原告：何廣明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫州市。
　　委托訴訟代理人：郭韌，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王琴，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海萬某置業(yè)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：虞建平，董事長。
　　委托訴訟代理人：袁慧萍，上海市尚偉律師事務(wù)所律師。
　　原告何廣明與被告上海萬某置業(yè)有限公司(以下簡稱萬某公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年10月30日立案后，依法適用簡易程序，并于2019年11月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告何廣明及其委托訴訟代理人郭韌、王琴，被告萬某公司的委托訴訟代理人袁慧萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　何廣明向本院提出訴訟請求，請求法院判令：1、萬某公司返還何廣明參建款449,500元，并以275,000元為本金，自2011年12月21日起至實際返還之日為止，按中國人民銀行同期貸款利率計算利息，暫計算至2019年8月5日為120,669元；2、萬某公司賠償何廣明房屋差價899,000元(按合同約定價與每平方米50,000元單價計算差價)，并以899,000元為本金，自2011年12月21日起至實際支付之日為止，按中國人民銀行同期貸款利率計算利息，暫計算至2019年8月5日為393,762元。上述兩項訴訟請求的金額合計為1,862,931元。事實與理由：何廣明與萬某公司于2006年12月12日簽訂了《參建協(xié)議書》，約定：何廣明以每平方米19,000元的價格購買萬某公司開發(fā)的坐落于上海市七浦路凱旋城87-2號地塊房地產(chǎn)項目“凱旋城萬某公寓”中參建面積29平方米的二層商鋪(以下簡稱系爭房屋)，房屋參建總價為551,000元。簽約后，何廣明支付了50%的參建總價275,500元以及商鋪轉(zhuǎn)讓費174,000元。2007年至今，萬某公司一直拒絕履行合同約定的義務(wù)。后何廣明得知，萬某公司已于2011年將系爭房屋以每平方米65,000元的單價出售給上海熠嘉實業(yè)有限公司(以下簡稱熠嘉公司)。何廣明認(rèn)為，萬某公司未依約履行與何廣明之間的《參建協(xié)議書》，將系爭房屋另行出售給熠嘉公司，違反了合同的約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。為此，何廣明訴至法院，要求法院判如所請。
　　萬某公司辯稱，萬某公司與何廣明所簽訂的《參建協(xié)議書》系無效合同，基于合同無效，參建款同意返還何廣明，但是萬某公司只收到何廣明的參建款275,500元，而何廣明所述其另行通過翟存林支付萬某公司174,000元，萬某公司并未收到該筆款項，所以萬某公司僅同意返還何廣明275,500元；系爭房屋并未獲得分割為各獨立商鋪出售的許可，屬于無效合同。既然合同無效，萬某公司將系爭房屋出售給熠嘉公司與何廣明無關(guān)，何廣明以萬某公司與熠嘉公司的合同單價主張房屋差價損失，萬某公司不能接受，萬某公司愿意按照參建款的2%支付違約金。
　　經(jīng)審理查明，2006年12月12日，何廣明(乙方)與萬某公司(甲方)簽訂《參建協(xié)議書》，約定：乙方自愿出資參建甲方所開發(fā)的“凱旋城萬某公寓”二層商鋪，參建商鋪具體位置詳見附圖；參建面積29平方米；參建商鋪單價19,000元，總價551,000元；參建協(xié)議書正式簽訂的同時，乙方支付參建總價的50%，計275,500元；“凱旋城萬某公寓”商場部分結(jié)構(gòu)封頂并取得預(yù)售許可證后，乙方一次性付清參建總價的余款部分，計275,500元，并將本協(xié)議轉(zhuǎn)換成正式的商品房預(yù)售合同。該協(xié)議附有一份“凱旋城萬某公寓”二層平面圖，該圖顯示二層將被分割為多個獨立商鋪，圖上標(biāo)注了系爭房屋的位置。同日，萬某公司出具了一張收據(jù)，載明，萬某公司收到何廣明萬某公寓二層商鋪參建款275,500元。
　　另查，“凱旋城萬某公寓”商場部分即塘沽路XXX號XXX-XXX層。2006年12月，規(guī)劃部門核發(fā)的涉及塘沽路XXX號XXX-XXX層的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中，該1-4層房屋為商場，平面布局為大開間，無分隔形式。萬某公司于2010年6月取得塘沽路XXX號XXX-XXX層的預(yù)售許可證，該許可證記載的預(yù)售房屋為塘沽路XXX號XXX層、XXX層、XXX層、XXX層。2010年7月，規(guī)劃部門給予萬某公司的信訪答復(fù)函中告知，對于萬某提出的塘沽路XXX號XXX-XXX層商場鋪位分隔處理的要求不予同意。
　　2013年11月14日，萬某公司取得系爭房屋所在的上海市塘沽路XXX號XXX層房屋(以下簡稱2層房屋)的大產(chǎn)證。
　　2014年7月15日，2層房屋的權(quán)利人登記為熠嘉公司，建筑面積1091.16平方米。
　　上海市靜安區(qū)人民法院于2019年4月28日作出(2018)滬0106民初17293號民事判決，認(rèn)定萬某公司與熠嘉公司于2011年12月21日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，熠嘉公司向萬某公司購買2層房屋，按照每平方米房屋建筑面積50,000元計算單價，故熠嘉公司應(yīng)支付2層房屋的購房款54,558,000元。判決后，萬某公司、熠嘉公司均提出上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。
　　審理中，何廣明提供翟存林的名片及翟存林開具的174,000元收據(jù)。收據(jù)上列明項目為“上海七浦路萬某童裝城二樓店面一間的差價、轉(zhuǎn)讓費”。何廣明認(rèn)為，名片顯示翟存林為萬某公司副經(jīng)理，因此174,000元亦為何廣明支付給萬某公司的錢款，要求萬某公司一并返還并支付利息。萬某公司表示翟存林出具的收據(jù)與萬某公司無關(guān)。
　　本院認(rèn)為，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。何廣明、萬某公司所訂《參建協(xié)議書》的實質(zhì)是商品房預(yù)售合同。何廣明購買的是分隔后的商鋪，而萬某公司取得的是塘沽路XXX號各層整層的預(yù)售許可證，并未獲得將整層分割為各獨立商鋪出售的許可。因此，雙方所訂《參建協(xié)議書》為無效合同。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。萬某公司同意返還參建款275,500元，本院予以確認(rèn)。至于翟存林開具的174,000元收據(jù)，何廣明未能提供充足的證據(jù)證明系翟存林為萬某公司收取的參建款，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，故何廣明要求萬某公司返還參建款174,000元的主張，本院難以支持。合同無效，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。萬某公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于《參建協(xié)議書》的無效顯然應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。何廣明在萬某公司尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下即簽訂協(xié)議、支付房款，亦有過錯?！秴⒔▍f(xié)議書》的無效導(dǎo)致的損失即約定房價與目前市場價格之間的差價，應(yīng)由何廣明、萬某公司按照各自過錯程度分擔(dān)，其中萬某公司應(yīng)承擔(dān)70%的損失，何廣明應(yīng)承擔(dān)30%的損失。此外，在損失賠償問題上，還應(yīng)考慮到何廣明僅支付了部分房款而非全額付款。對于2層房屋的目前市場價格，綜合考量該地段同類房屋的市場價的標(biāo)準(zhǔn)，本院酌定“凱旋城萬某公寓”2層商鋪目前的市場價為每平方米50,000元較為合適，萬某公司應(yīng)賠償何廣明損失314,650元。何廣明主張的參建款利息及房屋差價的利息均屬于因合同無效所致?lián)p失，本院認(rèn)為萬某公司賠償?shù)姆课莶顑r已經(jīng)足以彌補何廣明的實際損失，故對上述兩項請求不予支持。綜上，本院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告何廣明與被告上海萬某置業(yè)有限公司于2006年12月12日簽訂的《參建協(xié)議書》為無效合同；
　　二、被告上海萬某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告何廣明參建款275,500元；
　　三、被告上海萬某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起五日內(nèi)賠償原告何廣明損失314,650元；
　　四、原告何廣明的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費21,566元，減半收取計10,783元，由原告何廣明負(fù)擔(dān)5,933元，被告上海萬某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)4,850元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：劉志宏

書記員：向??陽