于文革
于浩源（黑龍江龍躍律師事務(wù)所）
孟新麗（黑龍江龍躍律師事務(wù)所）
邢某某
岳政坤（黑龍江新元律師事務(wù)所）
大慶市新綠陽某餐飲有限公司
線洪亞

原告于文革，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人于浩源、孟新麗，黑龍江龍躍律師事務(wù)所律師。
被告邢某某，女，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人岳政坤，黑龍江新元律師事務(wù)所律師。
被告大慶市新綠陽某餐飲有限公司，住所地大慶市高新區(qū)東風路北側(cè)火炬新街南側(cè)。
法定代表人譚關(guān)孝，職務(wù)董事長。
委托代理人岳政坤，黑龍江新元律師事務(wù)所律師。
委托代理人線洪亞，女，xxxx年xx月xx日出生。
原告于文革與被告邢某某、大慶市新綠陽某餐飲有限公司（以下簡稱新綠陽某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由代理審判員程宇適用簡易程序，于2014年6月19日公開開庭進行了審理，后因案情復雜，由簡易程序轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，由代理審判員程宇擔任審判長，與代理審判員張宏偉、人民陪審員葛榮共同組成合議庭，于2014年11月27日公開開庭進行了審理。原告于文革及委托代理人于浩源、被告邢某某及新綠陽某公司委托代理人岳政坤到庭參加訴訟，被告新綠陽某公司委托代理人線洪亞第二次開庭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本案經(jīng)過開庭審理，對證據(jù)的質(zhì)證、認證，確認本案的法律事實如下:
2008年4月15日，原告（甲方）與時任被告新綠陽某公司客房經(jīng)理的被告邢某某（乙方）簽訂的了房屋租賃合同一份，合同約定的主要內(nèi)容為:甲方自愿將坐落于讓胡路區(qū)開發(fā)小區(qū)2區(qū)24#A座房屋出租給乙方，出租房屋面積2580.12平方米，房屋結(jié)構(gòu)為磚混；租賃期限六年，自2008年5月5日至2014年5月4；租賃期滿后，乙方如繼續(xù)承租，應于租賃期滿前一個月，以書面通知甲方，甲方同意乙方續(xù)租的，雙方協(xié)商重新簽訂租賃合同，甲方不同意續(xù)租的，應于租賃期滿前3個月以書面通知乙方，如甲方同意繼續(xù)續(xù)租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先購買權(quán)；租金:年租金25萬元整（租金總額為150萬元）；租金支付方式:經(jīng)雙方協(xié)商同意，租金共分三次交納，甲方將房屋交付給乙方之日交納50萬元，2010年4月30日交納50萬元，2012年4月30日交納50萬元；乙方租賃期間所產(chǎn)生的水費、電費、熱費、物業(yè)費及天然氣費等費用，由乙方自行承擔；違約責任:租賃期限內(nèi)，甲方需要提前收回房屋的，除應將剩余租金返還外，還應按租金總額的20%支付違約金；因乙方提前退租，應提前三個月通知甲方，并按租金總額的的20%支付違約金；另外，合同還對房屋的交付、返還、爭議解決方式等其他事項進行了約定。2010年11月11日，原告（甲方）與被告邢某某（乙方）又簽訂了補充協(xié)議一份，內(nèi)容為:雙方協(xié)商決定，對雙方于2008年4月15日簽署的讓胡路區(qū)開發(fā)小區(qū)2區(qū)24#A的房屋租賃合同作出補充協(xié)議如下:將原合同中的第二條第1項租賃期限為六年，自2008年5月5日至2014年5月4日更改為:租賃期限為七年零三個月，自2008年5月5日至2015年8月4日，在乙方租賃期限內(nèi)，甲方不得擅自將此方無收回、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或出售，否則由此給乙方造成的損失，由甲方承擔全部責任。本協(xié)議與原合同具有同等法律效力，本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。
另查:涉案房屋的所有權(quán)人為案外人于濤，2007年3月8日，于濤在大慶市讓胡路區(qū)公證處辦理了公證委托書一份，內(nèi)容為:于濤全權(quán)委托于文革辦理如下事宜:管理、使用、出租、出售位于黑龍江省大慶市讓胡路區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)開發(fā)小區(qū)2區(qū)24#A的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)證號為慶房權(quán)證讓胡路區(qū)字第NA004503號），并辦理上述房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證及土地使用證過戶等相關(guān)事宜，受托人于文革在辦理上述事項中所簽署的文件，于濤均予以承認，并承擔一切法律責任；委托期限:至上述事項辦完為止。
再查，房屋租賃合同簽訂后，原告按約交付了房屋，被告新綠陽某公司將該房屋用于酒店員工宿舍，后原告在被告新綠陽某公司財物部共計領(lǐng)取了自2008年5月5日至2014年5月4日的房屋租金150萬元。租期內(nèi)，由被告新綠陽某公司向大慶市讓胡路區(qū)凱達物業(yè)管理有限公司（以下簡稱凱達物業(yè)公司）交納物業(yè)費及熱費，其中2012年度交納了物業(yè)費38706元及熱費98040元。
2014年5月4日，被告邢某某電話通知原告不再租賃涉案房屋，對于2014年5月4日之后的房屋租金也沒有交納。因被告方在租賃期限內(nèi)提前退租，故原告訴至法院，要求二被告連帶支付違約金362500元、物業(yè)費38701.86元、取暖費123845.76元，合計162547.56元。
訴訟中，二被告委托代理人岳政坤于本案第二次開庭時（2014年11月27日）當庭將涉案房屋的鑰匙交還給原告于文革。2014年9月10日，凱達物業(yè)公司以涉案房屋所有權(quán)人于濤拖欠2013年10月15日至2014年10月15日的物業(yè)費及取暖費為由將其訴至本院，后本院于2014年11月18日作出（2014）讓商初字第284號民事調(diào)解書，經(jīng)調(diào)解于濤同意于2015年1月10日前一次性給付大慶市讓胡路區(qū)凱達物業(yè)管理有限公司物業(yè)費38701.8元、取暖費123845.76元，合計162547.56元。
本院認為:本案所涉的房屋租賃合同及補充協(xié)議，系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應嚴格依約履行各自的義務(wù)。被告邢某某與原告簽訂房屋租賃合同時擔任被告新綠陽某公司的客房部經(jīng)理，租房用途為被告新綠陽某公司的員工宿舍，且租房后由被告新綠陽某公司向物業(yè)公司交納物業(yè)費及取暖費，另外，房租150萬元也是原告在被告新綠陽某公司財務(wù)部門領(lǐng)取的，綜合以上事實可以認定被告新綠陽某公司應為涉案房屋的承租方，被告邢某某簽訂租房合同應屬履行職務(wù)行為，故被告新綠陽某公司應對此承擔民事責任，原告主張被告邢某某給付違約金的訴請，于法無據(jù)，本院不予支持。被告新綠陽某公司在租賃期限內(nèi)單方提出解除合同，提前退租，其行為有悖于合同約定，確屬違約行為，應承擔相應的違約責任，根據(jù)合同約定“因乙方提前退租，應提前三個月通知甲方，并按租金總額的20%支付違約金”，據(jù)此計算違約金為362500元（租金總額1812500元×20%），庭審中，被告提出違約金數(shù)額過高，申請法院進行調(diào)整，對此本院認為，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當事人約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少；本案被告提前退租的違約行為，給原告造成的實際損失應為租金的損失，即自2014年5月4日（被告提出退租日期）至2014年11月27日（原告接收房屋鑰匙日期）的租金139041元（年租金250000元÷365天×203天）；因合同約定的違約金數(shù)額已超過造成損失的百分之三十，據(jù)此可以認定約定的違約金過分高于造成的損失，故本院對被告提出調(diào)整違約金數(shù)額的申請，依法予以支持，對此本院在綜合被告違約所造成的實際損失以及合同履行程度等因素的基礎(chǔ)上，兼顧公平原則，經(jīng)綜合衡量本案違約金按被告違約給原告造成的實際損失即租金139041元標準予以保護，較為適宜。關(guān)于原告要求被告給付物業(yè)費及取暖費的訴請，本院認為，原告于文革并非物業(yè)費和取暖費的收費主體，也沒有為被告方墊付上述費用，原告庭審中雖提交了凱達物業(yè)公司訴房屋所有權(quán)人于濤的民事調(diào)解書，但被告新綠陽某公司并非該起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的當事人，原告不能僅憑該份民事調(diào)解書向被告主張物業(yè)費及取暖費，故本院現(xiàn)對原告的該項訴訟請求，不予處理。因涉案房屋所有權(quán)人于濤已辦理了公證委托書，委托于文革管理、使用、出租房屋等事宜，其庭審中于濤本人出庭證實涉案房屋的租金、違約金等歸屬于文革所有，故于文革作為本案原告主張權(quán)利，并無不當。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告大慶市新綠陽某餐飲有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告于文革違約金139041元；
二、駁回原告于文革對被告邢某某的訴訟請求。
案件受理費9050元，退回原告3551元，其余案件受理費5499元，由被告新綠陽某公司承擔3081元，由原告承擔2418元；郵寄費66元由被告新綠陽某公司承擔；保全費2970元由原告承擔。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級人民法院。

本院認為:本案所涉的房屋租賃合同及補充協(xié)議，系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應嚴格依約履行各自的義務(wù)。被告邢某某與原告簽訂房屋租賃合同時擔任被告新綠陽某公司的客房部經(jīng)理，租房用途為被告新綠陽某公司的員工宿舍，且租房后由被告新綠陽某公司向物業(yè)公司交納物業(yè)費及取暖費，另外，房租150萬元也是原告在被告新綠陽某公司財務(wù)部門領(lǐng)取的，綜合以上事實可以認定被告新綠陽某公司應為涉案房屋的承租方，被告邢某某簽訂租房合同應屬履行職務(wù)行為，故被告新綠陽某公司應對此承擔民事責任，原告主張被告邢某某給付違約金的訴請，于法無據(jù)，本院不予支持。被告新綠陽某公司在租賃期限內(nèi)單方提出解除合同，提前退租，其行為有悖于合同約定，確屬違約行為，應承擔相應的違約責任，根據(jù)合同約定“因乙方提前退租，應提前三個月通知甲方，并按租金總額的20%支付違約金”，據(jù)此計算違約金為362500元（租金總額1812500元×20%），庭審中，被告提出違約金數(shù)額過高，申請法院進行調(diào)整，對此本院認為，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當事人約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少；本案被告提前退租的違約行為，給原告造成的實際損失應為租金的損失，即自2014年5月4日（被告提出退租日期）至2014年11月27日（原告接收房屋鑰匙日期）的租金139041元（年租金250000元÷365天×203天）；因合同約定的違約金數(shù)額已超過造成損失的百分之三十，據(jù)此可以認定約定的違約金過分高于造成的損失，故本院對被告提出調(diào)整違約金數(shù)額的申請，依法予以支持，對此本院在綜合被告違約所造成的實際損失以及合同履行程度等因素的基礎(chǔ)上，兼顧公平原則，經(jīng)綜合衡量本案違約金按被告違約給原告造成的實際損失即租金139041元標準予以保護，較為適宜。關(guān)于原告要求被告給付物業(yè)費及取暖費的訴請，本院認為，原告于文革并非物業(yè)費和取暖費的收費主體，也沒有為被告方墊付上述費用，原告庭審中雖提交了凱達物業(yè)公司訴房屋所有權(quán)人于濤的民事調(diào)解書，但被告新綠陽某公司并非該起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的當事人，原告不能僅憑該份民事調(diào)解書向被告主張物業(yè)費及取暖費，故本院現(xiàn)對原告的該項訴訟請求，不予處理。因涉案房屋所有權(quán)人于濤已辦理了公證委托書，委托于文革管理、使用、出租房屋等事宜，其庭審中于濤本人出庭證實涉案房屋的租金、違約金等歸屬于文革所有，故于文革作為本案原告主張權(quán)利，并無不當。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告大慶市新綠陽某餐飲有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告于文革違約金139041元；
二、駁回原告于文革對被告邢某某的訴訟請求。
案件受理費9050元，退回原告3551元，其余案件受理費5499元，由被告新綠陽某公司承擔3081元，由原告承擔2418元；郵寄費66元由被告新綠陽某公司承擔；保全費2970元由原告承擔。

審判長：程宇
審判員：張宏偉
審判員：葛榮

書記員：顧孟