原告（反訴被告）：付某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，山東省平陰縣人，現(xiàn)住河北省香河縣。委托訴訟代理人：孔威鈞，北京德恒律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：支某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北省藁城市人，現(xiàn)住北京市海淀區(qū)。委托訴訟代理人：楊萌初，北京市中聞律師事務(wù)所律師。第三人：香河興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。住所地：香河縣新華大街北側(cè)五一路東側(cè)香城酈舍*號樓*單元**號房屋。法定代表人：閆雪梅，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：郭偉，該公司員工。委托訴訟代理人：馬兆玉，河北張國慶律師事務(wù)所律師。

原告付某某向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告及第三人簽訂的房屋買賣合同和房屋交易居間服務(wù)合同；2、判令被告返還原告購房定金57萬元，3、判令第三人興達(dá)房產(chǎn)公司返還原告居間服務(wù)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)及權(quán)證代辦費(fèi)共計4.3萬元；4、本案訴訟費(fèi)用由原、被告共同承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告付某某通過第三人興達(dá)房產(chǎn)公司居間介紹，與被告支某就房屋買賣達(dá)成一致意見，并于2017年3月12日簽訂了房屋買賣合同和房屋交易居間服務(wù)合同。該合同約定，被告將其坐落于河北省香河縣安平鎮(zhèn)歐郡小區(qū)20號樓1單元1101室房屋出售給原告，房屋建筑面積102.03平方米，被告尚未取得房屋所有權(quán)證；房屋總價款為190萬元，原告在簽訂合同時支付被告定金57萬元，待原告取得房屋所有權(quán)證之日，該定金自動轉(zhuǎn)化為購房首付款，其余購房款原告通過銀行按揭貸款方式支付。雙方簽訂合同當(dāng)日，原告支付被告定金57萬元，被告為原告出具了收據(jù)。此定金是原告從朋友處所借，并讓朋友直接轉(zhuǎn)賬給被告，因?yàn)樵孀约簳簳r沒有存款，需賣掉自己現(xiàn)有住房。2017年3月21日，廊坊市人民政府辦公室出臺了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見，根據(jù)該意見內(nèi)容：非本地戶籍居民家庭限購一套住房且購房首付款比例不低于50%。2017年6月2日，廊坊市人民政府辦公室又出臺了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見，此意見更明確規(guī)定：非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。在此期間，原告積極售賣自己的房屋，并于2017年5月初聽第三人說被告的房屋所有權(quán)證書已經(jīng)取得。綜上，基于上述政策的接連出臺，原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同已無法履行，原告認(rèn)為此情況屬情勢變更，不歸責(zé)于任何一方，雙方簽訂的合同應(yīng)當(dāng)解除，被告應(yīng)返還原告已付款項(xiàng)，故原告依法提起訴訟。被告支某辯稱，政府出臺新的限購、限貸政策并非本案房屋買賣合同履行不能的決定性因素，實(shí)際是因?yàn)樵嬖诤炗喓贤瑫r就不具備購房資格，其履行合同的前提是必須出售其名下的房屋。原告在售賣自己名下房屋時，限購、限貸新政策的出臺導(dǎo)致房屋價格下降，所以原告欲將其損失由被告承擔(dān)。該合同履行不能是原告拒不履行合同導(dǎo)致的。根據(jù)合同約定，被告取得涉案房屋所有權(quán)證后雙方辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)，并且約定第三人興達(dá)房產(chǎn)公司有義務(wù)協(xié)助雙方辦理房屋所有權(quán)證，督促雙方履行合同義務(wù)，但第三人故意隱瞞涉案房屋被告的所有權(quán)證已于2017年3月25日取得的事實(shí)，直到同年5月11日在被告的催問下才告知其該情況。原告在訴狀中自認(rèn)其在4月初聽第三人說被告的房屋所有權(quán)證已經(jīng)取得，但第三人在5月才告知被告該情況，所以第三人與原告有串通行為，其目的是為了配合原告出售其自己名下的房屋，拖延辦理涉案房屋的交易。第三人興達(dá)房產(chǎn)公司辯稱，原、被告之間的房屋買賣是經(jīng)過興達(dá)房產(chǎn)公司介紹達(dá)成的，因當(dāng)時被告的房屋所有權(quán)證沒有辦理下來，三方口頭約定由興達(dá)房產(chǎn)公司協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)證。被告的房屋所有權(quán)證辦理下來后，第三人通知雙方交易所在門店時間有點(diǎn)晚。第三人于2017年5月11日通知雙方被告的房屋所有權(quán)證已下發(fā)，雙方可以繼續(xù)辦理后續(xù)手續(xù)，但由于政策原因，購房首付款比例由30%增加至50%，原告無法承擔(dān)。2017年5月15日第三人組織原、被告雙方在一起協(xié)調(diào)此事，但未達(dá)成一致意見。被告稱第三人拖延告知其房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時間不屬實(shí)，并不是人為原因，且在2017年3月22日出臺新政策當(dāng)日，原告已向第三人及被告說明其無法負(fù)擔(dān)多增加的20%首付款，需要一段時間準(zhǔn)備款項(xiàng)。如果原、被告之間的房屋買賣合同解除，第三人同意退還中介費(fèi)用。反訴原告支某向本院提出訴訟請求：1、請求依法確認(rèn)反訴原告與反訴被告及第三人簽訂的房屋買賣合同于2017年6月16日解除；2、判令反訴被告無權(quán)要求反訴原告返還購房定金38萬元；3、判令反訴被告和第三人賠償反訴原告因合同解除造成的房屋差價損失12萬元；4、判令反訴被告返還反訴原告涉案房屋鑰匙及門禁通訊系統(tǒng)，第三人返還反訴原告涉案房屋的商品房買賣合同及該房屋的所有權(quán)證；5、本案訴訟費(fèi)由反訴被告和第三人承擔(dān)。事實(shí)與理由：2017年3月12日，反訴原告與反訴被告付某某經(jīng)第三人興達(dá)房產(chǎn)公司居間介紹，就反訴被告購買反訴原告坐落于河北省安平鎮(zhèn)××小區(qū)××樓××單元××號房屋事宜，簽訂了房屋買賣合同及房屋交易居間服務(wù)合同。合同約定，反訴原告取得該房屋所有權(quán)證后，雙方辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，第三人有義務(wù)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證，并及時督促買賣雙方按約定履行合同義務(wù)。因反訴被告和第三人在合同履行過程中存在多種違約行為最終導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。反訴被告在簽訂合同時，其名下在香河縣有住房，不具備購房資格，且在2017年3月21日政府出臺限購限貸政策后，反訴被告主張涉案房屋交易的稅費(fèi)由賣方承擔(dān)，因反訴原告不同意，反訴被告以其名下房屋價格下跌為由，遲遲不出售其名下房屋，才導(dǎo)致雙方的合同無法履行。根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，合同解除后反訴被告無權(quán)要求返還購房定金。第三人怠于履行合同義務(wù)，與反訴被告惡意串通，故意向反訴原告隱瞞房屋已經(jīng)于2017年3月25日取得房屋所有權(quán)證的事實(shí)，直到2017年5月11日第三人的業(yè)務(wù)員在反訴原告的催問下才告知此情況，此后第三人仍故意不履行通知、督促義務(wù)。反訴被告在2017年4月初知悉涉案房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)取得后，不出售其名下房屋，與反訴原告辦理該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，致使雙方合同一直沒能履行，延誤了房屋過戶的時機(jī)，廊坊市人民政府辦公室在2017年6月2日又出臺了新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策后，導(dǎo)致雙方合同解除后房屋成交價格降低，對此反訴被告及第三人應(yīng)按照過錯比例對反訴原告房屋下跌的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在本案中，房地產(chǎn)新政策的出臺并非是雙方房屋買賣合同履行不能的決定因素，實(shí)際上是反訴被告因不具備購房資格，履行合同需出售其名下房屋，新政策出臺后其名下房屋成交價格下降，反訴被告欲將其損失轉(zhuǎn)嫁給反訴原告，但雙方最終未能達(dá)成一致意見，反訴被告與第三人便不履行合同義務(wù)，拖延辦理房屋變更登記手續(xù)。因2017年6月2日出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策使反訴原告的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，反訴原告無奈向反訴被告及第三人寄送解約律師函，于2017年6月16日解除雙方簽訂的房屋買賣合同。綜上，反訴被告及第三人的行為已經(jīng)給反訴原告的合法權(quán)益造成嚴(yán)重侵害，故反訴原告提起反訴。反訴被告付某某辯稱，對反訴原告所訴事實(shí)與理由不認(rèn)可，與事實(shí)不符。對反訴原告請求的損失不認(rèn)可，其請求無法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回。對于反訴原告要求反訴被告返還涉案房屋鑰匙及門禁通訊系統(tǒng)的請求認(rèn)可，可以當(dāng)庭返還。第三人興達(dá)房產(chǎn)公司辯稱（反訴），對反訴原告的反訴請求不認(rèn)可，反訴原告單方解除合同沒有效力，應(yīng)雙方協(xié)商解除才有效。反訴原告至今也未取得涉案房屋的所有權(quán)手續(xù)，第三人也無法協(xié)助雙方辦理房屋買賣的后續(xù)手續(xù)，第三人作為居間方已經(jīng)履行相應(yīng)義務(wù)，沒有過錯，不同意賠償反訴原告的損失。如果法院判令原、被告解除合同，反訴原告的商品房買賣合同可以返還，但該房屋的所有權(quán)證不在第三人處，其應(yīng)向開發(fā)商主張權(quán)利。本院經(jīng)審理查明如下事實(shí)：2017年3月12日，原告付某某與被告支某經(jīng)第三人興達(dá)房產(chǎn)公司居間介紹簽訂房屋買賣合同和房屋交易居間服務(wù)合同各一份，合同約定：原告購買被告坐落于河北省安平鎮(zhèn)××小區(qū)××樓××單元××室房屋一套，房屋總價為190萬元，原告于簽訂合同時支付被告定金57萬元，剩余款項(xiàng)采用銀行按揭貸款方式支付；被告尚未取得該房屋的所有權(quán)證，待取得后雙方辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)；被告取得房屋所有權(quán)證之日，原告已付購房定金和預(yù)付款自動轉(zhuǎn)化為首付款；被告承擔(dān)房屋產(chǎn)權(quán)變更前需繳納的相關(guān)稅費(fèi)及公共維修基金，原告承擔(dān)房屋交易過程中產(chǎn)生的一切稅費(fèi)；原告支付第三人居間服務(wù)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)及權(quán)證代辦費(fèi)共4.3萬元；雙方于原告的按揭貸款經(jīng)銀行審批許可之日起15日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)；被告于收到剩余房款當(dāng)日將房屋交付原告；如原、被告任何一方違反合同約定，收受定金方雙倍返還已付定金，支付定金方無權(quán)要求返還定金，守約方有權(quán)向違約方追償超出定金部分的損失，另雙方還約定了免責(zé)及爭議解決方式等條款。合同簽訂當(dāng)日，原告支付被告購房定金57萬元。2017年3月14日，原告支付第三人中介費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)及權(quán)證代辦費(fèi)共4.3萬元。2017年3月21日，廊坊市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控意見的通知，該通知要求自2017年3月22日起，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。同年6月2日，廊坊市人民政府辦公室下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見，該意見要求非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品房和二手住房。已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在?dāng)?shù)刭徺I住房。原告付某某系非香河縣戶籍。另查，涉案房屋被告支某的所有權(quán)證于2017年3月25日下發(fā)，第三人興達(dá)房產(chǎn)公司的工作人員于2017年5月11日告知被告其房屋所有權(quán)已下發(fā)的事實(shí)。同年5月12日，原告付某某與被告支某通過電話協(xié)商房屋買賣合同履行問題，原告以房屋市場價格下跌為由，要求被告降低房屋交易價格或承擔(dān)辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)產(chǎn)生的稅費(fèi)，被告不同意，雙方協(xié)商未果。同年5月24日，被告分別向原告及第三人寄送督促付某某履行合同的律師函，后分別于同年6月14日、6月15日向原告及第三人寄送了解除三方簽訂的房屋買賣合同和房屋交易居間服務(wù)合同的律師函。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述、房屋買賣合同、房屋交易居間服務(wù)合同、收據(jù)、不動產(chǎn)權(quán)證、原告與被告的通話錄音、特快專遞詳單及投遞信息等證據(jù)予以佐證，本院予以確認(rèn)。
原告（反訴被告）付某某與被告（反訴原告）支某、第三人香河興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱興達(dá)房產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年6月8日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告付某某的委托訴訟代理人孔威鈞、被告支某及其委托訴訟代理人楊萌初、第三人興達(dá)房產(chǎn)公司的委托訴訟代理人郭偉、馬兆玉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告付某某與被告支某及第三人興達(dá)房產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同和房屋交易居間服務(wù)合同系三方真實(shí)意思表示，合法有效，三方均應(yīng)按協(xié)議約定全面履行自己的義務(wù)。原告要求解除房屋買賣合同和房屋交易居間服務(wù)合同，被告及第三人均同意，本院對此事實(shí)予以確認(rèn)。原告主張因其不符合政府新出臺的購房政策，造成雙方合同無法繼續(xù)履行，屬情勢變更，被告應(yīng)退還其已付定金57萬元，被告認(rèn)為原告存在違約行為，并反訴請求定金中的38萬元不予返還，并賠償其因房屋價格下降的實(shí)際損失12萬元，共計50萬元。本院經(jīng)審查認(rèn)為，原告在簽訂合同后按約支付被告購房定金及第三方中介相關(guān)費(fèi)用，但其在同年5月12日與被告通話時以房屋市場價格下跌為由，要求被告降低房屋交易價格或承擔(dān)辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)產(chǎn)生的稅費(fèi)，系違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但原告違約與政府出臺的購房政策應(yīng)存在一定的關(guān)聯(lián)性，故本院結(jié)合案情實(shí)際及雙方在庭審中認(rèn)可的房屋現(xiàn)有價格酌定原告賠償被告損失25萬元，扣除此款后，被告應(yīng)返還原告已付購房定金32萬元。原告主張第三人退還中介費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)及權(quán)證代辦費(fèi)共4.3萬元，第三人同意如合同解除予以退還，故本院對該事實(shí)予以確認(rèn)。反訴原告請求確認(rèn)三方簽訂的房屋買賣合同于2017年6月16日已解除，本院認(rèn)為反訴原告雖然分別給反訴被告及第三人寄送了解除合同的律師函，但雙方并未辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)，且三方簽訂的合同中對解除合同的方式也無相關(guān)約定，故本院對反訴原告該請求不予支持。反訴原告主張反訴被告返還涉案房屋鑰匙及門禁通訊系統(tǒng)，已當(dāng)庭履行。反訴原告主張第三人興達(dá)房產(chǎn)公司返還其涉案房屋的商品房買賣合同，第三人同意，本院予以確認(rèn)。反訴原告主張第三人故意隱瞞其房屋所有權(quán)證下發(fā)的時間，與反訴被告惡意串通，應(yīng)賠償合同解除后反訴原告的損失。本院認(rèn)為涉案房屋反訴原告的所有權(quán)證應(yīng)屬房管部門負(fù)責(zé)辦理，房屋的開發(fā)商協(xié)助辦理，反訴原告作為房屋的所有權(quán)人有義務(wù)向以上單位詢問房屋所有權(quán)證辦理的相關(guān)情況，第三人雖然通知反訴原告其房屋所有權(quán)證已下發(fā)的時間略晚，但此并不是原、被告雙方解除合同的根本原因，故本院對反訴原告該請求不予支持。反訴原告主張第三人返還其涉案房屋的所有權(quán)證，該所有權(quán)證應(yīng)在房管部門或房屋開發(fā)商處存放，反訴原告應(yīng)另行主張權(quán)利。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百一十三條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告付某某與被告支某及第三人香河興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2017年3月12日簽訂的房屋買賣合同和房屋交易居間服務(wù)合同。二、被告（反訴原告）支某退還原告（反訴被告）付某某購房定金32萬元。三、反訴被告付某某退還反訴原告支某香河縣安平鎮(zhèn)歐郡小區(qū)20號樓1單元1101室房屋的鑰匙及門禁通訊系統(tǒng)（已履行）。四、第三人香河興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司退還原告付某某中介費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)及權(quán)證代辦費(fèi)共計4.3萬元。五、第三人香河興達(dá)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還反訴原告支某香河縣安平鎮(zhèn)歐郡小區(qū)20號樓1單元1101室房屋的商品房買賣合同一份。六、駁回反訴原告支某的其他訴訟請求。以上二、四、五項(xiàng)于本判決生效后立即履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)減半收取4965元，由原告付某某負(fù)擔(dān)2765元，被告支某負(fù)擔(dān)2200元。反訴費(fèi)減半收取4400元，由反訴原告支某負(fù)擔(dān)2200元，反訴被告付某某負(fù)擔(dān)2200元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于廊坊市中級人民法院。

審判員　　盧愛君

書記員：劉燦