原告：中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司黃石市分行，住所地黃石市白馬路3-109號(hào)、3-202號(hào)、3-302號(hào)。負(fù)責(zé)人：王強(qiáng)，系行長。委托訴訟代理人：黃本蓮，毛棟，湖北人本律師事務(wù)所律師。被告：黃石市藝盛文化藝術(shù)有限責(zé)任公司，住所地湖北省黃石市黃石大道649號(hào)。法定代表人：楊志成，系董事長。委托訴訟代理人：周世斌，湖北佳成律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：劉英杰，黃石市來訊法律服務(wù)所法律工作者。

原告中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司黃石市分行（以下簡稱郵儲(chǔ)銀行黃石市分行）與被告黃石市藝盛文化藝術(shù)有限責(zé)任公司（以下簡稱藝盛文藝公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告郵儲(chǔ)銀行黃石市分行的委托訴訟代理人黃本蓮、毛棟，被告藝盛文藝公司的委托訴訟代理人周世斌、劉英杰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告郵儲(chǔ)銀行黃石市分行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告與原告解除房屋租賃合同；2、判令被告于合同解除時(shí)向原告返還合同保證金50萬元；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2009年11月19日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定被告將其位于黃石市磁湖影視文化中心（三明匯金廣場）黃石大道651-a2號(hào)（建筑面積380平方米）的房屋出租給原告，租賃期限十年，即從2009年10月28日起至2019年10月28日止。前三年租金每年為168萬元，后七年每年的租金在前一年租金的基礎(chǔ)上遞增6%（具體租金金額見租賃合同第九條）。雙方另約定，被告收取租金應(yīng)提供合法有效的發(fā)票，否則原告有權(quán)拒絕支付租金。合同簽訂后，被告履行了部分義務(wù)，但是至今尚未提供合同第49條所列有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的證明文件。原告已支付2009年10月28日至2014年10月28日的租金。2014年12月12日，因被告法定代表人楊志成及股東吳秋紅涉嫌挪用資金罪，黃石市公安局黃石港分局向原告送達(dá)了扣押決定書，扣押了2014年10月29日至2015年10月28日的租金2000907元。另因被告一直未出具合法有效的發(fā)票，導(dǎo)致原告無法支付2014年10月29日至今的租金。且據(jù)工商登記顯示，自2013年至今，被告一直處于歇業(yè)狀態(tài)，其法定代表人及股東被法院以挪用資金罪施以強(qiáng)制措施。原告認(rèn)為，被告的違約行為以及自身經(jīng)營狀況的變化，已嚴(yán)重影響了租賃合同的履行，意欲解除合同。但是，雙方已協(xié)商多次，均達(dá)不成一致意見?，F(xiàn)原告根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第119條之規(guī)定，特向貴院提起訴訟，望判如所請(qǐng)。被告藝盛文藝公司辯稱：一、原告的訴求沒有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回。《房屋租賃合同》依法成立并生效，且合同正在履行中，沒有任何事實(shí)證明雙方的房屋租賃合同已經(jīng)協(xié)商解除，也不存在法律規(guī)定的合同解除的情形。故原告的三項(xiàng)訴求均應(yīng)予以駁回。二、在合同履行過程中，被告未作出導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的違約行為，原告訴稱的理由不能成立?！斗课葑赓U合同》的交易標(biāo)的是房屋使用權(quán)，根據(jù)合同第十條約定“甲方收取租金時(shí)應(yīng)提供合法有效的發(fā)票，否則乙方有權(quán)拒絕支付租金”，因此，無論是公安機(jī)關(guān)扣押租金還是被告因主觀因素以外的原因未能及時(shí)向原告收取租金和提供發(fā)票，都不影響原告對(duì)租賃房屋的使用，相反原告還獲得拒絕支付租金的權(quán)利。事實(shí)上，被告向原告開具發(fā)票后，原告仍未向被告支付租金，明顯違約。關(guān)于房產(chǎn)證。雙方在簽訂合同時(shí)就在合同中說明“目前本房屋所有權(quán)證書、房屋土地使用權(quán)證書尚未辦理”，被告未提供房權(quán)證是原告認(rèn)可訂立合同的基礎(chǔ)，事實(shí)上也對(duì)原告的房屋使用權(quán)不構(gòu)成任何妨礙。藝盛文藝公司是一個(gè)依法成立、依法經(jīng)營的企業(yè)，原告所謂“歇業(yè)”之說毫無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。2017年6月28日，原告向被告提出退租的書面請(qǐng)求，理由是“重新調(diào)整網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局”，被告收到通知后，要求依據(jù)合同第三十三條處理。為了規(guī)避違約責(zé)任，原告于2017年7月11日又發(fā)出解除租賃合同通知書，反咬一口，完全有損一個(gè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)有之誠信。綜上，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求，并責(zé)令其繼續(xù)履行《房屋租賃合同》。當(dāng)事人雙方圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。雙方對(duì)以下證據(jù)事實(shí)無爭議：訴爭《房屋租賃合同》約定的租賃期限自2009年10月28日起至2019年10月28日止計(jì)10年；承租方支付出租方合同保證金50萬元，合同期滿后退還；房屋租金按年支付，每年支付金額為168萬元。2012年10月29日至2019年10月28日期間七年，每年的租金在前一年租金的基礎(chǔ)上遞增6%。出租方收取租金時(shí)應(yīng)提供合法有效的發(fā)票，否則承租方有權(quán)拒絕支付租金；租賃期間，如乙方需要退租，必須提前三個(gè)月書面通知甲方，雙方協(xié)商一致解除合同，乙方應(yīng)付給甲方違約金，違約金按150萬元計(jì)算；承租方已按約支付了50萬元保證金。訴訟期間，承租方已付清了截至2017年10月28日前的租金。承租方要求提前解除合同，并按約提前書面通知出租方；庭審中，出租方表示同意解除合同，本院已根據(jù)當(dāng)事人雙方的合意，當(dāng)庭確認(rèn)合同于2017年11月29日解除。并且，雙方已于2017年12月12日達(dá)成《租賃房屋交還確認(rèn)書》，內(nèi)容為：經(jīng)雙方友好協(xié)商，一致同意終止房屋租賃合同，且承租方已完好地返還了房屋。對(duì)當(dāng)事人無異議的上述證據(jù)及事實(shí)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。

本院認(rèn)為：關(guān)于《房屋租賃合同》的效力。涉案房屋雖然“目前本房屋所有權(quán)證書、房屋土地使用權(quán)證書尚未辦理”，但出租方提供了《拆遷房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證明》等復(fù)印件，證明其對(duì)出租房屋享有相應(yīng)權(quán)益，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方于2009年11月19日簽訂的《房屋租賃合同》有效。關(guān)于違約。在合同期間，出租方未能按約及時(shí)開具租金發(fā)票的行為雖然不符合約定，但不損害承租方權(quán)益，不構(gòu)成根本違約，承租方據(jù)此不能取得提前解除合同權(quán)利；承租方要求提前解除合同，其雖已按約提前通知對(duì)方，但仍屬違約解除，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約金的計(jì)算與確定。根據(jù)合同關(guān)于為10年租期和“違約金按150萬元計(jì)算”的約定，可理解為平均每年違約金額為150／10＝15萬元。合同自2009年10月28日起至2017年11月29日解除之日止，已履行8年零1個(gè)月（為方便計(jì)算，酌情確定為8年），違約提前了2年，應(yīng)當(dāng)支付的違約金額為30萬元。關(guān)于租金欠款及實(shí)際退還房屋前的租金損失計(jì)算與確定。承租方已付清了截至2017年10月28日前的租金。自2017年10月29日起至2017年12月12日實(shí)際退還房屋前計(jì)44天，仍應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付其占用房屋的費(fèi)用。合同約定2017年10月29日至2018年10月29日期間的租金為2383112元，據(jù)此計(jì)算44天的租金及損失為：2383112＊44／365＝287279元。關(guān)于保證金50萬元。按合同約定應(yīng)當(dāng)退還。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第二百一十二條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司黃石市分行與被告黃石市藝盛文化藝術(shù)有限責(zé)任公司之間于2009年11月19日簽訂的《房屋租賃合同》于2017年11月29日解除。二、原告中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司黃石市分行于本判決生效后十日內(nèi)支付被告黃石市藝盛文化藝術(shù)有限責(zé)任公司租金損失287279元及違約金30萬元，共計(jì)支付587279元。三、被告黃石市藝盛文化藝術(shù)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司黃石市分行保證金50萬元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)8800元，由原告中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司黃石市分行負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。