原告(反訴被告)：中鐵華某建設工程集團有限公司，住所地中國(四川)自由貿(mào)易試驗區(qū)成都高新區(qū)天府大道北段1700號4棟1單元10層1004號。
　　法定代表人：房衛(wèi)東，職務執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：何恒兵，上海鈞智律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：楊海燕，湖南金鷗律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：天津金某某置業(yè)有限公司，住所地天津自貿(mào)試驗區(qū)中環(huán)西路與西二道交口麗港大廈3-1020。
　　法定代表人：吳優(yōu)，職務執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：胡堅幸、楊若愚，德恒上海律師事務所律師。
　　原告中鐵華某建設工程集團有限公司與被告天津金某某置業(yè)有限公司以及反訴原告天津金某某置業(yè)有限公司與反訴被告中鐵華某建設工程集團有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月6日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)中鐵華某建設工程集團有限公司(以下簡稱中鐵公司)的委托訴訟代理人何恒兵，被告(反訴原告)天津金某某置業(yè)有限公司(以下簡稱金某某公司)的委托訴訟代理人胡堅幸到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告中鐵公司提出的訴訟請求：1、確認原被告之間簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年9月1日解除；2、被告金某某公司返還保證金人民幣XXXXXXX元(以下幣種均為人民幣)，并支付該款的逾期違約金(自2018年9月1日起至實際返還之日止，按照每日千分之一的標準計算)；3、本案訴訟費由金某某公司承擔。
　　事實與理由：原被告雙方簽訂《上海市房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，約定被告將本市普陀區(qū)丹巴路28弄10、11號5-6樓，15、16號1-6樓和20號地下1層車位155-160號及166號(以下簡稱租賃物)出租給原告。租賃期限自2017年11月15日至2025年11月14日止。雙方并對租金的計算標準、支付時間等均作了明確約定。合同簽訂后，原告取得涉案租賃物并花費巨資對其進行了裝修，同時支付了全額保證金及至2018年8月31日止的租金。因原告的經(jīng)營策略調(diào)整，原告于2018年8月15日向被告發(fā)送了《關于提前解除租賃合同通知函》(以下簡稱通知函)，明確涉案租賃合同自該通知函發(fā)出之日解除，原告將于2018年9月1日撤場，并騰空原告在涉案租賃物內(nèi)的物品。但在9月1日原告搬離物品時，卻遭到被告無理拒絕，被告并將租賃物大門加鎖，扣押了原告的所有物品，原告為此報警。之后雙方協(xié)商未果，故提起本案訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求。
　　被告金某某公司辯稱，原告在租賃期間存在根本性違約行為，如擅自改變租賃物原有的商業(yè)、辦公用途，將租賃物改造為具有餐飲、住宿、KTV、SPA等功能的娛樂場所，同時，還涉嫌在租賃物內(nèi)從事違法活動。因此，原告行使合同解除權系對合同權利的濫用，不具有法律效力。退一步而言，如果認定了原告的單方解除行為，根據(jù)租賃合同的約定，原告也應當按照其支付的租賃保證金1倍支付違約金，被告也無需退還保證金。綜上，原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，被告均不予同意。
　　反訴原告金某某公司提出的反訴請求：1、確認雙方簽訂的租賃合同自金某某公司提出反訴之日的2018年10月31日解除；2、中鐵公司向金某某公司支付2018年8月31日至2018年10月30日期間的租金XXXXXXX元；3、中鐵公司按照約定的月租金6倍的標準支付違約金XXXXXXX元；4、中鐵公司將涉案租賃物恢復至原雙方交接時的原狀并將其返還金某某公司；5、參照租賃合同約定的租金標準，中鐵公司支付從2018年10月31日起至其實際返還租賃物之日止的房屋占用費；6、中鐵公司支付截止到2018年10月31日止的水電費及相應滯納金、物業(yè)管理費及相應滯納金；7、訴訟費用由中鐵公司承擔。
　　事實與理由：在實際履行租賃合同的過程中，中鐵公司存在諸多根本性違約行為，如將租賃物的用途改變?yōu)榫C合性娛樂場所、未經(jīng)反訴原告同意擅自裝修破壞原有房屋結(jié)構(gòu)、擅自轉(zhuǎn)租等等，故在本案中提起反訴，要求中鐵公司按照合同約定承擔相應的責任。
　　反訴被告中鐵公司辯稱，在堅持本訴陳述意見的前提下，補充反訴答辯意見如下：租賃合同已經(jīng)于2018年9月1日解除，故不應當再支付9月、10月的租金；因本公司沒有違約行為，金某某公司要求支付違約金沒有事實和法律依據(jù)，如果法院認為中鐵公司存在違約行為，金某某公司主張的違約金也過高，請求法院調(diào)整到相當于1個月租金標準的違約金；本公司花費近XXXXXXXX元的巨資對租賃物進行了裝修，且在長達十幾個月的裝修過程中，金某某公司沒有表示反對，本著物盡其用的原則，租賃物沒有必要恢復原狀；基于金某某公司在2018年9月1日實際掌握租賃物，故之后的租金、房屋占用費無需支付；物業(yè)費、水電費的收費主體并非金某某公司，不同意支付。綜上，不同意金某某公司的反訴請求。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，經(jīng)審理查明本訴部分的事實如下：
　　一、涉案租賃物本市普陀區(qū)丹巴路28弄10、11號5-6樓，15、16號1-6樓和20號地下1層車位155-160號及166號的權利人是金某某公司，上述租賃物面積5606.38平方米(不含車位部分)，土地用途為商業(yè)、辦公、娛樂綜合用地。
　　二、2017年5月12日，金某某公司(合同出租甲方)與中鐵公司(合同承租乙方，原名中鐵華新環(huán)球建設工程有限公司)簽訂涉案租賃合同，約定乙方承租上述租賃物，乙方承諾租賃房屋作為商業(yè)及辦公使用，租賃期內(nèi)未經(jīng)甲方書面同意以及按規(guī)定須經(jīng)有關部門批準而未核準前，不擅自改變上述約定的使用用途。關于租期：租賃期限從2017年11月15日至2025年11月14日，甲方必須在2017年5月16日前向乙方交付房屋，2017年5月16日到2017年11月15日之前為裝修期。關于保證金：乙方應當在甲方交付房屋之時，支付租賃保證金XXXXXXX元，裝修押金XXXXXXX元，租賃關系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息返還乙方，歸還時間為租賃關系終止后的20天，逾期歸還的，每逾期一天，乙方有權要求甲方按照逾期歸還金額0.1%支付違約金。關于租金及支付：月租金為XXXXXXX.5元，每次支付三個月租金，租賃物先付款后使用，每逾期一日，乙方應按照相關費用的0.3%支付違約金。關于轉(zhuǎn)租：乙方在租賃期間，需事先征得甲方書面同意，方可將房屋部分或者全部轉(zhuǎn)租他人。關于租賃物返還時的狀態(tài)：乙方應在本合同的租期屆滿后的次日內(nèi)返還租賃物，未經(jīng)甲方同意逾期返還的，每逾期一日，應按12.88元/平方米支付房屋占用使用費。乙方返還該房屋應當符合正常使用后的狀態(tài)，返還時，應經(jīng)甲方驗收合格，并結(jié)清各自應當承擔的費用。甲方有權要求乙方將房屋恢復至交付時的狀態(tài)。關于合同解除：雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知對方解除本合同。租賃關系終止時，違反合同的一方，應向另一方按月租金的6倍支付違約金，違約金不足以賠償損失的，還應賠償違約金與損失之間的差額部分。關于違約責任：乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，甲方可以要求乙方恢復房屋原狀并賠償損失。租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方擅自解除合同，提前退還房屋的，乙方應按乙方支付的租賃保證金的1倍向甲方支付違約金。
　　在上述涉案租賃合同的補充條款中約定：租賃期間，乙方因使用房屋所發(fā)生的水電費、通訊費、物業(yè)管理費、車位費等費用，由乙方承擔，物業(yè)管理費為建筑面積每平方米每月15元。乙方同意承租的物業(yè)由上海永升物業(yè)管理有限公司進行管理。乙方對房屋進行任何裝修工程(包括但不限于內(nèi)部裝修、分隔、修建、改建或者安裝、更換設備、裝置)，其設計與圖紙必須取得甲方及物業(yè)管理公司的事先書面同意，并征得有關部門的書面同意或者批準。乙方聲明其在簽署本合同前已經(jīng)現(xiàn)場視察過該房屋，甲方以該房屋的現(xiàn)有狀況交付房屋，甲方將房屋交付乙方時，雙方簽署房屋交付使用單。
　　雙方并就其他租賃事宜作了約定。
　　三、2017年5月15日，雙方簽訂《商品房使用交接書》，確認了房屋交接事宜。中鐵公司取得了租賃物，支付了租賃保證金、裝修押金，并對房屋進行了裝修，裝修時間從2017年5月20日開工至11月竣工止。
　　四、2018年8月15日，中鐵公司向金某某公司發(fā)出通知函，明確因公司經(jīng)營策略調(diào)整，要統(tǒng)一經(jīng)營管理，商業(yè)、辦公將全部移往新的場地，現(xiàn)以書面形式提出解除租賃合同，并將會在2018年9月1日從場地撤離，搬空公司所有庫存。其他未盡事宜，雙方協(xié)商處理。隔日，金某某公司收到上述通知函。
　　五、2018年9月4日下午，中鐵公司去租賃現(xiàn)場搬運物品，遭金某某公司及物業(yè)公司的阻攔，未果。同時，金某某公司將租賃物的大門門鎖更換，租賃物由金某某公司掌握。
　　六、經(jīng)雙方對賬確認，至2018年9月6日中鐵公司提起本案訴訟之日止，中鐵公司實際支付的費用包括租賃保證金XXXXXXX元、裝修押金XXXXXXX元(根據(jù)約定直接轉(zhuǎn)為租金)、其余公司支付租金及案外人中鐵華某建設工程集團上海企業(yè)發(fā)展有限公司支付的部分款項，中鐵公司實際支付租金的截止日期至2018年8月31日止。
　　七、審理中，本院組織雙方當事人對租賃現(xiàn)場進行了勘驗，租賃物的部分樓層被整層改建成餐廳、客房等格局。同時，本院就中鐵公司遺留在租賃物現(xiàn)場的物品進行了清點并制作了清單，雙方當事人簽字作了確認。
　　以上事實有租賃合同、《商品房使用交接書》、通知函、押金、租金的支付憑證電子回單、企業(yè)名稱變更通知書、光盤、照片、微信聊天記錄、報警記錄、裝修合同、勘驗筆錄等證據(jù)予以證明，本院予以認定。
　　關于反訴部分查明的事實同本訴。
　　反訴另查明，一、2017年7月7日，反訴被告中鐵公司向反訴原告金某某公司出具《關于旭輝世紀廣場玻璃幕墻防護欄的承諾函》(以下簡稱承諾函)，內(nèi)容大致為;鑒于我司租賃了涉案租賃物，由于在裝修施工過程中將玻璃幕墻的防護欄全部拆除，現(xiàn)承諾，如因該防護欄拆除后發(fā)生的任何事故，由我公司承擔責任，并承擔由此帶來的損失。在租約到期后，恢復原狀，如不能恢復，貴司可找供應商自行恢復，費用由我司承擔。
　　二、在涉案租賃合同附件三《旭輝世紀廣場臨時管理規(guī)約》中明確，業(yè)主逾期繳納物業(yè)服務費用的，須按照每逾期一日支付季度物業(yè)管理費總額千分之三的比例繳納違約金。
　　三、2018年10月30日，租賃物所在的物業(yè)公司上海永升物業(yè)管理有限公司向中鐵公司出具《關于支付物業(yè)管理費的告知函》，要求中鐵公司支付2018年7月1日至2018年8月31日止的欠付物業(yè)費168191.4元及滯納金45916.3元、2017年10月1日至2018年8月31日止的水電費414992.8元，并承擔相應的逾期付款違約責任。
　　以上事實有《承諾函》、租賃合同附件、水電費、物業(yè)費計算明細等證據(jù)予以證明，本院予以認定。
　　審理期間，就中鐵公司是否存在擅自轉(zhuǎn)租行為，金某某公司提供出租方為中鐵公司、承租方為案外人上海歡欽網(wǎng)絡科技有限公司的租賃合同文本，同時說明該證據(jù)是在金某某公司掌握租賃場地之后，從租賃現(xiàn)場取得。中鐵公司對上述證據(jù)不予認可。
　　就租賃物是否需要恢復原狀，雙方各執(zhí)一詞，金某某公司要求按照約定恢復，中鐵公司則認為根據(jù)物盡其用的原則無需恢復。如果中鐵公司確需要承擔恢復原狀的責任，就具體的恢復方式，經(jīng)本院釋明，雙方表示為盡快解決本案糾紛，同意以金某某公司自行施工恢復、中鐵公司支付恢復費用的方式進行。經(jīng)雙方協(xié)商一致，確認總的恢復費用金額為XXXXXXX元，其中包括租賃現(xiàn)場現(xiàn)有裝飾裝修的拆除、恢復、空調(diào)的恢復等三部分費用，最終中鐵公司是否應當承擔恢復責任以及承擔的具體費用的金額，雙方一致同意由本院酌情判決。
　　本院認為，關于本訴：一、租賃合同的效力。經(jīng)查，涉案租賃物的權利人是金某某公司，中鐵公司向其租賃房屋、車位，雙方為此簽訂了租賃合同，該合同系雙方真實意思的表示，內(nèi)容無違反法律之處，合同應為有效，雙方均應當根據(jù)合同約定履行。二、違約責任的認定。根據(jù)本案查明的事實，合同明確約定租賃物的用途僅限于商業(yè)及辦公，未經(jīng)產(chǎn)權人書面同意或者經(jīng)有關部門審核批準，中鐵公司不得改變租賃用途。結(jié)合本院現(xiàn)場勘驗的結(jié)果，租賃物存在部分樓層被整層改建為具有餐飲、客房住宿等功能的現(xiàn)狀，顯然，中鐵公司的上述行為已經(jīng)違反了合同的約定，構(gòu)成違約。三、合同解除的效力。法律規(guī)定，合同的解除分為約定解除合同和法定解除合同。我國《合同法》第九十三條規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使合同不能履行實現(xiàn)目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要義務；(三)當事人一方延遲履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(四)當事人一方延遲履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。顯然，一方面，本案雙方并非協(xié)商一致解除合同，另一方面，無論行使約定解除權還是法定解除權，其前提解除權人必須為守約方而非違約方，基于中鐵公司存在的違約行為，其無權行使合同解除權。四、訴訟請求的處理。基于前述分析，中鐵公司于2018年8月15日向金某某公司發(fā)出的要求解除租賃合同的通知函不具有法律效力，對其要求確認原被告之間簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年9月1日解除的訴訟請求不予支持。關于退還房屋租賃保證金及支付逾期違約金的訴訟請求。根據(jù)租賃合同中“租賃關系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息返還乙方”的約定，以及在本案中雙方對相關費用進行結(jié)算的事實，房屋租賃保證金可以退還，但中鐵公司要求支付逾期違約金的請求與事實不符，本院不予支持。
　　關于反訴。一、合同解除的認定。在本案審理過程中，金某某公司提出解除租賃合同的反訴請求，有事實依據(jù)，也符合合同約定，本院予以支持。至于合同解除日的確定，根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，行使約定或法定解除權應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。故解除日以本案反訴狀送達中鐵公司的2018年10月31日為準。二、中鐵公司是否需要支付2018年8月31日至10月30日止的租金及10月31日起的房屋占用使用費?，F(xiàn)有證據(jù)表明，在中鐵公司發(fā)出解除合同的通知函、并于2018年9月4日搬運物品撤離租賃場地時，金某某公司已經(jīng)通過調(diào)換大門鑰匙的方式掌握了租賃物及場地。雖然中鐵公司行使合同解除權不符合法律規(guī)定，但其行為已經(jīng)表明其不再履行合同的主要義務，在此情況下，守約方金某某公司如果對中鐵公司的解除行為有異議的，可以行使請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同效力的法定權利，或者根據(jù)租賃合同的約定，追究中鐵公司的違約責任或者賠償責任?；陔p方?jīng)]有在中鐵公司違約的情況下金某某公司可以享有留置權的約定，金某某公司拒絕中鐵公司搬運物品撤離場地，依據(jù)不足，故其要求中鐵公司按照租金標準承擔之后的房屋租金損失，與事實不符，也不盡合理，故該部分費用由本院按照相當于2個月租金的標準酌判。三、中鐵公司是否需要承擔違約責任?；谇笆龇治?，中鐵公司存在違約行為，應當承擔違約責任。至于其提出的調(diào)整違約金的意見，本院將以金某某公司的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平和誠實信用原則予以衡量，酌判相當于3個月租金的違約金。四、關于是否需要恢復原狀。由于合同中明確約定在中鐵公司交還房屋時，金某某公司有權要求其恢復原狀，故中鐵公司應當根據(jù)約定承擔責任，何況中鐵公司現(xiàn)有的裝飾裝修格局屬于違反合同約定用途的裝修，故對中鐵公司不予恢復的意見不予采納。考慮到施工便利等因素，雙方確認的由中鐵公司支付相關費用、金某某公司自行恢復的方案可以采納。至于恢復費用的金額，中鐵公司違反約定進行裝修應當承擔主要責任，但金某某公司在長達幾個月的裝修期內(nèi)沒有對承租方的裝修行為予以合理關注，尤其是在知曉中鐵公司對玻璃幕墻的防護欄全部拆除這一情況后，沒有采取有效的措施，對可能存在的違約裝修的行為加以關注、制止，主觀上存在一定的疏忽，故也應當承擔部分責任，因此，中鐵公司支付恢復原狀的費用酌判為XXXXXXX元。五、關于水電費、物業(yè)費及相關滯納金。根據(jù)租賃合同附件三的約定，中鐵公司同意由現(xiàn)有物業(yè)公司進行物業(yè)管理并支付物業(yè)費，故其應當根據(jù)約定支付物業(yè)費并承擔逾期未付的滯納金。同理，水電費依約也應當一并支付，但主張滯納金依據(jù)不足。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告中鐵華某建設工程集團有限公司與被告天津金某某置業(yè)有限公司簽訂的關于普陀區(qū)丹巴路28弄10、11號5-6樓，15、16號1-6樓和20號地下1層155-160號及166號車位的《上海市房屋租賃合同》于2018年10月31日解除；
　　二、被告天津金某某置業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告中鐵華某建設工程集團有限公司租賃保證金人民幣XXXXXXX元；
　　三、對原告中鐵華某建設工程集團有限公司的其余訴訟請求不予支持；
　　四、反訴被告中鐵華某建設工程集團有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)攜屬其所有的物品搬離普陀區(qū)丹巴路28弄10、11號5-6樓，15、16號1-6樓房屋及20號地下1層155-160號及166號車位，反訴原告天津金某某置業(yè)有限公司應當予以協(xié)助配合(搬運的物品詳見判決書所附清單)；
　　三、反訴被告中鐵華某建設工程集團有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告天津金某某置業(yè)有限公司酌情支付上述租賃物從2018年8月31日起至本判決生效之日止的房屋占用費人民幣XXXXXXX元；
　　四、反訴被告中鐵華某建設工程集團有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告天津金某某置業(yè)有限公司支付違約金人民幣XXXXXXX.5元；
　　五、反訴被告中鐵華某建設工程集團有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告天津金某某置業(yè)有限公司支付恢復原狀費用人民幣XXXXXXX元；
　　六、反訴被告中鐵華某建設工程集團有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告天津金某某置業(yè)有限公司支付2018年7月1日至2018年8月31日止的欠付物業(yè)費168191.4元及滯納金45916.3元、2017年10月1日至2018年8月31日止的水電費414992.8元；
　　七、對反訴原告天津金某某置業(yè)有限公司的其余反訴請求不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行上述給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案本訴受理費人民幣24480元，由被告天津金某某置業(yè)有限公司承擔。
　　本案反訴受理費人民幣36014元(反訴原告已經(jīng)預付人民幣14297.45元)，由反訴被告中鐵華某建設工程集團有限公司承擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：孫宏偉

書記員：王??飛