負(fù)責(zé)人：王啟香，該商務(wù)會(huì)館總經(jīng)理。
原審第三人：黑河農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司互市支行。
負(fù)責(zé)人：王永玲，該行行長。
二審上訴人張某某與二審被上訴人黑河市現(xiàn)代建設(shè)經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司圣彼得堡商務(wù)會(huì)館、原審第三人黑河農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司互市支行企業(yè)租賃經(jīng)營合同糾紛一案，本院于2017年6月19日作出（2017）黑11民再11號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。經(jīng)本院院長提交審判委員會(huì)討論認(rèn)為，該判決確有錯(cuò)誤，應(yīng)予再審，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百九十八條第一款、第二百零六條規(guī)定，裁定如下：
一、本案由本院再審；
二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
審判長　　宋宏宇
審判員　　宋　春
審判員　　王曉芳
二〇一七年十月二十四日
書記員　　劉曉宇
黑龍江省黑河市中級(jí)人民法院
民事判決書
（2017）黑11民再11號(hào)
上訴人（原審原告）：張某某，身份證號(hào)xxxx，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，現(xiàn)住黑河市愛輝區(qū)亮城家園1號(hào)樓1單元。
委托訴訟代理人：趙恩峰，北京律眾律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：黑河市現(xiàn)代建設(shè)經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司圣彼得堡商務(wù)會(huì)館。
負(fù)責(zé)人：王啟香，該商務(wù)會(huì)館總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：金楓，該商務(wù)會(huì)館法律顧問。
原審第三人：黑河農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司互市支行。
負(fù)責(zé)人：王永玲，該行行長。
委托訴訟代理人：劉楊，黑龍江劍橋律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某因與被上訴人黑河市現(xiàn)代建設(shè)經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司圣彼得堡商務(wù)會(huì)館（以下簡(jiǎn)稱圣彼得堡商務(wù)會(huì)館）及原審第三人黑河市農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司互市支行（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)商行互市支行）租賃經(jīng)營合同糾紛一案，不服愛輝區(qū)人民法院（2016）黑1102民再7號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月31日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人張某某的委托訴訟代理人趙恩峰，被上訴人圣彼得堡商務(wù)會(huì)館的負(fù)責(zé)人王啟香及其委托訴訟代理人金楓，原審第三人農(nóng)商行互市支行的委托訴訟代理人劉楊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某上訴請(qǐng)求：一、依法撤銷（2016）黑1102民再7號(hào)民事判決書。二、確認(rèn)（2015）愛商初字第369號(hào)調(diào)解書合法有效。事實(shí)和理由：一、農(nóng)商行互市支行參加本案訴訟程序嚴(yán)重違法。二、愛輝區(qū)人民法院（2016）黑1102民再7號(hào)判決《租賃合同》無效屬適用、理解法律嚴(yán)重錯(cuò)誤。三、一審法院判決撤銷（2015）愛商初字第369號(hào)民事調(diào)解書無法律和事實(shí)依據(jù)。
圣彼得堡商務(wù)會(huì)館辯稱，一、原審判決適用法律正確，作為本案的第三人農(nóng)商行互市支行參加訴訟符合法律規(guī)定，張某某所提農(nóng)商行互市支行無訴訟參加權(quán)無事實(shí)和法律依據(jù)。二、原審認(rèn)定事實(shí)清楚，張某某與圣彼得堡商務(wù)會(huì)館之間發(fā)生的不是租賃關(guān)系，而是因借貸關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，約定所謂租賃費(fèi)用而實(shí)際上張某某并未實(shí)際交納所謂租賃費(fèi)用。綜上所述，圣彼得堡商務(wù)會(huì)館認(rèn)為原租賃協(xié)議是張某某采用隱瞞、欺騙手段騙取圣彼得堡商務(wù)會(huì)館簽訂的，其租賃協(xié)議應(yīng)屬無效。請(qǐng)求二審人民法院駁回張某某上訴請(qǐng)求，維持（2016）黑1102民再7號(hào)民事判決。
農(nóng)商行互市支行述稱：一、原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。張某某主張的民事訴訟審監(jiān)司法解釋第五條和第四十五條的規(guī)定并不適用本案第三人農(nóng)商行互市支行。第三人農(nóng)商行互市支行參加訴訟是合法的。而且一審也是按照一審的程序進(jìn)行的，農(nóng)商行互市支行有權(quán)按民事訴訟法的規(guī)定申請(qǐng)參加訴訟，并提出獨(dú)立的請(qǐng)求。二、一審認(rèn)定合同無效事實(shí)清楚，適用法律正確，因?yàn)橐粚彺_認(rèn)張某某與圣彼得堡商務(wù)會(huì)館之間的租賃經(jīng)營合同簽訂在宋麗江抵押財(cái)產(chǎn)之后。物權(quán)法第一百九十條規(guī)定抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗抵押權(quán)。一審法院認(rèn)定張某某與圣彼得堡商務(wù)會(huì)館之間的租賃經(jīng)營合同無效是正確的，應(yīng)維持。
張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求依法判令圣彼得堡商務(wù)會(huì)館履行租賃合同；二、案件受理費(fèi)由圣彼得堡商務(wù)會(huì)館承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年8月20日，張某某與圣彼得堡商務(wù)會(huì)館簽訂了《租賃經(jīng)營合同》一份，合同約定：圣彼得堡商務(wù)會(huì)館將正在經(jīng)營的位于黑河市愛輝區(qū)興林街223號(hào)的圣彼得堡商務(wù)會(huì)館整體租賃給張某某經(jīng)營，租賃期限十年，自2015年8月20日起至2025年8月20日止，每年租金30萬元，租金總計(jì)人民幣300萬元，一次性付清，2015年8月20日交付會(huì)館（附會(huì)館設(shè)施明細(xì)）。合同簽訂當(dāng)日，張某某在俄羅斯布拉戈維申斯克市給付圣彼得堡商務(wù)會(huì)館法定代表人王啟香租金31,589,470盧布（現(xiàn)金），按照當(dāng)日匯率10.529，折合人民幣300萬元。張某某同時(shí)要求圣彼得堡商務(wù)會(huì)館騰出會(huì)館，由張某某接管經(jīng)營，但圣彼得堡商務(wù)會(huì)館以種種理由推拖，自2015年8月20日起至今已三個(gè)多月仍未騰出，故張某某訴至法院，請(qǐng)求依法判令圣彼得堡商務(wù)會(huì)館履行《租賃經(jīng)營合同》，立即將會(huì)館經(jīng)營權(quán)交付張某某；案件受理費(fèi)由圣彼得堡商務(wù)會(huì)館承擔(dān)。庭審中，圣彼得堡商務(wù)會(huì)館表示2015年12月30日前交付其經(jīng)營的圣彼得堡商務(wù)會(huì)館。本案在審理過程中，經(jīng)一審法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：一、黑河市現(xiàn)代建設(shè)經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司圣彼得堡商務(wù)會(huì)館將其經(jīng)營的圣彼得堡商務(wù)會(huì)館于2015年12月30日前交付張某某；二、租賃經(jīng)營期限順延，自2016年1月1日起至2026年1月1日止，租賃經(jīng)營期限仍為10年，租金仍為每年30萬元。三、黑河市現(xiàn)代建設(shè)經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司圣彼得堡商務(wù)會(huì)館交付的會(huì)館包括客房、餐廳、廚房、接待大廳（以上見雙方簽訂的租賃經(jīng)營合同及附會(huì)館設(shè)施明細(xì)），且保證上述設(shè)施完好無損。案件受理費(fèi)100元，減半收取后50元，由張某某自愿承擔(dān)。
調(diào)解書發(fā)生法律效力后，愛輝區(qū)人民法院作出（2016）黑1102民監(jiān)6號(hào)民事裁定，裁定由愛輝區(qū)人民法院再審本案。
一審法院再審認(rèn)定事實(shí)：2015年8月20日，張某某與圣彼得堡商務(wù)會(huì)館簽訂了一份《租賃經(jīng)營合同》，合同約定：圣彼得堡商務(wù)會(huì)館將正在經(jīng)營的位于黑河市興林街223號(hào)的圣彼得堡商務(wù)會(huì)館整體租賃給張某某經(jīng)營，租賃期限十年，自2015年8月20日起至2025年8月20日止，每年租金30萬元，租金總計(jì)人民幣300萬元，一次性付清，2015年8月20日交付會(huì)館。合同簽訂當(dāng)日，張某某在俄羅斯給付圣彼得堡商務(wù)會(huì)館負(fù)責(zé)人王啟香（張某某述通過他人接收的）租金31,589,470盧布（現(xiàn)金），按照當(dāng)日匯率10.529，折合人民幣300萬元?，F(xiàn)張某某訴至法院，1、請(qǐng)求依法判令圣彼得堡商務(wù)會(huì)館履行《租賃經(jīng)營合同》，立即將會(huì)館經(jīng)營權(quán)交付張某某；2、案件受理費(fèi)由圣彼得堡商務(wù)會(huì)館承擔(dān)。原調(diào)解書生效后，在法院執(zhí)行環(huán)節(jié)時(shí)2016年4月6日宋麗江、王啟香出具承諾書：“經(jīng)雙方協(xié)商，就圣彼得堡商務(wù)酒店租賃一事協(xié)商如下：圣彼得堡商務(wù)酒店法人：王啟香、宋麗江。一、如在2016年6月30日前退換（還）張某某300萬（叁佰萬元整）租金，張某某愿放棄租賃10年權(quán)利，將經(jīng)營權(quán)歸還法人王啟香經(jīng)營。二、如在2016年6月30日前，王啟香未能給付張某某人民幣300萬元（叁佰萬元整），王啟香、宋麗江同意，并無任何異議，絕不以任何理由妨礙法院執(zhí)行經(jīng)營權(quán)交給張某某，并同意立即執(zhí)行圣彼得堡商務(wù)酒店經(jīng)營權(quán)，無條件搬離，讓張某某經(jīng)營”。另查明，黑河市現(xiàn)代建設(shè)經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司的法人是宋麗江，股東是宋麗江、王啟香。黑河市現(xiàn)代建設(shè)經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司下設(shè)圣彼得堡商務(wù)會(huì)館，負(fù)責(zé)人王啟香。2013年12月30日宋麗江向農(nóng)商行互市支行借款2,000萬元，還款期限2023年12月29日；2014年6月16日至2024年6月15日借款1,000萬元，以宋麗江名下所有的位于黑河市興林街223號(hào)房屋抵押（已登記）。一審法院再審認(rèn)為，一、關(guān)于張某某稱第三人農(nóng)商行互市支行，不應(yīng)參加再審訴訟的問題，經(jīng)審理認(rèn)為，張某某與圣彼得堡商務(wù)會(huì)館之間的訴訟，雖然農(nóng)商行互市支行并非本案原審的當(dāng)事人，但案件處理結(jié)果同農(nóng)商行互市支行有利害關(guān)系，由于農(nóng)商行互市支行申請(qǐng)要求作為第三人參加訴訟，為了進(jìn)一步查明案件事實(shí)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，故準(zhǔn)予其作為本案第三人參加訴訟。二、關(guān)于張某某提出，宋麗江2013年8月5日將房屋租給黑河市現(xiàn)代建設(shè)經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司，在農(nóng)商行互市支行設(shè)置抵押之前，這個(gè)房子就是處在出租狀態(tài)，張某某是從圣彼得堡商務(wù)會(huì)館處轉(zhuǎn)租過來的租賃物，租賃行為是在農(nóng)商行互市支行抵押之前租賃合同轉(zhuǎn)讓過來的，因此農(nóng)商行互市支行沒有任何的損失，他抵押的時(shí)候，這個(gè)抵押物就設(shè)置了租賃關(guān)系。經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。只要租賃期限少于或等于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的期限，抵押權(quán)和租賃權(quán)就可以并存而并不發(fā)生沖突。2013年8月5日宋麗江與黑河市現(xiàn)代建設(shè)經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司簽訂《房屋租賃合同》租期3年，2013年12月30日宋麗江向農(nóng)商行互市支行借款，還款期限2023年12月29日（2,000萬元）、2014年6月16日至2024年6月15日（1,000萬元）以房屋抵押（已登記）。標(biāo)的物先出租后抵押的，抵押物的租賃對(duì)抵押權(quán)人的權(quán)利不發(fā)生影響。三、關(guān)于農(nóng)商行互市支行的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予支持，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。標(biāo)的物先抵押后出租的情形，抵押只要登記便產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人之效力。據(jù)此，已登記的抵押權(quán)，可以對(duì)抗后成立的租賃權(quán)。根據(jù)前手權(quán)利優(yōu)先于后手權(quán)利的原則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)。在先設(shè)定抵押而后出租的，除非抵押權(quán)人同意租賃權(quán)的存在，否則租賃權(quán)將不能存在。本案中2013年12月30日、2014年6月16日宋麗江兩次向農(nóng)商行互市支行借款，還款期限2023年12月29日（2,000萬）、2014年6月16日至2024年6月15日（1,000萬），以宋麗江名下所有的位于黑河市興林街223號(hào)房屋抵押（已登記）。2015年8月20日，張某某與圣彼得堡商務(wù)會(huì)館雙方簽訂了《租賃經(jīng)營合同》。標(biāo)的物先抵押后出租的，張某某和圣彼得堡商務(wù)會(huì)館在未征得農(nóng)商行互市支行（抵押權(quán)人）同意的情況下，雙方簽訂的《租賃經(jīng)營合同》無效。故張某某的訴訟請(qǐng)求不予支持，第三人農(nóng)商行互市支行的訴訟請(qǐng)求合理應(yīng)予支持。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，判決：一、撤銷本院（2015）愛商初字第369號(hào)民事調(diào)解書；二、確認(rèn)原審原告張某某與原審被告黑河市現(xiàn)代建設(shè)經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司圣彼得堡商務(wù)會(huì)館2015年8月20日簽訂的《租賃經(jīng)營合同》無效；三、駁回原審原告張某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元，由原審原告張某某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，圣彼得堡商務(wù)會(huì)館提交的舉報(bào)案件情況反饋及五張照片，與本案無關(guān)聯(lián)性;高洪祥的證言不符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》關(guān)于新證據(jù)的規(guī)定，本院對(duì)以上證據(jù)不予認(rèn)定。本院二審認(rèn)定事實(shí)與一審法院認(rèn)定事實(shí)一致。另查明，本案一審再審期間，農(nóng)商行互市支行于2016年11月4日向本院提出訴訟，請(qǐng)求解除該行與宋麗江、王啟香于2013年12月30日、2014年6月16日簽訂的《個(gè)人擔(dān)保借款合同》，要求宋麗江、王啟香償還借款本金及利息，對(duì)抵押物優(yōu)先受償。本院審理后，于2017年4月26日作出（2016）黑11民初29號(hào)民事判決，判決解除農(nóng)商行互市支行與宋麗江分別于2013年12月30日、2014年6月16日簽訂的《個(gè)人擔(dān)保借款合同》；宋麗江、王啟香于本判決生效之日起十日內(nèi)償還農(nóng)商行互市支行尚欠2013年12月30日、2014年6月16日簽訂的《個(gè)人擔(dān)保借款合同》項(xiàng)下的借款本金26,526,414.41元，支付利息3,630,294.32元，以上利息計(jì)算至2017年4月26日；如宋麗江、王啟香不能履行上述債務(wù)，農(nóng)商行互市支行可以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款在抵押擔(dān)保范圍內(nèi)優(yōu)先受償?，F(xiàn)該民事判決已發(fā)生法律效力并進(jìn)入執(zhí)行程序，執(zhí)行部門即將對(duì)該抵押物進(jìn)行評(píng)估作價(jià)及拍賣。

本院認(rèn)為，關(guān)于原審第三人農(nóng)商行互市支行參加本案訴訟活動(dòng)是否合法的問題。雖然農(nóng)商行互市支行并非張某某訴圣彼得堡商務(wù)會(huì)館租賃經(jīng)營合同糾紛案件的當(dāng)事人，但雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的租賃標(biāo)的物在雙方簽訂租賃經(jīng)營合同之前已在農(nóng)商行互市支行作為貸款抵押物進(jìn)行了抵押，而且農(nóng)商行互市支行與借款方宋麗江、王啟香達(dá)成了“擔(dān)保期間，未經(jīng)貸款人書面同意，擔(dān)保人不得對(duì)擔(dān)保物作出贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押、許可使用或者其他任何方式的處分”的約定。借款方宋麗江、王啟香違背其與農(nóng)商行互市支行簽訂的貸款協(xié)議約定，未向農(nóng)商行互市支行按時(shí)償還借款利息近一年之久，在對(duì)抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)租時(shí)亦未經(jīng)過農(nóng)商行互市支行的同意，該行為侵犯了農(nóng)商行互市支行的抵押權(quán)利，本案處理結(jié)果同農(nóng)商行互市支行有直接的利害關(guān)系，因此在農(nóng)商行互市支行向法院申請(qǐng)要求作為第三人參加訴訟時(shí)，為了進(jìn)一步查明案件事實(shí)，公正審理本案，一審法院準(zhǔn)予農(nóng)商行互市支行作為本案第三人參加訴訟不違反《中華人民共和國民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，一審法院準(zhǔn)許農(nóng)商行互市支行作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟并無不當(dāng)。故對(duì)張某某要求確認(rèn)原審第三人農(nóng)商行互市支行參加本案訴訟活動(dòng)違法的上訴理由本院不予支持。
關(guān)于上訴人張某某要求被上訴人圣彼得堡商務(wù)會(huì)館履行雙方于2015年8月20日簽訂的《租賃經(jīng)營合同》的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予支持的問題。因張某某與圣彼得堡商務(wù)會(huì)館簽訂的《租賃經(jīng)營合同》在該租賃物設(shè)立抵押權(quán)之后，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，并且本院作出的（2016）黑11民初29號(hào)民事判決已經(jīng)判決解除農(nóng)商行互市支行與宋麗江簽訂的《個(gè)人擔(dān)保借款合同》，并判決宋麗江、王啟香于判決生效之日起十日內(nèi)償還農(nóng)商行互市支行的借款本金及利息，農(nóng)商行互市支行在宋麗江、王啟香不能履行借款債務(wù)時(shí)可以以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款在抵押擔(dān)保范圍內(nèi)優(yōu)先受償。該判決現(xiàn)已發(fā)生法律效力并進(jìn)入執(zhí)行程序，且經(jīng)執(zhí)行部門調(diào)查，宋麗江、王啟香無其他財(cái)產(chǎn)可供本院（2016）黑11民初29號(hào)民事判決的執(zhí)行，執(zhí)行部門已經(jīng)準(zhǔn)備對(duì)該抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理。因此，張某某要求履行《租賃經(jīng)營合同》的訴訟請(qǐng)求目的已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)，故一審法院再審判決判令撤銷（2015）愛商初字第369號(hào)民事調(diào)解書、駁回張某某的訴訟請(qǐng)求并無不當(dāng)，本院予以維持。但因該租賃經(jīng)營合同不僅僅包含對(duì)農(nóng)商行互市支行借款擔(dān)保抵押物的租賃內(nèi)容，還包含有對(duì)圣彼得堡商務(wù)會(huì)館經(jīng)營權(quán)的租賃內(nèi)容，雖然該租賃經(jīng)營合同的部分內(nèi)容（對(duì)抵押物進(jìn)行租賃）侵犯了農(nóng)商行互市支行的抵押權(quán)利，但對(duì)圣彼得堡商務(wù)會(huì)館經(jīng)營權(quán)的租賃并未侵犯農(nóng)商行互市支行的借款擔(dān)保抵押權(quán)利，該《租賃經(jīng)營合同》是否有效并不影響農(nóng)商行互市支行行使其主張?zhí)崆敖獬杩詈贤霸诘盅簱?dān)保范圍內(nèi)以抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，且該《租賃經(jīng)營合同》亦不符合《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定的合同無效的情形，故一審再審判決判令確定該《租賃經(jīng)營合同》無效不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
綜上所述，張某某要求履行《租賃經(jīng)營合同》及確認(rèn)愛輝區(qū)人民法院作出的（2015）愛商初字第369號(hào)民事調(diào)解書合法的上訴請(qǐng)求，因農(nóng)商行互市支行已經(jīng)主張權(quán)利并得到法院生效判決的支持且已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行程序，其訴訟請(qǐng)求目的已不能實(shí)現(xiàn)，故對(duì)其上訴理由本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持愛輝區(qū)人民法院（2016）黑1102民再7號(hào)民事判決的第一項(xiàng)和第三項(xiàng)；
二、撤銷愛輝區(qū)人民法院（2016）黑1102民再7號(hào)民事判決的第二項(xiàng)。
二審案件受理費(fèi)100元，由張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長孫東坡 審判員胡巍 審判員滿國石

書記員劉雙雙