仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會
周光榮（湖北龍?zhí)锫蓭熓聞账?br/>楊鋒（湖北龍?zhí)锫蓭熓聞账?br/>仙桃市龍某物業(yè)管理有限公司
王兵年
湖北宏運房地產開發(fā)有限公司
彭必勝
祁松濤（湖北誠智成律師事務所）

上訴人（原審原告）仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會，住所地:湖北省仙桃市仙源大道106號。
代表人陳松明，該業(yè)主委員會主任。
委托代理人周光榮，湖北龍?zhí)锫蓭熓聞账蓭煛?br/>委托代理人楊鋒，湖北龍?zhí)锫蓭熓聞账蓭煛?br/>被上訴人（原審被告）仙桃市龍某物業(yè)管理有限公司，住所地:湖北省仙桃市宏達路宏達小區(qū)20號。
法定代表人李德鳳，該公司總經理。
委托代理人王兵年，該公司法律顧問。
被上訴人（原審被告）湖北宏運房地產開發(fā)有限公司，住所地:湖北省武漢市洪山區(qū)珞南街珞瑜路307號。
法定代表人李炳來，該公司總經理。
委托代理人彭必勝，該公司經理。
委托代理人祁松濤，湖北誠智成律師事務所律師。
上訴人仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱宏運業(yè)主委員會）因與被上訴人仙桃市龍某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱龍某公司）、湖北宏運房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱宏運公司）物業(yè)服務合同糾紛（原審案由為合同糾紛）一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2010）仙民二初字第50號民事判決，向本院提出上訴。本院于2010年8月26日受理后，依法組成合議庭，于同年9月21日公開開庭進行了審理。上訴人宏運業(yè)主委員會的委托代理人周光榮、楊鋒，被上訴人龍某公司的委托代理人王兵年，被上訴人宏運公司的委托代理人彭必勝、祁松濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審認定:2008年5月11日，宏運業(yè)主委員會與龍某公司簽訂了一份《物業(yè)管理合同》，選聘龍某公司為“宏運名居”小區(qū)的物業(yè)管理公司。同年5月20日，宏運業(yè)主委員會與龍某公司、宏運公司簽訂了一份《物業(yè)管理移交合同》，約定:宏運公司尊重宏運業(yè)主委員會與龍某公司所簽訂的《物業(yè)管理合同》，同意將“宏運名居”小區(qū)的物業(yè)移交給宏運業(yè)主委員會，并同意宏運業(yè)主委員會選聘龍某公司為“宏運名居”小區(qū)的物業(yè)管理公司；宏運公司所移交的物業(yè)類型為8棟磚混多層住宅樓、1棟框架小高層住宅樓、地下水泵房及加壓供水全套設備，占地面積為18356.73平方米，建筑面積為51283.38平方米；物業(yè)管理收費標準為多層住宅每平方米0.4元，高層、小高層每平方米0.5元，物業(yè)移交龍某公司后，龍某公司可根據(jù)有關政策與宏運業(yè)主協(xié)商調整收費標準，6號樓按照前期宏運公司承諾的收費標準，并遵照對住戶免收二年物業(yè)管理費的承諾，未滿期限（至2008年10月28日截止）的管理服務全權委托龍某公司，房屋及配套設施的維修費用在國家規(guī)定保修期間內的項目由宏運公司負責，其他服務管理費及特約服務費由宏運業(yè)主委員會、龍某公司雙方協(xié)商擬定，龍某公司按照國家有關政策收取物業(yè)管理、服務等費用，并按照有關政策的服務內容和管理標準提供管理、服務，盈余或虧損由龍某公司享有和承擔，與宏運公司、宏運業(yè)主委員會無關；物業(yè)的移交驗收為宏運公司委托龍某公司將已破壞的物業(yè)用房、監(jiān)控設施、門、道路、路燈、綠化修復至業(yè)主入住時的標準，其所有費用采取包干的辦法，后期依法追繳回的（業(yè)主）欠款歸龍某公司所有，其維修質量由宏運業(yè)主委員會驗收，宏運公司不再承擔其修復驗收的責任；宏運公司向宏運業(yè)主委員會（后由宏運業(yè)主委員會向龍某公司）移交竣工驗收、技術、物業(yè)管理等所必需的相關資料及物業(yè)公用設施、設備，均以龍某公司負責恢復至業(yè)主入住時的標準為準；物業(yè)相關費用的結算為宏運公司給付龍某公司物業(yè)管理包干費5萬元，宏運公司考慮龍某公司包干費用略緊及后期物業(yè)管理開展，同意將前期業(yè)主所欠物業(yè)管理費85178元及車庫尾款6萬元、曹巧芝欠款1780元，共計146958元給予龍某公司，并由龍某公司自行收取，龍某公司在收取費用期間如發(fā)生任何糾紛及爭議，宏運公司不再承擔任何責任；物業(yè)移交的責任劃分為本合同自宏運公司、宏運業(yè)主委員會、龍某公司三方簽字蓋章并報物業(yè)所鑒證備案生效后，該項目即由宏運業(yè)主委員會全權負責，宏運公司不再承擔該項目的任何責任及移交。上述《物業(yè)管理移交合同》簽訂后，各方當事人于當日即報仙桃市物業(yè)管理所備案。此后，上述三方就合同所涉物業(yè)及其設施、設備等財產進行了移交，并辦理了移交手續(xù)。其間，宏運公司向龍某公司出具了二份承諾書，以書面形式明確承諾將其在“宏運名居”小區(qū)開發(fā)管理過程中業(yè)主所欠車庫尾款6萬元及曹巧芝欠款1780元作為物業(yè)移交后期補償費交由龍某公司自行收取使用。2008年5月23日，宏運公司按約將5萬元物業(yè)包干費用支付給龍某公司，龍某公司向其出具了一份收據(jù)。后宏運業(yè)主委員會因“宏運名居”小區(qū)物業(yè)管理與龍某公司發(fā)生糾紛，2008年7月12日，宏運業(yè)主委員會與仙桃市春秋物業(yè)管理有限公司（以下簡稱春秋公司）簽訂《宏運名居物業(yè)管理委托合同》一份，將“宏運名居”小區(qū)的物業(yè)管理委托給春秋公司，并交付了相關費用。2010年7月，宏運業(yè)主委員會以龍某公司、宏運公司為共同被告訴至原審法院，認為龍某公司未履行《物業(yè)管理移交合同》所約定的義務，請求解除該合同，并判令二被告共同支付宏運業(yè)主委員會因委托春秋公司進行房屋、道路、水管等維修及綠化補填所支付的費用21600元，共同給付宏運業(yè)主委員會向春秋公司所支付的物業(yè)管理費61956元。2009年12月，宏運業(yè)主委員會申請撤訴。原審法院裁定準許其撤訴。2010年1月11日，宏運業(yè)主委員會以同一事實和請求再次起訴，原審法院于同日以合同糾紛為立案案由受理本案。
原審另認定，宏運公司在履行“宏運名居”小區(qū)物業(yè)管理過程中，按《物業(yè)管理移交合同》的約定，收取了“宏運名居”小區(qū)業(yè)主車庫尾款28000元。
原審認為:宏運業(yè)主委員會與龍某公司、宏運公司三方所簽《物業(yè)管理移交合同》依法成立且合法有效。宏運公司在宏運業(yè)主委員會與龍某公司簽訂《物業(yè)管理合同》之后，將其所開發(fā)承建的“宏運名居”小區(qū)的物業(yè)管理、財產、設施、設備移交給宏運業(yè)主委員會和龍某公司，三方據(jù)此簽訂《物業(yè)管理移交合同》并按合同約定各自履行了義務，《物業(yè)管理移交合同》已實際履行完畢，且合同目的已實現(xiàn)。宏運業(yè)主委員會請求解除三方所簽《物業(yè)管理移交合同》的理由不成立，且無法定解除事由，于法無據(jù)，依法不予支持。宏運業(yè)主委員會認為《物業(yè)管理移交合同》的性質屬于委托合同的理由不能成立，其訴訟請求屬于物業(yè)服務糾紛范疇，與本案無關，且宏運業(yè)主委員會在訴訟中，既不提供其與龍某公司所簽訂的《物業(yè)管理合同》，也不提供解除其與龍某公司所簽《物業(yè)管理合同》的相關證據(jù)，而是堅持要求龍某公司與宏運公司承擔物業(yè)服務關系中的相關民事責任，于法無據(jù)，故其訴訟請求亦不予支持。遂判決:駁回宏運業(yè)主委員會的訴訟請求。案件受理費1889元，由宏運業(yè)主委員會負擔。
本院認為:宏運業(yè)主委員會與龍某公司、宏運公司所簽訂的《物業(yè)管理移交合同》體現(xiàn)了各方當事人的真實意思，且已報仙桃市物業(yè)所鑒證備案，其內容亦未違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，各方當事人應遵照執(zhí)行。本案爭議焦點為:一、本案性質如何確定；二、宏運公司應否承擔本案民事責任；三、宏運業(yè)主委員會要求解除《物業(yè)管理移交合同》及龍某公司承擔民事責任的訴訟請求應否支持。
關于焦點一，即本案性質的確定問題。從《物業(yè)管理移交合同》的主要內容來看，宏運公司將應由自己向宏運業(yè)主委員會履行的部分物業(yè)管理服務義務委托龍某公司履行，兩者之間的關系雖表述為“委托”，但結合該合同的其他內容，如“其維修質量由宏運業(yè)主委員會驗收，宏運公司不再承擔其修復驗收的責任”，“該項目即由宏運業(yè)主委員會全權負責，宏運公司不再承擔該項目的任何責任及移交”，以及宏運公司以給付物業(yè)管理包干費5萬元、轉讓債權146958元作為龍某公司履行合同義務的對價等分析，宏運公司與龍某公司之間實質上系合同權利義務轉讓關系，即宏運公司將應由自己向宏運業(yè)主委員會履行的部分物業(yè)管理服務義務及相關債權有償轉讓給龍某公司，宏運業(yè)主委員會予以認可并以三方協(xié)議的形式確認。本案系因龍某公司不履行該物業(yè)服務轉讓合同所約定的義務而產生的糾紛，故本案性質屬于物業(yè)服務轉讓合同糾紛。按照最高人民法院民事案件案由的有關規(guī)定，本案案由應歸類于物業(yè)服務合同糾紛。原審將本案案由確定為合同糾紛不準確。
關于焦點二，即宏運公司應否承擔本案民事責任問題。宏運公司將應由自己向宏運業(yè)主委員會履行的部分物業(yè)管理服務義務有償轉讓給龍某公司，宏運業(yè)主委員會接受了龍某公司為相關權利義務主體，則依《物業(yè)管理移交合同》和有關法律規(guī)定，宏運公司不應承擔本案民事責任。
關于焦點三，即宏運業(yè)主委員會要求解除《物業(yè)管理移交合同》及龍某公司承擔民事責任的訴訟請求應否支持的問題。龍某公司在合理期限內未履行合同約定的物業(yè)修繕義務，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（四）項 ?的規(guī)定，宏運業(yè)主委員會有權解除合同。事實上，龍某公司從小區(qū)內撤出，宏運業(yè)主委員會另行委托春秋公司完成了《物業(yè)管理移交合同》中本應由龍某公司履行的義務，雙方以行為解除了《物業(yè)管理移交合同》中宏運業(yè)主委員會與龍某公司之間關于物業(yè)服務權利義務關系方面的條款。宏運業(yè)主委員會可起訴要求確認上述行為的效力，其訴請解除合同已無必要。依照《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?、第一百零七條 ?的規(guī)定，龍某公司根據(jù)《物業(yè)管理移交合同》的有關約定應向宏運業(yè)主委員會承擔的義務終止履行，宏運業(yè)主委員會可要求龍某公司賠償損失。宏運業(yè)主委員會另行委托春秋公司完成《物業(yè)管理移交合同》中本應由龍某公司履行的義務所花去的費用，包括房屋、道路、水管等維修及綠化補填所支付的費用21600元和2008年6月12日至2008年10月28日期間的物業(yè)管理費61956元，共計83556元，此款應由龍某公司承擔。
綜上，宏運業(yè)主委員會的主要上訴理由成立，對其相關上訴請求應予支持。原審認定的部分案件事實不清和錯誤，定性不準，適用法律錯誤，依法應予糾正。經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第八十四條 ?、第九十四條 ?第（四）項 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（二）、（三）項的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省仙桃市人民法院（2010）仙民二初字第50號民事判決；
二、仙桃市龍某物業(yè)管理有限公司賠償仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會經濟損失83556元；
三、駁回仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會的其他訴訟請求。
上述具有給付內容的款項，于本判決生效之日起10日內履行。逾期履行，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費1889元，由仙桃市龍某物業(yè)管理有限公司負擔1800元，仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會負擔89元；二審案件受理費1889元，由仙桃市龍某物業(yè)管理有限公司負擔1800元，仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會負擔89元。
本判決為終審判決。

本院認為:宏運業(yè)主委員會與龍某公司、宏運公司所簽訂的《物業(yè)管理移交合同》體現(xiàn)了各方當事人的真實意思，且已報仙桃市物業(yè)所鑒證備案，其內容亦未違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，各方當事人應遵照執(zhí)行。本案爭議焦點為:一、本案性質如何確定；二、宏運公司應否承擔本案民事責任；三、宏運業(yè)主委員會要求解除《物業(yè)管理移交合同》及龍某公司承擔民事責任的訴訟請求應否支持。
關于焦點一，即本案性質的確定問題。從《物業(yè)管理移交合同》的主要內容來看，宏運公司將應由自己向宏運業(yè)主委員會履行的部分物業(yè)管理服務義務委托龍某公司履行，兩者之間的關系雖表述為“委托”，但結合該合同的其他內容，如“其維修質量由宏運業(yè)主委員會驗收，宏運公司不再承擔其修復驗收的責任”，“該項目即由宏運業(yè)主委員會全權負責，宏運公司不再承擔該項目的任何責任及移交”，以及宏運公司以給付物業(yè)管理包干費5萬元、轉讓債權146958元作為龍某公司履行合同義務的對價等分析，宏運公司與龍某公司之間實質上系合同權利義務轉讓關系，即宏運公司將應由自己向宏運業(yè)主委員會履行的部分物業(yè)管理服務義務及相關債權有償轉讓給龍某公司，宏運業(yè)主委員會予以認可并以三方協(xié)議的形式確認。本案系因龍某公司不履行該物業(yè)服務轉讓合同所約定的義務而產生的糾紛，故本案性質屬于物業(yè)服務轉讓合同糾紛。按照最高人民法院民事案件案由的有關規(guī)定，本案案由應歸類于物業(yè)服務合同糾紛。原審將本案案由確定為合同糾紛不準確。
關于焦點二，即宏運公司應否承擔本案民事責任問題。宏運公司將應由自己向宏運業(yè)主委員會履行的部分物業(yè)管理服務義務有償轉讓給龍某公司，宏運業(yè)主委員會接受了龍某公司為相關權利義務主體，則依《物業(yè)管理移交合同》和有關法律規(guī)定，宏運公司不應承擔本案民事責任。
關于焦點三，即宏運業(yè)主委員會要求解除《物業(yè)管理移交合同》及龍某公司承擔民事責任的訴訟請求應否支持的問題。龍某公司在合理期限內未履行合同約定的物業(yè)修繕義務，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（四）項 ?的規(guī)定，宏運業(yè)主委員會有權解除合同。事實上，龍某公司從小區(qū)內撤出，宏運業(yè)主委員會另行委托春秋公司完成了《物業(yè)管理移交合同》中本應由龍某公司履行的義務，雙方以行為解除了《物業(yè)管理移交合同》中宏運業(yè)主委員會與龍某公司之間關于物業(yè)服務權利義務關系方面的條款。宏運業(yè)主委員會可起訴要求確認上述行為的效力，其訴請解除合同已無必要。依照《中華人民共和國合同法》第九十七條 ?、第一百零七條 ?的規(guī)定，龍某公司根據(jù)《物業(yè)管理移交合同》的有關約定應向宏運業(yè)主委員會承擔的義務終止履行，宏運業(yè)主委員會可要求龍某公司賠償損失。宏運業(yè)主委員會另行委托春秋公司完成《物業(yè)管理移交合同》中本應由龍某公司履行的義務所花去的費用，包括房屋、道路、水管等維修及綠化補填所支付的費用21600元和2008年6月12日至2008年10月28日期間的物業(yè)管理費61956元，共計83556元，此款應由龍某公司承擔。
綜上，宏運業(yè)主委員會的主要上訴理由成立，對其相關上訴請求應予支持。原審認定的部分案件事實不清和錯誤，定性不準，適用法律錯誤，依法應予糾正。經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第八十四條 ?、第九十四條 ?第（四）項 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（二）、（三）項的規(guī)定，判決如下:

一、撤銷湖北省仙桃市人民法院（2010）仙民二初字第50號民事判決；
二、仙桃市龍某物業(yè)管理有限公司賠償仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會經濟損失83556元；
三、駁回仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會的其他訴訟請求。
上述具有給付內容的款項，于本判決生效之日起10日內履行。逾期履行，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費1889元，由仙桃市龍某物業(yè)管理有限公司負擔1800元，仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會負擔89元；二審案件受理費1889元，由仙桃市龍某物業(yè)管理有限公司負擔1800元，仙桃市宏運名居小區(qū)業(yè)主委員會負擔89元。

審判長：肖淑云
審判員：肖志祥
審判員：張云山

書記員：胡煜婷