原告（反訴被告）：中百超市有限公司，住所地：武漢市江漢區(qū)新華西路24號(hào)。
法定代表人：楊曉紅，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：胡寶國(guó)，湖北安格律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：葉金河，湖北安格律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：徐海洋，男，1975年7月22日出生，漢族，住武漢市江夏區(qū)，現(xiàn)住武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，
委托訴訟代理人：黃雨，湖北搏發(fā)律師事務(wù)所律師。
第三人：武漢佛祖嶺物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地：武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新六路佛祖嶺社區(qū)22棟1樓1號(hào)。
法定代表人：何登虎，該公司經(jīng)理。

原告（反訴被告）中百超市有限公司（以下簡(jiǎn)稱原告中百超市）訴被告（反訴原告）徐海洋（以下簡(jiǎn)稱被告徐海洋）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年4月14日立案后，被告徐海洋提出反訴，本院決定合并審理。此后，由審判員吳新莉擔(dān)任審判長(zhǎng)與人民陪審員孫小菊、李紅英組成合議庭進(jìn)行審理，并依法追加武漢佛祖嶺物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司）為第三人參加訴訟，于2018年1月4日公開開庭進(jìn)行審理。原告中百超市的委托訴訟代理人胡寶國(guó)，被告徐海洋的委托訴訟代理人黃雨均到庭參加訴訟，第三人物業(yè)公司經(jīng)本院傳喚未到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告中百超市向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除原告中百超市與被告徐海洋于2014年12月1日形成的不定期房屋租賃合同關(guān)系；2.判令被告徐海洋將位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新六路佛祖嶺社區(qū)25平方米商鋪退還原告中百超市；3.判令被告徐海洋支付租金（租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為自2012年5月1日至2017年3月31日共計(jì)60800元，自2017年4月1日按月租金1200元計(jì)算至商鋪騰退之日止）；4.判令被告徐海洋支付滯納金（從2012年5月15日起以每季度租金3600元為基數(shù)，按年利率24%付至房屋騰退之日止）；5.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：經(jīng)第三人物業(yè)公司同意，原告中百超市與被告徐海洋于2011年11月9日簽署《房屋租賃合同書》，約定原告中百超市將位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新六路佛祖嶺社區(qū)25平方米商鋪轉(zhuǎn)租給被告徐海洋，租賃期限自2012年2月1日起至2014年11月30日止，每月租金1200元，租金按季支付，每期租金應(yīng)于該期開始的前十五日繳清；承租方未及時(shí)繳納租金的，每逾期一日，按月租金1%支付滯納金，承租方拖欠房屋租金達(dá)30天的，出租方有權(quán)終止本合同。合同簽訂后，原告如約提供租賃商鋪給被告經(jīng)營(yíng)使用至今，但被告自2012年5月1日起一直拖欠租金，截至2017年3月共計(jì)拖欠60800元，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特提起訴訟，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
被告徐海洋辯稱，1.原告中百超市向第三人物業(yè)公司承租商鋪后，將其中25平方米商鋪轉(zhuǎn)租于我方的事實(shí)屬實(shí)。我方同意解除租賃合同；2.原告中百超市的租賃期限已于2016年3月22日屆滿。原告中百超市無(wú)權(quán)主張我方騰退房屋；3.原告中百超市主張的租金金額不屬實(shí)。租賃合同中已約定違約金，原告要求我方承擔(dān)滯納金的訴訟請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)。
被告徐海洋向本院提起反訴，請(qǐng)求：1.依法判令原告中百超市賠償裝修損失100000元；2.反訴費(fèi)由原告中百超市承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告中百超市與被告徐海洋于2011年11月9日簽訂《房屋租賃合同書》后，被告徐海洋花費(fèi)100000元對(duì)商鋪進(jìn)行裝修。合同到期后，雙方雖未續(xù)簽書面租賃合同，但原告中百超市認(rèn)可我方對(duì)商鋪繼續(xù)承租至今。原告在未提前書面告知我方的情況下，解除合同，強(qiáng)行對(duì)我方承租的商鋪采取斷電等措施，要求我方騰退房屋，給我方造成嚴(yán)重?fù)p失。特提起反訴，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
原告中百超市反訴辯稱，1.被告徐海洋所訴我方對(duì)其采取斷電措施沒有證據(jù)支持；2.被告徐海洋要求我方賠償裝修損失沒有合同及法律依據(jù)。請(qǐng)求駁回被告徐海洋的反訴請(qǐng)求。
第三人物業(yè)公司未到庭參加訴訟。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2010年1月28日，原告中百超市與第三人物業(yè)公司簽訂《武漢市房屋租賃合同》，約定由原告中百超市承租位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新六路佛祖嶺社區(qū)商鋪（套內(nèi)使用面積522㎡）用于開辦中百便民超市，租賃期限從2010年2月23日至2016年3月22日。
2011年11月9日，被告徐海洋承租原告中百超市位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新六路佛祖嶺門店內(nèi)25平方米商鋪，用于金飾銷售，并于同日與原告中百超市簽訂《房屋租賃合同書》。合同約定與本案相關(guān)內(nèi)容如下：1.租賃期從2012年2月1日起至2014年11月30日止；原告中百超市應(yīng)于2012年1月1日將房屋交給被告徐海洋，裝修期30天不收取房租；2.房屋租金每月1200元，季租金3600元，按季度支付，第一次于合同簽訂當(dāng)日支付，以后每期租金于該期開始的前十五日內(nèi)繳清；3.被告徐海洋應(yīng)向原告中百超市交付保證金3600元。合同終止后，被告徐海洋未違反本合同的各項(xiàng)條款或在經(jīng)營(yíng)過程中無(wú)事故和重大投訴的將全額退還保證金；4.被告應(yīng)及時(shí)繳納租金，每逾期一日，按月租金1％支付滯納金；5.被告徐海洋退出時(shí)，可拆除動(dòng)產(chǎn)部分，其余不動(dòng)產(chǎn)部分不得拆除，歸原告中百超市所有。
上述合同簽訂后，被告徐海洋于2011年11月9日向原告中百超市支付保證金3600元。2011年11月18日，第三人物業(yè)公司出具《聯(lián)系函》，同意原告中百超市將上述部分轉(zhuǎn)租給被告徐海洋。
上述合同于2014年11月30日租賃期滿后，被告徐海洋仍使用該商鋪，但未與原告中百超市簽訂書面租賃合同。2016年9月9日，被告徐海洋將商鋪關(guān)門至今?，F(xiàn)商鋪仍由被告徐海洋占有。
庭審中，原告中百超市陳述被告徐海洋累計(jì)繳納租金13600元（不含保證金），其中2012年2月支付3600元，2014年7月支付10000元。被告徐海洋認(rèn)為已累計(jì)繳納租金23600元（不含保證金），除原告中百超市所述兩筆租金外，還于2012年2月支付租金10000元。但被告徐海洋未向本院提供證據(jù)予以證實(shí)。
另查明，原告中百超市與第三人物業(yè)公司簽訂的《武漢市房屋租賃合同》于2016年3月22日到期后，經(jīng)雙方協(xié)商減租200平方米（包含被告徐海洋承租的25平方米商鋪），并于2016年7月25日簽署了租賃面積為322平方米的《商鋪?zhàn)赓U合同》。因被告徐海洋占用商鋪，原告中百超市至今未將上述25平方米商鋪交付給第三人物業(yè)公司。
本院于2017年12月14日向第三人物業(yè)公司核實(shí)，第三人物業(yè)公司表示：案涉25平方米商鋪的租金及占用費(fèi)催繳和商鋪騰退等事項(xiàng)，均由中百超市處置后再向第三人物業(yè)公司交付。

本院認(rèn)為：原告中百超市與被告徐海洋于2011年11月9日簽訂的《房屋租賃合同書》合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守合同的約定。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”的規(guī)定，原告中百超市與被告徐海洋簽訂的上述租賃合同到期后，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
原告中百超市與第三人物業(yè)公司簽訂的房屋租賃合同于2016年3月22日到期后，原告中百超市減少租賃面積，與第三人物業(yè)公司重新簽訂租賃合同。被告徐海洋承租的商鋪在原告中百超市的減租面積內(nèi)，故原告中百超市與被告徐海洋的租賃合同隨之解除。
合同解除后，被告徐海洋應(yīng)向原告中百超市支付合同解除前的租金并退還商鋪。因第三人物業(yè)公司向本院明確表示由原告中百超市處置商鋪的租金、占用費(fèi)及騰退事宜，故被告徐海洋還應(yīng)向原告中百超市支付商鋪占用費(fèi)至其騰退時(shí)止。
被告徐海洋從合同約定的計(jì)租之日（2012年2月1日）起至2017年3月31日止（共計(jì)62個(gè)月），累計(jì)應(yīng)支付租金及商鋪占用費(fèi)74400元（1200元/月×62個(gè)月），已付13600元，還應(yīng)支付60800元（74400元－13600元）。2017年3月31日以后的商鋪占用費(fèi)仍按1200元/月計(jì)算至商鋪騰退時(shí)止。被告徐海洋稱其于2012年2月支付租金10000元，但未提交證據(jù)，本院對(duì)此不予支持。
被告徐海洋未按照合同約定向原告中百超市支付租金，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)原告中百超市要求其按照合同約定支付滯納金的訴請(qǐng)，本院予以支持。因合同約定的滯納金實(shí)際屬于違約金性質(zhì)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定，因合同中約定的滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，本院根據(jù)本案合同的性質(zhì)，酌定按照年利率6%計(jì)算欠付租金的滯納金。因被告徐海洋應(yīng)支付合同于2016年3月22日解除前的租金46080元（1200元/月×49個(gè)月+1200元/月÷30天×22天-13600元），經(jīng)計(jì)算，截至2017年3月31日的滯納金（違約金）為8522.40元，2017年3月31日之后的滯納金應(yīng)以46080元為基數(shù)，按照6%年利率計(jì)算至實(shí)際支付之日。
關(guān)于被告徐海洋要求原告中百超市賠償裝修損失的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持”的規(guī)定，本院對(duì)被告徐海洋的此項(xiàng)反訴請(qǐng)求不予支持。
據(jù)此，本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第五項(xiàng)、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百三十六條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條、第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、原告（反訴被告）中百超市有限公司與被告（反訴原告）徐海洋的房屋租賃合同已于2016年3月22日解除；
二、被告（反訴原告）徐海洋于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新六路佛祖嶺社區(qū)25平方米的商鋪，將上述商鋪交付原告（反訴被告）中百超市有限公司；
三、被告（反訴原告）徐海洋于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）中百超市有限公司支付2017年3月31日前的房屋租金及商鋪占用費(fèi)60800元，并按1200元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付2017年3月31日以后的商鋪占用費(fèi)至其騰退出商鋪時(shí)止；
四、被告（反訴原告）徐海洋于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）中百超市有限公司支付滯納金（截至2017年3月31日的滯納金為8522.40元，2017年3月31日后的滯納金應(yīng)以46080元為基數(shù)，按照6%年利率計(jì)算至本判決第三項(xiàng)規(guī)定的款項(xiàng)全部付清之日止）；
五、駁回原告（反訴被告）中百超市有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回被告（反訴原告）徐海洋的反訴請(qǐng)求。
如當(dāng)事人未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴案件受理費(fèi)660元、反訴案件受理費(fèi)1150元，由被告（反訴原告）徐海洋負(fù)擔(dān)（被告徐海洋于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告中百超市660元）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院，收款單位全稱：湖北省武漢市中級(jí)人民法院；賬號(hào)：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路支行832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 吳新莉
人民陪審員 孫小菊
人民陪審員 李紅英

書記員： 吳亞琦