上訴人（原審被告）張進軍（又名張建軍）。
委托代理人周明，湖北興聯(lián)律師事務所律師。一般代理。
被上訴人（原審原告）京山縣棉花公司，住所地京山縣新市鎮(zhèn)沿河北路22號。
法定代表人賈想龍，經(jīng)理。
委托代理人魯運華，湖北惠山律師事務所律師。特別授權。

上訴人張進軍因與被上訴人京山縣棉花公司房屋租賃合同糾紛一案，不服京山縣人民法院（2014）鄂京山民二初字第00214號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年3月12日公開開庭審理了本案。上訴人張進軍及其委托代理人周明，被上訴人京山縣棉花公司的委托代理人魯運華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審查明，京山縣棉花公司所有的位于京山縣新市大道臨街門面（含案涉門面），始建于1998年，于2001年6月21日辦理了房屋所有權證手續(xù)。2003年3月19日，京山縣棉花公司（甲方）與張進軍（乙方）簽訂了《門面租賃合同》，約定租期20年，從2003年3月19日起至2023年3月19日止，租金每年1250元，共25000元，須一次性交清。合同第二條約定：此門面屬規(guī)劃臨時建筑物，如因城建規(guī)劃部門需要拆遷門面時，京山縣棉花公司應按張進軍實際使用年限結賬，剩余金額全部退還給張進軍。合同還約定了其他內容，京山縣棉花公司在甲方處加蓋了公司印章，張進軍在乙方處簽名。合同簽訂后的同日，張進軍繳納了25000元的租金，京山縣棉花公司出具了收據(jù)。
2009年10月，康龍實業(yè)集團有限公司與京山縣招商局簽訂《項目投資協(xié)議》，擬對案涉門面范圍內的地塊以“建材大市場項目”進行商業(yè)性開發(fā)。2011年，康龍實業(yè)集團有限公司與訴爭門面的所有權人京山縣棉花公司達成了拆遷補償協(xié)議。2011年12月14日、2012年2月8日，京山縣棉花公司向包括本案訴爭門面的所有經(jīng)營戶（租戶）發(fā)出告知書，告知京山縣人民政府已將包括本案訴爭門面范圍內臨街門面納入建材大市場建設范圍，預計2012年6月左右開始實施拆遷，請各經(jīng)營戶（租戶）作好搬遷準備。2012年至2013年，建設業(yè)主康龍實業(yè)集團有限公司按照與京山縣招商局簽訂的《項目投資協(xié)議》，京山縣發(fā)展和改革局核準的“毓秀建材城棚戶區(qū)改造項目”內容，經(jīng)京山縣國土資源局、京山縣住房和城鄉(xiāng)建設局規(guī)劃部門審批，分別辦理了案涉門面在內的土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等手續(xù)，開始施工建設。2012年8月8日，京山縣棉花公司向張進軍下發(fā)《解除門面租賃合同書》，以案涉門面已納入城市規(guī)劃拆遷范圍為由，決定解除雙方簽訂的《門面租賃合同》，要求張進軍及時到京山縣棉花公司處辦理剩余租金的退還手續(xù)，于2012年9月15日前將訴爭門面返還京山縣棉花公司。當日，張進軍收到此《解除門面租賃合同書》。京山縣棉花公司實際已收取的租金計算至2014年5月。因張進軍拒不騰退房屋，京山縣棉花公司于2014年9月12日訴至一審法院，請求判令張進軍騰退租賃門面，返還京山縣棉花公司。
原判認為，案涉門面已辦理了房屋所有權證，來源合法，京山縣棉花公司與張進軍簽訂的《門面租賃合同》系雙方真實意思表示，未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。本案爭議的焦點在于合同約定的第二條解除合同的條件是否成就。表現(xiàn)在如何對“如因城建規(guī)劃部門需要拆遷門面時”中“拆遷”二字的理解與適用。拆遷按項目的目的分類可分為公共利益的需要的拆遷（俗稱“政府拆遷”）和為商業(yè)開發(fā)建設需要的拆遷（俗稱“商業(yè)拆遷”），二者拆遷時所需建設用地均要城建規(guī)劃部門審批，二者的區(qū)別主要在于政府拆遷的主體之間屬于不平等主體之間的行政法律關系，商業(yè)拆遷的主體之間屬于平等主體之間的民事法律關系，只有政府拆遷才能適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，商業(yè)拆遷只要拆遷雙方協(xié)商一致即可。本案中，并未明確約定“拆遷”特指政府拆遷，商業(yè)拆遷也能在本案《門面租賃合同》第二條中適用。
從查明的事實來看，按照《項目投資協(xié)議》約定的內容，京山縣棉花公司所有臨街門面（含案涉門面）于2012年就被納入城建規(guī)劃部門，用于“建材大市場項目”建設，該項目的主要用途為商業(yè)性開發(fā)，并不是為公共利益需要建設，無須政府部門按《國有土地上房屋征收與補償條例》發(fā)布征收和補償決定，只須建設業(yè)主康龍實業(yè)集團有限公司與案涉門面的所有權人京山縣棉花公司就拆遷補償協(xié)商一致即可，屬于商業(yè)拆遷范疇?，F(xiàn)建設業(yè)主康龍實業(yè)集團有限公司與案涉門面的所有權人京山縣棉花公司已就拆遷補償事宜達成一致意見，其拆遷行為合法，京山縣棉花公司與張進軍約定解除合同的條件已成就，張進軍在收到解除《門面租賃合同》書后三個月內未提出異議，該解除《門面租賃合同》書在張進軍收到時發(fā)生法律效力，故確認雙方簽訂的《門面租賃合同》已解除，張進軍抗辯合同解除的條件并未成就的意見，不予采納。合同解除后，按約張進軍應返還租賃的案涉門面，京山縣棉花公司應退還余下的租金11040元（從2014年6月計算至租期屆滿之日）。故京山縣棉花公司要求張進軍騰退案涉門面的訴請，依法予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條，《國有土地上房屋征收與補償條例》第一條、第二條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條的規(guī)定，判決：被告張進軍于本判決生效之日起五日內向原告京山縣棉花公司騰退位于京山縣新市大道東側門面由南向北第33號兩層門面。案件受理費425元，由被告張進軍負擔。
本院經(jīng)審理查明，原判認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，一、關于張進軍認為原審判決合同關系解除的事實依據(jù)不充分，京山縣棉花公司在一審庭審中未提交有效證據(jù)證明其解除合同條件已成就，應承擔舉證不能的法律后果的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。京山縣棉花公司與張進軍簽訂的《門面租賃合同》第二條明確約定，此門面屬規(guī)劃臨時建筑物，如因城建規(guī)劃部門需要拆遷門面時，甲方（京山縣棉花公司）應按乙方（張進軍）實際使用年限結賬，剩余金額全部退還給乙方。該條明確約定了可以解除合同的情形，即城建規(guī)劃需要。京山縣人民政府于2011年召開專題會議，將本案門面在內的片區(qū)納入建材大市場建設范圍，建設方康龍實業(yè)集團有限公司也辦理了土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證等手續(xù)，上述情形符合《門面租賃合同》第二條約定的需要拆遷門面的情形。經(jīng)查，京山縣棉花公司在一審中提交了針對包括張進軍在內的所有承租戶發(fā)出的《告知書》兩份及向張進軍等承租戶發(fā)出的《解除門面租賃合同書》、京山縣發(fā)改局的文件等證據(jù)，張進軍均發(fā)表了質證意見。在二審中，張進軍當庭查閱一審2014年11月5日的庭審筆錄，第3頁記載張進軍對于《解除門面租賃合同書》的質證意見為，其收到了解除合同通知書，但具體時間不記得。鑒于張進軍在一審中已經(jīng)明確認可收到《解除門面租賃合同書》，二審中并未提交相應的反駁證據(jù)，其上訴稱未收到該《解除門面租賃合同書》與其一審庭審中的陳述不相符，本院不予采納。京山縣棉花公司在2012年8月向張進軍發(fā)出《解除門面租賃合同書》，張進軍在收到后三個月內未提出異議，其與京山縣棉花公司簽訂的《門面租賃合同》已經(jīng)解除，張進軍理應將所占用門面返還給京山縣棉花公司。故張進軍認為原審判決認定合同解除的事實依據(jù)不充分、京山縣棉花公司未提供有效證據(jù)證明解除合同條件已成就的上訴理由不能成立。關于張進軍認為合同約定的城建規(guī)劃部門應特指京山縣人民政府、本案拆遷應適用《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定、拆遷行為是否合法的上訴理由，因張進軍在本案中是承租人，并非租賃門面的所有權人，房屋如何拆遷以及拆遷程序是否合法與其沒有關聯(lián)，亦不屬本案審理范圍，對該上訴理由，本院不予采納。
二、關于張進軍認為原審程序嚴重違法，判決明顯不公的問題。張進軍認為京山縣棉花公司未按法院規(guī)定的舉證期限提交證據(jù)，未向法院申請延期舉證，法院也未就舉證期作出書面決定，屬違反法定程序。經(jīng)查閱一審卷宗，一審法院第二次開庭是針對第一次開庭時張進軍提出的主體問題，京山縣棉花公司補充提交兩組證據(jù)進行質證，是為了查明本案事實的需要，張進軍也對該兩組證據(jù)進行質證后并發(fā)表了意見，一審法院不存在程序違法的問題。張進軍的該項上訴理由不能成立，本院不予采納。
綜上，上訴人張進軍的上訴理由不能成立，應予駁回。原判決認定事實清楚，處理正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費425元，由上訴人張進軍負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊紅艷 審　判　員　　董菁菁 代理審判員　　李園園

書記員：曾靖