于春元
郭強(qiáng)（黑龍江君德律師事務(wù)所）
蘇某某
盧政峰（黑龍江牛國(guó)林律師事務(wù)所）
王某某

原告（執(zhí)行案外人）:于春元，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。
委托訴訟代理人:郭強(qiáng)，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:代為增加、變更訴訟請(qǐng)求，代為和解，代為簽收法律文書(shū)。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）:蘇某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶。
委托訴訟代理人:盧政峰，黑龍江牛國(guó)林律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:代為參加訴訟，承認(rèn)、放棄訴訟請(qǐng)求，代為和解，代收法律文書(shū)。
第三人（被執(zhí)行人）:王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶。
原告于春元與被告蘇某某、第三人王某某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2016年12月7日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告于春元的委托訴訟代理人郭強(qiáng)、被告蘇某某及委托訴訟代理人盧政峰到庭參加訴訟。
第三人王某某經(jīng)本院傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由沒(méi)有到庭，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
于春元向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.立即停止對(duì)原告所有的位于佳木斯市前進(jìn)區(qū)名河麗都F號(hào)樓1單元1層1門房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，依法確認(rèn)該訴爭(zhēng)房屋歸原告所有；2.本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由:被告蘇某某申請(qǐng)執(zhí)行的位于佳木斯市前進(jìn)區(qū)名河麗都F號(hào)樓1單元1層1門房產(chǎn)為原告所有，而不屬于第三人王某某所有。
第三人王某某與佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是掛靠關(guān)系，以萬(wàn)基公司名義開(kāi)發(fā)名河麗都小區(qū)，第三人王某某是實(shí)際開(kāi)發(fā)人。
2013年9月3日，原告與萬(wàn)基公司名河麗都項(xiàng)目部簽訂《佳木斯名河麗都商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《名河麗都車庫(kù)認(rèn)購(gòu)書(shū)》，以及與第三人王某某簽訂《門市房買賣合同》，以價(jià)款180萬(wàn)元購(gòu)買名河麗都F號(hào)樓1單元1門房屋，以價(jià)款10萬(wàn)元購(gòu)買E#西3#車庫(kù)，合同簽訂當(dāng)日原告通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬一次性支付了190萬(wàn)元，并由萬(wàn)基公司名河麗都項(xiàng)目部向原告出具房屋價(jià)款180萬(wàn)元以及車庫(kù)價(jià)款10萬(wàn)元的收款憑證，將房屋交付原告占有使用。
2014年11月3日原告辦理進(jìn)戶繳納了各項(xiàng)費(fèi)用，由名河麗都項(xiàng)目部開(kāi)具了臨時(shí)電表費(fèi)、小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)、裝修保證金、裝修垃圾清理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)等共計(jì)45468.4元收費(fèi)憑證。
以上證據(jù)均能夠證明原告已依合同約定支付全部購(gòu)房款并對(duì)執(zhí)行標(biāo)的一直占有使用至今。
被告蘇某某對(duì)屬于原告的財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)執(zhí)行是錯(cuò)誤的，其行為沒(méi)有法律依據(jù)。
原告購(gòu)買爭(zhēng)議房屋后，雖然沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記（因開(kāi)發(fā)商原因暫時(shí)不能辦理），但原告已依合同支付全部?jī)r(jià)款并占有標(biāo)的物至今，為此根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?之規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)失效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
因此房屋實(shí)際所有權(quán)人應(yīng)為原告。
蘇某某辯稱，原告不具有涉案房屋所有權(quán)，原告與第三人所簽訂的房屋買賣合同屬無(wú)效合同，涉案房屋銷售不符合法律規(guī)定，原告對(duì)執(zhí)行的房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，原執(zhí)行裁定書(shū)正確，應(yīng)駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下:第三人王某某以佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名義開(kāi)發(fā)佳木斯市前進(jìn)區(qū)名河麗都小區(qū)項(xiàng)目。
2013年9月3日，原告于春元（乙方）與王某某（甲方）簽訂門市房買賣合同1份，合同約定:甲方有門市房一套坐落在前進(jìn)區(qū)先鋒路名河麗都F號(hào)樓1單元1號(hào)門地上面積315.33平方米，地下面積157.67平方米，以180萬(wàn)元出賣給乙方，甲方在乙方交付購(gòu)房全款之后，將該門市房交付給乙方，并盡快給乙方提供辦理產(chǎn)權(quán)證所需的一切手續(xù)。
甲方保證該門市房產(chǎn)權(quán)合法權(quán)屬清楚，有合法的土地使用權(quán)已交納土地出讓金，若因甲方原因造成產(chǎn)權(quán)不能落戶辦證，產(chǎn)生的一切費(fèi)用及法律后果由甲方承擔(dān)。
保證雙方交接前該房產(chǎn)無(wú)任何擔(dān)保抵押，如有由甲方負(fù)責(zé)。
同日，原告于春元又與佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名河麗都項(xiàng)目部簽訂了佳木斯名河麗都商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)1份，認(rèn)購(gòu)書(shū)明確了原告所購(gòu)房屋為F號(hào)樓1單元1層1門，認(rèn)購(gòu)面積315.33平方米，地下面積157.67平方米，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為180萬(wàn)元。
原告于春元又于同日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳支付了190萬(wàn)元，佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名河麗都項(xiàng)目部及王某某給出具了收款證明及收據(jù)1張，證明原告于春元又另購(gòu)買E#西3#車庫(kù)1個(gè)，價(jià)格為10萬(wàn)元。
2014年11月3日，原告于春元辦理進(jìn)戶繳納了小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)、裝修保證金、裝修垃圾清理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)、臨時(shí)電表費(fèi)等共計(jì)45968.4元，名河麗都入戶收費(fèi)出具了收據(jù)。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
原告于春元與第三人王某某及佳木斯市萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名河麗都項(xiàng)目部于2013年9月3日簽訂門市房買賣合同及商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，原告于春元購(gòu)買坐落前進(jìn)區(qū)先鋒路的名河麗都F號(hào)樓1單元1層1門、原告于春元于當(dāng)日付清了所購(gòu)房屋的全部房款，合同亦約定了交付購(gòu)房全款之后，將該門市房交付給購(gòu)房人，該合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)該合法有效。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條 ?規(guī)定金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。
:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
本案中，在本院查封之前原告于春元與第三人王某某及佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名河麗都項(xiàng)目部已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同，原告于春元已支付全部?jī)r(jià)款并已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)非因買受人自身原因?qū)е隆?br/>綜上所述，爭(zhēng)議房屋應(yīng)歸原告所有，法院不能對(duì)訴爭(zhēng)房屋采取查封措施。
依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五、三十二、三十三條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二、二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第三百一十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、坐落于佳木斯市前進(jìn)區(qū)先鋒路名河麗都小區(qū)F號(hào)樓1單元1層1門，建筑面積315.33平方米（地下面積157.67平方米）的房屋歸原告所有；
二、停止對(duì)上述房屋的執(zhí)行。
案件受理費(fèi)21900元，由被告蘇某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。
本院（2016）黑0803執(zhí)異16號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條 ?規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
原告于春元與第三人王某某及佳木斯市萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名河麗都項(xiàng)目部于2013年9月3日簽訂門市房買賣合同及商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，原告于春元購(gòu)買坐落前進(jìn)區(qū)先鋒路的名河麗都F號(hào)樓1單元1層1門、原告于春元于當(dāng)日付清了所購(gòu)房屋的全部房款，合同亦約定了交付購(gòu)房全款之后，將該門市房交付給購(gòu)房人，該合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)該合法有效。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條 ?規(guī)定金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。
:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
本案中，在本院查封之前原告于春元與第三人王某某及佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名河麗都項(xiàng)目部已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同，原告于春元已支付全部?jī)r(jià)款并已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)非因買受人自身原因?qū)е隆?br/>綜上所述，爭(zhēng)議房屋應(yīng)歸原告所有，法院不能對(duì)訴爭(zhēng)房屋采取查封措施。

依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五、三十二、三十三條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二、二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第三百一十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、坐落于佳木斯市前進(jìn)區(qū)先鋒路名河麗都小區(qū)F號(hào)樓1單元1層1門，建筑面積315.33平方米（地下面積157.67平方米）的房屋歸原告所有；
二、停止對(duì)上述房屋的執(zhí)行。
案件受理費(fèi)21900元，由被告蘇某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：馬佳濱

書(shū)記員：王雪