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任某、趙某與秦某某房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

原告(反訴被告)任某,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住湖北省宜昌市伍家崗區(qū)。
原告(反訴被告)趙某(系原告任某之妻),漢族,xxxx年xx月xx日出生,住湖北省宜昌市西陵區(qū)。
上列二原告共同委托代理人朱明杰,湖北前鋒律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告(反訴原告)秦某某,男,漢族,1969年11月18日,住湖北省宜昌市西陵區(qū)。

原告(反訴被告)任某、趙某與被告(反訴原告)秦某某房屋買賣合同糾紛一案,本院于2015年6月16日立案受理,依法組成由審判員何芹擔(dān)任審判長(zhǎng),與審判員馮昊、人民陪審員劉傳明參加的合議庭于2015年8月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)任某、趙某的委托代理人朱明杰,被告(反訴原告)秦某某均到庭參加了訴訟。庭審中雙方均申請(qǐng)庭外和解,后和解未成。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明,2012年6月6日,任某、趙某與宜昌東辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立了《宜昌市商品房買賣合同》,任某、趙某以56.9萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買位于宜昌市伍家崗區(qū)中南路37號(hào)東辰二號(hào)5#樓012703號(hào)房屋(建筑面積151.84平方米)。2014年3月4日,任某、趙某(甲方)與秦某某(乙方)簽訂了《房屋買賣合同書》,合同主要約定:“一、乙方以90萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買甲方位于中南路37號(hào)東辰二號(hào)5#樓012703號(hào)房屋。后期產(chǎn)權(quán)證、土地證由甲方名下過戶至乙方名下所涉及的稅費(fèi)及行政服務(wù)費(fèi)等所有費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)。二、付款方式:1、定金15萬(wàn)元在本協(xié)議簽訂生效后乙方一次性支付甲方,甲方須出具收據(jù);2、乙方未拿到該房產(chǎn)權(quán)證之前支付甲方35萬(wàn)元(2014年3月31日前付清);3、乙方在2014年6月30日前付清尾款40萬(wàn)元。三、交房事宜:房屋交接時(shí)甲方負(fù)責(zé)移交乙方房屋鑰匙,購(gòu)房合同原件及其他交款發(fā)票或者收據(jù)原件,水、電、氣等相關(guān)資料原件。四、違約責(zé)任:1、若甲乙雙方中的一方出現(xiàn)違約,造成交易無(wú)法實(shí)施的,甲方違約方則雙倍返還乙方定金30萬(wàn)元;乙方違約則甲方不予退還定金。2、該房屋如果可以更名乙方名下,甲方應(yīng)當(dāng)在乙方約定的時(shí)間內(nèi)無(wú)條件協(xié)助乙方辦理更名相關(guān)手續(xù),否則甲方承擔(dān)本條第1項(xiàng)違約責(zé)任外,乙方還可以單方解約,甲方須返還乙方支付的全部款項(xiàng),期間所產(chǎn)生的一切費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān),并賠償乙方全部損失。3、在本合同簽訂后,甲乙雙方按相關(guān)部門的規(guī)定程序及時(shí)間要求積極辦理產(chǎn)權(quán)過戶,乙方新的土地使用權(quán)證辦理及水電等一切相關(guān)過戶手續(xù)。對(duì)于時(shí)間約定為乙方通知甲方的時(shí)間內(nèi),否則視同違約?!?014年3月5日,秦某某取得兩把裝修鑰匙、《宜昌市商品房買賣合同》及相關(guān)付款單據(jù)復(fù)印件。2014年3月7日,秦某某向任某的賬戶存入了150000元的購(gòu)房定金。2014年3月26日,任某、趙某將上述房屋交付給秦某某使用,秦某某向物業(yè)公司交納了裝修管理費(fèi)及物業(yè)費(fèi)3600元,對(duì)房屋開始進(jìn)行裝修。因秦某某資金周轉(zhuǎn)困難,約定本應(yīng)在2014年3月31日前支付第二筆350000元的購(gòu)房款未能如期支付,雙方經(jīng)協(xié)商,秦某某于2014年4月1日向趙某出具了《欠條》,承諾于2014年4月30日前支付350000元購(gòu)房款,并支付了補(bǔ)償款3500元。2014年4月4日,任某、趙某出具書面《聲明》:因第二期35萬(wàn)元未按約履行,從聲明之日起停止一切對(duì)《房屋買賣合同書》項(xiàng)下房產(chǎn)的裝修、改造和相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理,請(qǐng)?jiān)?月6日前將房屋裝修鑰匙和門禁卡返還至物業(yè)管理處。2014年5月2日,趙某再次出具《聲明》:因秦某某多次未按既定時(shí)間將約定房款匯入賬戶已構(gòu)成嚴(yán)重違約,特聲明雙方買賣交易中止,即日起未經(jīng)我方允許不得進(jìn)入該房屋,更不得對(duì)該房屋進(jìn)行任何損毀或改造。并將該《聲明》張貼在本案所涉房屋防盜門上。2014年5月4日,趙某將封條兩份張貼在上述房門外。2014年8月31日,任某、趙某出具《停工通知》,要求上述房屋的裝修施工單位及人員退出施工現(xiàn)場(chǎng),停止一切裝修作業(yè),并將其張貼在防盜門上。同日,任某、趙某還向秦某某送達(dá)了《合同解除通知書》,認(rèn)為因秦某某未完全履行支付購(gòu)房款的義務(wù),單方通知雙方簽訂的買賣合同予以解除,并要求于2014年9月3日辦理房屋交還等手續(xù)。期間,趙某更換過本案所涉房屋的防盜門門鎖,秦某某通過重新更換門鎖的方式并沒有停止對(duì)房屋進(jìn)行裝修,現(xiàn)該房已經(jīng)裝修完畢。2015年4月20日,任某、趙某取得了本案所涉房屋的宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號(hào)《房屋所有權(quán)證》。
上述事實(shí),有《宜昌市商品房買賣合同》、預(yù)告登記證書、《房屋買賣合同書》、宜昌住房公積金柜臺(tái)還款入賬憑證、住房公積金貸款結(jié)清證明、湖北銀行現(xiàn)金繳款單、證人代某的部分出庭證言、招商銀行客戶回單兩張、欠條、聲明兩張、停工通知、合同解除通知書、照片五張、房產(chǎn)證以及本案庭審筆錄等證據(jù)在卷佐證。

本院認(rèn)為,任某、趙某與秦某某通過簽訂的《房屋買賣合同書》約定了房屋價(jià)款為900000元,且約定了付款期數(shù)和時(shí)間,從雙方履行來(lái)看,秦某某按期履行了第一期150000元的付款義務(wù)。雙方通過協(xié)商變更第二期350000元的付款時(shí)間延遲至2014年4月30日前,秦某某為此還向任某、趙某支付了補(bǔ)償款3500元,但隨后任某、趙某反悔未按變更后的時(shí)間催款,在第二期付款義務(wù)到期前即4月4日就開始要求秦某某停止裝修等,此后秦某某雖未終止裝修但亦未再按約定履行支付房款的義務(wù)。任某、趙某曾明確要求解除雙方合同,但從其起訴訴請(qǐng)以及實(shí)際情況(秦某某已經(jīng)裝修完畢房屋)來(lái)看,雙方實(shí)則在繼續(xù)履行合同。對(duì)于本訴,任某、趙某要求秦某某立即支付剩余購(gòu)房款750000元,本院認(rèn)為,結(jié)合雙方的書面約定以及實(shí)際履行情況,仍然分期分批支付上述款項(xiàng)更為適宜。按照雙方曾協(xié)商一致的變更時(shí)間,即第二筆350000元購(gòu)房款應(yīng)于2014年4月30日支付。雖然任某、趙某在4月30日前曾作出一次停止裝修的反悔聲明,但秦某某未舉證其有實(shí)質(zhì)性阻礙裝修的行為,且秦某某一直未停止裝修,有持續(xù)的購(gòu)買意愿,則秦某某最遲應(yīng)于2014年4月30日支付上述350000元。至于剩余的400000元購(gòu)房款,本院酌情考慮,秦某某應(yīng)立即支付其中的200000元購(gòu)房款,剩余的200000元在任某、趙某協(xié)助秦某某辦理完畢房產(chǎn)過戶手續(xù)的當(dāng)日支付較為適宜。因任某、趙某在合同履行中也存在一些不當(dāng)行為,則對(duì)于其要求秦某某支付利息的訴請(qǐng),本院不予支持。
對(duì)于反訴,既然雙方均要求繼續(xù)履行合同,協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)作為房屋買賣合同中的一項(xiàng)附隨義務(wù),則秦某某有權(quán)要求任某、趙某履行這一義務(wù)。雖然雙方在《房屋買賣合同書》中約定的協(xié)助辦理時(shí)間為“乙方通知甲方的時(shí)間內(nèi)”,但應(yīng)考慮實(shí)際能夠辦理的具體時(shí)間,任某、趙某于2015年4月20日才取得上述房屋的所有權(quán)證,現(xiàn)已經(jīng)具備辦理房屋過戶手續(xù)的前提條件;結(jié)合秦某某的部分先行付款義務(wù),則任某、趙某應(yīng)在秦某某對(duì)其支付剩余購(gòu)房款550000元后協(xié)助其辦理本案所涉房屋的過戶手續(xù)。雙方已經(jīng)書面約定“后期產(chǎn)權(quán)證、土地證由甲方名下過戶至乙方名下所涉及的稅費(fèi)及行政服務(wù)費(fèi)等所有費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)”,則過戶所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由秦某某自行承擔(dān),故對(duì)于秦某某要求任某、趙某承擔(dān)過戶費(fèi)用的反訴訴請(qǐng),本院不予支持。因本案合同在繼續(xù)履行,未實(shí)質(zhì)造成“交易無(wú)法實(shí)施”,且秦某某并未舉證證明本案房屋買賣合同沒有更名是因任某、趙某所致,結(jié)合秦某某至今實(shí)際控制房屋但只支付150000元購(gòu)房款的情況,對(duì)于秦某某主張任某、趙某支付其違約金150000元的反訴請(qǐng)求,本院不予支持。另外,秦某某還主張任某、趙某將本案房屋的防盜門原裝鎖芯、永久鑰匙及《宜昌市商品房買賣合同》、相關(guān)付款單據(jù)原件對(duì)其交付,雙方書面約定“房屋交接時(shí)甲方負(fù)責(zé)移交乙方房屋鑰匙,購(gòu)房合同原件及其他交款發(fā)票或者收據(jù)原件,水、電、氣等相關(guān)資料原件”,本院認(rèn)為按照交易慣例該處的“房屋交接”應(yīng)理解為房款付清之時(shí),即秦某某付清剩余750000元購(gòu)房款時(shí),任某、趙某應(yīng)將本案房屋的防盜門原裝鎖芯、永久鑰匙及《宜昌市商品房買賣合同》、相關(guān)付款單據(jù)原件對(duì)其交付。綜上,經(jīng)合議庭評(píng)議,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百三十條、第一百三十五條、第一百五十九條、第一百六十一條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款,最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第九十條,以及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定,判決如下:

一、被告(反訴原告)秦某某于本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告(反訴被告)任某、趙某購(gòu)房款550000元,并于原告(反訴被告)任某、趙某為其協(xié)助辦理完宜昌市伍家崗區(qū)中南路37號(hào)東辰二號(hào)5#樓012703號(hào)房屋(宜市房權(quán)證伍家區(qū)字第××號(hào))過戶手續(xù)的當(dāng)日支付剩余購(gòu)房款200000元,實(shí)際產(chǎn)生的房屋過戶費(fèi)用由被告(反訴原告)秦某某承擔(dān)。
二、被告(反訴原告)秦某某向原告(支付被告)任某、趙某付清剩余750000元購(gòu)房款時(shí),原告(支付被告)任某、趙某將本案房屋的防盜門原裝鎖芯、永久鑰匙及《宜昌市商品房買賣合同》、相關(guān)付款單據(jù)原件交付給被告(反訴原告)秦某某。
三、駁回原告(反訴被告)任某、趙某的其他訴訟請(qǐng)求。
四、駁回被告(反訴原告)秦某某的其他反訴請(qǐng)求。
如被告(反訴原告)秦某某未按判決書確定的時(shí)間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)11862元,反訴案件受理費(fèi)3300元,共15162元,由原告(反訴被告)任某、趙某負(fù)擔(dān)1500元;由被告(反訴原告)秦某某負(fù)擔(dān)13662元。
如果不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按照對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提交上訴狀副本,上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審 判 長(zhǎng)  何 芹 審 判 員  馮 昊 人民陪審員  劉傳明

書記員:夏夢(mèng)蝶

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