上訴人(原審被告、反訴原告):孫某某。委托訴訟代理人：尹繼軍，黑龍江三江律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）：于某某，農(nóng)場(chǎng)職工。被上訴人（原審原告、反訴被告）：徐某（于某某之妻），醫(yī)院職工。二被上訴人委托訴訟代理人：展慶紅，黑龍江鑫元鴻律師事務(wù)所律師。原審被告：蔡長(zhǎng)某，水稻種植戶。

孫某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判于某某、徐某返還購(gòu)房款100,000元，承擔(dān)利息25,600元，承擔(dān)違約金50,000元。事實(shí)及理由：一、一審判決認(rèn)定“協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)的房屋已在黑龍江省洪河農(nóng)場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱洪河農(nóng)場(chǎng)）房產(chǎn)部門(mén)備案登記在孫某某名下，并將辦理房產(chǎn)權(quán)屬證照的權(quán)利變更給孫某某”，此認(rèn)定無(wú)事實(shí)依據(jù)。于某某、徐某沒(méi)有提供享有爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)的證據(jù)，亦未提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)，且孫某某從未提出過(guò)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。洪河農(nóng)場(chǎng)房產(chǎn)科出具的證明，不是法律規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)登記的必要程序，不產(chǎn)生房屋合法登記的法律后果。一審法院以孫某某不知情和庭前補(bǔ)充的所謂證明認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)已登記在孫某某名下，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。二、自2013年3月簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》至今已有四年多，于某某、徐某未提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)屬違約行為，孫某某不能成為真正意義的房屋產(chǎn)權(quán)人，買(mǎi)賣(mài)合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)依法解除。本案的事實(shí)符合《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第九十四條規(guī)定的第四種情形。孫某某提出解除合同有事實(shí)和法律依據(jù)，于某某、徐某應(yīng)返還房款100,000元并承擔(dān)利息，還應(yīng)承擔(dān)違約金50,000元。三、借據(jù)是獨(dú)立的民間借貸法律關(guān)系，未實(shí)際履行，未生效。一審判決認(rèn)定“孫某某未按約定期限給付房款，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任”。此認(rèn)定無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，一是借據(jù)中未提及房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中的相關(guān)內(nèi)容，與房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)關(guān)，并不存在判決書(shū)中所稱“出具借據(jù)的行為是對(duì)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的認(rèn)可和履行”。而是借據(jù)簽訂后，雙方?jīng)]有交付借款?！逗贤ā返诙僖皇畻l規(guī)定:“自然人之間的借款合同自貸款人提供借款時(shí)生效”。于某某、徐某以不生效的借據(jù)向?qū)O某某主張權(quán)利并得到一審法院的支持，不公正、不公平。二是《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》和借據(jù)主體不同?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是徐某與孫某某簽訂的，借據(jù)是于某某與孫某某簽訂的。三是適用法律錯(cuò)誤。一審法院參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》，屬于適用法律錯(cuò)誤，本案是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，與民間借貸無(wú)關(guān)。孫某某提出的反訴證據(jù)充分，有法律依據(jù)，請(qǐng)二審法院撤銷(xiāo)一審判決，支持孫某某的反訴請(qǐng)求。于某某、徐某辯稱，一、2013年3月9日，孫某某與徐某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容并不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，孫某某應(yīng)按協(xié)議約定支付購(gòu)房款。但孫某某只支付100,000元，存在違約行為。二、基于孫某某存在嚴(yán)重違約的事實(shí)，孫某某于2016年9月14日為于某某出具借據(jù)，由蔡長(zhǎng)某承擔(dān)連帶責(zé)任保證。該借據(jù)形式上看雖屬于借貸關(guān)系，但其實(shí)質(zhì)是對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》中孫某某尚欠購(gòu)房款及逾期利息的進(jìn)一步確定，并重新約定房款給付期限及逾期應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的事宜。該借據(jù)的內(nèi)容并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是三方真實(shí)意思表示，應(yīng)按該借據(jù)約定內(nèi)容履行。三、當(dāng)事人雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》后，于某某、徐某已將車(chē)庫(kù)交付于孫某某，至今仍由其在使用，并且所購(gòu)房屋已在洪河農(nóng)場(chǎng)房產(chǎn)部門(mén)備案，雙方到房產(chǎn)科辦理的權(quán)屬登記的變更，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在孫某某名下?，F(xiàn)房產(chǎn)證照等相關(guān)權(quán)屬證明正在辦理中，于某某、徐某完全履行合同義務(wù)，不存在違約行為。孫某某的反訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)及法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。蔡長(zhǎng)某未予答辯。于某某、徐某向一審法院起訴請(qǐng)求：孫某某給付購(gòu)房款250,000元，違約金50,000元，合計(jì)300,000元。孫某某向一審法院反訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求解除孫某某與徐某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。二、于某某、徐某返還已付購(gòu)房款100,000元，并承擔(dān)自2013年3月9日至2017年5月8日止的利息25,600元(按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率6.4%計(jì)算)。三、于某某、徐某支付孫某某違約金50,000元。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年3月9日，徐某（甲方）與孫某某（乙方）協(xié)商一致簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定：“乙方經(jīng)過(guò)勘查和了解，愿意購(gòu)買(mǎi)甲方擁有的位于洪河農(nóng)場(chǎng)工業(yè)園區(qū)的28號(hào)車(chē)庫(kù)，房屋的建筑面積為101.7平方米；雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為301,000元；乙方在簽訂本合同時(shí)支付定金20,000元；乙方支付定金起1個(gè)月內(nèi)支付首付款80,000元（定金從中扣除），首付款之外的款項(xiàng)于2014年3月10日和2015年3月10日還清，利息按工業(yè)園區(qū)房屋貸款利息計(jì)算；辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)；如一方違反合同條款，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0,000元違約金”。簽訂協(xié)議當(dāng)日孫某某交了定金20,000元，徐某于同日將車(chē)庫(kù)交付孫某某，后孫某某又交納了80,000元房款。2016年9月14日，孫某某就尚欠的200,000元購(gòu)房款及其已認(rèn)可承擔(dān)的50,000元違約金給于某某出具了借據(jù)，約定：“借人民幣250,000元，還款期限自2016年9月14日到2016年12月30日，如不能足額歸還借款，借款人向出借人支付違約金50,000元”。蔡長(zhǎng)某作為擔(dān)保人在借據(jù)上簽字，對(duì)孫某某欠款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。還款期限到后，孫某某沒(méi)有按照約定償還欠款，于某某、徐某提起訴訟。另查明，2013年3月9日，徐某與孫某某簽訂協(xié)議中的第28號(hào)車(chē)庫(kù)與洪河農(nóng)場(chǎng)房屋管理部門(mén)登記洪河農(nóng)場(chǎng)農(nóng)資銷(xiāo)售、農(nóng)機(jī)維修工業(yè)園區(qū)北側(cè)0128號(hào)車(chē)庫(kù)系同一車(chē)庫(kù)。洪河農(nóng)場(chǎng)房屋管理部門(mén)登記的工業(yè)園區(qū)北側(cè)0128號(hào)車(chē)庫(kù)的所有權(quán)人是孫某某，對(duì)此，孫某某在庭審中認(rèn)可，但稱不知道房產(chǎn)科登記的是其的名字。2014年孫某某曾去房產(chǎn)科詢問(wèn)何時(shí)辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)科答復(fù)暫時(shí)辦不了。2016年9月，孫某某認(rèn)為應(yīng)該能辦理房產(chǎn)證了，給于某某出具的借據(jù)。蔡長(zhǎng)某是因?yàn)閷O某某欠于某某購(gòu)房款，而為孫某某提供的擔(dān)保。一審法院認(rèn)為：關(guān)于徐某、于某某與孫某某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)是否合法、有效。孫某某應(yīng)否支付所欠房款和違約金的問(wèn)題。孫某某與徐某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，合同有效。合同雙方應(yīng)當(dāng)按約履行。孫某某經(jīng)了解、勘察購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)并交付部分房款，于某某、徐某按約定將房屋交付孫某某，孫某某應(yīng)按協(xié)議約定給付剩余房款。孫某某為于某某出具250,000元借據(jù)及借據(jù)中違約金50,000元的約定是對(duì)給付剩余房款及違約責(zé)任的重新約定，不違反法律規(guī)定，孫某某未按約定期限給付購(gòu)房款，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于某某、徐某的主張，予以支持。關(guān)于孫某某辯解于某某與孫某某簽訂的借據(jù)未生效問(wèn)題。因于某某與徐某系夫妻關(guān)系，徐某與孫某某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，孫某某又為于某某出具借據(jù)，該出具借據(jù)的行為是對(duì)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的認(rèn)可及履行，也是于某某、徐某夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的處分，原告主體適格，于某某、徐某依據(jù)雙方簽訂的借據(jù)向?qū)O某某主張的是給付尚欠的購(gòu)房款，并非是單純的民間借貸關(guān)系，故不適用孫某某辯解的借款合同的生效要求。另外，通過(guò)庭審中蔡長(zhǎng)某的當(dāng)庭陳述是為孫某某欠購(gòu)房款提供擔(dān)保，也證實(shí)了于某某、徐某主張的欠購(gòu)房款的事實(shí)。對(duì)孫某某的辯解主張，不予采信。關(guān)于蔡長(zhǎng)某應(yīng)否對(duì)孫某某與于某某房屋買(mǎi)賣(mài)所欠房款承擔(dān)保證責(zé)任的問(wèn)題。蔡長(zhǎng)某作為孫某某擔(dān)保人，依照合同約定應(yīng)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，蔡長(zhǎng)某承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有向?qū)O某某追償?shù)臋?quán)利。對(duì)于孫某某反訴主張于某某、徐某違約，請(qǐng)求判令解除《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，返還已付購(gòu)房款100,000元及利息25,600元，并支付違約金50,000元的問(wèn)題。當(dāng)事人雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》已生效并實(shí)際履行，于某某、徐某已將房屋交付給孫某某，孫某某已按約定支付了部分價(jià)款，協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)的房屋已在洪河農(nóng)場(chǎng)房產(chǎn)部門(mén)備案登記在孫某某名下，并將辦理房產(chǎn)權(quán)屬證照的權(quán)利變更給孫某某。2016年孫某某又為于某某出具了借據(jù)是對(duì)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的認(rèn)可及履行，履行過(guò)程中于某某、徐某并無(wú)違約行為。孫某某稱該房屋一直無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證而要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，因該協(xié)議為有效合同，孫某某在購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)進(jìn)行了了解、勘察，購(gòu)買(mǎi)后2014年又向房產(chǎn)部門(mén)詢問(wèn)了如何辦理房產(chǎn)證，所購(gòu)房屋已在房產(chǎn)部門(mén)備案，已得到房產(chǎn)部門(mén)認(rèn)可，應(yīng)認(rèn)定孫某某對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)辦理房產(chǎn)登記的流程是知曉的，其稱對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)已在房產(chǎn)部門(mén)辦理房產(chǎn)登記不知情，于某某、徐某并無(wú)過(guò)錯(cuò)。所以對(duì)孫某某的反訴請(qǐng)求，不予支持。依照《合同法》第五十二條、第六十條第一款、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決：一、被告孫某某給付原告于某某、徐某購(gòu)房款及違約金300,000元，于本判決書(shū)生效之日起7日內(nèi)履行；二、被告蔡長(zhǎng)某對(duì)以上款項(xiàng)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，被告蔡長(zhǎng)某承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有向被告孫某某追償?shù)臋?quán)利；三、駁回反訴原告孫某某的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5,800元，減半收取2,900元，由被告孫某某負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)3,812元，減半收取1,906元，由反訴原告孫某某負(fù)擔(dān)。本院二審期間，雙方當(dāng)事人未提交證據(jù)。本院經(jīng)審理，確認(rèn)一審認(rèn)定的事實(shí)。
上訴人孫某某與被上訴人于某某、徐某，原審被告蔡長(zhǎng)某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服黑龍江省建三江農(nóng)墾法院（2017）黑8102民初982號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月9日立案后，依法組成合議庭，于同年11月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人孫某某及其委托訴訟代理人尹繼軍，被上訴人于某某、徐某的委托訴訟代理人展慶紅到庭參加訴訟，原審被告蔡長(zhǎng)某經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案所涉的核心問(wèn)題是車(chē)庫(kù)買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的行使。根據(jù)《合同法》第九十三條、第九十四條的規(guī)定，合同的解除有約定解除和法定解除兩種情形。本案中，孫某某提出解除合同的條件并不具備。首先，雙方當(dāng)事人并未約定合同的解除條件。其次，于某某、徐某于簽訂購(gòu)房協(xié)議當(dāng)天將車(chē)庫(kù)交付于孫某某，孫某某并占有、使用至今，孫某某獲得占有、使用、收益的權(quán)能。孫某某在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》及出具借據(jù)時(shí)，明知案涉車(chē)庫(kù)沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，對(duì)此于某某、徐某不存在過(guò)錯(cuò)。且孫某某自述其購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)用于電焊經(jīng)營(yíng)，其可以合理使用房屋，不存在不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故不符合法定解除合同的情形。孫某某此項(xiàng)上訴主張不能成立。關(guān)于本案“借據(jù)”的法律性質(zhì)問(wèn)題。本案擔(dān)保人蔡長(zhǎng)某在一審?fù)徝鞔_表示，孫某某要求其為拖欠涉案車(chē)庫(kù)款項(xiàng)提供擔(dān)保，借據(jù)是因?qū)O某某尚欠車(chē)庫(kù)余款而出具，欠款轉(zhuǎn)化為借款，系三方的真實(shí)意思表示，不存在另行支付出借款項(xiàng)問(wèn)題，孫某某未按約定償還款項(xiàng)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審判決并無(wú)不當(dāng)，孫某某此項(xiàng)上訴主張亦不能成立。綜上所述，孫某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第一百七十四條規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)8,434元，由上訴人孫某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　李　波
審判員　魯　民
審判員　李吉鳳

書(shū)記員：趙元