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京山縣林業(yè)局與鄧某某房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

鄧某某
曾旭東(湖北仁濟(jì)律師事務(wù)所)
京山縣林業(yè)局
嚴(yán)漢平
何大林(湖北京源律師事務(wù)所)

上訴人(原審被告)鄧某某。
委托代理人曾旭東,湖北仁濟(jì)律師事務(wù)所律師,特別授權(quán)代理。
被上訴人(原審原告)京山縣林業(yè)局。
法定代表人王漢豐,系該局局長(zhǎng)。
委托代理人嚴(yán)漢平,系京山縣永興林業(yè)管理站站長(zhǎng),一般代理。
委托代理人何大林,湖北京源律師事務(wù)所律師,一般代理。
上訴人鄧某某因與被上訴人京山縣林業(yè)局房屋租賃合同糾紛一案,不服京山縣人民法院(2014)鄂京山永民初字第00117號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,于2015年1月13日公開開庭審理了本案。上訴人鄧某某及其委托代理人曾旭東、被上訴人京山縣林業(yè)局的委托代理人嚴(yán)漢平、何大林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
京山縣林業(yè)局以京山縣木材公司與鄧某某簽訂的租期為100年租賃合同部分無(wú)效,鄧某某未履行“必須保持房屋財(cái)產(chǎn)完好”的約定,存在違約等為由訴至原審法院,請(qǐng)求:1、依法確認(rèn)京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》中超出20年租賃期限的部分即后80年租賃期限的約定無(wú)效;2、依法解除京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》,并判令鄧某某賠償經(jīng)濟(jì)損失。
本院認(rèn)為,關(guān)于京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》的性質(zhì)是房屋租賃合同還是房屋買賣合同的問題。京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》約定了“京山縣木材公司將位于京山縣永興鎮(zhèn)鎮(zhèn)中路93號(hào)的二層樓房一棟、平房三套租給鄧某某使用,租賃期限為100年,從2003年12月1日至2103年12月1日止,租金4萬(wàn)元,一次付清,在租賃期間內(nèi)必須保持房屋財(cái)產(chǎn)完好”等內(nèi)容,該表述明確了合同的性質(zhì)為房屋租賃合同。合同的內(nèi)容為房屋租賃,且涉案房屋至今并未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移,故鄧某某認(rèn)為房屋所有權(quán)證已經(jīng)交付,合同應(yīng)為房屋買賣合同的上訴理由不能成立,本院不予采納。同時(shí),鄧某某上訴請(qǐng)求改判本案《房屋租賃合同書》實(shí)為房屋買賣合同合法有效,因鄧某某在一審中并未提出反訴,該上訴請(qǐng)求超出了本案的審理范圍,故本院對(duì)鄧某某的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于一審程序是否合法的問題。京山縣林業(yè)局在一審的訴訟請(qǐng)求為:1、依法確認(rèn)京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》中超出20年租賃期限的部分即后80年租賃期限的約定無(wú)效;2、依法解除京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》,并判令鄧某某賠償經(jīng)濟(jì)損失。該兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求均是原審原告京山縣林業(yè)局基于《房屋租賃合同書》提出,一審法院在審理《房屋租賃合同書》時(shí)一并對(duì)兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求作出處理,并無(wú)不當(dāng)。故鄧某某認(rèn)為一審程序不合法的上訴理由不能成立,本院不予采納。
關(guān)于一審判決是否應(yīng)對(duì)剩余80年的租金及過錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行審理的問題。一審中,京山縣林業(yè)局僅要求確認(rèn)超過20年的租賃期限的約定無(wú)效,并未請(qǐng)求返還房屋,而鄧某某在一審中系被告,其未抗辯亦未請(qǐng)求返還剩余80年的租金,故一審法院未對(duì)剩余年限的租金作出處理并無(wú)不當(dāng)。
綜上,一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,證據(jù)充分,處理正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第(一)項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費(fèi)800元,由上訴人鄧某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為,關(guān)于京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》的性質(zhì)是房屋租賃合同還是房屋買賣合同的問題。京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》約定了“京山縣木材公司將位于京山縣永興鎮(zhèn)鎮(zhèn)中路93號(hào)的二層樓房一棟、平房三套租給鄧某某使用,租賃期限為100年,從2003年12月1日至2103年12月1日止,租金4萬(wàn)元,一次付清,在租賃期間內(nèi)必須保持房屋財(cái)產(chǎn)完好”等內(nèi)容,該表述明確了合同的性質(zhì)為房屋租賃合同。合同的內(nèi)容為房屋租賃,且涉案房屋至今并未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移,故鄧某某認(rèn)為房屋所有權(quán)證已經(jīng)交付,合同應(yīng)為房屋買賣合同的上訴理由不能成立,本院不予采納。同時(shí),鄧某某上訴請(qǐng)求改判本案《房屋租賃合同書》實(shí)為房屋買賣合同合法有效,因鄧某某在一審中并未提出反訴,該上訴請(qǐng)求超出了本案的審理范圍,故本院對(duì)鄧某某的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予支持。
關(guān)于一審程序是否合法的問題。京山縣林業(yè)局在一審的訴訟請(qǐng)求為:1、依法確認(rèn)京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》中超出20年租賃期限的部分即后80年租賃期限的約定無(wú)效;2、依法解除京山縣木材公司與鄧某某簽訂的《房屋租賃合同書》,并判令鄧某某賠償經(jīng)濟(jì)損失。該兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求均是原審原告京山縣林業(yè)局基于《房屋租賃合同書》提出,一審法院在審理《房屋租賃合同書》時(shí)一并對(duì)兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求作出處理,并無(wú)不當(dāng)。故鄧某某認(rèn)為一審程序不合法的上訴理由不能成立,本院不予采納。
關(guān)于一審判決是否應(yīng)對(duì)剩余80年的租金及過錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行審理的問題。一審中,京山縣林業(yè)局僅要求確認(rèn)超過20年的租賃期限的約定無(wú)效,并未請(qǐng)求返還房屋,而鄧某某在一審中系被告,其未抗辯亦未請(qǐng)求返還剩余80年的租金,故一審法院未對(duì)剩余年限的租金作出處理并無(wú)不當(dāng)。
綜上,一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,證據(jù)充分,處理正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第(一)項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費(fèi)800元,由上訴人鄧某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng):楊紅艷
審判員:董菁菁
審判員:李園園

書記員:曾靖

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