原告（反訴被告）：丹江口市住房保障管理中心。
法定代表人：孫軍，該中心主任。
委托代理人：李新，該中心職工。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，參與調(diào)解、進行和解，提起反訴和上訴，代為簽收法律文書等。
委托代理人：陶靜宏，湖北延津律師事務所律師。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，參與調(diào)解、進行和解，提起反訴和上訴，代為簽收法律文書等。
被告（反訴原告）：杜某某，男，生于1971年6月24日，漢族。

原告丹江口市住房保障管理中心（以下簡稱：房管中心）訴被告杜某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月23日受理后，依法由審判員周智華獨任審判。被告杜某某在庭審辯論終結(jié)前提起反訴。本院分別于2015年7月27日、2015年9月2日公開開庭進行了審理。原告房管中心的委托代理人李新、陶靜宏，被告杜某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告房管中心起訴并對反訴辯稱：原、被告雙方于2012年9月1日簽訂了房屋租賃合同，該合同約定被告租賃原告34平方米的房屋，每月按時交納房租。但從2013年7月以后，經(jīng)原告多次催交，被告以各種理由拒絕交納。原告于2015年6月1日向被告下達了解除租約通知書，但無果。請求人民法院判令解除原、被告雙方簽訂的租約，被告交清從2013年6月至2015年6月拖欠房租626.4元（24個月×26.1元），支付違約金1000元，訴訟費由被告承擔。在簽訂租約時被告出具有書面的承諾書，承諾自愿承擔水、電費等維修費用，保證按時交房租，其反訴請求理由不成立，應予駁回。第二次庭審中，原告提出雙方簽訂的租約已到期，對解除原、被告雙方簽訂的租約的請求變更為終止合同返還房屋。
原告房管中心為支持其訴訟請求辯解意見，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)1：原告的組織機構(gòu)代碼證、丹江口市機構(gòu)編制委員會文件丹編（2014）13號《關(guān)于市房產(chǎn)局及所屬事業(yè)單位機構(gòu)編制有關(guān)事項的批復》復印件各1份、法定代表人身份證明1份。擬證明：原告的主體資格。經(jīng)質(zhì)證，被告對該證據(jù)無異議。本院對該證據(jù)的證明效力予以確認。
證據(jù)2：丹江口市房產(chǎn)管理二所與被告簽訂的《丹江口市公房租約》、丹江口市公房房租收據(jù)存根1份。擬證明：雙方簽訂了房屋租賃合同，根據(jù)合同約定，被告已繳納部分租金。經(jīng)質(zhì)證，被告對該證據(jù)無異議。本院對該證據(jù)的證明效力予以確認。
證據(jù)3：2015年6月1日原告向被告發(fā)出的《終止租約的通知》、送達照片2張。擬證明：根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同，原告向被告送達了《終止租約的通知》。經(jīng)質(zhì)證，被告對該證據(jù)無異議，認為通知上寫的“經(jīng)我單位工作人員多次上門催收房屋，你拒交且無故長期拖欠房租”，原告沒有多次找被告要過房租，反而是被告多次找原告要求維修房屋。本院對該證據(jù)的證明效力予以確認；對被告的質(zhì)證意見將結(jié)合本案的其他證據(jù)予以分析認定。
證據(jù)4：2012年8月31日被告向原告出具的承諾書1份。擬證明：被告杜某某給原告出具過承諾，自愿承擔水、電等相關(guān)費用，保證按時交房租。經(jīng)質(zhì)證，被告對該證據(jù)無異議。本院對該證據(jù)的證明效力予以確認。
經(jīng)審理查明：原告房管中心由原丹江口市房產(chǎn)管理一所、二所（以下簡稱：房產(chǎn)二所）于2014年7月22日合并成立。被告杜某某于2012年8月24日向原丹江口市房產(chǎn)管理二所申請租住12代區(qū)公房，由于前住戶長期空置此房，造成此房破損，被告于2012年8月31日向該所出具了承諾書，承諾“由于前住戶長期空置此房，造成此房破損，無水無電，由此種種造成的費用我自愿承擔，今后我保證遵守租賃合同事項，按時交納房租，不私自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓等?！狈慨a(chǎn)二所與被告在2012年9月1日簽訂了丹江口市公房租約，該租約約定乙方（指被告）租賃甲方（指房產(chǎn)二所）管理磚木結(jié)構(gòu)的公房（平房）34平方米，租賃期限從2012年9月1日至2015年8月31日止；屋頂塌陷、溜瓦漏雨由甲方修繕；乙方應在每月20日前交清當月的租金；乙方若需對房屋進行裝飾裝修，應經(jīng)甲方同意，其費用自理，租約期滿后按甲方要求恢復原狀或予以保留，保留部分不予補償，也不作為資產(chǎn)抵扣租金；乙方若有違反，甲方有權(quán)收回公房終止租約，并處違約金500元至1000元等條款。原告按照被告所租房屋面積確定每月應繳房租26.1元。合同簽訂后，被告未居住，被告已將房租交至2013年6月，此后被告未再繳納租金。約在2013年6、7月份，被告請人將該房進行倒地坪和墻壁粉刷，接通水電等維修。被告為此支付維修費用1000多元。由于該房屋漏水，原告未做修繕，被告自己也未修繕，未入住。2013年7月以后，經(jīng)多次催交，被告拒絕交納房租。原告于2015年6月1日向被告送達了終止租約通知書，要求解除合同收回該房屋，并提示該房屋建設(shè)年代較早，破損嚴重已不能居住，為了人身和財產(chǎn)的安全請被告及時搬離。但被告未同意。原告遂向本院提起訴訟。被告在訴訟中提出反訴。

本院認為：房產(chǎn)二所與被告簽訂的丹江口市公房租約是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效，雙方應當按約定享有權(quán)利和履行各自的義務。房管中心是由房產(chǎn)一所和房產(chǎn)二所合并成立的，因此，房產(chǎn)二所的權(quán)利義務應由原告房管中心承繼。被告在租賃后未居住，是被告自己的責任，房屋漏雨原告未維修是追究違約責任的理由，但不是拒付租金的理由，被告應當按約定支付租金。為了防止損失擴大，能夠居住，被告應當采取有效措施，所支付的費用可依據(jù)合同約定主張權(quán)利。故原告要求被告支付拖欠租金的請求，本院予以支持。自2013年7月至合同期滿被告共拖欠原告26個月的租金，共計678.6元，原告起訴了24個月626.4元的租金，本院按該請求數(shù)額予以支持。被告提出不應支付拖欠的租金的辯解意見，因無事實和法律依據(jù)，本院不予采納。被告要求原告賠償轉(zhuǎn)讓費和墻壁粉刷、倒地坪、接水電費用的反訴請求，因轉(zhuǎn)讓費是被告與他人之間協(xié)商形成的，無證據(jù)證明經(jīng)原告同意所形成，原告不應對此承擔責任；被告支付墻壁粉刷、倒地坪、接水電費用，因在簽租約前被告已向原告作了“由于前住戶長期空置此房，造成此房破損，無水無電，由此種種造成的費用我自愿承擔”的承諾。故被告此項反訴請求本院不予支持。原告要求被告承擔違約金本訴請求和被告要求原告承擔違約金的反訴請求，因原告未盡到維修責任，被告未按時支付租金，雙方均有違約行為，原、被告的此項請求本院均不予支持。原告要求終止合同，返還房屋的請求，因原、被告所簽訂的公房租賃合同，是依據(jù)相關(guān)行政管理規(guī)定所形成的租賃關(guān)系，不是平等主體之間的合同關(guān)系，不屬民事法律調(diào)整的范圍，其起訴應予駁回，本院另行裁定處理。依照《中華人民共和國合同法》第一百二十條、第二百二十條、第二百二十一條、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，并參照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告杜某某在本判決生效后十日內(nèi)支付原告丹江口市住房保障管理中心房屋租賃費626.4元。
二、駁回原告丹江口市住房保障管理中心的其他訴訟請求。
三、駁回被告杜某某的反訴請求。
如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費50元，反訴案件受理費68元，合計118元，由原告丹江口市住房保障管理中心負擔28元，被告杜某某負擔90元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱：湖北省十堰市中級人民法院；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；賬號：17234901040010701。通過郵局匯款的，匯款十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。本判決發(fā)生法律效力后，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算。法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

審判員　　周智華

書記員：陳偉 附法律條款： 《中華人民共和國合同法》 第一百二十條當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。 第二百二十條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。 第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。 第二百二十六條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第六十四條第一款，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。 最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》 第二條當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。 沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。