原告（執(zhí)行案外人）:么國明，女，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，無職業(yè)，住通河縣。委托訴訟代理人：孫德仁，男，黑龍江建文律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：鄭紅玲，女，黑龍江建文律師事務(wù)所律師。被告（被執(zhí)行人）：宋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住通河縣。委托訴訟代理人：馬連智，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住通河縣。被告（申請執(zhí)行人）：邸有慧，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住通河縣。委托訴訟代理人：姜仲波，男，黑龍江理智律師事務(wù)所律師。第三人：哈爾濱長升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通河分公司（以下簡稱長升分公司），住所地：通河縣通河鎮(zhèn)賓館小區(qū)。負責(zé)人：吳麗，女，職務(wù)經(jīng)理。

原告么國明向本院提出訴訟請求：1、請求法院判決確認原告么國明與被告宋某某簽訂的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行；2、撤銷（2017）黑0128執(zhí)15號、（2017）黑0128執(zhí)15號-1、（2017）黑執(zhí)異23號執(zhí)行裁定書；3、確認第三人長升分公司與被告邸有慧之間簽訂的《商品房買賣合同》無效；4、終止執(zhí)行案涉房屋；5、案涉房屋所有權(quán)歸原告所有；6、訴訟費由被告負擔(dān)。事實和理由：原告于2015年7月3日購買被告宋某某坐落在通河鎮(zhèn)賓館小區(qū)2號樓3號門市房（一帶二樓，一層97.06平方米、二層218.40平方米），并向被告宋某某交付了800，000.00元購房款，原告已經(jīng)實際占有此房，并已經(jīng)進行了裝修，只是第三人長升分公司開發(fā)商原因，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因此，原告與被告宋某某的買賣關(guān)系成立并合法有效。被告宋某某因欠被告邸有慧欠款人民幣1，000，000.00元，第三人邸有慧起訴至通河縣法院。通河縣法院下發(fā)（2016）黑0128民初1584號民事調(diào)解書確定：被告宋某某償還邸有慧欠款1，000，000.00元。后在原告不知情的情況下，被告宋某某將上述房屋抵押給了被告邸有慧，雙方未辦理抵押登記，第三人長升分公司與被告邸有慧惡意串通，又簽訂了同樣的《商品房買賣合同》損害了原告的合法利益，致使原告無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。由于被告宋某某未按期償還被告邸有慧的欠款，被告邸有慧申請執(zhí)行訴爭房屋。2017年1月4日，通河縣法院以（2017）黑0128執(zhí)15號執(zhí)行裁定書查封了被執(zhí)行人宋某某所有訴爭房產(chǎn)，并于2017年5月23日以（2017）黑0128執(zhí)15號之一執(zhí)行裁定書對案涉房產(chǎn)進行拍賣，原告么國明對上述裁定不服，以對案涉房產(chǎn)具有所有權(quán)為由向通河縣法院提出執(zhí)行異議申請，通河縣法院以（2017）黑0128執(zhí)異23號執(zhí)行裁定：駁回么國明的異議請求，原告對（2017）黑0128執(zhí)異23號執(zhí)行裁定書不服，向通河縣法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。原告認為：（2017）黑0128執(zhí)異字23號執(zhí)行裁定書，僅以未經(jīng)登記未提供“土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證據(jù)”為依據(jù)，駁回原告的異議申請，是適用法律不當(dāng)。根據(jù)《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第六條、《合同法》第一百三十條之規(guī)定，原告的房屋買賣合同合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律保護。被告宋某某辯稱：長升分公司開發(fā)的通河縣賓館小區(qū)所使用的空心磚是我出售給長升分公司的，當(dāng)時與長升分公司的負責(zé)人吳麗協(xié)商長升分公司以通河縣賓館小區(qū)2號樓3號門市房屋（一層97.06平方米、二層218.4平方米）抵頂欠我的空心磚款1，019，110.00元，2014年6月12日長升分公司將我送磚的票據(jù)收回并為我填寫了1份通河縣賓館小區(qū)2號樓3號門市房買賣合同，同時給我出具了1，019，110.00元的購房收據(jù)。2015年3月份我因急需用錢，欲將該門市房出售，么國明聽說后，找到我協(xié)商想以800，000.00購買該門市房，2015年7月3日我與原告么國明簽訂了該門市的買賣合同，當(dāng)時么國明要辦房照，又因長升分公司還有一些手續(xù)沒辦完，辦不了房照，所以我就將手里的房票子和《商品房買賣合同》都交給吳麗，讓她倆自己聯(lián)系了。2014年6月13日我從案外人邸有志處借款100萬元用于磚廠投資，邸有志要求我給其妹妹邸有慧出具100萬元的借據(jù)，2015年7月21日邸有志要求我用該門市房手續(xù)作為100萬元借款的抵押，并讓我以長升分公司地產(chǎn)的名義和邸友慧簽訂了1份買賣協(xié)議書，但我認為當(dāng)時只是以簽買賣合同的方式做了1份抵押協(xié)議。2016年10月9日，邸有慧將我起訴至法院，法院認定我與邸有慧之間為民間借貸關(guān)系，經(jīng)法院調(diào)解我與邸有慧達成還款協(xié)議，通河縣法院下發(fā)了（2016）黑0128民初1584號民事調(diào)解書，該調(diào)解書確定我償還邸有慧100萬元借款，但是我一時拿不出那么多現(xiàn)金，我讓邸友慧將訴爭的房屋合同還給么國明或吳麗，邸有慧一直不給。我與么國明《房屋買賣合同》是雙方自愿簽訂的，該合同合法有效應(yīng)繼續(xù)履行。我與邸有慧是民間借貸關(guān)系，長升分公司與邸有慧簽訂的《商品房買賣合同》不真實應(yīng)當(dāng)予以解除。被告邸有慧辯稱：原告么國明所述不真實，難以確定原告與宋某某簽訂的《房屋買賣合同》的真實發(fā)生時間及交易是否真實存在，宋某某稱將原手續(xù)交回售樓處也不具有客觀可信性，不能證明原告對執(zhí)行標的享有足以排除執(zhí)行的法定權(quán)益。宋某某購買房屋沒有獲得登記，進行后續(xù)處分必須經(jīng)過房屋開發(fā)建設(shè)單位長升分公司認可并履行房屋買賣的相關(guān)手續(xù)。宋某某經(jīng)長升分公司認可曾經(jīng)將訴爭房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓給邸有慧是客觀真實的，由于宋某某將房屋交付邸有慧并更換鎖頭后，被他人非法侵占，邸有慧向通河縣公安局報案，通河縣公安局委托哈爾濱市公安局對長升分公司與邸有慧簽訂的合同進行了司法鑒定，確定印章真實。第三人哈爾濱長升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通河縣分公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟，但庭后向法庭提交書面答辯意見，說明該爭議房屋系長升分公司抵償被告宋某某的房屋，當(dāng)時經(jīng)雙方結(jié)算抵宋某某空心磚款1，019.110.00元，長升分公司與宋某某簽訂了商品房買賣合同，并給宋某某開具1，019，110.00元的購房票據(jù)。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了質(zhì)證，對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：原告么國明舉示的證據(jù)A1.房屋買賣合同一份。擬證明:原告么國明與被告宋某某自愿簽訂買賣協(xié)議。該證據(jù)能夠證實原告么國明與被告宋某某簽訂買賣協(xié)議的過程，對該證據(jù)予以采信。原告舉示的證據(jù)A2.購房收據(jù)、取款憑證各1份。擬證明：原告繳納了房款。該證據(jù)能夠證實原告么國明向被告宋某某交付了房款，對該證據(jù)予以采信。證據(jù)A3.2016年8月5日房屋出租協(xié)議書2份（楊某、移動公司）、宋某某的承認書1份、編號為00256639黑龍江省增值稅普通發(fā)票2份、2016年10月13日完稅證明1份、2016年12月29日物業(yè)繳費收據(jù)1份。擬證明：房屋已交付給原告使用，原告實際占有該房屋繳納物業(yè)費并將該房屋出租。該證據(jù)能夠證實原告對爭議房屋進行占有使用，對該證據(jù)予以采信。原告舉示的證據(jù)A4.（2016）黑0128民初1584號調(diào)解書、借據(jù)各1份。擬證明：生效的裁判文書已經(jīng)認定宋某某與邸有慧雙方之間系民間借貸法律關(guān)系；原告舉示的證據(jù)A5.2016年10月9日法庭審理筆錄、2015年7月21日邸有慧與宋某某簽訂的協(xié)議書各1份。擬證明：2015年7月21日邸有慧與宋某某簽訂的協(xié)議書是以房屋買賣形式為2014年6月13日宋某某邸有慧借款100萬元提供抵押，雙方未辦理抵押登記，其簽訂的買賣協(xié)議實質(zhì)為抵押行為。該組證據(jù)能夠證明宋某某與邸有慧系民間借貸關(guān)系，宋某某向邸有慧借款100萬元后雙方簽訂爭議房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該組證據(jù)能夠證明待證問題，對該組證據(jù)予以采信；原告舉示的證據(jù)A6.2017年5月23日（2017）黑0128執(zhí)15號和15之一執(zhí)行裁定書、（2017）黑0128執(zhí)異23號執(zhí)行裁定書各1份。擬證明訴爭房產(chǎn)系宋某某抵債房，被查封、拍賣，原告提出執(zhí)行異議被駁回。該證據(jù)能夠證明待證問題，對該證據(jù)予以采信；原告舉示的證據(jù)A7.證人楊某出庭作證、證人楊某營業(yè)執(zhí)照食品經(jīng)營許可證各1份、照片5張，該組證據(jù)擬證明：爭議房屋系原告出租給證人楊某，該房屋實際租賃并使用。該組證據(jù)能夠互相佐證形成證據(jù)鏈條，能夠證明待證問題，對該證據(jù)予以采信。被告宋某某舉示的證據(jù)B1.（2016）黑0128民初1584號民事調(diào)解書1份。擬證明邸有慧和宋某某有債權(quán)債務(wù)關(guān)系不是房屋買賣關(guān)系。該證據(jù)系生效法律文書，能夠證明待證問題，對該證據(jù)予以采信。被告邸有慧舉示的證據(jù)C1.長升分公司與邸有慧簽訂的買賣合同、哈爾濱公安局哈公刑事技術(shù)文字檢驗457號鑒定文書，擬證明長升分公司與邸有慧簽訂合同上的印章是真實的，邸有慧與宋某某的房屋買賣關(guān)系經(jīng)長升分公司確認是真實有效的。該證據(jù)真實性予以采信，待證問題的關(guān)聯(lián)性因被告宋某某予以否認，認為只是為個人借款抵押，且通河縣法院（2016）黑0128民初1584號民事調(diào)解書對此事實予以佐證，對該證據(jù)待證問題關(guān)聯(lián)性不予采信。原告申請法院調(diào)取的證據(jù)D1.長升分公司負責(zé)人吳麗調(diào)查筆錄1份。擬證明：長升分公司把爭議房屋抵賬給宋某某。該證據(jù)能夠證明長升分公司認可被告宋某某以抵賬形式取得爭議房屋，對該證據(jù)予以采信。根據(jù)當(dāng)事人陳述和采信的證據(jù)，本院認定事實如下：第三人長升分公司在被告宋某某處購買空心磚，2014年6月12日，經(jīng)被告宋某某與第三人長升分公司結(jié)算，長升分公司欠被告宋某某空心磚款1，019，110.00元，長升分公司負責(zé)人吳麗與宋某某協(xié)商，長升分公司以其所有的通河鎮(zhèn)賓館小區(qū)2號樓3號（一帶二樓）一層97.06平方米、二層218.40平方米門市房抵償欠被告宋某某1，019，110.00元空心磚款。第三人長升分公司將欠被告宋某某空心磚款票據(jù)收回后，給宋某某出具了商品房買賣合同和購房收據(jù)。2015年3月，被告宋某某因需資金周轉(zhuǎn)欲出售此門市房，原告么國明與宋某某協(xié)商以800，000.00元出售爭議房屋，原告么國明于2015年3月6日給付宋某某500，000.00元，當(dāng)時雙方未簽訂房屋買賣合同。2015年7月3日，原告么國明又給付被告宋某某300，000.00元，原告與被告宋某某于當(dāng)日簽訂了房屋買賣合同，同時被告宋某某為原告么國明出具了800，000.00元收據(jù)1份。當(dāng)時該爭議房屋因開發(fā)商原因不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件，原告么國明未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2015年7月21日，因被告宋某某在2014年6月13日欠被告邸有慧1，000，000.00元欠款到期未償還，被告宋某某與被告邸有慧在原告么國明不知情的情況下簽訂案涉房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，后長升分公司給被告邸有慧出具了爭議房屋的商品房買賣合同。2016年8月5日，原告將爭議房屋的其中一部分出租給案外人楊某，2016年9月22日將爭議房屋另一部分出租給中國移動通信集團黑龍江有限公司哈爾濱分公司。2016年10月9日，邸有慧另案起訴至通河縣法院，要求法院判令被告宋某某償還欠款1，000，000.00元，通河縣法院以（2016）黑0128民初1584號民事調(diào)解書確定：“被告宋某某償還邸有慧欠款1，000，000.00元”。由于被告宋某某沒有按期償還被告邸有慧欠款，被告邸有慧向通河縣法院申請執(zhí)行訴爭房屋。2017年1月4日，通河縣法院以（2017）黑0128執(zhí)15號執(zhí)行裁定書查封了被執(zhí)行人宋某某所有訴爭房產(chǎn)，并于2017年5月23日以（2017）黑0128執(zhí)15號之一執(zhí)行裁定書對訴爭房產(chǎn)進行拍賣，原告么國明對上述裁定不服，以對案涉房產(chǎn)具有所有權(quán)為由向通河縣法院提出執(zhí)行異議申請，通河縣法院以（2017）黑0128執(zhí)異23號執(zhí)行裁定書裁定：駁回么國明的異議請求，原告對（2017）黑0128執(zhí)異23號執(zhí)行裁定書不服，向通河縣法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。該訴爭房屋在房產(chǎn)登記部門未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
原告么國明訴被告宋某某、邸有慧、第三人長升公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年7月21日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告么國明及其委托訴訟代理人孫德仁、鄭紅玲、被告宋某某委托訴訟代理人馬連智、被告邸有慧及其委托訴訟代理人姜仲波到庭參加訴訟，第三人哈爾濱長升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通河分公司經(jīng)本庭合法傳喚未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為：第三人長升分公司將該房屋抵償欠被告宋某某空心磚款，第三人長升分公司認可訴爭房產(chǎn)系長升分公司抵償被告宋某某空心磚款的房屋，第三人長升分公司、被告宋某某、邸有慧、原告么國明均陳述訴爭房屋系長升公司抵賬給被告宋某某的房屋，且通河縣法院以（2017）黑0128執(zhí)15號執(zhí)行裁定書查封了宋某某所有的訴爭房產(chǎn)各方當(dāng)事人均未提出異議，對訴爭房產(chǎn)系被告宋某某抵賬所得房屋的事實本院應(yīng)予認定。依據(jù)物權(quán)法規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力，但未經(jīng)登記不影響合同效力”。被告宋某某與原告么國明于2015年7月3日自愿簽訂房屋買賣合同，原告么國明已向被告宋某某支付全部購房款，原告為證明其與被告宋某某簽訂的房屋買賣合同合法有效，向法庭出示了房屋買賣合同、交房款收據(jù)證明與宋某某存在房屋買賣事實，并提供兩份房屋出租協(xié)議證明么國明對訴爭房屋進行占有、使用、收益，以上證據(jù)可以形成證據(jù)鏈條證明原告么國明與被告宋某某之間的房屋買賣行為真實有效，故應(yīng)認定原告么國明與被告宋某某于2015年7月3日簽訂的房屋買賣合同合法有效。原告么國明對訴爭房產(chǎn)已實際占有并使用，因長升分公司協(xié)助賓館小區(qū)住戶辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)審批手續(xù)不全，致使原告無法辦理產(chǎn)權(quán)證，故原告么國明對房屋買賣時及之后未能辦理房產(chǎn)登記并無過錯，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有使用該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。故對訴爭房產(chǎn)法院不應(yīng)進行查封及拍賣。按照法律規(guī)定，案外人在執(zhí)行異議之訴中同時提出確認其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可在判決中一并作出裁判?，F(xiàn)原告么國明要求法院判決確認與被告宋某某簽訂的房屋買賣合同有效，要求終止執(zhí)行案涉房屋的訴訟請求均符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持；因原告么國明與被告宋某某的房屋買賣合同雖已實際履行，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，原告么國明對訴爭房屋尚未取得物權(quán)，現(xiàn)原告要求該房屋買賣合同繼續(xù)履行符合法律規(guī)定，對此訴請本院應(yīng)予支持；被告邸有慧在與被告宋某某簽訂訴爭房屋的買賣協(xié)議是以訴爭房產(chǎn)抵押形式達成的協(xié)議，該協(xié)議簽訂時間在么國明與宋某某簽訂房屋買賣協(xié)議之后，且該協(xié)議簽訂后，宋某某與邸有慧未辦理房屋抵押登記，其效力不能對抗買賣在先已交付全部房款并占有使用的買受人么國明，第三人長升分公司在與邸有慧簽訂商品房買賣合同之前已將房屋抵賬給宋某某，第三人長升分公司亦無權(quán)再對該房產(chǎn)另行出售，第三人長升分公司與被告邸有慧簽訂的房屋買賣合同沒有簽訂時間，沒有實際支付購房款，其買賣行為名為買賣實為對宋某某欠邸有慧借款抵押行為，被告邸有慧與第三人長升分公司簽訂的商品房買賣合同因沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)故買賣合同不能成立，不能發(fā)生法律效力，現(xiàn)原告主張被告邸有慧與第三人長升分公司簽訂的房屋買賣合同無效，符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。原告要求撤銷（2017）黑0128執(zhí)15號執(zhí)行裁定書、（2017）黑0128執(zhí)15號-1執(zhí)行裁定書，該訴請不屬于案外人執(zhí)行異議之訴的調(diào)整范圍，對此訴請本院不予支持；原告要求撤銷（2017）黑0128執(zhí)異23號執(zhí)行裁定書，按照相關(guān)法律規(guī)定，生效判決判令不得執(zhí)行案涉標的物，上述裁定即自動失效，不存在撤銷情形，該項訴請不屬于案外人執(zhí)行異議之訴的訴訟請求范圍。原告么國明未對訴爭房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記，其對訴爭房屋的權(quán)利仍系債權(quán)，現(xiàn)原告要求法院判決確認案涉房屋所有權(quán)歸原告所有，無法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述：依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條、第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百零七條、三百一十二條、第三百一十四條、最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，判決如下：

不得執(zhí)行通河縣通河鎮(zhèn)賓館小區(qū)2號樓3號房屋；確認原告么國明與被告宋某某簽訂的通河縣通河鎮(zhèn)賓館小區(qū)2號樓3號門市房的房屋買賣合同有效；原告么國明與被告宋某某簽訂的通河縣通河鎮(zhèn)賓館小區(qū)2號樓3號門市房的房屋買賣合同繼續(xù)履行；確認被告邸有慧與第三人哈爾濱市長升房地產(chǎn)公司通河分公司簽訂的商品房買賣合同無效；駁回原告么國明其他訴訟請求。案件受理費100元，由被告宋某某、邸有慧負擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。