于某
張泉（黑龍江釜民律師事務(wù)所）
于永
張某某
張兵
王慶祥（黑龍江名遠律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）于某，男。
上訴人（原審被告）于永，男。
共同委托代理人張泉，黑龍江釜民律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）張某某，女。
委托代理人張兵，男。（系被上訴人哥哥）
委托代理人王慶祥，黑龍江名遠律師事務(wù)所律師。
上訴人于某、于永因占有物返還糾紛一案，不服慶安縣人民法院（2015）慶法民初字第178號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年8月6日受案后，依法組成合議庭，于2015年8月28日公開開庭審理了本案。上訴人于某、于永的委托代理人張泉，被上訴人張某某的委托代理人張兵、王慶祥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院判決認定，2014年12月15日，原告張某某與劉某某簽訂協(xié)議書一份，協(xié)議約定:一、劉某某夫妻同意將坐落于天一首府名苑南樓1單元1703室，面積135平方米樓房，抵押給張某某；二、劉某某夫妻同意如60日內(nèi)還不上欠款723＋000.00元，自愿將此房抵押給張某某；三、如到期還不上，可由張某某到銀行把剩余貸款還清，把房照抽回，房屋產(chǎn)權(quán)歸張某某所有。約定到期后，劉某某沒有按照約定的期限給付原告張某某欠款。劉某某以房屋買賣的形式將抵押房屋賣給原告張某某，雙方為辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，于2015年3月24日簽訂房屋買賣合同，約定房屋價款為160＋000.00元。2015年3月23日原告張某某償還了該房屋在中國工商銀行慶安支行的貸款171＋600.00元。2015年4月1日劉某某將該房屋的產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)手續(xù)過戶至原告張某某名下，過戶手續(xù)費用及稅費均由原告張某某繳納。另查明，2015年1月15日劉某某在被告于某處借款200＋000.00元；2015年1月28日劉某某又在被告于某處借款50＋000.00元，劉某某分別給被告于某出具了借款單據(jù)。2015年2月1日劉某某及李薇（劉某某妻子）與被告于某簽訂房屋買賣合同，將雙方爭議的房屋出賣給被告于某，房屋價格為150＋000.00元，以借款的形式抵頂了一部分購樓款，簽訂買賣合同后，劉某某將爭議房屋的原始購買協(xié)議書、收款收據(jù)、抵押貸款手續(xù)、原始房照、劉某某及李薇的身份證復(fù)印件交給被告于某。2015年2月13日，劉某某又給被告于某出具了補充協(xié)議書復(fù)印件（無原件），約定自合同簽訂起20日內(nèi)將房屋交給于磊（雷）使用過戶，此房屋有銀行貸款160000.00元由劉某某負責(zé)還款。2015年4月1日，原告張某某與劉某某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，即將對過戶房屋使用時，發(fā)現(xiàn)被告于永、于某已經(jīng)入住該房屋?，F(xiàn)原告訴至法院，要求二被告立即返還原告所有的房屋，并賠償原告經(jīng)濟損失7＋900.00元。上述事實有原告的當(dāng)庭陳述及原告舉證到庭的2014年12月15日簽訂的協(xié)議書、2015年3月24日簽訂的房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書、完稅證明、中國工商銀行慶安支行的還款憑證復(fù)印件；被告于某的當(dāng)庭陳述及被告舉示的劉某某在2012年房屋原始購買協(xié)議書復(fù)印件、收款收據(jù)復(fù)印件、抵押貸款手續(xù)復(fù)印件、原始房照復(fù)印件、劉某某及李薇的身份證復(fù)印件、2015年2月13日劉某某出具的補充協(xié)議書復(fù)印件在卷證實。
原審法院判決認為，原告張某某、被告于某與劉某某之間的房屋買賣關(guān)系均系借貸抵押關(guān)系產(chǎn)生。原告張某某與劉某某之間的抵押借貸關(guān)系發(fā)生在先，且其已經(jīng)償還了該房屋在銀行的貸款，并用借款抵頂了一部分購房款，該房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶至原告張某某名下。原告張某某與劉某某之間基于借貸抵押關(guān)系而形成的買賣關(guān)系應(yīng)認定為合法有效，原告張某某已經(jīng)實際取得了雙方爭議房屋的產(chǎn)權(quán)，原告是雙方爭議產(chǎn)權(quán)的合法所有權(quán)人。而被告于某與劉某某之間的抵押借貸關(guān)系發(fā)生在后，且雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被告于某、于永雖然入住雙方爭議的房屋，但二被告未取得該房屋的實際產(chǎn)權(quán)。故被告于某與劉某某之間基于借貸抵押關(guān)系形成的房屋買賣關(guān)系雖然有效，但未履行必要的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，故其不享有爭議房屋的所有權(quán)。預(yù)估張某某主張因未及時入住該房屋而產(chǎn)生的租賃費及搬家費，因其提供的證人證言中證人未出庭接受質(zhì)詢，且該損失是間接損失，故其請求證據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?第一款 ?、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決:一、原告張某某與劉某某之間的買賣合同合法有效，原、被告爭議的房屋歸原告張某某所有；二、被告于某、于永于判決生效后十日內(nèi)搬出雙方爭議的房屋；三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。案件受理費減半收取50元，由被告于永、于某負擔(dān)。
判后，被告于某、于永不服判決，向本院提起上訴。其上訴理由為:1、原審法院判決認定上訴人、被上訴人與案外人劉某某簽訂的房屋買賣協(xié)議都是有效協(xié)議，但卻判決被上訴人取得所有權(quán)錯誤。上訴人已經(jīng)實際入住，案外人劉某某已將此房的手續(xù)交給上訴人。因此，慶安縣人民政府為被上訴人下發(fā)的慶安字第47300號房屋所有權(quán)證是違法的；2、在此房的不動產(chǎn)發(fā)票上體現(xiàn)該房交易價格為29萬余元，與事實不符。實際上被上訴人沒有向劉某某交付任何房款。房產(chǎn)工作人員在頒發(fā)證照前沒有到現(xiàn)場進行評估；3、原審程序違法。應(yīng)當(dāng)追加被告劉某某而沒有追加、原告沒有主張合同有效而判決有效，超過原告訴請判決。
本院二審查明，2015年3月24日，張某某與案外人劉某某簽訂房屋買賣合同后，沒有按照合同約定給付160＋000.00元的房屋價款。而是代替劉某某償還了該房屋在中國工商銀行慶安支行貸款171＋600.00之外，用劉某某欠上訴人的部分欠款頂?shù)头靠睢?br/>本院認為，處理本案雙方當(dāng)事人爭議主要解決以下二個問題。一是原審是否存在程序違法問題；二是在被上訴人張某某已經(jīng)取爭議房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證的前提下，上訴人于某、于永是否應(yīng)當(dāng)從占有房屋中遷出。
一、關(guān)于原審是否存在程序違法的問題。上訴人主張原審判決存在三點程序違法問題。一是原審超過當(dāng)事人訴訟請求判決問題?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）第十三條規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。民事訴訟中的處分原則充分體現(xiàn)了當(dāng)事人意識自治的法律價值觀。民法上的意思自治要求法院嚴格遵循“不告不理”原則。本案被上訴人張某某向原審法院遞交的起訴狀中訴訟請求只有兩項。即要求二上訴人從侵占的房屋中退出；要求上訴人承擔(dān)租房損失及訴訟費。而原審法院判決主文第一項為“原告張某某與劉某某之間的買賣合同合法有效，原、被告爭議的房屋歸原告張某某所有”。這一判項顯而易見的超出了張某某的訴訟請求范圍，違反了不告不理的法律原則，應(yīng)當(dāng)予以糾正。二是上訴人在原審提出追加劉某某為本案被告原審法院沒有答復(fù)問題。上訴人在原審?fù)徔陬^答辯時申請追加劉某某為本案第三人參加訴訟。在上訴狀中則稱自己一直請求追加劉某某為本案被告。最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第七十三條 ?規(guī)定，必須共同進行訴訟的當(dāng)事人沒有參加訴訟的，人民法院依照《民事訴訟法》第一百三十二條的規(guī)定，通知其參加；當(dāng)事人也可以向人民法院申請追加。人民法院對當(dāng)事人提出的申請，應(yīng)當(dāng)進行審查，申請理由不成立的，裁定駁回；申請理由成立的，書面通知被追加的當(dāng)事人參加訴訟。那么無論上訴人在原審法院主張的是追加被告還是追加第三人，其前提條件必須是“必要共同進行訴訟的當(dāng)事人沒有參加訴訟的?！倍鶕?jù)《民法通則》規(guī)定，共同共有、共同繼承、共同承擔(dān)連帶責(zé)任、共同侵權(quán)、合伙等產(chǎn)生必要的共同訴訟。本案被上訴人張某某主張侵權(quán)的對象是占有其房屋的上訴人，上訴人是侵權(quán)主體，與案外人劉某某沒有法律上的利害關(guān)系，劉某某不是本案必要共同訴訟參加人，上訴人的主張既無法律依據(jù)又無事實依據(jù)，原審法院未予支持并無不當(dāng)。三是適用簡易程序?qū)徖肀景甘欠竦卯?dāng)問題。最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百五十七條 ?規(guī)定了七種不適用簡易程序的情形，即起訴時被告下落不明的；發(fā)回重審的；當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的；適用審判監(jiān)督程序的；涉及國家利益和社會公共利益的；第三人起訴請求改變或者撤銷生效判決、裁定、調(diào)解書的。本案不屬于上述法律規(guī)定的七種不適用簡易程序案件，且案件基本事實清楚，故原審法院適用簡易程序?qū)徖泶税覆o不當(dāng)。
二、關(guān)于被上訴人張某某在已經(jīng)取爭議房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證的前提下，上訴人于某、于永是否應(yīng)當(dāng)從占有房屋中遷出問題。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。未經(jīng)登記不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外?！边@一規(guī)定明確了房屋買賣合同合法有效的前提下，只有辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房屋所有權(quán)才發(fā)生流轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)讓人就同一房屋簽訂數(shù)份合法有效的買賣合同，各買受人均提出權(quán)利主張的，應(yīng)當(dāng)按照以下原則處理。即已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，但惡意辦理的除外；均未辦理轉(zhuǎn)移登記的，按照買賣合同約定已經(jīng)合法占有房屋；均未辦理轉(zhuǎn)移登記，亦未實際占有房屋，買賣合同時間在先的。本案上訴人于永、于某與被上訴人張某某分別與案外人劉某某簽訂的“房屋買賣合同”均是基于借貸關(guān)系產(chǎn)生的。劉某某先后向張某某、于永、于某借款。從雙方當(dāng)事人提供的借貸手續(xù)看，張某某出借給劉某某的723，000元款項，約定還款期限60天，到期后未償還。經(jīng)協(xié)商被上訴人張某某償還案涉房屋在中國工商銀行171，000.00元貸款后，劉某某將案涉房屋賣給劉某某抵賬。此后劉某某與被上訴人張某某簽訂了房屋買賣合同并協(xié)助張某某辦理了該房屋的轉(zhuǎn)籍手續(xù)，張某某取得了案涉房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。符合物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動生效條件。于某分兩次借給劉某某的25萬元借款沒有約定借款期限。雙方簽訂房屋買賣合同后，劉某某雖然將案涉房屋交給于某居住，但是沒有依約協(xié)助上訴人辦理正式售樓合同及其他手續(xù)。其占有行為不能對抗被上訴人張某某的產(chǎn)權(quán)證照。上訴人與劉某某簽訂的房屋買賣合同目的不能實現(xiàn)，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，請求返還房款或賠償損失。上訴人以原審認定其與劉某某簽訂的買賣合同有效，主張確認其對案涉房屋享有所有權(quán)的請求無法律依據(jù)，不予支持。原審判決以其不享有房屋所有權(quán)，判決其從爭議房屋中遷出并無不當(dāng)，其此項上訴請求不予支持。
關(guān)于上訴人當(dāng)庭主張的于某并沒有在案涉房屋中居住，不應(yīng)當(dāng)判決于某從該房中遷出、于某在案涉房屋中裝修花費十幾萬元等問題，因上訴人的請求不僅在原審沒有主張，在法定上訴期限內(nèi)亦沒有提出上訴請求。根據(jù)法律規(guī)定，第二審程序是對上訴請求的第一審的有關(guān)事實和適用法律進行審查，因此對于上訴人的這一主張，本院不予審理。
綜上，原審法院判決對上訴人應(yīng)當(dāng)退出占有的案涉房屋這一基本事實認定清楚，但是判決結(jié)果超出了被上訴人張某某的訴訟請求范圍，應(yīng)當(dāng)糾正。上訴人關(guān)于原審判決超過訴訟請求的上訴理由成立，予以支持。依照《民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項之規(guī)定，判決:
一、維持（2015）慶法民初字第178號判決第二項、第三項；
二、撤銷（2015）慶法民初字第178號判決第一項。
本判決為終審判決。

本院認為，處理本案雙方當(dāng)事人爭議主要解決以下二個問題。一是原審是否存在程序違法問題；二是在被上訴人張某某已經(jīng)取爭議房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證的前提下，上訴人于某、于永是否應(yīng)當(dāng)從占有房屋中遷出。
一、關(guān)于原審是否存在程序違法的問題。上訴人主張原審判決存在三點程序違法問題。一是原審超過當(dāng)事人訴訟請求判決問題?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）第十三條規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。民事訴訟中的處分原則充分體現(xiàn)了當(dāng)事人意識自治的法律價值觀。民法上的意思自治要求法院嚴格遵循“不告不理”原則。本案被上訴人張某某向原審法院遞交的起訴狀中訴訟請求只有兩項。即要求二上訴人從侵占的房屋中退出；要求上訴人承擔(dān)租房損失及訴訟費。而原審法院判決主文第一項為“原告張某某與劉某某之間的買賣合同合法有效，原、被告爭議的房屋歸原告張某某所有”。這一判項顯而易見的超出了張某某的訴訟請求范圍，違反了不告不理的法律原則，應(yīng)當(dāng)予以糾正。二是上訴人在原審提出追加劉某某為本案被告原審法院沒有答復(fù)問題。上訴人在原審?fù)徔陬^答辯時申請追加劉某某為本案第三人參加訴訟。在上訴狀中則稱自己一直請求追加劉某某為本案被告。最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第七十三條 ?規(guī)定，必須共同進行訴訟的當(dāng)事人沒有參加訴訟的，人民法院依照《民事訴訟法》第一百三十二條的規(guī)定，通知其參加；當(dāng)事人也可以向人民法院申請追加。人民法院對當(dāng)事人提出的申請，應(yīng)當(dāng)進行審查，申請理由不成立的，裁定駁回；申請理由成立的，書面通知被追加的當(dāng)事人參加訴訟。那么無論上訴人在原審法院主張的是追加被告還是追加第三人，其前提條件必須是“必要共同進行訴訟的當(dāng)事人沒有參加訴訟的?！倍鶕?jù)《民法通則》規(guī)定，共同共有、共同繼承、共同承擔(dān)連帶責(zé)任、共同侵權(quán)、合伙等產(chǎn)生必要的共同訴訟。本案被上訴人張某某主張侵權(quán)的對象是占有其房屋的上訴人，上訴人是侵權(quán)主體，與案外人劉某某沒有法律上的利害關(guān)系，劉某某不是本案必要共同訴訟參加人，上訴人的主張既無法律依據(jù)又無事實依據(jù)，原審法院未予支持并無不當(dāng)。三是適用簡易程序?qū)徖肀景甘欠竦卯?dāng)問題。最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百五十七條 ?規(guī)定了七種不適用簡易程序的情形，即起訴時被告下落不明的；發(fā)回重審的；當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的；適用審判監(jiān)督程序的；涉及國家利益和社會公共利益的；第三人起訴請求改變或者撤銷生效判決、裁定、調(diào)解書的。本案不屬于上述法律規(guī)定的七種不適用簡易程序案件，且案件基本事實清楚，故原審法院適用簡易程序?qū)徖泶税覆o不當(dāng)。
二、關(guān)于被上訴人張某某在已經(jīng)取爭議房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證的前提下，上訴人于某、于永是否應(yīng)當(dāng)從占有房屋中遷出問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條 ?規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。未經(jīng)登記不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。”這一規(guī)定明確了房屋買賣合同合法有效的前提下，只有辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房屋所有權(quán)才發(fā)生流轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)讓人就同一房屋簽訂數(shù)份合法有效的買賣合同，各買受人均提出權(quán)利主張的，應(yīng)當(dāng)按照以下原則處理。即已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，但惡意辦理的除外；均未辦理轉(zhuǎn)移登記的，按照買賣合同約定已經(jīng)合法占有房屋；均未辦理轉(zhuǎn)移登記，亦未實際占有房屋，買賣合同時間在先的。本案上訴人于永、于某與被上訴人張某某分別與案外人劉某某簽訂的“房屋買賣合同”均是基于借貸關(guān)系產(chǎn)生的。劉某某先后向張某某、于永、于某借款。從雙方當(dāng)事人提供的借貸手續(xù)看，張某某出借給劉某某的723，000元款項，約定還款期限60天，到期后未償還。經(jīng)協(xié)商被上訴人張某某償還案涉房屋在中國工商銀行171，000.00元貸款后，劉某某將案涉房屋賣給劉某某抵賬。此后劉某某與被上訴人張某某簽訂了房屋買賣合同并協(xié)助張某某辦理了該房屋的轉(zhuǎn)籍手續(xù)，張某某取得了案涉房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。符合物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動生效條件。于某分兩次借給劉某某的25萬元借款沒有約定借款期限。雙方簽訂房屋買賣合同后，劉某某雖然將案涉房屋交給于某居住，但是沒有依約協(xié)助上訴人辦理正式售樓合同及其他手續(xù)。其占有行為不能對抗被上訴人張某某的產(chǎn)權(quán)證照。上訴人與劉某某簽訂的房屋買賣合同目的不能實現(xiàn)，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，請求返還房款或賠償損失。上訴人以原審認定其與劉某某簽訂的買賣合同有效，主張確認其對案涉房屋享有所有權(quán)的請求無法律依據(jù)，不予支持。原審判決以其不享有房屋所有權(quán)，判決其從爭議房屋中遷出并無不當(dāng)，其此項上訴請求不予支持。
關(guān)于上訴人當(dāng)庭主張的于某并沒有在案涉房屋中居住，不應(yīng)當(dāng)判決于某從該房中遷出、于某在案涉房屋中裝修花費十幾萬元等問題，因上訴人的請求不僅在原審沒有主張，在法定上訴期限內(nèi)亦沒有提出上訴請求。根據(jù)法律規(guī)定，第二審程序是對上訴請求的第一審的有關(guān)事實和適用法律進行審查，因此對于上訴人的這一主張，本院不予審理。
綜上，原審法院判決對上訴人應(yīng)當(dāng)退出占有的案涉房屋這一基本事實認定清楚，但是判決結(jié)果超出了被上訴人張某某的訴訟請求范圍，應(yīng)當(dāng)糾正。上訴人關(guān)于原審判決超過訴訟請求的上訴理由成立，予以支持。依照《民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項之規(guī)定，判決:

一、維持（2015）慶法民初字第178號判決第二項、第三項；
二、撤銷（2015）慶法民初字第178號判決第一項。

審判長：張敏
審判員：杜雪紅
審判員：付振鐸

書記員：郭旭