云某
張春福(河北佳誠信和律師事務(wù)所)
程某
陳玉柱(河北北辰律師事務(wù)所)
李春榮
王景全(河北全景律師事務(wù)所)
原告:云某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,現(xiàn)住唐山市路北區(qū)。
委托訴訟代理人:張春福,河北佳誠信和律師事務(wù)所律師。
被告:程某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,現(xiàn)住唐山市路北區(qū)。
委托訴訟代理人:陳玉柱,河北北辰律師事務(wù)所律師。
第三人:李春榮,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,現(xiàn)住唐山市路南區(qū)。
委托訴訟代理人:王景全,河北全景律師事務(wù)所律師。
原告云某與被告程某、第三人李春榮房屋買賣合同糾紛一案,本院于2014年9月3日立案后,訴訟過程中,原告云某、被告程某均主張調(diào)解,本案予以準(zhǔn)許,但未調(diào)解成功,后第三人李春榮申請參加訴訟,本案予以準(zhǔn)許,并依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。
原告云某委托訴訟代理人張春福,被告程某委托訴訟代理人陳玉柱,第三人李春榮委托訴訟代理人王景全到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求:1.依法解除原被告房地產(chǎn)買賣契約,并將房屋過戶到原告名下;2.判決被告向原告賠償損失4671174.4元;3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實和理由:2001年3月15日,原被告自愿簽訂房地產(chǎn)買賣契約,原告將座落在唐山市路南區(qū)文北小區(qū)兩套私有房產(chǎn)賣給被告,原被告雙方認(rèn)可房地產(chǎn)交易中心估價事務(wù)所的估價,即該房地產(chǎn)每套成交價為488106元。
契約簽訂后,原告按約定履行了義務(wù),即于2001年3月15日向房屋登記管理部門進(jìn)行了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,2001年3月29日被告取得了房屋所有權(quán)證。
按照房地產(chǎn)買賣契約第2條的約定,被告應(yīng)在2001年3月15日前一次性付清原告購房款976212元,但被告沒有履行付款義務(wù),且原告多次催要無果。
2014年5月20日,原告向被告發(fā)催告函和解除房地產(chǎn)買賣契約的通知函,要求被告在2014年6月20日前向原告支付所欠購房款976212元,并承擔(dān)原告自2001年3月16日至2014年4月25日期間的損失4671174.4元,否則原告于2014年6月21日開始解除2001年3月15日與被告簽訂的房地產(chǎn)買賣契約,后該函由被告之子程勇簽收并轉(zhuǎn)交。
原告認(rèn)為,原被告雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣契約依法成立有效,對原被告具有約束力,原被告應(yīng)按照約定履行義務(wù),但被告至今未向原告履行付款義務(wù),屬嚴(yán)重違約,并給原告造成損失,故原告不敢將該房產(chǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至被告名下,無法實現(xiàn)房地產(chǎn)買賣契約的目的。
被告辯稱,1.涉案房地產(chǎn)買賣契約已經(jīng)履行完畢,原告再要求被告支付購房款沒有事實依據(jù);2.土地使用權(quán)證未辦理過戶不能證明被告未履行合同義務(wù);3.原告的起訴已經(jīng)超過法定訴訟時效;綜上,原告的訴訟請求沒有任何事實和法律依據(jù),且已經(jīng)超過法定訴訟時效期間。
第三人向本院提出訴訟請求:確認(rèn)座落于唐山市路南區(qū)文北小區(qū)(原希望幼兒園)內(nèi)兩套房產(chǎn)(4#1、4#2)歸第三人所有;2.判令將訴爭房產(chǎn)的土地證、房產(chǎn)證過戶到第三人名下。
事實和理由:2011年3月16日,第三人與被告簽訂房產(chǎn)買賣合同,約定將唐山市路南區(qū)文北小區(qū)(原希望幼兒園)內(nèi)兩套房產(chǎn)(4#1、4#2)出售給第三人,第三人按照約定支付全部購房款。
第三人認(rèn)為,房產(chǎn)買賣合同第三人已按照約定履行完畢,其是房產(chǎn)的所有權(quán)人,而原被告的房產(chǎn)糾紛一案,侵犯了第三人合法的房屋所有權(quán),為了維護(hù)自身的合法權(quán)益,申請參加訴訟,并提出獨立訴訟請求。
原告對第三人的訴訟請求辯稱,1.原被告之間的房屋買賣合同履行過程中,被告欠付原告購房款屬于根本違約,訂立本合同的目的均未實現(xiàn),原告依法行使合同解除權(quán),況且被告未取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)證與土地所有權(quán)證,不具有出售涉案房產(chǎn)的權(quán)利。
2.被告與第三人在2011年3月16日簽訂的房屋買賣合同無效,該合同內(nèi)容顯示,被告確認(rèn)未完全取得涉案房產(chǎn)所有權(quán),第三人也明知此房產(chǎn)將來會產(chǎn)生糾紛,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?規(guī)定,第三人不構(gòu)成善意取得,也未取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù),法律不應(yīng)保護(hù),第三人與被告之間的糾紛應(yīng)另訴,各自承擔(dān)法律責(zé)任,與原告無關(guān)。
3.根據(jù)被告與第三人在2011年3月16日簽訂的房屋買賣合同第一條約定,簽訂合同時第三人向被告支付50萬元,也無任何證據(jù)證明第三人履行了付款義務(wù),其提供的2011年4月25日工商銀行轉(zhuǎn)賬記錄中顯示付款人為徐鵬向收款人王藝潔支付150萬元的用途是借款,上述付款人與借款人與本案無法律關(guān)系,只憑被告一個不知真?zhèn)蔚氖湛顟{證,不能證明第三人的付款義務(wù)實際完成,其提供的證據(jù)不具有真實性,另,無論第三人是否向被告付款,或付款多少,都是第三人與被告之間的糾紛,與涉案房屋所有權(quán)人即原告無關(guān)。
第三人未在法定的期限內(nèi)提出申請參加訴訟,法律不應(yīng)保護(hù)。
綜上,第三人不具有涉案房產(chǎn)的所有權(quán),請法院依法駁回其訴訟請求,維護(hù)原告的合法權(quán)益。
被告對第三人的訴訟請求辯稱,被告已將訴爭房產(chǎn)售于第三人,且實際收取了購房款,被告對第三人訴請無異議。
本案爭議焦點為:1.原被告及第三人訴訟主體是否適格。
2.原被告雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣契約是否為雙方真實意思表示,是否合法有效,如是,契約雙方是否按約定履行各自義務(wù)。
3.契約履行過程中原被告雙方是否存在違約行為。
4.原告訴請是否超過訴訟時效。
5.被告與第三人簽訂的房地產(chǎn)買賣契約是否為雙方真實意思表示,是否合法有效,是否已實際履行。
6.原告及第三人的訴訟請求是否有事實理由及法律依據(jù)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
被告對原告提交的證據(jù)二唐山市公安局釣魚臺派出所出具戶籍證明一頁、證據(jù)三(2014)南民初字第270號民事裁定書一份、證據(jù)四程某訴住建局的行政起訴狀的真實性無異議,第三人對以上證據(jù)未發(fā)表質(zhì)證意見,請求法庭依法核實;被告及第三人對原告提交證據(jù)七國有土地使用權(quán)證一份、證據(jù)九房地產(chǎn)買賣契約一份(加蓋公章復(fù)印件)、證據(jù)十房屋所有權(quán)證兩份的真實性無異議,故對以上證據(jù)的真實性本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)和事實,本院認(rèn)定如下:1.原告提交的證據(jù)一快遞單一張、快遞回執(zhí)(打印件加蓋公章)一張,證據(jù)五被告之子程勇向原告借款的收條2張,證據(jù)六催告函一頁、解除房地產(chǎn)買賣契約一頁,本案綜合該三組證據(jù),對其真實性予以確認(rèn),且與本案存在關(guān)聯(lián)性,故對該三組證據(jù),本案均予以采信;2.原告提交證據(jù)八證人王小飛證言一份,本案結(jié)合該份證據(jù)及2014年12月26日庭審筆錄,其簽名“王小飛”、“王某”不一致,因無法核實其真實性,故本案對該組證據(jù)不予采信;3.被告提交的證據(jù)一房屋所有權(quán)證副本2份(加蓋產(chǎn)權(quán)處公章復(fù)印件),證據(jù)二裴金科房屋所有權(quán)證副本一份(蓋公章復(fù)印件)、土地使用權(quán)證一份(蓋公章復(fù)印件),本案結(jié)合該二組證據(jù),對其真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性均予以確認(rèn),本案對該二組證據(jù)予以采信;4.被告提交的證據(jù)三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)證一份,全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班通訊錄一份,陸路房地產(chǎn)營銷策劃有限公司服務(wù)唐山建設(shè)路世紀(jì)廣場項目代理銷售合同書一份,唐山中云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工商注冊資料(網(wǎng)絡(luò)資料打印版)一份,本案結(jié)合該組證據(jù),對其真實性予以確認(rèn),但對其關(guān)聯(lián)性無法確認(rèn),無法證實其證明目的,故本案對該組證據(jù)不予采信;5.被告提交的證據(jù)四中國建設(shè)銀行個人住房借款合同(復(fù)印件)兩份,房屋抵押合同(復(fù)印件)兩份,房屋抵押權(quán)注銷登記申請及房屋他項權(quán)利注銷登記表(復(fù)印件)4頁,本案結(jié)合該組證據(jù),對其真實性予以確認(rèn),但對其關(guān)聯(lián)性無法確認(rèn),無法證實其證明目的,故本案對該組證據(jù)不予采信;第三人提交的證據(jù)一房產(chǎn)買賣合同一份,證據(jù)二收款憑證一份,銀行流水,本案結(jié)合該三組證據(jù),對其真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性均予以確認(rèn),故本案對該三組證據(jù)均予以采信。
證人王某的證言,因?qū)ζ湔鎸嵭员景笩o法確認(rèn),且無其它證據(jù)予以佐證,故本案對其不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院認(rèn)定事實如下:2001年3月15日,云某(甲方、賣方)與程某(乙方、買方)簽訂房地產(chǎn)買賣契約,約定甲方自愿將座落于路南區(qū)文北小區(qū)兩套房屋面積均為180.78平方米的房地產(chǎn)出售給乙方,價格均為488106元,同時,乙方應(yīng)于2001年3月15日將購房款一次付給甲方,甲方于同日將上述兩套房產(chǎn)交付給乙方,房屋交付時,其占用范圍土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給乙方,乙方不能按期向甲方付清購房款或甲方不能按期向乙方交付房地產(chǎn),每逾期一日,由違約方向?qū)Ψ浇o付相當(dāng)于上述房地產(chǎn)價款千分之一的滯納金。
2001年3月29日,座落于路南區(qū)文北小區(qū)內(nèi)的該兩套房產(chǎn)4-1、4-2的房屋所有權(quán)人由原告云某變更為被告程某。
2011年3月16日,程某(出售方)與李春榮(購買方)簽訂房產(chǎn)買賣合同,約定出售方將唐山市路南區(qū)文北小區(qū)原希望幼兒園內(nèi)兩套房產(chǎn)4-1、4-2兩套房產(chǎn)(尚未辦理房屋土地使用權(quán)手續(xù))作價貳佰萬元出售給購買人,簽訂合同時支付伍拾萬元,2011年5月1日前將剩余房款壹佰伍拾萬元支付給出售方,如購買方要取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證與原出售方云某交涉或提起訴訟,如購買方未取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證,不得要求出售方退還已交付的購房款。
2011年4月25日,第三人李春榮委托徐鵬支付被告程某指定的收款人王藝潔房產(chǎn)款1500000元,至此,以上兩套房產(chǎn)的購房款第三人李春榮已全部支付給被告程某。
2014年5月30日,原告云某向被告程某郵寄送達(dá)《催告函》、《解除房地產(chǎn)買賣契約通知函》,后該郵件由被告程某之子程勇簽收。
審判長:王健
書記員:杜雪寧
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