原告(反訴被告)：?jiǎn)棠?，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　原告(反訴被告)：顧某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：李璐佳，上海市晨升律師事務(wù)所律師。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：李穎，上海市晨升律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：洪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張春光，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)喬某、顧某與被告(反訴原告)洪某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年11月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，后被告提起反訴，本院于2019年12月17日一并公開開庭進(jìn)行審理。兩原告及其委托訴訟代理人、被告委托訴訟代理人張春光到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　喬某、顧某向法院提起訴訟請(qǐng)求：1.判令兩原告與被告簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號(hào)：XXXXXXX)已于2019年9月24日解除；2.判令被告立即歸還已支付的房款1,100,000元。審理中，因洪某某提起反訴(反訴金額為697,000元)，喬某、顧某要求洪某某先予返還扣除反訴金額后的房款403,000元，因洪某某現(xiàn)未予以返還，喬某、顧某增加訴訟請(qǐng)求：要求洪某某支付房款利息(以403,000元為基數(shù)，自2019年9月24日計(jì)算至實(shí)際返還之日止，以銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。
　　事實(shí)和理由：2019年6月10日，兩原告與被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定，由兩原告購買被告位于上海市徐匯區(qū)茶陵路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，房屋總價(jià)款為3,135,000元。原告現(xiàn)支付了定金及首付款共計(jì)1,100,000元，剩余房款2,035,000元尚未支付。2019年6月27日，原被告雙方按照約定共同至上海市徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)(送件)。同日，上海市房屋狀況信息中心出具了兩原告名下住房情況的《查詢結(jié)果》，顯示兩原告在本市擁有三套房屋。兩原告屬于限購對(duì)象。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同?，F(xiàn)兩原告限購，無法繼續(xù)履行合同，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故提出如上訴請(qǐng)。
　　洪某某辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。原告沒有合同解除權(quán)，原告向被告發(fā)出解除通知不能達(dá)到解除合同的法律效果。被告認(rèn)為原被告雙方的合同應(yīng)于2019年8月16日解除，該日系被告向原告發(fā)出“催告函”(實(shí)質(zhì)為解除通知)送達(dá)原告的時(shí)間。因原告限購導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。對(duì)于房款，應(yīng)當(dāng)在抵扣被告反訴訴請(qǐng)主張的違約金及律師費(fèi)后返還。對(duì)于利息，目前房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)大跌，洪某某無法確定因兩原告對(duì)其造成的損失，希望在法院處理后再返還所剩的房款，且原告主張的利息起算時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)均不準(zhǔn)確，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照同期銀行存款利率，時(shí)間應(yīng)當(dāng)從法院判決生效之日起算。
　　洪某某向法院提起反訴訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原被告就上海市茶陵路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2019年8月16日解除，喬某、顧某配合洪某某撤銷網(wǎng)簽手續(xù)；2.喬某、顧某向洪某某支付違約金627,000元；3.喬某、顧某向洪某某支付律師費(fèi)70,000元。事實(shí)與理由：2019年6月10日，洪某某與喬某、顧某就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，洪某某將系爭(zhēng)房屋出售給喬某、顧某，合同對(duì)房屋買賣相關(guān)事宜作了約定。合同簽訂后，雙方于2019年6月27日至徐匯房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)(送件)，但直至2019年7月17日，洪某某才得知喬某、顧某不具備購房資格導(dǎo)致無法過戶，喬某、顧某構(gòu)成違約，造成洪某某相關(guān)損失，故提出如上訴請(qǐng)。
　　喬某、顧某辯稱，不同意洪某某的全部反訴訴訟請(qǐng)求。根據(jù)合同約定，喬某、顧某享有合同解除權(quán)，買賣合同應(yīng)于2019年9月24日解除。喬某、顧某并不存在違約情形，雖然雙方糾紛系喬某、顧某限購導(dǎo)致，但不屬于反悔不購買或不配合辦理過戶的違約情形。在簽訂買賣合同前，喬某、顧某已至房產(chǎn)交易中心自助機(jī)器查詢名下房產(chǎn)，顯示名下無房。在簽訂買賣合同時(shí)，喬某、顧某亦向中介以及洪某某告知其名下有三套房屋，是動(dòng)遷安置房，目前還未辦理產(chǎn)證。原告已經(jīng)盡到如實(shí)告知義務(wù)，并不存在違約情形。若法院認(rèn)為喬某、顧某違約，洪某某主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)亦過高。對(duì)于律師費(fèi)，喬某、顧某認(rèn)為洪某某主張的金額過高，不同意支付。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2019年6月10日，兩原告(乙方、買受人)與被告(賣售人、甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號(hào)：XXXXXXX)，約定，甲方將系爭(zhēng)房屋出售給乙方，房屋轉(zhuǎn)讓款為3,135,000元【合同附件三(付款協(xié)議)約定，a、2019年6月2日，乙方支付甲方購房定金50000元，本合同簽署后，該筆定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為第一筆購房款；b、簽訂本合同當(dāng)日，乙方支付甲方第二筆購房款1,050,000元；c、自以乙方為權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書辦出之日起5日內(nèi)，乙方將取得的以乙方為權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件及他項(xiàng)權(quán)利證明送到貸款銀行，由貸款銀行以銀行發(fā)放貸款的形式支付甲方第三筆購房款2,000,000元整；d、甲方將該房地產(chǎn)內(nèi)戶口遷出且甲乙雙方辦妥交房及相關(guān)更名手續(xù)當(dāng)日，乙方支付甲方剩余購房款35,000元整】。甲、乙雙方確認(rèn)，在2019年7月15日前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同補(bǔ)充條款(一)第1條約定，若甲方在辦理該房地產(chǎn)的交易過戶手續(xù)期間或辦妥后，反悔不出售房地產(chǎn)給乙方，則甲方應(yīng)按照本合同約定總房款的20%向乙方支付違約金；第2條，若乙方在辦理該房地產(chǎn)的交易過戶手續(xù)期間或辦妥后，反悔不購買上述房地產(chǎn)，則乙方應(yīng)按照本合同約定總房款的20%向甲方支付違約金。第4條，甲、乙雙方應(yīng)于乙方辦妥貸款手續(xù)之日起5日內(nèi)至房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)，并按規(guī)定積極辦理繳稅事宜；第5條，甲方于收到乙方貸款款項(xiàng)之日起5日內(nèi)將該房地產(chǎn)交付乙方，交付標(biāo)志為雙方簽署房屋交接書，并對(duì)水、電、煤氣(若有)、有線電視(若有)等費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。第12條，甲、乙雙方中若有任何一方未按照本買賣合同中的約定(除補(bǔ)充條款第1、2條外)全面履行自己的義務(wù)，則：甲方違約，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付已收款萬分之八的違約金，逾期超過30日，則乙方有權(quán)單方面解除本合同，并且甲方應(yīng)向乙方支付本合同約定總房款20%的違約金；乙方違約，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未支付款萬分之八的違約金，逾期超過30日，則甲方有權(quán)單方面解除本合同，并且乙方應(yīng)向甲方支付本合同約定總房款20%的違約金。因違約方未履行合同義務(wù)導(dǎo)致訴訟的，違約方應(yīng)承擔(dān)守約方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支付的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用。補(bǔ)充條款(二)約定，在簽訂本合同時(shí)，甲、乙雙方均已知曉國家和本市住房限售規(guī)定，如因違反限售規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)登記，并出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》的，甲、乙雙方同意按下列約定處理：1、雙方共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等接觸本合同手續(xù)；2、因未如實(shí)提供家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》壳闆r等屬于乙方責(zé)任，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)賠償相應(yīng)的損失。當(dāng)日，原被告又簽訂《買賣合同稅、費(fèi)補(bǔ)充協(xié)議》。
　　合同簽訂后，兩原告向被告支付了房款1,100,000元并辦理了相關(guān)貸款手續(xù)。
　　2019年6月27日，兩原告及被告共同至房地產(chǎn)交易中心辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)(送件)。當(dāng)天，根據(jù)交易中心窗口查詢結(jié)果顯示，喬某名下有房屋三套，三套房屋分別坐落于龍吳路2418弄82-86、92-94、130-131、139-142、149-153號(hào)(建筑面積65.27平方米，權(quán)利人為喬某、喬林蘭、馬文雄，簽約日/登記日2018年4月10日)；華涇路XXX弄XXX號(hào)(建筑面積125.82平方米，簽約日/登記日2019年4月25日)；華涇路XXX弄XXX號(hào)(建筑面積139平方米，簽約日/登記日2019年4月25日)。
　　2019年6月28日，上海市自然資源確權(quán)登記局向兩原告出具《申請(qǐng)登記文件補(bǔ)正書》，稱兩原告不符合本市住宅限售相關(guān)規(guī)定。
　　2019年7月中旬，被告從中介處得知兩原告因限購無法購買系爭(zhēng)房屋。
　　2019年8月7日、8月18日，原被告均至中介處協(xié)商繼續(xù)履行合同的相關(guān)方案。原告提出以變更買受人(變更為顧某的父親)的方式繼續(xù)購買系爭(zhēng)房屋，被告同意變更但要求兩原告支付履約保證金，雙方未協(xié)商一致。
　　2019年8月15日，洪某某向兩原告寄送《催告函》，稱根據(jù)合同補(bǔ)充條款(一)第12條約定，兩原告違約逾期已超過30日，被告有權(quán)單方面解除買賣合同，并且沒收兩原告總價(jià)款20%的違約金627,000元，同時(shí)要求兩原告務(wù)必于2019年8月25日15時(shí)前配合被告共同辦理合同網(wǎng)上備案撤銷等解除手續(xù)。該《催告函》于2019年8月16日送達(dá)兩原告。2019年8月26日，洪某某向兩原告再次寄送《催告函》，稱因兩原告未配合被告辦理合同解除登記(網(wǎng)簽)手續(xù)，被告將立即采取訴訟手段強(qiáng)制解除合同網(wǎng)簽登記，沒收兩原告總房?jī)r(jià)款20%的違約金627,000元，追究?jī)稍嬖斐杀桓娴钠渌麚p失。
　　2019年9月24日，兩原告向被告發(fā)短信，稱兩原告因限購無法辦理房地產(chǎn)登記，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款的規(guī)定“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同”通知被告《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號(hào)XXXXXXX)于2019年9月24日解除，并要求被告盡快歸還已支付的1,100,000元房款。
　　2019年12月20日，原被告雙方至房地產(chǎn)交易中心撤銷了系爭(zhēng)房屋的《上海市不動(dòng)產(chǎn)買賣合同》，被告申請(qǐng)撤回要求原告配合被告撤銷網(wǎng)簽的反訴請(qǐng)求。
　　另查明，原告曾于簽訂合同前至房地產(chǎn)交易中心自助機(jī)器查詢名下房產(chǎn)情況，顯示喬某名下無房產(chǎn)。原告稱其明知名下有三套動(dòng)遷安置房屋(已簽訂購房合同但未辦理產(chǎn)證)，本欲利用產(chǎn)證出來前的時(shí)間差購買系爭(zhēng)房屋，中介告知原告只要自助機(jī)器查詢結(jié)果為名下無房即可以購買系爭(zhēng)房屋，被告當(dāng)時(shí)也未提出異議。被告稱原告從未向其說明有三套房屋，只是告知其有購房資格且有上海戶口。
　　再查明，被告為本案訴訟支出律師費(fèi)70,000元。
　　審理中，被告稱系爭(zhēng)房屋因原告限購且未及時(shí)配合撤銷網(wǎng)簽手續(xù)導(dǎo)致現(xiàn)在房屋價(jià)值下跌，損失了近二三十萬，被告本欲想出售系爭(zhēng)房屋及名下另一套位于上海市打浦路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋后置換更大面積的房屋，現(xiàn)上海市打浦路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋因兩原告違約亦不能出售，打浦路房屋已跌價(jià)大約375,000元。兩原告認(rèn)為被告所稱的損失與本案無關(guān)聯(lián)性，被告無法置換房屋的原因不能歸結(jié)于原告的限購，若被告當(dāng)時(shí)及時(shí)止損撤銷網(wǎng)簽，房?jī)r(jià)下跌的損失完全可以避免，且兩原告當(dāng)時(shí)想通過變更買受人的方式繼續(xù)履行合同，是被告提出不合理的履約保證金導(dǎo)致房屋不能交易。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂《上海市房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約全面履行合同義務(wù)。根據(jù)合同約定和交易慣例，買賣雙方在簽訂合同前，應(yīng)當(dāng)知曉國家和本市限購規(guī)定并在轉(zhuǎn)讓合時(shí)符合當(dāng)時(shí)的限購規(guī)定。本案原告在簽訂買賣合同前明知其已簽署三套房屋的購房合同，原告雖稱其已向中介或被告告知該情況，但根據(jù)原告庭上的陳述，兩原告實(shí)際對(duì)其具備購買系爭(zhēng)房屋的資格存有僥幸心理，現(xiàn)因原告的限購導(dǎo)致交易無法繼續(xù)履行，原告應(yīng)對(duì)其所引起的“不予辦理房地產(chǎn)登記”承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，被告作為守約方享有合同解除權(quán)，原告作為違約方，不享有合同解除權(quán)，現(xiàn)被告已于2019年8月16日向原告發(fā)出解除通知，雙方的房屋買賣合同自該日已經(jīng)解除，故對(duì)被告該項(xiàng)反訴訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，原告主張合同應(yīng)于2019年9月24日解除，沒有依據(jù)，本院不予支持。合同解除后，兩原告已支付的房款應(yīng)予以返還，故原告要求被告返還其已支付的1,100,000元房款，本院予以支持。原告主張扣除被告反訴金額后剩余房款的利息損失，因本案系原告違約而產(chǎn)生的糾紛，現(xiàn)雙方爭(zhēng)議金額并未有生效判決確定，原告主張返還差額部分的利息沒有依據(jù)，本院不予支持。原告違約，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，現(xiàn)原告抗辯稱被告主張的違約金過高要求法院予以調(diào)整，本院結(jié)合被告的實(shí)際損失，兼顧合同的履行情況，原告的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情予以判處。對(duì)于被告反訴的律師費(fèi)，根據(jù)合同約定，因違約方未履行合同義務(wù)導(dǎo)致訴訟的，違約方應(yīng)承擔(dān)守約方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的律師費(fèi)，故對(duì)該項(xiàng)反訴訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。被告申請(qǐng)撤回要求原告配合被告撤銷雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》網(wǎng)簽手續(xù)的反訴請(qǐng)求，因原被告現(xiàn)已撤銷，本院予以準(zhǔn)許。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，判決如下：
　　一、喬某、顧某與洪某某于2019年6月10日就上海市茶陵路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號(hào)：XXXXXXX)于2019年8月16日解除；
　　二、洪某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還喬某、顧某房款1,100,000元；
　　三、喬某、顧某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付洪某某違約金243,500元；
　　四、喬某、顧某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付洪某某律師費(fèi)70,000元；
　　五、駁回喬某、顧某其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)7350元，由洪某某負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)5385元，由喬某、顧某負(fù)擔(dān)2422元,由洪某某負(fù)擔(dān)2963元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：趙玲婕

書記員：陸懌婷