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付某某與彭某某房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

原告(反訴被告):付某某,女,xxxx年xx月xx日出生,住石首市。
被告(反訴原告):彭某某,女,xxxx年xx月xx日出生,住南寧市青秀區(qū)。
委托訴訟代理人:徐榮勇,系湖北子龍律師事務(wù)所律師。

原告付某某與被告彭某某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2017年3月16日受理后,依法適用簡易程序進行審理。2017年4月8日,彭某某提起反訴,本院依法決定本訴與反訴合并審理,并于2017年5月3日第一次公開開庭進行了審理。2017年6月9日,本案依法裁定轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖?,并組成合議庭。于同年10月18日第二次公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)付某某,被告(反訴原告)彭某某的委托訴訟代理人徐榮勇均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本訴原告付某某向本院提出訴訟請求:1、判令被告賠償原告合同違約造成經(jīng)濟損失100000元(庭審時明確為:轉(zhuǎn)讓費損失70000元;因彭某某干擾,造成9-12月營業(yè)損失、人員工資等損失20000元;涉案房屋的裝修損失8000元);2、判令被告承擔本案訴訟費。事實和理由:2011年4月10日經(jīng)過被告同意本人花了70000元整轉(zhuǎn)讓此門面,當時有承諾協(xié)議門面本人經(jīng)營期間內(nèi)門面轉(zhuǎn)讓可進行,房東不干涉,如有違約房東負責。2016年9月初原告和別人談好了門面轉(zhuǎn)讓事宜,但房東私自違約要賣掉門面,不同意轉(zhuǎn)讓,使原告談好的轉(zhuǎn)讓費因被告違約而泡湯。被告還在原告租期內(nèi)多次威脅、驅(qū)趕、辱罵原告,使原告從2016年9月至12月不敢進貨,造成了4個月的租金和經(jīng)營損失共計20000元。原告在租賃期間對門面進行兩次裝修,花費成本共計8000多元。
本訴被告辯稱,原告付某某與被告之間的房屋租賃合同客觀存在,但雙方的合同為每年簽訂。原告主張100000元的經(jīng)濟損失無法定和約定情形。原告陳述2016年9月和他人談好轉(zhuǎn)讓事宜,與被告無關(guān),被告已如實告知原告到期時間,到期后被告將收回涉案房屋。被告有權(quán)決定是否出租涉案房屋,原告已向案外人支付70000元是原告與案外人之間就轉(zhuǎn)讓事宜達成的一致意見,與被告無關(guān)。被告確實同意案外人將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給原告。且原告也將答辯人的房屋連續(xù)租賃五年,在租賃期限屆滿后答辯人有權(quán)收回涉案房屋。20000元的經(jīng)濟損失不存在,答辯人僅僅如實告知他人租賃到期時間,答辯人對是否經(jīng)營并未阻止,且涉案房屋并未交接給答辯人。原告主張的8000元的裝修費無法律依據(jù),原告未提交證據(jù)證明。原告自租賃期限屆滿后至今,拒絕返還涉案房屋,原告應當返還涉案房屋并支付占用期間的租金損失。
反訴原告彭某某向本院提出反訴請求:1、判令被反訴人立即搬出房屋,返還占用原承租的反訴人所有的位于石首市筆架辦事處建設(shè)路(茅草街)門面房一間(房屋所有權(quán)證號為石首房權(quán)證筆字第××號);2、判令被反訴人支付逾期返還使用期間的租金10000元(庭審時明確為,每月按1458元標準,從2016年11月21日起計算至交付房屋之日止);3、被反訴人承擔本案全部訴訟費用。事實與理由:2011年11月被反訴人從案外人手中轉(zhuǎn)租反訴人位于石首市建設(shè)路(茅草街)門面,反訴人委托其公爹向被反訴人收取租金,反訴人與被反訴人未簽訂書面《房屋租賃合同》。爾后,經(jīng)被反訴人多次找反訴人續(xù)租至2016年11月20日到期,雙方約定2015年11月20日至2016年11月20日租金為17500元,被反訴人租賃期限屆滿后,經(jīng)反訴人多次通知被反訴人搬出房屋,致使反訴人的合法權(quán)益無法實現(xiàn)。
反訴被告付某某辯稱,轉(zhuǎn)讓經(jīng)過反訴原告同意,反訴原告稱反訴被告占用門面。到期后反訴被告沒有占用涉案房屋,反訴被告一直認可涉案房屋是反訴原告的,是否經(jīng)營屬反訴原告方權(quán)利。且反訴被告于2016年12月底后并未經(jīng)營,亦未占有。反訴原告對此并未提供證據(jù)證明。2016年9月至12月,反訴原告在反訴被告合法使用期間多次威脅、驅(qū)趕、辱罵反訴被告,并私自違約要賣掉門面。如續(xù)簽則租金上漲2000元,還不同意在合同上載明門面可以轉(zhuǎn)讓等事宜。2016年9月至12月,反訴原告在反訴被告交納租金期間內(nèi),威脅逼迫反訴被告簽訂合同,如不簽合同則需搬出涉案房屋。由于反訴原告的原因,反訴被告在租賃期間內(nèi)不能自主經(jīng)營,造成的損失合計20000余元,精神上受到傷害,反訴原告違背誠實信用原則。2016年12月中旬,反訴被告尚在租賃期內(nèi),即收到法院傳票,要求賠償損失10000元,其訴求不合理。反訴原告采用貼公告等方式致使反訴被告不能正常營業(yè),還企圖采取威脅逼迫手段簽訂合同。反訴被告不同意反訴原告的反訴請求。
本案當事人圍繞訴訟請求,付某某提交了《房屋租賃合同》、轉(zhuǎn)讓費收據(jù)、彭某某委托劉某某代收租金的收據(jù)、錄音、及證人證言,且證人也出庭接受了質(zhì)詢;彭某某提交了涉案房屋的房屋所有權(quán)證、通知書、收條等證據(jù),本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
本院經(jīng)審理認定事實如下:涉案門面位于石首市筆架山辦事處建設(shè)路(茅草街),該房屋登記的產(chǎn)權(quán)人為彭某某。
2011年4月10日,付某某從案外人鄧某某處轉(zhuǎn)租上述門面,從事服裝銷售,并向鄧某某支付轉(zhuǎn)讓費70000元。彭某某委托其公爹劉某某,在劉某某出具給鄧某某的租金收條上,注明“同意轉(zhuǎn)讓付某某,租金2011.11.20-2012年收租金13500元?!?011年11月20日付某某作為乙方與作為甲方的彭某某簽訂了《房屋租賃合同》,內(nèi)容為“1、乙方有權(quán)設(shè)計裝潢、維修。2、乙方如轉(zhuǎn)租,需給甲方通報。3、年租金一次付清13500元。4、時間:2011年11月20日—2012年11月20日?!迸砟衬澄衅浞蛟诩追綑诤灻?。之后租金每年一交,租金每年遞增1000元。付某某每次均委托其夫交租金,彭某某均委托其公爹收取租金。2015年11月20日,彭某某的公爹向付某某之夫胡某出具收租金17500元的收條一張,該收條注明“時間2015.11.20—2016.11.20。①門面轉(zhuǎn)讓可進行,甲方不干涉。②乙方必須和甲方通知并和轉(zhuǎn)讓者與甲方見面。”收條上注明的甲方為劉某某、乙方為胡某。庭審中,雙方均認可出租人是彭某某,承租人是付某某。
2016年10月10日,彭某某在涉案門面門口粘貼“通知”,內(nèi)容為“付某某:您承租我的房屋(門面)于2016年11月20日到期,現(xiàn)因自己使用到期后不再繼租,望您按時騰空返還。”為此,雙方發(fā)生過糾紛。
另查明,彭某某于2016年12月5日以付某某未返還租賃房屋為由向本院提起返還原物訴訟,后于2017年4月14日撤訴。
庭審中,付某某表示其已于2016年12月底從涉案房屋中遷出,將涉案房屋交付給了彭某某。彭某某認為涉案房屋至今仍被付某某鎖著,尚未返還。

本院認為,雖然2015年11月20日的收條上載明的甲方是劉某某,乙方是胡某,但根據(jù)庭審時雙方的陳述可確認劉某某受彭某某委托對涉案房屋出租及收取租金,胡某代表付某某支付租金,且雙方當事人均認可涉案房屋的出租人是彭某某,承租人是付某某。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條“受托人以自己的名義,在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的,該合同直接約束委托人和第三人”的規(guī)定,付某某、彭某某訴訟主體適格。該收條上載明了租金、租賃期限及甲方允許乙方轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容,且符合雙方的交易習慣,應認定付某某與彭某某之間房屋租賃合同關(guān)系成立且生效。依法成立的合同,對當事人具有法律約束力,雙方當事人應當按照合同的約定全面履行合同義務(wù)。本案爭議的焦點是:1、彭某某是否違約,應否向付某某賠償損失100000元;2、彭某某的反訴訴求應否支持。
關(guān)于第一個爭議焦點及付某某要求賠償損失100000元的問題。彭某某在租賃期限屆滿前,以粘貼通知的方式告知付某某門面到期后不再續(xù)租,是出租人履行提前告知的義務(wù),該行為不能認定為違約。當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實,應當提供證據(jù)加以證明。當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。雙方雖約定門面可以轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)租),但法律規(guī)定,承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應認定超過部分的約定無效?,F(xiàn)付某某所提供的證據(jù)不足以證明彭某某及其代理人不同意第三人在剩余租賃期限轉(zhuǎn)租的事實,況且轉(zhuǎn)讓費70000元系付某某支付給案外人鄧某某的,與彭某某無關(guān),付某某的該項訴求于法無據(jù),不予支持。關(guān)于裝飾裝修損失問題,《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除外?!币蚋赌衬澄刺峁┭b飾裝修項目及用于裝飾裝修的費用證據(jù),故對付某某的這一訴求也不予支持。雙方在租賃期限內(nèi)雖發(fā)生過爭執(zhí),但付某某提供的證據(jù)不足以證明彭某某造成其營業(yè)損失、人工工資損失20000元,本院對其該項訴訟請求,也不予支持。
關(guān)于雙方爭議的第二個焦點問題。根據(jù)2015年收條注明的“時間2015.11.20—2016.11.20”和以前收條及《房屋租賃合同》注明的時間可以認定,該時間段應為租賃期限。即2016年11月20日租賃期限屆滿。租賃期限屆滿后,付某某應將租賃房屋返還給彭某某。逾期不返還,則構(gòu)成違約,應承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。付某某已于2016年12月底騰空后遷出租賃房屋,應認定已返還租賃房屋。付某某應比照雙方約定的租金標準向彭某某支付上述期間的租金損失1944元(1458元+486元)。
綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第一百零七條、第二百三十五條之規(guī)定,判決如下:

駁回原告(反訴被告)付某某的全部訴訟請求。
二、反訴被告付某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告彭某某支付占用期間租金損失1944元。
三、駁回反訴原告彭某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴案件受理費2300元,由原告付某某負擔;反訴案件受理費50元,由反訴被告付某某、反訴原告彭某某各自負擔25元。
如不服本判決,可于判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額,交納上訴案件受理費上訴于湖北省荊州市中級人民法院。在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的,按自動撤回上訴處理。

審 判 長  駱啟新 人民陪審員  李慶利 人民陪審員  楊曉娟

書記員:覃丹

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