付某
王滌非（黑龍江焦點(diǎn)律師事務(wù)所）
哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
衛(wèi)睿博（黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所）

原告付某，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人王滌非，黑龍江焦點(diǎn)律師事務(wù)所律師。
被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)亞麻街24號(hào)。
法定代表人李錫江，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人衛(wèi)睿博，黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所律師。
原告付某訴被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年10月27日受理后，依法組成合議庭，于2015年12月15日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告付某及其委托代理人王滌非與被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人衛(wèi)睿博到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:原、被告于2010年1月17日簽訂了《商品房買賣合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》，合同約定:原告購(gòu)買被告開發(fā)建設(shè)的位于哈爾濱市香坊區(qū)民生路94號(hào)4棟2單元2002室房屋，該房屋建筑面積共176.64平方米、套內(nèi)建筑面積141.33平方米，房屋總價(jià)款1626463元，被告應(yīng)于2010年12月31日前向原告交付房屋。
另《補(bǔ)充協(xié)議》中約定:在買受人按約履行已方義務(wù)的情況下，出賣人承諾自房屋交付日其540日內(nèi)，將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢。
如出賣人或指定代辦機(jī)構(gòu)未能按前述期限將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢時(shí)，出賣人自逾期之日起按放假總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，直至將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢，在合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日，原告以銀行按揭的方式向被告支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款，至此，原告已依法履行了全部義務(wù)。
而被告應(yīng)按照《商品房買賣合同書》及補(bǔ)充協(xié)議的約定，于2010年12月31日起540日內(nèi)（即2012年6月23日前）將原告購(gòu)買的房屋所有權(quán)證登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢，否則，被告就應(yīng)按照雙方的約定從2012年6月24日起向原告支付違約金，事實(shí)上，被告至今仍未按照約定將原告購(gòu)買的房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢，被告的行為已構(gòu)成違約，故原告訴至法院，請(qǐng)求判令:1、被告按照合同約定支付原告逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金195826.15元（自2012年6月24日計(jì)算至2015年10月10日止，共計(jì)1204天，按房屋總價(jià)款的日萬(wàn)分之一計(jì)算；2、剩余違約金原告保留另行主張的權(quán)利；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告辯稱:一、被告認(rèn)為本案已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效，按照原告的訴請(qǐng)其要求違約金的起始日期為2012年6月24日，按照民事訴訟法的約定，原告的訴訟已經(jīng)超出訴訟時(shí)效，法院應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告認(rèn)為原告的實(shí)際進(jìn)戶日期是2011年1月26日，故原告的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)?shù)?014年7月20日，本案原告是2015年10月20日起訴至法院，已經(jīng)超出了法定的訴訟時(shí)效，按照法律時(shí)效已經(jīng)喪失了訴訟權(quán)、勝訴權(quán)，所以本案應(yīng)當(dāng)依法駁回訴訟請(qǐng)求。
二、即便是法院沒(méi)有依程序駁回原告訴請(qǐng)，違約金計(jì)算的起始日期應(yīng)當(dāng)為實(shí)際交付的次日，而不是2012年6月25日，實(shí)際進(jìn)戶日期是2011年1月26日，違約金起算日期是2012年7月19日開始計(jì)算，終止日期按照合同約定應(yīng)當(dāng)為被告完成報(bào)備工作，即2013年9月29日終止。
關(guān)于違約金數(shù)額問(wèn)題，被告認(rèn)為依據(jù)合同法及合同法的解釋，在原告沒(méi)有舉示任何證據(jù)證明由于被告的逾期完成報(bào)備工作為其造成損失，故在本案中合同約定違約金數(shù)額，過(guò)分高于損失，人民法院應(yīng)當(dāng)予以減少。
三、關(guān)于違約金的計(jì)算期間問(wèn)題，應(yīng)自房屋交付使用次日起至2013年9月29日被告取得《商品房銷售許可證》。
1、起始日期:按照《商品房買賣合同書》第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
按照此約定，計(jì)算逾期完成備案的違約金的起始時(shí)間應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用次日計(jì)算540日。
2、終止期限:《補(bǔ)充協(xié)議》第五條第二款明確約定關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的違約金的支付終止時(shí)間為“出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止”。
在此前的開庭過(guò)程中，被告曾申請(qǐng)法院到哈爾濱市住房保障局商品房銷售管理處調(diào)查取證，該部門負(fù)責(zé)人證明被告取得《商品房銷售許可證》就證明完成了合同中約定的“出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”的工作。
2013年9月29日,被告取得了四季上東一期項(xiàng)目的《商品房銷售許可證》,所以違約金計(jì)算的終止期限就應(yīng)當(dāng)是2013年9月29日。
本案中原、被告雙方除簽署《哈爾濱市商品房買賣合同書》之外，還簽署了合同的補(bǔ)充協(xié)議，此補(bǔ)充協(xié)議的目的就是要解決購(gòu)房者的個(gè)性化需求，解決格式合同中無(wú)法解決的問(wèn)題，是就格式合同沒(méi)有約定或約定不足的問(wèn)題在雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的基礎(chǔ)上自愿簽署的，不存在不能協(xié)商的問(wèn)題,所以此補(bǔ)充協(xié)議并非格式條款。
不能夠適用關(guān)于格式合同的法律。
原告所言對(duì)《補(bǔ)充協(xié)議》第五條適用《合同法》41條是不正確的，《補(bǔ)充協(xié)議》第五條對(duì)出賣人因其原因?qū)е沦I受人約定期限內(nèi)不能取得房屋所有權(quán)證的違約金支付方式做了清楚、明確的約定，對(duì)此條款的理解不存在兩種以上解釋，也就不存在應(yīng)當(dāng)作出不利于被告的解釋的問(wèn)題。
四、合同約定違約金數(shù)額過(guò)分高于實(shí)際損失，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以減少。
原告依據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條意欲說(shuō)明關(guān)于違約金的約定不存在過(guò)高的問(wèn)題，但這一條款恰恰能夠駁斥原告的觀點(diǎn)。
第一、此條明確規(guī)定90日并不是法律強(qiáng)制性規(guī)定的日期，當(dāng)事人對(duì)此日期是可以自由約定的。
第二、此條規(guī)定的違約金的計(jì)算方式是在合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的前提下才能適用的。
在本案當(dāng)中，原被告房屋買賣合同明確約定承擔(dān)違約責(zé)任的前提是出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540日內(nèi)完成報(bào)備工作、對(duì)違約金的計(jì)算方式有明確約定、逾期完成報(bào)備工作沒(méi)有給買受人造成任何損失。
所以，解釋的第18條在本案中不能適用。
根據(jù)最高院2011年公布的指導(dǎo)案例韶關(guān)市匯豐華南創(chuàng)展企業(yè)有限公司與廣東省環(huán)境工程裝備總公司廣東省環(huán)境保護(hù)工程研究設(shè)計(jì)院合同糾紛案，對(duì)違約金約定過(guò)高案件，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》解釋（二）第二十九條規(guī)定，按照不高于實(shí)際損失30%標(biāo)準(zhǔn)依法調(diào)整，做出了明確的指導(dǎo)。
在指導(dǎo)案例裁定中明確說(shuō)明，根據(jù)《合同法》第114條第2款規(guī)定:“……約定的違約金過(guò)分高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
”《合同法》解釋（二）第二十九條規(guī)定:當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的”過(guò)分高于造成的損失”根據(jù)以上的法律規(guī)定，可見(jiàn)我國(guó)《合同法》對(duì)違約金的規(guī)定強(qiáng)調(diào)違約金補(bǔ)償性的理念，以填補(bǔ)守約方的損失為主要功能，而不以嚴(yán)厲懲罰為目的。
過(guò)高的違約金約定可能與公平原則存在沖突，還存在誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)的可能。
因此，第一，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以調(diào)整；第二，確定約定的違約金的數(shù)額是否過(guò)高，要根據(jù)《合同法》及《合同法解釋二》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失數(shù)額為確認(rèn)的基礎(chǔ)，將合同以外的其他損失排除在外。
對(duì)于當(dāng)事人在其他合同受到的損失，即使與爭(zhēng)議合同有一定的牽連關(guān)系，也不能認(rèn)定為本合同實(shí)際損失的依據(jù)。
原告為證明其訴訟主張的事實(shí)成立，在舉證期限內(nèi)向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、商品房買賣合同書一份。
證明:1、原告與被告存在商品房買賣合同關(guān)系。
2、合同條款第八條約定:被告最晚交付房屋日期是2010年12月31日。
3、合同條款第十五條約定:被告應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后540日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
證據(jù)二、合同補(bǔ)充協(xié)議一份。
證明:1、對(duì)于貸款買房的買受人，第一條第4款第（2）項(xiàng)的約定“在買受人按約履行己方義務(wù)的情況下，出賣人承諾自房屋交付日起540日內(nèi)，將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢。
如出賣人或其指定代辦機(jī)構(gòu)未能按前述期限，將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記辦理完畢時(shí)，出賣人自逾期之日起按房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，直至將買受人之房屋所有權(quán)登記及房屋抵押登記手續(xù)辦理完畢止。
”2、對(duì)于一次性付款的買受人，合同第五條約定，因被告原因，原告在房屋交付后540日內(nèi)仍沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的，被告應(yīng)按已付房?jī)r(jià)款總額日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金，直至出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止，即買房人辦產(chǎn)權(quán)證需要開發(fā)商提供的全部資料備案完成日。
3、違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)從合同約定的最晚交付日期開始計(jì)算。
合同約定2010年12月31日前交付房屋，并承諾交付后540天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記或備案，故應(yīng)從2012年6月24日起開始計(jì)算違約金，（因開發(fā)商違約逾期交房，故這里的房屋交付日期，不是房屋逾期的實(shí)際交付日期，而是被告承諾的最晚交付日期），按日萬(wàn)分之一，計(jì)算至產(chǎn)權(quán)登記至原告名下日，或被告履行了可以辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)由其提供給產(chǎn)權(quán)處的全部備案手續(xù)日止。
證據(jù)三、原告購(gòu)買爭(zhēng)議房屋的房?jī)r(jià)款專用票據(jù)復(fù)印件2張、收據(jù)復(fù)印件一張、借款借據(jù)回單復(fù)印件一張。
證明原告已按合同約定履行了付房款的義務(wù)，并且辦理了按揭。
證據(jù)四、個(gè)人購(gòu)房抵押借款合同復(fù)印件一份。
證明原告已經(jīng)通過(guò)興業(yè)銀行辦理了按揭手續(xù)興業(yè)銀行已將貸款支付給被告。
經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)證據(jù)一、證據(jù)二的真實(shí)性、合法性沒(méi)有異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，商品房買賣合同，明確約定了，被告應(yīng)當(dāng)于2012年12月31日前將房屋交付，并于商品房交付的540日內(nèi)到房屋產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)備案，原告提交的此份證據(jù)能夠證明被告違約的起始日期按照原告提供的合同應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日起，按照民事訴訟法規(guī)定，原告的起訴期超出訴訟時(shí)效，法院應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
對(duì)證據(jù)三、證據(jù)四沒(méi)有異議。
被告為證明其反駁主張的事實(shí)成立，在舉證期限屆滿前向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、《哈爾濱市商品房買賣合同書》及合同補(bǔ)充協(xié)議一份，證明問(wèn)題:1、原被告之間房屋買賣關(guān)系合法有效成立；2、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定為:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
3、關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的違約金計(jì)算起止時(shí)間約定為:如因出賣人的原因，導(dǎo)致買受人不能在商品房交付使用后540日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，自前述期限屆滿之次日起，由出賣人向買受人支付違約金，直至出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止。
合同明確約定了被告交付的時(shí)間為2010年12月31日，被告在此日期之前通知了原告可以進(jìn)戶，逾期計(jì)算違約金的起始日期應(yīng)當(dāng)為通知進(jìn)戶日期的次日540日，由此證明原告的訴訟超過(guò)了訴訟時(shí)效。
證據(jù)二、業(yè)主入住手續(xù)一套，證明被告交付給原告商品房的時(shí)間為2011年1月26日。
證據(jù)三、申請(qǐng)法院調(diào)取證據(jù)的筆錄一份。
證明被告取得《商品房銷售許可證》即證明其已經(jīng)完成了合同約定的“持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案工作”。
購(gòu)買和開具發(fā)票不屬于報(bào)備環(huán)節(jié)。
證據(jù)四、《商品房銷售許可證》一份。
證明被告于2013年9月29日取得《商品房銷售許可證》，完成了合同約定的持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案工作。
經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，主合同約定的是備案，補(bǔ)充協(xié)議中約定的是登記。
原告認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
被告義務(wù)為辦理房屋的所有權(quán)登記。
對(duì)證據(jù)二沒(méi)有異議。
對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均有異議，根據(jù)原、被告雙方補(bǔ)充協(xié)議的約定，出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案義務(wù)履行完畢時(shí)止，為被告方違約金支付的截止時(shí)間，對(duì)于報(bào)備義務(wù)法律并沒(méi)有明確規(guī)定，被告通過(guò)格式條款的方式與原告約定了報(bào)備義務(wù)，從合同的全部?jī)?nèi)容來(lái)分析本案中該條款雙方真實(shí)意思表示，目的是為了原告方在540日內(nèi)不需要借助于被告方的力量可以辦理產(chǎn)權(quán)登記，現(xiàn)在由于被告方逾期辦理產(chǎn)權(quán)證，其單方解釋為報(bào)備義務(wù)為取得銷售許可時(shí)止報(bào)備義務(wù)履行完畢，該解釋沒(méi)有法律支持，也不符合合同訂立的目的、公平及誠(chéng)實(shí)信用原則，作為本案法院調(diào)取的該證人所某某的，報(bào)備義務(wù)就是指取得銷售許可證的備案義務(wù)，原告認(rèn)為該工作人員，其不具有對(duì)合同條款進(jìn)行解釋的權(quán)利，關(guān)于報(bào)備義務(wù)履行完畢，有權(quán)解釋機(jī)關(guān)為立法部門或最高院的司法解釋，無(wú)論是被告的單方解釋還是產(chǎn)權(quán)處的副處長(zhǎng)自己的理解，均不能夠代替法律規(guī)定，均不能夠證實(shí)被告取得了銷售許可證即完成了報(bào)備義務(wù)。
根據(jù)規(guī)定不是取得了銷售許可證就完成了產(chǎn)權(quán)備案登記手續(xù)。
證實(shí)不了被告的主張。
對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，取得許可證即完成報(bào)備義務(wù)是被告的單方解釋，沒(méi)有法律規(guī)定也違背誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。
其他同證據(jù)三的質(zhì)證意見(jiàn)。
本院認(rèn)為，原、被告于2010年1月17日簽訂的《商品房買賣合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。
原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定各自履行合同義務(wù)。
合同簽訂前原告通過(guò)銀行按揭貸款的方式向被告交付了全部購(gòu)房款1626463元，被告應(yīng)于2010年12月31日之前向原告交付房屋，被告于2011年1月26日為原告辦理了進(jìn)戶手續(xù)，實(shí)際向原告交付了房屋。
按照合同的約定，被告應(yīng)當(dāng)自2011年1月1日起540日內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)登記證書及銀行抵押登記辦理完畢。
關(guān)于原告訴請(qǐng)的要求被告給付2012年6月24日至2015年10月10日期間逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金195826.15元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條第四款第二項(xiàng)的約定，違約金的起算日期應(yīng)按合同約定的房屋交付時(shí)間2010年12月31日的次日起計(jì)算540日，即被告應(yīng)自2011年1月1日起的540日內(nèi)按合同約定為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和銀行抵押登記，故本案中違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2012年6月25日。
關(guān)于被告辯稱應(yīng)當(dāng)按實(shí)際入戶時(shí)間計(jì)算違約金起始時(shí)間的訴訟主張，本院認(rèn)為原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時(shí)間為2010年12月31日，況且原告已經(jīng)交付了全額的購(gòu)房款，延遲進(jìn)戶的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。
關(guān)于違約金的截止日期問(wèn)題，因原告尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證書和銀行抵押登記，對(duì)于違約金的截止日期及金額均無(wú)法確定，故該違約金的截止日期可暫計(jì)算至原告訴請(qǐng)的2015年10月10日時(shí)止，之后的違約金待日期確定后，原告可另行主張權(quán)利。
綜上，原告訴請(qǐng)的違約金應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日起按總房款的日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2015年10月10日止（共計(jì)1203天），故被告應(yīng)當(dāng)給付原告違約金為195663.50元（1626463元×1/10000×1203天）。
關(guān)于被告辯稱因原告未能提供實(shí)際損失的證據(jù)，故要求適當(dāng)降低違約金的訴訟主張，本院認(rèn)為違約金的標(biāo)準(zhǔn)系原、被告在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實(shí)意思表示，被告按照約定承擔(dān)違約責(zé)任并無(wú)不當(dāng)，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對(duì)于違約金過(guò)高的主張亦未提供相關(guān)的證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。
關(guān)于被告辯稱原告的訴請(qǐng)超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題，被告在合同約定的時(shí)間內(nèi)并未為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書，并且至今仍未為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書，違約行為一直在持續(xù)，故本院認(rèn)為被告的該項(xiàng)主張依據(jù)理由證據(jù)不足，對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告付某違約金195663.50元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣4217元（原告已預(yù)交），由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，與上款一并給付原告付某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告于2010年1月17日簽訂的《商品房買賣合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。
原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定各自履行合同義務(wù)。
合同簽訂前原告通過(guò)銀行按揭貸款的方式向被告交付了全部購(gòu)房款1626463元，被告應(yīng)于2010年12月31日之前向原告交付房屋，被告于2011年1月26日為原告辦理了進(jìn)戶手續(xù)，實(shí)際向原告交付了房屋。
按照合同的約定，被告應(yīng)當(dāng)自2011年1月1日起540日內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)登記證書及銀行抵押登記辦理完畢。
關(guān)于原告訴請(qǐng)的要求被告給付2012年6月24日至2015年10月10日期間逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金195826.15元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條第四款第二項(xiàng)的約定，違約金的起算日期應(yīng)按合同約定的房屋交付時(shí)間2010年12月31日的次日起計(jì)算540日，即被告應(yīng)自2011年1月1日起的540日內(nèi)按合同約定為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和銀行抵押登記，故本案中違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2012年6月25日。
關(guān)于被告辯稱應(yīng)當(dāng)按實(shí)際入戶時(shí)間計(jì)算違約金起始時(shí)間的訴訟主張，本院認(rèn)為原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時(shí)間為2010年12月31日，況且原告已經(jīng)交付了全額的購(gòu)房款，延遲進(jìn)戶的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。
關(guān)于違約金的截止日期問(wèn)題，因原告尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證書和銀行抵押登記，對(duì)于違約金的截止日期及金額均無(wú)法確定，故該違約金的截止日期可暫計(jì)算至原告訴請(qǐng)的2015年10月10日時(shí)止，之后的違約金待日期確定后，原告可另行主張權(quán)利。
綜上，原告訴請(qǐng)的違約金應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日起按總房款的日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2015年10月10日止（共計(jì)1203天），故被告應(yīng)當(dāng)給付原告違約金為195663.50元（1626463元×1/10000×1203天）。
關(guān)于被告辯稱因原告未能提供實(shí)際損失的證據(jù)，故要求適當(dāng)降低違約金的訴訟主張，本院認(rèn)為違約金的標(biāo)準(zhǔn)系原、被告在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實(shí)意思表示，被告按照約定承擔(dān)違約責(zé)任并無(wú)不當(dāng)，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對(duì)于違約金過(guò)高的主張亦未提供相關(guān)的證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。
關(guān)于被告辯稱原告的訴請(qǐng)超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題，被告在合同約定的時(shí)間內(nèi)并未為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書，并且至今仍未為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書，違約行為一直在持續(xù)，故本院認(rèn)為被告的該項(xiàng)主張依據(jù)理由證據(jù)不足，對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告付某違約金195663.50元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣4217元（原告已預(yù)交），由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，與上款一并給付原告付某。

審判長(zhǎng)：王超
審判員：熊依麗
審判員：王春艷

書記員：李朦