于某
浦云峰（黑龍江洪峰律師事務(wù)所）
慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司
姜靜春（黑龍江遠(yuǎn)放律師事務(wù)所）
程治水
苗春雷（黑龍江譽(yù)嚴(yán)律師事務(wù)所）
于小淞（黑龍江譽(yù)嚴(yán)律師事務(wù)所）
李淑云

原告于某。
委托代理人浦云峰，黑龍江洪峰律師事務(wù)所律師。
被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人姚占國，職務(wù)總經(jīng)理。
被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司。
法定代表人尹子全，職務(wù)經(jīng)理。
委托代理人姜靜春，黑龍江遠(yuǎn)放律師事務(wù)所律師。
第三人程治水。
委托代理人苗春雷，黑龍江譽(yù)嚴(yán)律師事務(wù)所律師。
委托代理人于小淞，黑龍江譽(yù)嚴(yán)律師事務(wù)所律師。
第三人李淑云。
委托代理人苗春雷，黑龍江譽(yù)嚴(yán)律師事務(wù)所律師。
委托代理人于小淞，黑龍江譽(yù)嚴(yán)律師事務(wù)所律師。
原告于某訴被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司、第三人程治水、李淑云確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院于2015年7月9日受理后，依法組成合議庭，于2015年12月23日、2016年3月2日公開開庭進(jìn)行了審理，原告于某及委托代理人浦云峰、被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托代理人姜靜春，第三人程治水及委托代理人苗春雷、于小淞、第三人呂淑云及委托代理人苗春雷、于小淞到庭參加訴訟，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟，按缺席，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告于某訴稱，2013年6月13日原告通過第三人李淑云、程治水介紹，與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下屬的肇東分公司簽訂了《學(xué)府新城購買協(xié)議書》，約定被告將位于肇東市三道街南學(xué)府新城家屬樓底層一樓19號(hào)-20號(hào)之間的商服（面積162平方米，共計(jì)二層，每層81平方米）以1,296,000.00元的總價(jià)出售給原告，由于被告欠付第三人李淑云、程治水的工程款，經(jīng)過第三人李淑云、程治水與被告及原告協(xié)商，原告應(yīng)付的購房款由被告欠付第三人李淑云、程治水的工程款抵頂，并由被告給原告開具1,296,000.00元的收款收據(jù)，原告應(yīng)付的款項(xiàng)直接付給第三人。
原告與被告簽訂《學(xué)府新城購買協(xié)議書》，并且被告給原告開具1,296,000.00元收款收據(jù)之后，原告于2013年6月17日向第三人支付房款234,000.00元，并給第三人出具了一張90萬元的欠據(jù)，第三人承諾少收原告房款162,000.00元。
2015年8月被告通知原告去物業(yè)交21,000.00元進(jìn)戶費(fèi)拿鑰匙，原告向被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合作開發(fā)單位肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納了21,000.00元的進(jìn)戶費(fèi)。
原告取得鑰匙后，在裝修換門時(shí)發(fā)現(xiàn)被告出賣給原告的商服樓無水、無電、無下水道、無消防設(shè)施，原告立即找到被告，被告的工作人員才告知原告，原告購買的樓房是利用門洞搭建的，后經(jīng)原告到肇東市規(guī)劃局、房產(chǎn)局、建設(shè)局了解情況，確認(rèn)被告在開發(fā)建設(shè)過程中，未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證及備案的建筑施工圖施工，而是擅自將19#和20#中間的人行通道、防火通道堵死，改建成一個(gè)商服樓，且該商服樓不具備上下水、供電、消防設(shè)施，是典型的違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的違章建筑，且該樓房無法辦理產(chǎn)權(quán)證照。
原告認(rèn)為，被告出售給原告的商服，屬于違章建筑，根本不在規(guī)劃局備案的建筑施工圖之內(nèi)，自然不在商品房預(yù)售許可證許可出售的商品房的范圍內(nèi)，等于該商服沒有商品房預(yù)售許可證。
同時(shí)被告未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，擅自變更施工圖紙，堵塞小區(qū)居民必要的人行通道和防火通道，嚴(yán)重影響小區(qū)居民的通行權(quán)，損害了社會(huì)公共利益。
另外，由于該商服根本無法辦理產(chǎn)權(quán)證和土地證，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。
因此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第四項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?之規(guī)定，原告與被告簽訂的《學(xué)府新城購買協(xié)議書》應(yīng)屬于無效合同。
現(xiàn)原告依法起訴，請(qǐng)求人民法院依法確認(rèn)原告與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學(xué)府新城購買協(xié)議書》無效；被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告支付的購房款和進(jìn)戶費(fèi)共計(jì)人民幣255,000.00元。
并從自2013年6月13日起按照中國人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)給付利息。
訴訟費(fèi)用由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未答辯。
被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，原告要求法院確認(rèn)學(xué)府新城購買協(xié)議書無效的訴訟請(qǐng)求不能成立。
本案并非是簡單地商品房買賣協(xié)議，而是第三人在原告開發(fā)的樓盤施工，答辯人將其開發(fā)的樓房以給付工程款的形式抵給第三人，第三人將涉案樓房出賣給本案原告。
答辯人并沒有收到原告購樓款，只抵頂拖欠第三人的工程款，并且答辯人已將涉案樓房交付給原告使用，答辯人與原告之間簽訂的商品房買賣協(xié)議不違反法律規(guī)定，并且實(shí)際履行，請(qǐng)法院駁回原告的訴訟。
第三人程治水辯稱:一、慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并非本案訴訟主體，本案訴爭房屋的全部權(quán)利及義務(wù)關(guān)系已由肇東市瀚城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承接，并且在原告辦理進(jìn)戶時(shí)也是瀚城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為其辦理的。
二、第三人認(rèn)為合同已實(shí)際履行完畢，瀚程地產(chǎn)公司具備銷售資格不符合合同無效的情形，被告已辦理了該房屋的進(jìn)戶，并接收了房屋，已經(jīng)實(shí)際占有該房屋，并對(duì)該房屋進(jìn)行改造。
三、原告至今仍拖欠第三人程治水90萬元欠款未償還。
在本案中第三人程治水及李淑云不具備主體資格，原告與瀚程公司之間形成了合同買賣關(guān)系，只是第三人的工程為原告墊付的購房款，所以第三人與原告之間形成了另一種法律關(guān)系。
雙方在原告入戶時(shí)對(duì)所拖欠的欠款也有另行的解決糾紛的行為，至于雙方債權(quán)、債務(wù)關(guān)系與原告同房屋開發(fā)公司之間的房屋買賣合同關(guān)系不能同一案件審理。
所以二位第三人在本案中不具有訴訟資格不能為訴訟主體。
本案中第三人是用工程款幫助本案原告抵付購房款，原、被告之間的商品房買賣合同效力與我方無關(guān)，并且原告在購買該房屋后對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收、檢查，并實(shí)際占有，對(duì)房屋進(jìn)行的裝飾改造，說明原、被告之間的商品房買賣合同已經(jīng)實(shí)際履行完畢，也說明原告對(duì)購房協(xié)議中約定變更部分內(nèi)容予以認(rèn)可，所以二者之間是真實(shí)意思表示、事實(shí)上的合同履行，該占有已經(jīng)履行完畢。
第三人李淑云辯稱:意見同第三人程治水。
本院認(rèn)為，原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學(xué)府新城購買協(xié)議書》中約定商品房，是被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，擅自變更施工圖紙，利用19號(hào)-20號(hào)之間的門洞，以堵塞小區(qū)人行通道和防火通道的方式建設(shè)的商服，該行為不僅嚴(yán)重違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條 ?、第六十四條 ?的規(guī)定，而且未取得商品房預(yù)售許可證，同時(shí)因該商服將小區(qū)門洞堵死，必然會(huì)影響小區(qū)居民和社會(huì)公眾的通行權(quán)，還會(huì)導(dǎo)致小區(qū)的防火通道不能使用，損害了社會(huì)公共利益。
因此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?四項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學(xué)府新城購買協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)將原告于某實(shí)際交付的購房款234,000.00元予以返還。
在原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《學(xué)府新城購買協(xié)議書》時(shí)，由于被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠付第三人程治水、李淑云二人工程款，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意原告于某將購房款直接向第三人程治水、李淑云支付，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將《學(xué)府新城購買協(xié)議書》中收取房款的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人程治水、李淑云，《學(xué)府新城購買協(xié)議書》認(rèn)定無效，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基于《學(xué)府新城購買協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的行為自然無效，第三人程治水、李淑云對(duì)于收取原告于某的購房款234,000.00元于法無據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以返還。
雖然基于肇東市發(fā)展和改革局的批復(fù)，將本案涉案項(xiàng)目工程的開發(fā)主體由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司，但被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司是否承接了工程項(xiàng)目變更之前的被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權(quán)、債務(wù)，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司均未舉出相應(yīng)證據(jù)予以證明，因此被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司僅應(yīng)就收取原告于某的進(jìn)戶費(fèi)用21,000.00元負(fù)有返還義務(wù)。
《學(xué)府新城購買協(xié)議書》的無效，其過錯(cuò)在于被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，因此對(duì)原告于某主張的購樓款234,000.00元的利息損失應(yīng)由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和實(shí)際收款人即第三人程治水、李淑云共同承擔(dān)。
綜上，本院對(duì)原告于某合法的訴訟請(qǐng)求予以支持。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?四項(xiàng)、第五十八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學(xué)府新城購買協(xié)議書》無效；
二、被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人程治水、李淑云于本判決生效后立即共同返還原告于某購房款234,000.00元及利息損失39,043.05元（利息損失以購房款234,000.00元為基數(shù)，從2013年6月17日起按中國人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2016年3月12日）。
三、被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后立即返還原告于某進(jìn)戶費(fèi)21,000.00元。
案件受理費(fèi)5,710.00元，由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人程治水、李淑云共同承擔(dān)5,385.00元，被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)325.00元。
如果未按判決書指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學(xué)府新城購買協(xié)議書》中約定商品房，是被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，擅自變更施工圖紙，利用19號(hào)-20號(hào)之間的門洞，以堵塞小區(qū)人行通道和防火通道的方式建設(shè)的商服，該行為不僅嚴(yán)重違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條 ?、第六十四條 ?的規(guī)定，而且未取得商品房預(yù)售許可證，同時(shí)因該商服將小區(qū)門洞堵死，必然會(huì)影響小區(qū)居民和社會(huì)公眾的通行權(quán)，還會(huì)導(dǎo)致小區(qū)的防火通道不能使用，損害了社會(huì)公共利益。
因此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?四項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學(xué)府新城購買協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)將原告于某實(shí)際交付的購房款234,000.00元予以返還。
在原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《學(xué)府新城購買協(xié)議書》時(shí)，由于被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠付第三人程治水、李淑云二人工程款，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意原告于某將購房款直接向第三人程治水、李淑云支付，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將《學(xué)府新城購買協(xié)議書》中收取房款的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人程治水、李淑云，《學(xué)府新城購買協(xié)議書》認(rèn)定無效，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基于《學(xué)府新城購買協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的行為自然無效，第三人程治水、李淑云對(duì)于收取原告于某的購房款234,000.00元于法無據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以返還。
雖然基于肇東市發(fā)展和改革局的批復(fù)，將本案涉案項(xiàng)目工程的開發(fā)主體由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司，但被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司是否承接了工程項(xiàng)目變更之前的被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權(quán)、債務(wù)，被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司均未舉出相應(yīng)證據(jù)予以證明，因此被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司僅應(yīng)就收取原告于某的進(jìn)戶費(fèi)用21,000.00元負(fù)有返還義務(wù)。
《學(xué)府新城購買協(xié)議書》的無效，其過錯(cuò)在于被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，因此對(duì)原告于某主張的購樓款234,000.00元的利息損失應(yīng)由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和實(shí)際收款人即第三人程治水、李淑云共同承擔(dān)。
綜上，本院對(duì)原告于某合法的訴訟請(qǐng)求予以支持。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?四項(xiàng)、第五十八條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告于某與被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《學(xué)府新城購買協(xié)議書》無效；
二、被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人程治水、李淑云于本判決生效后立即共同返還原告于某購房款234,000.00元及利息損失39,043.05元（利息損失以購房款234,000.00元為基數(shù)，從2013年6月17日起按中國人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2016年3月12日）。
三、被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后立即返還原告于某進(jìn)戶費(fèi)21,000.00元。
案件受理費(fèi)5,710.00元，由被告慶安盛某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人程治水、李淑云共同承擔(dān)5,385.00元，被告肇東市瀚程房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)325.00元。
如果未按判決書指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：景永慧

書記員：孫艷