn)，但在原告購買后，二被告卻又故意回避簽約。而第二被告一直在與案外人謝元清訂立租賃合同，將原告所有的涉案商鋪對外出租，根據(jù)合同法司法解釋（二）第二條“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的‘其他形式’訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外?！钡囊?guī)定，應(yīng)視為原告與第二被告之間存在產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同書。根據(jù)合同法第八條“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！钡囊?guī)定，兩被告應(yīng)按約定按總房款的7‰/月支付投資回報款，兩被告構(gòu)成共同違約，按照合同法第一百零七條“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！钡囊?guī)定，兩被告應(yīng)共同支付原告2312491元及并負擔原告未處理該事宜支付的律師費16萬元。綜上，為維護原告的合法權(quán)益，特訴至貴院，請求法院判令兩被告給付原告購買商鋪之日起至2018年5月1日的投資回報款2312491元（已扣除原告應(yīng)支付給被告的租金）；兩被告2018年5月1日之后每月向原告支付投資回報97358.072元；兩被告賠償原告律師費16萬元；兩被告承擔本案訴訟費。被告南國發(fā)展公司辯稱：首先，原告在購買上述商鋪前，即已明確知曉其購買商鋪已由大本營管理公司出租給第三方的事實情況，且對于大本營管理公司與第三方謝元清簽訂的《商鋪租賃合同》中約定的租賃期限、租金等相關(guān)費用亦明確知曉。其次，鑒于“買賣不破租賃的原則”及大本營管理公司與第三方簽訂的《商鋪租賃合同》中租金標準的事實情況，南國發(fā)展公司在向原告出售商鋪時在價格上已進行相應(yīng)的優(yōu)惠，即其房價實際已抵扣了市場培育期三年的投資收益的房價。第三，南國發(fā)展公司已履行完畢與原告簽訂的《商品房買賣合同》（下稱“買賣合同”）項下的全部合同義務(wù)，且買賣合同中亦明確約定“出賣人針對本合同項下的商品房及所在樓宇、項目所作的銷售廣告、宣傳資料、沙盤模型僅供買受人購房時參考，不作為交易條件或交付標準……”，即雙方之間的權(quán)利義務(wù)均以買賣合同實際約定為準。最后，本案的案由為合同糾紛，而荊州南國已履行完畢買賣合同項下的全部合同義務(wù)，至于原告在大本營管理公司與第三方謝元清簽訂的租賃合同到期之后，是否委托大本營管理公司繼續(xù)經(jīng)營管理其購買商鋪，亦應(yīng)以雙方簽訂的委托租賃合同為準，與南國發(fā)展公司并無任何關(guān)聯(lián)性，即原告在本案中向南國發(fā)展公司主張相應(yīng)權(quán)利主體并不適格。綜上，原告主張的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，與南國發(fā)展公司并無任何關(guān)聯(lián)性。因此，懇請貴院駁回原告針對南國發(fā)展公司的全部訴訟請求。被告大本營管理公司辯稱：一、原告與大本營管理公司之間并不存在委托租賃關(guān)系，無權(quán)要求答辯人向其支付任何投資回報款。首先，原告在與南國發(fā)展公司簽訂《商品房買賣合同》時，即已明確知曉其購買商鋪已出租于第三方的事實情況，鑒于“買賣不破租賃的原則”，該商鋪則一直由第三方在實際使用。原告購買的商鋪價格遠低于當時的市場價，且低于周邊業(yè)主的房價，而周邊業(yè)主的房價均已抵扣了市場培育期三年的投資收益的房價。業(yè)主支付完畢全部購房款之日起三年為市場培育期，荊州大本營均只需按照每月每平方米1元的標準向業(yè)主支付。大本營管理公司與謝元清之間的租賃合同到期后，原告與大本營管理公司之間并未就其購買的商鋪簽訂過任何書面的合同，且就委托租賃事宜從未達成過一致意見，即雙方之間不管是從法律關(guān)系上而言還在從事實關(guān)系而言均不構(gòu)成任何委托租賃的法律關(guān)系，故原告無權(quán)向大本營管理公司主張所謂的“投資回報款”。退一步而言，即便原告有權(quán)向大本營管理公司主張某種權(quán)利，那么該權(quán)利也應(yīng)僅限于大本營管理公司因無因管理而收取的其購買商鋪項下每月每平方米1元租金的不當?shù)美姆颠€，但該返還的前提條件為原告已向大本營管理公司支付合理的管理費用，且該起算點應(yīng)為原告支付完畢全部購房款（2014年4月4日）之日起計算。原告在購買商鋪時，即已明確知曉就其購買的商鋪，由大本營管理公司與謝元清簽訂了租賃合同，到期日為2016年4月28日的事實情況。租賃合同到期后，原告對其購買的商鋪既不委托大本營管理公司經(jīng)營管理亦不自行管理，產(chǎn)生的相關(guān)損失，應(yīng)由其自行承擔。二、原告無權(quán)主張其應(yīng)向大本營管理公司支付的租金、物業(yè)管理費、營銷費等費用的抵扣事宜。大本營管理公司除與原告之間存在事實上的租賃合同關(guān)系外，并不存在任何合同法律關(guān)系，且亦不存在任何法定可抵銷的事由。退一步而言，即便原告主張抵銷，那么抵銷的范圍應(yīng)僅限于每月每平方米1元的租金，而非將本應(yīng)由大本營管理公司收取的物業(yè)管理費及營銷費進行相應(yīng)的抵銷，且起算點應(yīng)為2014年4月4日,對應(yīng)的計算基數(shù)也應(yīng)為謝元清實際承租的相應(yīng)商鋪面積及租賃期間。而在此期間大本營管理公司代為收取并應(yīng)當轉(zhuǎn)付給原告的租金僅為37785.09元。原告承租大本營管理公司經(jīng)營管理的商鋪，需支付的費用遠不止2750128.4元。事實上原告應(yīng)向大本營管理公司支付的費用有租金、物業(yè)管理費、營銷費，而物業(yè)管理費與營銷費本身為大本營管理公司享有全部收益的費用，故即便原告主張抵銷，截止2018年5月1日，原告應(yīng)當向大本營管理公司支付的總費用也應(yīng)當是3742263元（含租金、物業(yè)管理費及營銷費）。三、原告無權(quán)向大本營管理公司主張任何律師費。大本營管理公司從未就原告購買的商鋪簽訂過任何的書面文件，且亦未就委托租賃事宜達成過任何協(xié)議，其無權(quán)向大本營管理公司主張任何權(quán)利，更無權(quán)向大本營管理公司主張因此產(chǎn)生的所謂的“律師費”。因此，懇請貴院駁回原告針對答辯人的全部訴訟請求。經(jīng)審理查明：原告何某某、柏某因被告南國發(fā)展公司在南國大家裝的商鋪營銷宣傳中稱每月投資回報率為7‰，且經(jīng)考察，被告南國發(fā)展公司已委托被告大本營管理公司對涉案商鋪進行統(tǒng)一招商管理，涉案商鋪已對外出租，故于2013年12月30日與被告南國發(fā)展公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了被告南國發(fā)展公司開發(fā)的B座冠珠陶瓷衛(wèi)浴、斯米克瓷磚旗艦店整棟商鋪，總面積1350.32平方米，總價款1390.8296萬元，當天支付購房款6954148元，2014年4月4日支付剩余房款。2015年原告何某某、柏某取得所購買商鋪的不動產(chǎn)登記證書。另查明，2013年4月25日被告大本營管理公司與案外人謝元清簽訂《房屋租賃合同》，將原告何某某、柏某所有的商鋪出租給了謝元清，租賃期限為2013年4月29日至2016年4月28日。實際上謝元清承租到2018年5月1日，但至今原告何某某、柏某并未取得租金。還查明，案外人楊紅萍同樣是基于被告南國發(fā)展公司在南國大家裝的商鋪營銷宣傳中稱每月投資回報率為7‰的宣傳，在2012年10月12日與被告南國發(fā)展公司簽訂《商品房買賣合同》一份，楊紅萍購買了南國大家裝的一商鋪，面積為103.53平方米，總金額為1341610元。楊紅萍在支付房款時，按月7‰扣除了市場三年培育期的投資回報收益，支付剩余房款。2012年9月2日楊紅萍與被告大本營管理公司另簽訂《產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同》，楊紅萍將商鋪委托被告大本營管理公司對外招租，正式開業(yè)時間不遲于2013年7月15日，市場培育期為三年，培育期滿后，自動轉(zhuǎn)入委托租賃管理期，管理期限為17年，租賃期間的基本租金收益為93.9元/㎡。被告大本營管理公司自2016年8月每月以銀行匯款的方式向楊紅萍支付投資回報款9721.81元。除楊紅萍外，陳奇好、謝國平等南國商鋪的產(chǎn)權(quán)人均與被告大本營管理公司簽訂了《產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同》，均約定了三年的市場培育期，培育期滿后，轉(zhuǎn)為十七年的委托租賃管理期。再查明，2013年4月29日，原告何某某、柏某向被告大本營管理公司承租了南國大家裝的商鋪，一直未支付租金。2017年12月29日，被告大本營管理公司向原告何某某、柏某送達欠租催繳通知單，該通知單載明原告自2013年4月29日至2017年12月29日欠被告大本營管理公司租金3351968.09元，因市場針對旗艦店統(tǒng)一免租平均政策為17個月，免租后實欠租金2335616.29元。2018年7月26日，被告大本營管理公司向原告何某某、柏某送達欠租催繳通知單，該通知單載明原告自2013年4月29日至2018年4月30日欠被告大本營管理公司租金共計3591109.69元。被告大本營管理公司在庭審中同意將原告欠其的房屋租金在本案中相抵扣。原告購買涉案商鋪一直未得到投資回報款，特委托湖北楚韻律師事務(wù)所解決該糾紛，雙方簽訂委托租賃合同一份，2018年7月4日，湖北楚韻律師事務(wù)所律師向何某某、柏某出具湖北增值稅普通發(fā)票二張，載明：法律服務(wù)費，二張共計16萬元。以上事實有何某某與南國管理公司簽訂的《商品房買賣合同》、支付房款的發(fā)票40張、不動產(chǎn)登記證書、產(chǎn)權(quán)證、大本營管理公司與案外人謝元清的《商鋪租賃合同》、楊紅萍、陳奇好、謝國平與大本營管理公司簽訂的《南國大家裝產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同》、大本營管理公司向楊紅萍支付投資匯款的借記卡賬戶歷史明細清單、欠租催繳通知單、《委托代理合同》及發(fā)票、庭審筆錄載卷佐證。

本院認為，在原告已于2013年4月29日在南國大家裝租賃商鋪做生意的情況下，原告于2013年12月31日與被告南國發(fā)展公司簽訂《商品房買賣合同》，并斥資1390.8296萬元（分期支付房款，付清時間為2014年4月4日）購買總面積1350.32平方米的整座商鋪，原告的目的并非將購買的商鋪用于自己經(jīng)營，而是為了用于投資。正因為被告南國發(fā)展公司在商鋪銷售宣傳中宣稱投資回報率為7‰，才促使原告購買以上商鋪。關(guān)于是否存在委托租賃合同的問題：因被告南國發(fā)展公司在將涉案的商鋪出賣給原告何某某、柏某之前，宣稱月投資回報率為7‰，且在出賣之前已將該商鋪委托給被告大本營管理公司對外出租。被告大本營管理公司已于2013年4月25日將原告購買的商鋪出租給了案外人謝元清，合同約定的租賃期限至2016年4月25日，謝元清也一直向被告大本營管理公司交納租金。2013年12月31日原告購買涉案商鋪后，原告并未與謝元清重新簽訂租賃合同，也未收取謝元清的房租?？梢姡m然原告未與被告大本營管理公司簽訂產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同，但實際上原告是對被告南國發(fā)展公司與被告大本營管理公司就涉案的商鋪委托租賃合同的認可。且從其他商鋪業(yè)主將其擁有所有權(quán)的商鋪委托被告大本營管理公司對外出租的情形看，南國大家裝商鋪的模式就是由被告大本營管理公司負責統(tǒng)一對外出租。根據(jù)《中華人民共和國合同法》司法解釋(二)第二條“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的‘其他形式’訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。”的規(guī)定，原告何某某、柏某與被告大本營管理公司存在產(chǎn)權(quán)商鋪委托租賃管理合同關(guān)系。從公平原則來說，原告何某某、柏某與被告大本營管理公司委托租賃合同內(nèi)容應(yīng)與案外人楊紅萍、陳奇好、謝國平的合同內(nèi)容一致，即：市場培育期為三年，培育期滿后，委托租賃管理期為十七年。被告大本營管理公司將原告何某某、柏某的商鋪對外出租，應(yīng)支付給原告何某某、柏某投資回報。案外人楊紅萍，同為南國大家裝的業(yè)主，其購買南國大家裝商鋪也是基于被告南國發(fā)展公司在商鋪銷售宣傳中宣稱投資回報率為7‰，且楊紅萍在支付購房款時，被告南國發(fā)展公司按照7‰扣除了三年的投資回報，楊紅萍支付了剩余的購房款，且之后仍按楊紅萍購房全款略高于7‰每月給付楊紅萍投資回報。因楊紅萍的商鋪與原告何某某、柏某的商鋪同在南國大家裝，環(huán)境、地理位置基本一致，故被告大本營管理公司應(yīng)按相同比例支付給原告何某某、柏某商鋪租金。綜上，關(guān)于被告大本營管理公司主張其與原告何某某不存在委托租賃合同，只存在無因管理之債，按1元/㎡支付租金的抗辯理由本院不予采納。被告大本營管理公司應(yīng)支付給原告何某某、柏某20**年12月30日至2014年4月3日的投資回報款154150.28元（6954148元×0.007÷30天×95天）和自2014年4月4日至2018年5月1日的投資回報款4764054.99元（13908296元×0.007×48月+13908296元×0.007÷30天×28天），以上合計4918205.27元。雖然原告主張的投資回報款與原告欠被告大本營管理公司的租金屬于不同的法律關(guān)系，但因被告大本營管理公司在庭審中同意原告何某某、柏某所欠的租金在本案中一并抵扣，故為了方便當事人訴訟，本案將兩原告欠被告大本營管理公司的租金一并予以扣除。根據(jù)2017年12月29日、2018年7月26日被告大本營管理公司向原告何某某、柏某送達的兩份欠租催繳通知單，原告何某某、柏某承租的南國大家裝的商鋪每月租金為59851.82元（3591109.69元÷60月）。又因市場培育期，免除17個月的租金，故原告何某某、柏某應(yīng)支付給被告大本營管理公司2013年4月29日至2018年5月1日的租金2577618.87元（59851.82元×60月+59851.82元÷30天×2天-59851.82元×17月）。故截至2018年5月1日，被告大本營管理公司還應(yīng)支付原告何某某、柏某投資回報款2340586.4元(4918205.27元-2577618.87元)。因原告何某某、柏某訴請要求兩被告給付原告購買商鋪之日起至2018年5月1日的投資回報款2312491元，故本院支持原告訴請2312491元。原告主張被告大本營管理公司從2018年5月2日起至2034年4月1日每月應(yīng)按97358.07元（13908296元×0.007）支付給原告何某某、柏某涉案商鋪的租金，因該事實尚未實際發(fā)生，本院不予認定。該事實發(fā)生后，原告可另行主張。被告南國發(fā)展公司在前期的商鋪營銷宣傳中承諾每月投資回報率為7‰，因南國大家裝的商鋪均是由被告大本營管理公司統(tǒng)一對外招商，且涉案的商鋪在出售給原告何某某、柏某之前，已由被告南國發(fā)展公司委托給被告大本營管理公司對外出租。在原告何某某、柏某購買了涉案商鋪后，被告南國發(fā)展公司應(yīng)與原告何某某、柏某及被告大本營管理公司辦理相應(yīng)的房屋交接手續(xù)，但被告南國發(fā)展公司未履行該手續(xù)，才導(dǎo)致原告何某某、柏某的權(quán)益至今無法實現(xiàn)，故被告南國發(fā)展公司應(yīng)與被告大本營管理公司對以上給付義務(wù)一并承擔責任。原告主張被告承擔本案律師費，該項費用是被告南國發(fā)展公司與被告大本營管理公司不按約支付投資回報款導(dǎo)致本案訴訟所致，據(jù)此，被告應(yīng)承擔相應(yīng)費用。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第二條，判決如下：

一、被告荊州南國商業(yè)發(fā)展有限公司、被告荊州大本營商業(yè)管理有限公司自本判決生效后十五日內(nèi)向原告何某某、柏某支付從2013年12月30日至2018年5月1日的投資回報款2312491元（已扣除原告何某某、柏某從2013年4月29日至2018年5月1日欠被告荊州大本營商業(yè)管理有限公司的租金）;二、被告荊州南國商業(yè)發(fā)展有限公司、被告荊州大本營商業(yè)管理有限公司自本判決生效后十五日內(nèi)向原告何某某、柏某支付律師代理費160000元；三、駁回原告何某某、柏某的其他訴訟請求。如果未按照本判決書規(guī)定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費26580元，減半收取13290元，由被告荊州南國商業(yè)發(fā)展有限公司、荊州大本營商業(yè)管理有限公司承擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件訴訟費，款匯至湖北省荊州市中級人民法院，帳號：17×××30，開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　韓靜

書記員：胡豆