上訴人（原審原告）：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）：隨州市世景房地產開發(fā)有限公司。
法定代表人：胡文明，董事長。
委托代理人：王艷（代理權限：一般代理），湖北盈謙律師事務所律師。

上訴人何某某為與被上訴人隨州市世景房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“世景房地產公司”）商品房預售合同糾紛一案，不服隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第01226號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月19日受理后，依法由代理審判員張歡擔任審判長，與代理審判員周鑫、李超組成合議庭，于2015年6月23日公開開庭進行了審理。上訴人何某某、被上訴人世景房地產公司的委托代理人王艷，均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審原告何某某訴稱，2012年3月7日，我與被告世景房地產公司簽訂購房合同，購買了被告開發(fā)的位于隨州市迎賓大道汽車東站旁香山怡景第10號樓1單元503號房。房屋面積為90.76平方米，每平方米3623.40元，購房款共計328860元已全額交付。按照《商品房買賣合同》第八條約定，被告應于2012年8月31日前依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格的商品房交付給我使用?！渡唐贩抠I賣合同》第十一條規(guī)定：商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。”《商品房買賣合同》第九條規(guī)定：“商品房逾期超過60日后，買受人有權解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金。截至起訴日，被告仍未按照合同約定將上述預售的商品房交付于我，要求被告繼續(xù)履行雙方簽訂的合同，盡快依法依合同約定交付房產。被告逾期24個月，按照合同約定，被告應支付違約金。為維護我的合法權益，特向法院提起訴訟，請求判令：1、被告按照合同約定履行交房義務；2、被告賠償給我因逾期交房違約金118389元（暫計至2014年8月31日，全部遲延履行違約金請計至實際交付房屋之日止）；3、本案訴訟費用由被告承擔。
原審被告世景房地產公司辯稱，我公司認為原告的訴訟請求沒有事實及法律依據(jù)，應當駁回?！渡唐贩抠I賣合同》第八條“交付條件”中，雙方明確約定“如遇到下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同的外，出賣人可以據(jù)實予以延期：3.因政府或公共事業(yè)部門行為影響。”在本案中，我公司開發(fā)的房屋逾期交付原告，是因為政府延期交地及電力部門遲遲未遷移高壓線，造成我公司工程延誤。根據(jù)上述約定，政府延期交地及電力部門遲遲未遷移高壓線是政府和公共事業(yè)部門行為影響，我公司可據(jù)實予以延期，并不承擔違約責任。即使我公司存在違約行為，原告請求的違約金過高，應予以核減?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少?！钡谑邨l規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”根據(jù)上述規(guī)定，在本案中，延期交房的損失為原告不能入住而產生的房租費用，原告所購房屋面積為90平方米，一年的房租約為8000元，而原告請求違約金為11萬余元，超過實際損失的30%，應予核減。若原告想退房，我公司同意與其解除合同，退還購房款。
原審查明，2012年3月7日，原告何某某與被告世景房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：何某某購買世景房地產公司開發(fā)的位于隨州市文峰塔居委會香山怡景小區(qū)的商品房第10幢1單元503號房，建筑面積90.76平方米，房屋單價為每平方米3623.40元，總價款328860元。付款方式為買受人簽合同時首付138860元，余款190000元辦理銀行按揭。第七條約定：“（1）逾期在60日以內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之2的違約金，合同繼續(xù)履行?！钡诎藯l約定：“出賣人應當在2012年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗收合格……。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同的外，出賣人可以據(jù)實予以延期：3、因政府或公共事業(yè)部門行為影響?！钡诰艞l約定：“（2）、逾期超過60日后，買受人有權解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天至實際交付之日，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金?！钡谑粭l約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔?！焙文衬痴J為世景房地產公司未達到交房要求，遂訴至法院。
原審另查明，2011年8月30日，何某某向世景房地產公司支付10000元房款，當年9月6日簽認購書時，何某某又交款40000元。2012年3月1日，何某某通過刷卡方式再次向世景房地產公司支付88860元。合同簽訂后，何某某于2012年3月27日辦理了銀行按揭貸款190000元。何某某交付房款合計328860元。
原審還查明，2010年1月8日，隨州市土地收購儲備中心代表政府土地管理機構與世景房地產公司的法定代表人胡文明簽訂《成交確認書》。該確認書第3條規(guī)定：成交價即為該塊土地的地價款，包括出讓土地的征地成本和地上附屬物拆遷費用。由此說明地上附屬物的拆遷工作由政府職能部門負責。本案爭議房屋位于的土地應于2010年7月19日前交付被告世景房地產公司，但因拆遷移墳、廠房搬遷、拆除高壓線等原因，一直延期交地，直到2012年9月高壓線拆遷后世景房地產公司才得以全面施工，客觀上造成世景房地產公司不能按期交房。2013年8月28日，世景房地產公司在《隨州日報》刊登交房通告，于同年8月31日起開始交房，何某某未收房。
原審法院認為，原告何某某與被告世景房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，合同內容未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法成立并有效。合同簽訂后，雙方均應按照合同約定全面履行義務。世景房產公司在房屋建成后發(fā)出交房通告，已盡到告知義務，現(xiàn)原告要求被告交房，雙方的意思表示一致，應當予以支持。關于原告何某某要求被告支付違約金的訴訟請求，逾期交房是因政府地上附屬物拆遷延誤交地所致，符合合同約定的出賣人可以據(jù)實予以延期的條件之一，故被告不應承擔違約責任。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條之規(guī)定，判決：一、被告隨州市世景房地產開發(fā)有限公司于判決生效之日起5日內向原告何某某交付其購買的香山怡景小區(qū)商品房第10幢1單元503號房；二、駁回原告何某某的其他訴訟請求。案件受理費2670元，由何某某負擔。
經(jīng)審理查明，2011年7月10日，發(fā)包方（甲方）世景房地產公司與承包方（乙方）祁運然簽訂《建筑工程承包合同》，承包工程為香山怡景小區(qū)第10棟，工期為2011年7月10日至2012年5月10日。香山怡景居住小區(qū)10#樓經(jīng)建設單位、監(jiān)理單位、施工單位、設計單位、勘察單位對工程竣工驗收合格，驗收時間為2013年7月17日。甲方世景房地產公司的法定代表人胡文明簽字并加蓋公司印章，乙方祁運然簽字及隨州市沿河建筑工程有限公司蓋章確認。香山怡景小區(qū)10#樓的《建設工程施工許可證》的編號為xxxx，發(fā)證單位為隨州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會，發(fā)證日期為2011年5月30日。蔣洛35千伏輸電線路影響了香山怡景小區(qū)10#樓的工程建設，導致建房最多只能建兩層，該線路實際于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除。
另查明，何某某與世景房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》的補充協(xié)議第五條約定：“本合同項下相關事宜的通知送達方式如無特別約定為掛號信、特快專遞、公告，通知的送達時間為掛號信、特快專遞發(fā)出三日后或公告見報三日后。”
還查明，隨州市國土資源局于2009年12月下發(fā)的出讓文件中的《國有建設用地使用權競買須知隨州市G（2009）26號》，其中“三、出讓宗地的基本情況”第4項內容為“該宗地范圍內的地上附屬物拆遷由隨州市政府組織專班負責在2010年5月31日前拆遷完畢后將凈地交付競得人。”
原審認定其他事實屬實。

本院認為，本案爭議的焦點為世景房地產公司是否存在逾期交房的違約行為？如存在違約行為，世景房地產公司應如何承擔違約責任？
上訴人何某某與被上訴人世景房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，合同內容并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同內容合法有效，雙方均應按照合同約定履行各自的權利義務。何某某作為購房人按合同約定向世景房地產公司付清購房款，已履行了自己的義務，世景房地產公司應當依約定按時交付房屋。世景房地產公司在《商品房買賣合同》第八條亦約定了商品房的交付條件為“該商品房經(jīng)驗收合格”。《建設工程質量管理條例》第三條規(guī)定：“建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設工程質量負責。”第十六條規(guī)定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收?！ㄔO工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！北景钢校谰胺康禺a公司在二審提交了香山怡景小區(qū)10#樓的《單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄》，證明本案爭議的房屋已于2013年7月17日經(jīng)建設、施工、設計、勘察單位驗收合格。因上訴人與被上訴人在《商品房買賣合同》中約定本案爭議的房屋應當“經(jīng)驗收合格”而非“經(jīng)綜合驗收合格”，法律法規(guī)也沒有明確規(guī)定商品房必須以在建設行政主管部門辦理竣工驗收備案手續(xù)作為交付條件，故本案爭議的房屋在2013年7月17日經(jīng)建設、施工、設計、勘察單位驗收合格而符合雙方約定的交付條件，上訴人何某某上訴稱本案爭議的商品房至今沒有通過驗收合格，不符合交付條件的上訴理由不能成立，本院不予支持。世景房地產公司于2013年8月28日在《隨州日報》刊登交房通告，即世景房地產公司按照《商品房買賣合同》補充協(xié)議第五條約定的通知送達方式向何某某履行了通知交房的義務。且世景房地產公司還提供了商品房的《隨州市新建商品住宅使用說明書》和《隨州市新建商品住宅質量保證書》，符合《商品房買賣合同》第十一條的約定。以上事實能夠證明本案爭議的房屋具備《商品房買賣合同》約定的交付條件，雖然上訴人何某某至今未辦理收房的交接手續(xù)，但何某某拒絕收房的行為不影響對本案爭議房屋的交房時間的認定，即世景房地產公司對該房屋的交付時間應為2013年8月31日，世景房地產公司已履行通知義務，何某某可隨時辦理收房手續(xù)。故對何某某要求世景房地產公司履行交房義務的主張，本院不予支持。
本案中，世景房地產公司二審提交的《建筑工程承包合同》、《單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄》載明，香山怡景小區(qū)10#樓的開工日期為2011年7月10日。根據(jù)上訴人何某某與被上訴人世景房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》第八條的約定，本案爭議的商品房應于2012年8月31日前交付給何某某。世景房地產公司在原審提交的曾都區(qū)東城辦事處文峰塔社區(qū)居民委員會出具的《關于香山怡景小區(qū)建設情況說明》、原曾都區(qū)供電公司副總程正庭書寫的《拆除蔣洛35千伏線路的承諾》，以及本院對程正庭本人的調查筆錄，均能夠證明香山怡景小區(qū)10#樓因隨州市G（2009）26號地塊上的附屬物和蔣洛35千伏輸電線路未拆除而導致世景房地產公司無法正常施工和按照合同約定的期限交付房屋。因上訴人何某某與被上訴人世景房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定了延期交房的免責事由，即“如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同外，出賣人可據(jù)實予以延期”，其中第3項為“因政府或公共事業(yè)部門行為影響”。本案中，根據(jù)隨州市土地收購儲備中心與世景房地產公司法定代表人胡文明簽訂的《成交確認書》第3條約定的“成交價即為該塊土地的地價款，包括出讓土地的征地成本和地上附屬物拆遷費用”以及隨州市國土資源局下發(fā)的《國有建設用地使用權競買須知隨州市G（2009）26號》文件載明的“該宗地范圍內的地上附屬物拆遷由隨州市政府組織專班負責在2010年5月31日前拆遷完畢后將凈地交付競得人”之內容可見，隨州市G（2009）26號地塊范圍內的地上附屬物的拆遷屬于政府部門的職責范圍。因蔣洛35千伏輸電線路最終于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，香山怡景小區(qū)10#樓于蔣洛35千伏輸電線路拆除后才恢復工程建設。故世景房地產公司因隨州市G（2009）26號地塊上的附屬物和蔣洛35千伏輸電線路未拆除導致無法按期交付房屋系政府或公共事業(yè)部門行為影響所致，屬于《商品房買賣合同》約定的免責事由。
根據(jù)何某某與世景房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》的約定，世景房地產公司在免責事由影響的合理期限內不構成違約，但對于超出合理期限的延期交房行為仍應承擔相應的違約責任。根據(jù)世景房地產公司二審提交的《單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄》顯示，香山怡景小區(qū)10#樓驗收合格的時間為2013年7月17日，即2012年7月至2013年7月17日為香山怡景小區(qū)10#樓的實際建設周期，屬于世景房地產公司因政府或公共事業(yè)部門行為影響的延期交房的合理期限。因香山怡景小區(qū)10#樓在2013年7月17日后已具備交付條件，但該10#樓最終的交付時間為2013年8月31日，即世景房地產公司違約延期交房的時間為45天。故應按照何某某與世景房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》第九條的約定計算世景房地產公司延期交房45天的違約金，即世景房地產公司應賠償何某某的違約金為2959.74元（328860×45×2?）。綜上，世景房地產公司對于香山怡景小區(qū)10#樓的延期交房的法律后果存在一定的違約行為，其應按照《商品房買賣合同》的約定賠償何某某違約金2959.74元。
綜上所述，原審判決認定事實部分不清，實體處理不當，本院依法予以糾正。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷隨州市曾都區(qū)人民法院（2014）鄂曾都民初字第01226號民事判決；
二、隨州市世景房地產開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內給付何某某違約金2959.74元；
三、駁回何某某的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費2670元，由何某某負擔；二審案件受理費2660元，由何某某負擔2128元，隨州市世景房地產開發(fā)有限公司負擔532元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　張歡 代理審判員　　周鑫 代理審判員　　李超

書記員：王凌