上訴人(原審被告)：喬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省安慶市。
　　委托訴訟代理人：葉旸，上海捷勛律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳莉，上海蘭盾律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：楊曉燕，上海蘭盾律師事務所律師。
　　上訴人喬某某因與被上訴人林某某房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2019)滬0114民初205號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月10日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　喬某某上訴請求：撤銷一審判決,改判為：林某某繼續(xù)履行與喬某某就上海市嘉定區(qū)竹笛路XXX弄XXX號XXX室房屋(下稱“系爭房屋”)簽訂的《房屋買賣合同》。事實和理由：一、一審事實認定不清。在雙方簽訂合同之初，系爭房屋系動遷安置房，暫時不具備過戶條件，且喬某某因繳納社保年限未滿相關規(guī)定也不具備購房資格,故雙方在合同中約定“甲乙雙方都不具備過戶條件，等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)”。系爭房屋系喬某某為兒子購置的婚房，期間林某某口頭承諾喬某某可將系爭房屋直接過戶至喬某某具備購房資格的兒子名下，故喬某某一度斷繳社保導致此后未能符合過戶條件。因喬某某法律意識淡薄未能通過合同條款固定自己的合法權益，但其至今仍在繳納社保。一審法院以起訴時間斷定喬某某不符合購房條件有誤。二、一審適用法律錯誤。在合同履行過程中雙方均有過錯，該不利后果不應由喬某某一人承擔。待喬某某滿足購房條件之時，林某某配合辦理過戶才符合公平原則。綜上，喬某某請求二審法院支持其上訴請求。
　　被上訴人林某某辯稱，一審判決事實認定清楚，法律適用正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　林某某向一審法院起訴請求：1.確認林某某、喬某某于2014年10月3日就系爭房屋簽訂的《房屋買賣合同》于2018年9月28日解除；2.判令喬某某立即搬離系爭房屋并將該房屋返還給林某某；3.判令喬某某支付房屋占有使用費按人民幣(以下幣種均為人民幣)2,000元/月的標準，自2014年10月3日起計算至實際搬離之日止；4.判令喬某某支付林某某違約金65,000元。
　　一審法院認定事實：2011年11月13日，案外人陳某某與拆遷人簽訂《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置協(xié)議》，安置有系爭房屋一套。系爭房屋的大產(chǎn)證于2015年3月26日辦出，該房屋于2015年12月10日登記在林某某名下。
　　2014年10月3日，林某某(甲方、出賣方)與喬某某(乙方、買受方)簽訂《房屋買賣合同》，其中約定：甲方將系爭房屋作價95萬元出售給乙方；本合同簽訂時，乙方一次性支付甲方購房款65萬元，余款30萬元在辦理完產(chǎn)權過戶后一次性支付給甲方；本合同簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件，等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅、土地出讓金等由乙方負擔，其他稅費按有關法律規(guī)定負擔；甲方應當于2014年10月1日前向乙方交付房屋；乙方全部或部分不履行本合同約定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方，逾期超過一個月的，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的百分之十作為甲方的損失賠償金。簽約后，喬某某已支付房款65萬元，林某某向喬某某交付了系爭房屋，該房屋由喬某某裝修后居住至今。
　　2018年上半年，林某某電話通知喬某某系爭房屋已符合上市交易條件。同時，林某某提出加價5萬余元，喬某某未予接受。2018年8月27日，林某某向喬某某寄送《房屋過戶通知函》，函稱：系爭房屋已符合過戶條件，我多次電話通知你方盡快辦理過戶手續(xù)，你方均未理會。限你方收到本函后一個月內(nèi)前往嘉定區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，如逾期不辦理，我方將解除《房屋買賣合同》，由此產(chǎn)生的法律后果由你方自行承擔。喬某某收到該通知函，但未在指定期限內(nèi)前往交易中心辦理過戶手續(xù)。
　　一審又查明，2011年1月上海市發(fā)布《關于本市貫徹的實施意見》，該意見規(guī)定：自本意見發(fā)布之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品房住房和二手住房)。2013年11月上海市發(fā)布《關于嚴格執(zhí)行住房限購措施有關問題的通知》，該通知規(guī)定：非本市戶籍居民家庭在本市購買住房繳納稅收或社保年限從“能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上”調(diào)整為“能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上”。2016年3月上海市發(fā)布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，該意見規(guī)定：提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。
　　一審審理中，喬某某表示，其為非滬籍家庭，自2014年10月起繳納社保，后于2015年10月斷繳，直至2019年2月再次開始繳納社保，目前共計繳納四個月。經(jīng)法院釋明，喬某某堅持要求履行合同，不要求在本案中處理系爭房屋的裝修損失、房價上漲損失等。
　　一審法院認為，林某某與喬某某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按約履行。系爭房屋于2018年3月26日后符合上市交易條件，林某某在當年上半年要求加價的行為，缺乏法律依據(jù)，應予指正。但2018年8月底，林某某通知喬某某辦理過戶手續(xù)，此時未提及加價一事，但喬某某卻未在指定期限內(nèi)前往辦理過戶手續(xù)，經(jīng)由庭審可知，不排除系因喬某某未具備本市購房資格所致。目前，雙方間的買賣合同事實上無法履行，林某某在本案訴訟中明確要求解約，法院予以支持，但其要求確認雙方買賣合同于2018年9月28日解除無任何依據(jù)，法院不予確認。喬某某主張簽約時雙方均明知對方不具備過戶條件并約定等過戶條件成熟時再辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，故不同意解約的意見，對此法院認為，雙方簽約時的政策即要求非滬籍家庭需提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上的社保繳費記錄，而喬某某作為非滬籍家庭買方，在明知此政策要求的情況下，自認于2015年10月中斷繳納社會保險，且直至2019年2月才重新繳納，故系因其自身原因造成其目前仍屬限購對象，有鑒于此，法院難予采納該主張。合同解除后，林某某應將已付房款予以退還，而喬某某理應將系爭房屋予以返還，經(jīng)過合理的搬離期后仍拒不返還房屋的，應向林某某支付使用費，且林某某主張的標準亦屬合理。在雙方買賣關系中，喬某某是在支付相應房款的基礎上占用系爭房屋，故對林某某自2014年10月3日起主張使用費的請求法院不予支持。關于違約金，考慮到林某某無故要求加價，對雙方合同順利履行亦有過錯，故對違約金的請求不予支持。對于合同解除后的裝修損失等，經(jīng)法院釋明，喬某某明確表示不要求本案處理，可另案解決。
　　一審法院作出判決：一、解除林某某與喬某某于2014年10月3日就位于上海市嘉定區(qū)竹笛路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋買賣合同》；二、林某某應于判決生效之日起六十日內(nèi)退還喬某某房款65萬元；三、喬某某應于判決生效之日起六十日內(nèi)向林某某返還位于上海市嘉定區(qū)竹笛路XXX弄XXX號XXX室房屋，逾期仍不返還的，應按照2,000元/月的標準支付自逾期之日起至實際搬離之日止的使用費；四、對林某某的其他訴訟請求不予支持。
　　二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。
　　本院認為，喬某某與林某某就系爭房屋簽訂的買賣合同中約定“本合同簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件，等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)”,本案爭議焦點為對此條款中關于過戶條件成就的界定。過戶條件成熟應當指甲方乙方均滿足過戶條件，雙方缺一不可。合同簽訂于2014年10月3日，根據(jù)2013年11月上海市發(fā)布《關于嚴格執(zhí)行住房限購措施有關問題的通知》規(guī)定，非本市戶籍居民家庭在本市購買住房繳納稅收或社保年限調(diào)整為“能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上”，喬某某需繳納一定年限社保才具備購房資格，而系爭房屋系動遷安置房，暫時亦不具備過戶條件，此時雙方對合同履行條件成就的時間成本應具有一定預期。
　　根據(jù)喬某某陳述，其于2014年10月起繳納社保，但2016年3月上海市發(fā)布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，調(diào)整為“自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”，故喬某某購房資格的取得須延后，購房政策的調(diào)整導致雙方辦理過戶手續(xù)時間亦隨之延長，雙方對此均無過錯。
　　但合同簽訂后雙方應根據(jù)合同約定積極促成合同履行的條件成就，具體至本案，喬某某應當連續(xù)不間斷繳納社保直至其具備購房資格。而喬某某自認于2015年10月斷交社保，于2019年2月才重新繳納社保，至今其仍未具備購房資格系其自身過錯導致。本院認為，本案屬動遷安置房買賣，雙方應明確交易本身存在較大風險，合同履行過程應更加謹慎，此為一；二、不能苛求合同積極履行一方無限等待對方條件成就而無需考量條件尚未成就之具體原因，此有違合同雙方約定“等過戶條件成熟時辦理過戶手續(xù)”之初衷，亦有違公平原則。
　　另，喬某某關于林某某口頭承諾將系爭房屋過戶至喬某某之子名下的陳述，其未能提供相關證據(jù)加以證明，本院難以采信。
　　綜上所述，喬某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決結果正確，應予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣1,425元，由上訴人喬某某負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：姚??躍

書記員：彭??辰