原告(反訴被告)：任某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省高郵市。
　　委托訴訟代理人：任生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省高郵市。
　　委托訴訟代理人：薛葉，上海市光大律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海中暨科技發(fā)展有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：黃銀賢，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：丁書洪，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫崧，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　原告任某某訴被告上海中暨科技發(fā)展有限公司(以下簡稱中暨公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法適用簡易程序?qū)徖怼１景赣?019年5月7日第一次公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人任生、薛葉、被告委托訴訟代理人丁書洪到庭參加了訴訟。審理中，被告中暨公司提起反訴，本院經(jīng)審核后依法受理并予以合并審理。原告任某某申請司法審價(jià)，本院依法委托開展審價(jià)。本案于2019年8月12日第二次公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人任生、薛葉、被告委托訴訟代理人孫崧到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告任某某向本院提出訴訟請求：1、判決解除原、被告于2017年7月簽訂的租賃合同；2、判令被告中暨公司返還保證金人民幣(以下幣種均為人民幣)29,319.9元；3、判令被告中暨公司支付解約違約金33,910元；4、判令被告中暨公司賠償損失249,030元(商鋪裝修及設(shè)備171,280元、加盟費(fèi)40,000元、額外的煙管水電改造22,250元、工商罰款10,000元、寬帶費(fèi)2,250元、電表改造3,250元)；5、判令被告中暨公司返還物品：2個(gè)蘇泊爾電磁爐、1個(gè)美的電磁爐、1臺極米HIS家用投影儀、3臺美的取暖器、1臺榨汁機(jī)、1臺磨豆?jié){機(jī)、2個(gè)單人沙發(fā)、刀具8個(gè)、鐵藝飾品8個(gè)，如無法返還的，則判令被告中暨公司賠償原告損失15,000元；6、本案訴訟費(fèi)用由被告中暨公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：2017年7月，原被告簽訂《租賃合同》，約定由原告任某某承租被告中暨公司位于青浦區(qū)華隆路XXX號C座103室房屋，期限自2017年8月16日至2020年8月15日，租金14,659.95元/月、物業(yè)費(fèi)2,295.10元；合同另約定被告中暨公司需對原告任某某所需的各項(xiàng)裝修及開業(yè)許可等審批手續(xù)給予必要的協(xié)助。合同簽訂后，原告任某某支付了兩個(gè)月的租金作為保證金，并向工商部門提價(jià)申請辦理營業(yè)執(zhí)照，被告知承租的房屋土地屬于工業(yè)用地，無法辦理營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致原告任某某各項(xiàng)損失、無法繼續(xù)經(jīng)營。為此，原告任某某訴至法院作如上訴請。
　　被告中暨公司辯稱：1、同意解除租賃合同。但原告任某某不享有單方解除租賃合同的權(quán)利，原告任某某至今欠付租金，被告中暨公司根據(jù)租賃合同的約定行使了單方解除權(quán)。2、因原告任某某至今結(jié)欠租金135,239.30元，根據(jù)租賃合同約定租賃保證金可以沖抵租金，故不同意退還保證金。3、原告任某某是違約方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、因原告任某某違約，故不存在被告中暨公司賠償其損失的法律及合同依據(jù)。同時(shí)，對249,030元的組成及事實(shí)依據(jù)被告中暨公司亦不認(rèn)可。5、系爭房屋至今空關(guān)狀態(tài)，原告任某某的物品至今都在房屋內(nèi)，應(yīng)自行搬走騰退房屋。
　　同時(shí)，被告中暨公司提起反訴稱因原告任某某拒不支付租金和物業(yè)管理費(fèi)的行為已損害到被告的合法權(quán)益，故此要求：1、判令解除《租賃合同》；2、判令原告任某某騰退位于上海市華隆路XXX號C座103室房屋；3、判令原告任某某支付2018年4月16日至2019年4月15日房屋租金135,239.30元(月租金14,659.95元乘以12個(gè)月，但只主張135,239.30元)；4、判令原告任某某支付房屋使用費(fèi)(自2019年4月16日計(jì)算至實(shí)際騰退之日止，按合同約定租金計(jì)算)；5、判令原告任某某支付2019年2月16日至2019年4月15日物業(yè)管理費(fèi)4,590.20元；6、判令原告任某某支付物業(yè)管理費(fèi)(自2019年4月16日至實(shí)際騰退之日止，按合同約定的物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算)；7、判令原告任某某支付違約金33,910.10元(2個(gè)月租金及物業(yè)費(fèi))；8、反訴費(fèi)由原告任某某承擔(dān)。
　　對于反訴，原告任某某辯稱：1、同意解除租賃合同。2、同意騰退系爭房屋。3、同意支付租金至2018年12月31日；2018年年底，被告中暨公司已經(jīng)將房屋門鎖上并斷電，原告任某某無法使用系爭房屋，此后無需再支付租金。4、不同意支付房屋使用費(fèi)及物業(yè)費(fèi)，因?yàn)樵嫒文衬称陂g并未實(shí)際使用系爭房屋。5、被告中暨公司是違約方，原告任某某不同意支付違約金。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
　　系爭的青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華隆路XXX號房屋登記產(chǎn)權(quán)人為中暨公司，土地用途為工業(yè)用地；房屋用途為廠房。
　　2017年7月，中暨公司(甲方，出租人)與任某某(乙方、承租人)簽訂《租賃合同》，約定：第三條甲方將坐落于上海市華隆路XXX號C座103室出租物業(yè)(229.51平方米)出租給乙方作為商務(wù)配套用途，租賃期限自2017年8月16日至2020年8月15日，甲方于2017年8月1日前向乙方交付出租物業(yè)，2017年8月1日至2017年8月15日為乙方裝修期。第四條平均每月租金為14,659.95元，每2個(gè)月支付一次，支付時(shí)間為每2個(gè)月的首月前五日內(nèi)支付；甲方委托專業(yè)物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)，乙方根據(jù)附件二約定向物業(yè)公司支付管理費(fèi)，由物業(yè)管理公司向乙方開具管理費(fèi)發(fā)票，每月物業(yè)管理費(fèi)2,295.10元；乙方向甲方支付等同于兩個(gè)月租金的履約保證金即29,319.90元。第六條甲方應(yīng)向乙方提供為申請辦理營業(yè)執(zhí)照、有關(guān)審批部門要求出租人提供的產(chǎn)權(quán)證明文件，并對乙方所需的各項(xiàng)裝修及開業(yè)許可等審批手續(xù)給予必要協(xié)助。第十條任何方單方提前要求解除合同或出現(xiàn)本合同約定的違約情形導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)向守約方支付等同于兩個(gè)月租金和兩個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)金額之和的違約金；乙方違約時(shí)，甲方也可要求乙方賠償因提前解除合同而給甲方造成的損失，甲方有權(quán)直接以乙方的保證金沖抵違約金或損失，保證金余額不足抵扣違約金或損失的，甲方有權(quán)向乙方繼續(xù)追索。附件一：除合同正文條款約定的裝修免租期外，甲方承諾給予乙方第一年61日免租期、第二年61日免租期、第三年61日免租期，免租期在每租賃合同年度年末執(zhí)行，具體為2019年6月16日至2018年8月15日、2019年6月16日至2019年8月15日、2020年6月16日至2020年8月15日。附件三：乙方所承租的物業(yè)經(jīng)營西餐廳提供園區(qū)上午配套，經(jīng)營品牌為?？А：贤韺ζ渌麅?nèi)容進(jìn)行了約定。
　　合同簽訂后，任某某按約支付租金至2018年4月15日、支付物業(yè)費(fèi)至2019年2月15日，另支付了租賃保證金29,319.90元。
　　2017年8月，任某某之子任生(乙方)與上海?？Р惋嫻芾碛邢薰?甲方，以下簡稱福咖公司)簽訂《品牌加盟合同》，約定：甲方授予乙方在青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華隆路XXX號e通世界商務(wù)園C座103室作為?？Ｙu加盟連鎖店，授權(quán)特許經(jīng)營期限為2017年12月1日至2021年11月30日；為獲得乙方身份和加入的權(quán)利，簽約時(shí)乙方須支付甲方80,000元，其中品牌使用費(fèi)80,000元，技術(shù)服務(wù)費(fèi)每年3,600元；合同另對其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。2017年9月1日，福咖公司向任生開具收據(jù)，收到加盟費(fèi)80,000元。2019年5月15日，福咖公司出具《證明》：合同3.2附加協(xié)議因乙方原因(執(zhí)照、證件辦不出等原因)不經(jīng)營的，加盟費(fèi)不予退還。
　　2017年8月，任某某之子任生(甲方)與上海三銀裝飾工程有限公司(乙方，以下簡稱三銀公司)簽訂《承包合同》，約定：由乙方為甲方位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華隆路XXX號e通世界商務(wù)園C座103室給排水改造工程進(jìn)行建筑工作，合同閉口包干價(jià)為6,500元。合同另對其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。2017年8月10日，三銀公司出具收據(jù)，收到進(jìn)水排水工程款6,500元。
　　2017年9月，任某某又委托案外人對房屋排油煙風(fēng)管進(jìn)行了改造并稱支付了費(fèi)用38,000元。
　　任某某自稱：2017年9月時(shí)即知曉不能辦理營業(yè)執(zhí)照，因?yàn)橐?guī)保辦說土地是工業(yè)用地，另要求提供申請書一份。2017年9月中旬裝修完畢，10月去找中介和中暨公司協(xié)調(diào)辦證事宜，中暨公司要求去考餐飲從業(yè)人員衛(wèi)生合格證。
　　2018年3月5日，上海市青浦區(qū)市場監(jiān)督管理局向任生出具《行政處罰聽證告知書》：經(jīng)查2017年7月任生之母任某某從中暨公司租賃了系爭103室房屋；自2017年10月起，你開始在該場所對外從事咖啡機(jī)其他餐飲服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)，對外使用的店招名稱為“FOCAFE”。現(xiàn)已查實(shí)，截止執(zhí)法人員檢查之日，你從事小型餐飲服務(wù)的食品經(jīng)營活動(dòng)，未辦理營業(yè)執(zhí)照及食品經(jīng)營許可證；你未取得食品經(jīng)營許可證從事小型餐飲服務(wù)活動(dòng)的行為，違反了法律規(guī)定，擬處罰款10,000元。
　　2018年9月，任某某又將寬帶接入房屋，稱支付了相應(yīng)的費(fèi)用4,500元。
　　任某某稱因無法辦理經(jīng)營證照，故從2019年1月1日起停止經(jīng)營。
　　另查明，依任某某申請，本院依法通過上海市高級人民法院委托上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司對系爭房屋內(nèi)任某某添附裝修殘值進(jìn)行司法審價(jià)，審價(jià)單位出具滬四鑒(2019)第035號《司法鑒定意見書》，載明：根據(jù)任某某所述，整個(gè)合同租賃期限為1,095天，現(xiàn)按停業(yè)時(shí)間2018年12月30日作為評估時(shí)點(diǎn)，剩余租賃期限為594天，本工程殘值率為54.25%；房屋裝修工程造價(jià)(原值)為204,834.31元。任某某為此審價(jià)墊付審價(jià)費(fèi)6,000元。
　　又查明，任某某之子任生分別于2019年5月、7月向青浦區(qū)華新鎮(zhèn)工商所工作人員、青浦區(qū)行政服務(wù)中心工作人員詢問和核實(shí)，均被給予回復(fù)為：系爭地塊為工業(yè)用地，工業(yè)用地就不能開設(shè)咖啡館、不允許辦理開設(shè)咖啡館的證照。
　　2019年8月12日庭審結(jié)束當(dāng)日，承辦人隨同雙方當(dāng)事人前往系爭房屋現(xiàn)場，現(xiàn)場：1、房屋東門關(guān)閉，由任生上了門鎖、由中暨公司物業(yè)上了地鎖；房屋北門敞開可進(jìn)入；2、房屋內(nèi)斷電斷水、凌亂不堪；3、現(xiàn)場基本未見任某某訴請要求返還的物品；4、任生就滅失物品當(dāng)場報(bào)警，警察出警到場；5、考慮到雙方訴請解約并同意騰退房屋，故要求雙方當(dāng)事人及時(shí)自行溝通搬離時(shí)間等相關(guān)細(xì)節(jié)，要求中暨公司予以配合放行。
　　審理中，任某某稱：1、當(dāng)時(shí)中暨公司招商及宣傳都是e通世界商務(wù)園，所以也就未具體去核實(shí)產(chǎn)權(quán)及房屋性質(zhì)，且園區(qū)中也有其他的商務(wù)在經(jīng)營中。直到辦證不能時(shí)才想到去拉房屋的產(chǎn)權(quán)及性質(zhì)，發(fā)現(xiàn)是工業(yè)用地廠房不能辦證經(jīng)營；在這之前，中暨公司也未曾提供或向任某某方釋明過房屋的真正性質(zhì)。2、當(dāng)時(shí)和任某某方一起入駐的有三四家都辦不出營業(yè)執(zhí)照，后來到2019年為何能辦出執(zhí)照不清楚，據(jù)了解系爭房屋可以經(jīng)營簡單的用餐行業(yè)及小賣部，但租賃合同中明確了要開設(shè)西餐廳、咖啡館就不允許。3、停止經(jīng)營后，房屋由中暨公司上鎖，導(dǎo)致任某某方無法進(jìn)入，但屋內(nèi)部分物品被中暨公司拿走了，考慮到審理中需要對裝修及不可移動(dòng)設(shè)備進(jìn)行審價(jià)，所以也無法在審理中交接騰退。
　　中暨公司表示：1、房屋的性質(zhì)就是工業(yè)用途；根據(jù)相關(guān)要求可以作為商業(yè)用途。中暨公司告知過房屋的產(chǎn)權(quán)及性質(zhì)，也將產(chǎn)證復(fù)印件給了任某某方。2、園區(qū)內(nèi)在2017年時(shí)有飲食店、中餐廳辦出了營業(yè)執(zhí)照；2019年時(shí)有瑞幸咖啡店辦出了營業(yè)執(zhí)照。說明任某某訴稱因系爭房屋所在地塊性質(zhì)問題無法辦理營業(yè)執(zhí)照并非事實(shí)，如未能辦出營業(yè)執(zhí)照，也是任某某方自身的原因所致。3、人任某某方確實(shí)不經(jīng)營了，但中暨公司沒有上鎖，也沒有拿走任某某方的物品。中暨公司已與第三方簽訂租賃合同，由第三方承租作餐飲，但因任某某方?jīng)]有騰退，第三方未進(jìn)駐，所以面臨著對第三方的違約問題。
　　根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為：任某某與中暨公司簽訂的《租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。依法成立的合同對當(dāng)事人均有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約全面履行自己的義務(wù)，違反合同約定的當(dāng)事人一方，應(yīng)當(dāng)按照合同約定或法律規(guī)定向另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
　　不論其他人通過何種途徑辦出餐飲或其他商務(wù)類營業(yè)執(zhí)照，都根本上不能改變系爭房屋屬于廠房、所在地塊屬于工業(yè)用地的事實(shí)，根本上不能改變工業(yè)用地不可用于商業(yè)經(jīng)營的法律規(guī)定。雙方簽訂租賃合同承租房屋后，不能開設(shè)西餐廳、不能辦理營業(yè)執(zhí)照、不能實(shí)現(xiàn)租賃目的、租賃合同需解除的后果，雙方當(dāng)事人均有過錯(cuò)。任某某方輕信中暨公司之宣傳，對于經(jīng)營場所之選擇未盡到事先謹(jǐn)慎審核之義務(wù)，負(fù)有次要過錯(cuò)責(zé)任；中暨公司不能按約協(xié)助辦理開業(yè)許可等審理手續(xù)，在庭審中仍堅(jiān)持工業(yè)用地可用作商業(yè)之用、可以辦理證照，罔顧法律規(guī)定，以相關(guān)政府部門之特殊政策或特殊操作為常態(tài)，負(fù)有主要過錯(cuò)責(zé)任。故此，對任某某方要求解除租賃合同及合同解除后返還保證金之訴訟請求，本院依法予以支持。綜合考量各自的過錯(cuò)程度以及添附支付的必要性關(guān)聯(lián)性合理性，本院對任某某方主張的解約違約金及損失酌情予以確定。對于任某某方主張的物品滅失返還或賠償主張，一方面任某某未舉證房屋內(nèi)原有該些物品，另一方面任某某未舉證系中暨公司拿走，因此對此項(xiàng)訴訟請求本院不予支持；但任某某可就物品被盜問題依法向公安部門報(bào)案處理。
　　合同解除后，承租人理應(yīng)及時(shí)騰退搬離房屋。搬離前，本院區(qū)分承租人正常使用、未正常使用的情況，分別計(jì)算租金及使用費(fèi)。任某某方停止經(jīng)營后，不再享受物業(yè)服務(wù)，因此中暨公司繼續(xù)主張物業(yè)管理費(fèi)的訴請本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告任某某與被告上海中暨科技發(fā)展有限公司簽訂的《租賃合同》于2019年4月13日解除；
　　二、被告上海中暨科技發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告任某某保證金人民幣29,319.90元；
　　三、被告上海中暨科技發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告任某某違約金人民幣29,320元；
　　四、被告上海中暨科技發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告任某某損失人民幣100,000元；
　　五、原告任某某其余訴訟請求不予支持；
　　六、反訴被告任某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華隆路XXX號C座103室房屋；
　　七、反訴被告任某某應(yīng)支付房屋租金及占用費(fèi)(自2018年4月16日起至2018年12月31日止，按14,659.95元/月標(biāo)準(zhǔn)；2019年1月1日起至2019年6月25日止，按1,000元/月標(biāo)準(zhǔn)；2019年6月26日起至實(shí)際騰退日止，按8,000元/月標(biāo)準(zhǔn))；
　　八、反訴原告上海中暨科技發(fā)展有限公司其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)人民幣6,208.90元，減半收取人民幣3,104.45元，由原告任某某負(fù)擔(dān)人民幣1,368.05元，由被告中暨公司負(fù)擔(dān)人民幣1,736.40元。反訴受理費(fèi)人民幣2,334.54元，由原告任某某負(fù)擔(dān)人民幣1,636元，由被告中暨公司負(fù)擔(dān)人民幣698.54元；司法審價(jià)費(fèi)人民幣6,000元，由被告中暨公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：徐冬梅

書記員：朱??靜