原告：?jiǎn)虈?guó)清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告：徐立某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　上述兩原告共同委托訴訟代理人：任麗丹，上海市申辰律師事務(wù)所律師。
　　上述兩原告共同委托訴訟代理人：楊越峰，上海市申辰律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海華某企業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：張小花，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳國(guó)海。
　　委托訴訟代理人：張衛(wèi)東，上海高達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　原告喬國(guó)清、徐立某訴被告上海華某企業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱華某公司)以及反訴原告華某公司訴反訴被告喬國(guó)清、徐立某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月7日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)喬國(guó)清、徐立某的共同委托訴訟代理人任麗丹、楊越峰，被告華某公司的法定代表人張小花、委托訴訟代理人陳國(guó)海、張衛(wèi)東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告喬國(guó)清、徐立某向本院提出訴訟請(qǐng)求：被告賠償因酒店征收給原告造成的損失共計(jì)人民幣(幣種下同)4,908,032元(包括：房屋補(bǔ)償106,266元、裝修補(bǔ)償3,199,025.50元、附屬設(shè)施補(bǔ)償232,925.89元、可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償266,136元、物資搬遷補(bǔ)償115,440元、停產(chǎn)停業(yè)損失677,541元、配合搬遷補(bǔ)償294,147元、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)16,552元。事實(shí)和理由：2015年7月20日，原、被告簽訂《房屋租賃協(xié)議》，原告承租被告所有的上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)華夏東路XXX弄XXX號(hào)北塊廠房，租期自2015年12月1日至2025年11月30日。雙方約定租賃期內(nèi)出現(xiàn)城市改造政府拆遷，自租賃日起四年內(nèi)發(fā)生拆遷，原告裝飾賠償費(fèi)用歸原告所有。合同簽訂后，原告投入巨額資金進(jìn)行裝飾裝修并添置了設(shè)施設(shè)備，開(kāi)設(shè)酒店式公寓。2017年3月，房屋被列入整治征收范圍，原告只能陸續(xù)與租客解約，并于2017年年底基本完成清場(chǎng)。2018年1月，酒店式公寓正式停業(yè)，雙方口頭約定解除租賃關(guān)系，相關(guān)賠償另行結(jié)算。2018年5月17日，被告與上海合慶城鎮(zhèn)建設(shè)投資發(fā)展有限公司簽訂《上海市城市非居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》兩份。2018年7月，原告承租的房屋全部拆除?，F(xiàn)被告拒絕與原告結(jié)算相關(guān)補(bǔ)償款，故提起訴訟。
　　被告華某公司辯稱：同意給付原告房屋補(bǔ)償100,567.20元、裝修補(bǔ)償3,000,000元、附屬設(shè)施補(bǔ)償163,062元、可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償91,395元、物資搬遷補(bǔ)償115,440元，合計(jì)3,470,464.20元，不同意原告要求的其他補(bǔ)償。鑒于目前案外人尚某向被告支付補(bǔ)償款，請(qǐng)法院酌情考慮補(bǔ)償款的支付時(shí)間。
　　反訴原告華某公司向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：反訴被告支付反訴原告租金1,256,425元。事實(shí)和理由：2015年7月雙方簽署《房屋租賃協(xié)議》，2017年5月開(kāi)始反訴被告違約不付租金，經(jīng)反訴原告催告后，僅支付了部分租金。2018年7月22日，因動(dòng)拆遷反訴被告停止經(jīng)營(yíng)。因此，反訴被告應(yīng)支付反訴原告欠付的租金1,256,425元，具體的計(jì)算方式為：2015年7月20日至2016年7月19日應(yīng)付784,750元，2016年7月20日至2017年7月19日應(yīng)付863,225元，2017年7月20日至2018年7月19日應(yīng)付941,700元，以上合計(jì)2,589,675元，扣除原告已付1,333,250元，還應(yīng)支付1,256,425元。
　　反訴被告喬國(guó)清、徐立某辯稱：租金已經(jīng)全部結(jié)清，不同意全部反訴請(qǐng)求。2015年7月20日至2015年11月19日期間為免租期，不應(yīng)計(jì)算租金。2015年11月20日至2016年5月19日的半年租金在合同簽訂之日以現(xiàn)金支付。2016年5月20日至2016年11月19日期間半年租金應(yīng)為392,725元，扣除9,000余元反訴被告墊付的廣告牌電費(fèi)后，余款383,250元在2016年5月18日付清。因發(fā)現(xiàn)合同約定的面積與實(shí)際租賃面積不符，故雙方協(xié)商一致自2016年11月20日起調(diào)整租金為每半年42萬(wàn)元，反訴被告實(shí)際于2016年11月29日支付了2016年11月20日至2017年5月19日的半年租金42萬(wàn)元。因涉及動(dòng)遷，雙方約定自2017年5月20日開(kāi)始每月支付租金7萬(wàn)元。2017年10月，被告基本清退完畢，雙方約定調(diào)整按每月5萬(wàn)元支付租金。反訴被告最后一筆租金支付至2018年2月21日，被告自2018年3月起不再使用租賃物，不應(yīng)再支付后續(xù)租金。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年7月20日，原、被告簽訂《房屋租賃協(xié)議》，乙方(喬國(guó)清、徐立某)向甲方(華某公司)租賃房屋。協(xié)議約定租賃地點(diǎn)和范圍為，浦東華夏東路XXX弄XXX號(hào)北塊廠房(一棟6層廠房及門衛(wèi)及圍墻內(nèi)的場(chǎng)地)共計(jì)建筑面積約為4300平方米，場(chǎng)地面積約為1200平方米，屋頂廣告位不在此租賃范圍內(nèi)。租賃期限為10年，即從2015年12月1日至2025年11月30日止，本廠房(租賃協(xié)議)簽訂日期為2015年7月20日，即簽訂日期后四個(gè)月作為甲方給乙方的裝修期限，不在租賃期限內(nèi)。租賃費(fèi)用(按建筑面積4300平方米計(jì)算)，第一年按每平方米0.5元/天計(jì)算，合計(jì)租金784,750元；第二年按每平方米0.55元/天計(jì)算，合計(jì)租金863,225元；第三年按每平方米0.6元/天計(jì)算，第四年按每平方米0.65元/天計(jì)算……以上租金不含稅。租賃付款為先付后用，半年付費(fèi)一次，租用前先付清款項(xiàng)。乙方應(yīng)在年后租金前一個(gè)月內(nèi)付清下半年租賃費(fèi)用。本大樓經(jīng)雙方確定乙方所裝修的費(fèi)用一次性定價(jià)為叁佰萬(wàn)元整。租賃期內(nèi)出現(xiàn)城市改造政府拆遷，按以下辦法執(zhí)行：A、自租賃日起四年內(nèi)發(fā)生拆遷，乙方內(nèi)裝飾的賠償費(fèi)用歸乙方所有……租賃期內(nèi)發(fā)生政府動(dòng)遷乙方無(wú)條件接受，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)給予搬遷，并按實(shí)際租賃期費(fèi)用結(jié)算于甲方，所發(fā)生的賠償或補(bǔ)償按第七條(租賃期限內(nèi)約定)內(nèi)的條款執(zhí)行。
　　2017年3月21日，合慶鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治指揮部辦公室、合慶鎮(zhèn)城管中隊(duì)、合慶鎮(zhèn)三違整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組、合慶鎮(zhèn)安全生產(chǎn)監(jiān)察隊(duì)、合慶鎮(zhèn)華星村村民委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于重點(diǎn)區(qū)域開(kāi)展環(huán)境綜合治理專項(xiàng)整治的告知書(shū)》，明確將對(duì)浦東運(yùn)河以東、華夏東路以南、凌空路以西合慶鎮(zhèn)華星村區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位開(kāi)展環(huán)境綜合治理專項(xiàng)整治工作，并結(jié)合“五違四必”要求拆除無(wú)證建筑。
　　2018年5、6月間，華某公司(乙方)與上海合慶城鎮(zhèn)建設(shè)投資發(fā)展有限公司(甲方)簽訂《上海市城市非居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》兩份，分別約定甲方拆除乙方上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)華星村華夏東路XXX弄XXX號(hào)建筑面積1845.50平方米和6599.97平方米房屋，并給予乙方各類補(bǔ)償4,599,171元和13,013,693元。
　　審理中，雙方就本訴原告的訴訟請(qǐng)求達(dá)成一致，即被告于判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)給付原告各類補(bǔ)償款合計(jì)3,470,464.20元(原告房屋補(bǔ)償100,567.20元、裝修補(bǔ)償3,000,000元、附屬設(shè)施補(bǔ)償163,062元、可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償91,395元、物資搬遷補(bǔ)償115,440元)，原告不再主張其余項(xiàng)目的補(bǔ)償款。
　　原告起訴時(shí)向本院提供的銀行通用回單顯示的徐立某向華某公司法定代表人張小花賬戶轉(zhuǎn)賬情況：2016年5月18日383,250元，2016年11月29日420,000元，2017年5月27日70,000元，2017年6月24日70,000元，2017年7月28日70,000元，2017年8月28日70,000元，2017年10月10日50,000元，2017年11月12日50,000元，2017年11月30日50,000元，2017年12月29日50,000元，2018年1月27日50,000元。
　　2019年3月7日庭審，華某公司法定代表人張小花及委托代理人陳國(guó)海到庭，華某公司稱原告2017年5月開(kāi)始違約不付租金，經(jīng)被告催討后才陸續(xù)支付了部分，從2017年5月計(jì)算至2018年7月22日還欠1,256,425元。經(jīng)本院追問(wèn)，被告確認(rèn)每年5月應(yīng)付6月至11月的租金，2017年5月開(kāi)始未付的是2017年6月開(kāi)始的租金，之前都付清了，2017年5月27日70,000元、2017年6月24日70,000元、2017年7月28日70,000元、2017年8月28日70,000元、2017年10月10日50,000元、2017年11月12日50,000元、2017年11月30日50,000元、2017年12月29日50,000元、2018年1月27日50,000元是支付的2017年6月以后的租金，但還欠付。
　　華某公司落款時(shí)間2019年3月20日的反訴狀中載明，“2017年5月起反訴被告違約不付租金，經(jīng)反訴原告催告后，支付了部分租費(fèi)”。華某公司反訴提交的2019年3月18日的銀行查詢信息顯示的轉(zhuǎn)賬金額與原告起訴時(shí)向本院提供的銀行通用回單一致。
　　2019年4月22日庭審，華某公司代理人張衛(wèi)東律師到庭，在解釋2019年3月7日庭審中曾自認(rèn)2017年6月前租金已付清的自認(rèn)時(shí)稱，庭審后華某公司沒(méi)有找到支付憑證，且該次庭審中華某公司也提到原告拖欠1,256,425元租金；同時(shí)又稱，華某公司在該次庭審中表述的2017年5月開(kāi)始違約不付租金是指2017年5月開(kāi)始原告未按合同約定每半年支付一次租金。
　　原告向本院提供了2018年12月10日上海市浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)華星村村委會(huì)出具《關(guān)于華星村征地拆遷的情況說(shuō)明》，載明2017年3月開(kāi)始向所有非居民建筑發(fā)拆遷通知，4月開(kāi)始評(píng)估，5月召開(kāi)全村動(dòng)員大會(huì)要求在月底前房東做好相應(yīng)工作并清退所有的租賃戶，2017年6月開(kāi)始逐戶督促搬遷，2018年7月基本完成拆遷工作，喬國(guó)清、徐立某租賃華某公司的房屋在2018年7月下旬拆除。被告向本院提供的華星村村委會(huì)2019年3月13日出具的《證明》，載明華夏東路XXX弄XXX號(hào)開(kāi)心公寓于2018年8月左右已拆除。
　　另外，原、被告確認(rèn)涉案廠房和門衛(wèi)無(wú)產(chǎn)權(quán)證，也無(wú)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　本院認(rèn)為，被告出租的租賃標(biāo)的物并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》應(yīng)屬無(wú)效。
　　合同無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?，F(xiàn)雙方對(duì)原告主張的各類損失補(bǔ)償款達(dá)成一致意見(jiàn)，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。
　　合同無(wú)效，但原告實(shí)際使用了租賃物，應(yīng)參照原租金標(biāo)準(zhǔn)支付相應(yīng)的使用費(fèi)。首先，雙方的爭(zhēng)議在于已付租金情況。本院認(rèn)為，華某公司在第一次庭審中陳述原告“2017年5月開(kāi)始違約不付租金”，“從2017年5月計(jì)算至2018年7月22日還欠1,256,425元”，本身存在矛盾。在本院追問(wèn)時(shí)，其明確2017年6月之前的租金已經(jīng)付清，2017年6月之后僅支付的部分，應(yīng)視為作出了相應(yīng)的自認(rèn)。而且，在第一次庭審之后，其已經(jīng)查詢銀行明細(xì)的情況下，仍在反訴狀上陳述“2017年5月起反訴被告違約不付租金，經(jīng)反訴原告催告后，支付了部分租費(fèi)”，系對(duì)2017年6月前租金已付清的再次確認(rèn)。因此，華某公司推翻自認(rèn)的證據(jù)不足，其提出的應(yīng)付租金計(jì)算方式本院不予采信。值得說(shuō)明的是，結(jié)合兩原告對(duì)租金結(jié)算期間的陳述，所謂2017年6月前租金已付清，實(shí)際應(yīng)指2017年5月19日以前的租金已付清。其二，原告主張因面積不足、拆遷清退等原因，雙方已經(jīng)實(shí)際變更了租金標(biāo)準(zhǔn)，但原告未就此提供充分證據(jù)，本院不予采信。其三，原告主張2018年3月后已經(jīng)不再使用租賃物，因同樣沒(méi)有證據(jù)可以證明其主張，本院亦不予采信?，F(xiàn)華某公司主張租金(使用費(fèi))計(jì)算至2018年7月19日，本院予以確認(rèn)。綜上，原告應(yīng)付華某公司2017年5月20日至2018年7月19日使用費(fèi)1,059,412.50元，扣除2017年5月之后支付的530,000元，原告還應(yīng)支付529,412.50元。鑒于本案主要系因補(bǔ)償問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，故本院按雙方一致確定的補(bǔ)償款支付時(shí)間，確定使用費(fèi)同時(shí)支付。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)喬國(guó)清、徐立某與被告(反訴原告)上海華某企業(yè)發(fā)展有限公司2015年7月20日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無(wú)效；
　　二、被告(反訴原告)上海華某企業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)給付原告(反訴被告)喬國(guó)清、徐立某補(bǔ)償款3,470,464.20元；
　　三、原告(反訴被告)喬國(guó)清、徐立某應(yīng)于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)給付被告(反訴原告)上海華某企業(yè)發(fā)展有限公司使用費(fèi)529,412.50元。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)46,286元，減半收取23,143元，保全費(fèi)5,000元，反訴案件受理費(fèi)17,007元，減半收取8,503.50元，合計(jì)36,646.50元，由原告(反訴被告)喬國(guó)清、徐立某負(fù)擔(dān)10,410元，被告(反訴原告)上海華某企業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)26,236.50元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：張卓郁

書(shū)記員：陳倩茹