上訴人（原審原告）：中國石化銷售有限公司湖北隨州廣水石油分公司，住所地：湖北省廣水市城郊街道辦事處牌坊村。負責人:劉曉，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人:楊帆，湖北神農(nóng)律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人:佘運兵，湖北卓創(chuàng)律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：湖北省隨州市曾都區(qū)天后宮西巷33號。法定代表人:紀紅剛，該公司董事長。委托訴訟代理人：戈元敏，湖北君隨律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人:余世輝，該公司廣水分公司經(jīng)理。

上訴人中石化廣水分公司上訴請求：撤銷原判，改判支持我公司訴訟請求，訴訟費用由被上訴人負擔。事實與理由：根據(jù)協(xié)議書約定，隨州洪某地產(chǎn)公司應(yīng)向我公司返還門面房而不是辦公用房。首先，訴爭房屋屬于一樓臨街的商業(yè)用房，俗稱門面房。拆遷補償糾紛中，門面房與一般辦公用房補償標準差距非常巨大。我公司門面房被拆除后被用位置、樓層不明的辦公用房補償，非常不公平、不合理。再者，協(xié)議書第五條約定“綜合樓住宅樓下的八間門面房屬石油公司產(chǎn)權(quán)，本著拆一還一的原則，拆后還建”，該約定明確，隨州洪某地產(chǎn)公司應(yīng)向我公司還門面房。第三，我公司明確訴求還門面房，但一審卻未對此作出明確支持或駁回的裁判。上訴人隨州洪某地產(chǎn)公司上訴請求：撤銷原判，改判駁回中石化廣水分公司的訴求，訴訟費用由中石化廣水分公司負擔。事實與理由：1、協(xié)議書不能作為中石化廣水分公司向我公司主張權(quán)利的依據(jù)。中石化廣水分公司房屋因破舊被政府限期整改，后中石化廣水分公司與我公司簽訂合同書合作開發(fā)。合同簽訂后，因中石化廣水分公司是以劃撥方式取得的，不能用于商業(yè)開發(fā)，后2006年，廣水市人民政府依法收回該土地并拍賣給上訴人。2006年8月，我公司為盡快完成改造，再次與中石化廣水分公司簽訂了協(xié)議書。因此，我公司取得土地不是因為中石化廣水分公司轉(zhuǎn)讓行為，而是政府出讓行為。政府收儲后，已經(jīng)對涉案土地進行了補償。我公司取得土地使用權(quán)時，涉案土地上房屋已被拆除，物權(quán)已經(jīng)消滅。2、我公司不是本案被告。我公司不是拆遷人和土地收儲機關(guān)，我公司的土地使用權(quán)是通過政府出讓方式取得的，還建義務(wù)應(yīng)以拆遷安置統(tǒng)計情況目錄為準。3、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條、第十二條的規(guī)定，雙方轉(zhuǎn)讓土地的協(xié)議書至今沒有經(jīng)人民政府批準，協(xié)議無效。我公司獲得土地使用權(quán)基于與政府之間的出讓合同，而不是中石化廣水分公司，系曲解司法解釋的規(guī)定。上訴人隨州洪某地產(chǎn)公司對上訴人中石化廣水分公司的上訴辯稱，1、協(xié)議書不能作為中石化廣水分公司主張權(quán)利的依據(jù)，中石化廣水分公司不是本案適格被告；2、一審法院判決返還房屋缺乏事實和法律依據(jù)，我公司不應(yīng)承擔返還義務(wù)。上訴人中石化廣水分公司對上訴人隨州洪某地產(chǎn)公司的上訴辯稱，隨州洪某地產(chǎn)公司上訴的事實與理由均不成立，隨州洪某地產(chǎn)公司基于我公司簽訂的協(xié)議才獲得訴爭土地的使用權(quán)，請駁回其上訴。原審原告中石化廣水分公司訴稱：原告原公司綜合樓位于廣水市××路與××路交匯處，共5層，一層為八間門面房，二樓以上是職工宿舍，建筑面積1636.09平方米，產(chǎn)權(quán)人為原告，房產(chǎn)證號為廣水市房權(quán)證應(yīng)山字第××號。2005年7月8日廣水市建設(shè)局發(fā)出通知要求原告進行整改，并于同年7月22日通過函件推薦原告與被告公司董事長紀紅剛接洽商談?wù)氖乱?。原、被告?jīng)過商談，就整改事宜達成一致意見，于2006年8月31日簽訂了《協(xié)議書》，約定：進行整體改造，原告同意配合被告在辦理有關(guān)手續(xù)后取得整體土地使用權(quán)，并同意被告拆除包括綜合樓在內(nèi)的所有舊房屋，建設(shè)新大樓。同時被告承諾拆一還一，對原告及原告員工的被拆遷房屋進行還建補償，政府不負責安置補償?！秴f(xié)議書》第五條約定：“綜合樓住宅下的八間門面房屬石油公司產(chǎn)權(quán)，本著拆一還一的原則，拆后還建”。協(xié)議簽訂后，原告依約履行合同，被告順利取得該地塊的開發(fā)資格，并完成了拆遷工作，建成現(xiàn)如今的“廣安大廈”。被告在“廣安大廈”建成后，違反《協(xié)議書》約定，拒不向原告交付應(yīng)還建的門面房，故訴至法院，要求判令被告：一、在“廣安大廈”一層還建補償原告287.25平方米的門面房（原廣水石油公司辦公樓原址）；二、由被告承擔本案訴訟費用。原審查明：原告中石化廣水分公司原名為“湖北省石油總公司廣水市公司”。2000年6月隨州成立地級市，湖北省石油總公司廣水市公司名稱變更為“中國石油化工股份有限公司湖北隨州廣水石油分公司”。2014年8月由于集團公司重組，名稱變更為“中國石化銷售有限公司湖北隨州廣水石油分公司”。1999年9月27日，原告中石化廣水分公司取得位于廣水市應(yīng)山辦事處、地號為011907512－1（011907512－2）、用地面積為6306.3平方米的國有土地劃撥使用權(quán)。2005年7月29日，原告中石化廣水分公司根據(jù)廣建[2005]32號文件準備對壓占道路危房進行改造，與被告（乙方）簽訂意向性《合同書》，約定：“一、甲方公司老住宅大院占地7.96畝，其中原辦公樓及住宅樓占地3.12畝，現(xiàn)余4.84畝，甲方愿意拿出1.63畝交乙方進行改造。二、工程造價概算及乙方義務(wù)：1、按占地補償拆一還一原則；2、育才路東西朝向一層所有門面產(chǎn)權(quán)歸甲方所有；3、廣安路南北朝向一層所有門面產(chǎn)權(quán)歸甲方所有；……三、甲方義務(wù)及乙方權(quán)益：……2、育才路東西朝向一層以上房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有；3、廣安路南北朝向一層以上房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有；4、大院中間新建住宅房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有……?！?005年12月1日，原告中石化廣水公司取得位于廣水市××山辦事處××路（辦公樓、南北朝向）的一幢五層樓房的房權(quán)證，建筑面積為1636.09平方米,其中一樓為原告中石化廣水公司辦公樓，建筑面積為287.25平方米。2006年4月18日，廣水市國土資源局對位于應(yīng)山辦事處××路與育才路交匯處臨街面2006-4號地塊（東起原石油公司辦公樓，南臨廣安路，沿路長16.8米，西臨育才路，沿路長30米，進深20米，土地面積955.7平方米，土地使用權(quán)屬原告中石化廣水分公司）國有劃撥土地使用權(quán)掛牌出讓，2006年5月12日被告隨州洪某地產(chǎn)公司以185萬元競得該地塊，于2006年6月8日繳納185萬元土地出讓金，2006年7月31日，被告隨州洪某地產(chǎn)公司取得2006-4號地塊的土地使用權(quán)證，使用權(quán)類型為商住出讓土地。2006年8月31日，原告中石化廣水分公司（甲方）與被告隨州洪某地產(chǎn)公司（乙方）簽訂《協(xié)議書》，約定：“一、石油公司老家屬院所屬土地扣除前期已招、拍、掛的土地后，剩余整體改造可利用土地進行招、拍、掛（如政府給相關(guān)政策可不招、拍、掛）；二、石油公司進行整體改造，凡所屬院內(nèi)的房屋如需拆除，必須拆一還一……；五、綜合樓住宅下的八間門面房屬石油公司產(chǎn)權(quán)，本著拆一還一原則，拆后還建……”。2006年11月21日，廣水市土地收購儲備交易中心與原告中石化廣水分公司簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》，對原告公司院內(nèi)編號為2006-9號地塊進行了收購，雙方約定了土地位置及面積、補償方案、交付土地及產(chǎn)權(quán)交換、雙方責任等。2006年11月30日，廣水市國土資源局對上述地塊以掛牌方式對外出讓，出讓公告載明：該土地位于應(yīng)山辦事處××路（石油公司院內(nèi)，東與保險公司相鄰、南與石油公司綜合樓滴水相距3.6米、西與洪某公司土地東界相鄰、北以石油公司住宅樓滴水向南延伸10米處為界，土地面積1713.0平方米）；并提出該宗地內(nèi)有一棟二層樓房需要拆遷，建筑面積為648.0平方米，該樓房的拆遷補償由競得人用在該宗地上開發(fā)的商品房，按照拆一還一的原則進行補償，并承擔相關(guān)的拆遷費用。2006年12月28日被告隨州洪某地產(chǎn)公司以29萬元競得該宗地，并于2007年1月15日繳納土地出讓金29萬元。2007年2月5日，被告隨州洪某地產(chǎn)公司取得該地塊的土地使用權(quán)證，使用權(quán)類型為商住出讓土地。2008年12月10日，原告中石化廣水分公司向廣水市國土資源局提出對其公司院內(nèi)剩余的土地（原告原辦公樓位于此地塊內(nèi)）辦理協(xié)議出讓申請，同年12月22日，廣水市國土資源局將原告申請出讓的地塊與前述已掛牌出讓的兩宗土地作為整體，作出廣土協(xié)（2008-12）號地塊國有土地使用權(quán)出讓方案，內(nèi)容為：“……將位于廣水市××山辦事處××路的一塊土地（廣水市石油公司）、即廣土協(xié)（2008-12）號地國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓。其出讓方案如下：一、基本概況。廣土協(xié)（2008-12）號地塊位于廣水市××山辦事處××路（廣水市石油公司），東與人壽保險公司相鄰，南與廣安路相鄰，西與育才路相鄰，北與人行道相鄰。土地總面積為5899.3平方米……。三、宗地地價。1、評估地價。①該宗地土地總面積5899.3平方米。前面已掛牌出讓面積1713平方米和955.7平方米?！褣炫瞥鲎尩膬勺诘匾呀患{土地使用權(quán)出讓金214萬元。②拆遷還建面積8520平方米，折合地價222.42萬元……”。2009年2月17日，原告中石化廣水分公司與被告隨州洪某地產(chǎn)公司共同向廣水市國土資源局出具《拆遷安置統(tǒng)計情況目錄》，確認了拆遷還建8520平方米的還建明細，還建對象均為原告公司的被拆遷職工，該目錄未載明被告隨州洪某地產(chǎn)公司返還原告中石化廣水分公司房屋的相關(guān)內(nèi)容。2009年3月24日，根據(jù)原、被告雙方達成的《拆遷安置統(tǒng)計情況目錄》及出讓方案，廣水市國土資源局與被告隨州洪某地產(chǎn)公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，將廣水市廣安路宗地編號為512-2-1、宗地面積5899.3平方米土地（原告中石化廣水分公司原有全部土地使用權(quán)，包括第一、二次掛牌出讓的土地）以606.914萬元整體出讓給被告公司，另注：根據(jù)出讓方案的批準，應(yīng)補交出讓金119.34萬元＝（606.914萬元－已拍牌交納的出讓金214萬元－還建面積折合的地價222.42萬元）×70%。合同簽訂后，被告隨州洪某地產(chǎn)公司按出讓合同約定支付了出讓金。被告隨州洪某地產(chǎn)公司在整體獲得原告中石化廣水分公司的出讓土地使用權(quán)后，拆除了原告公司院內(nèi)的舊房，建成了“廣安大廈”，并對原告公司被拆遷職工進行了房屋安置。因原、被告雙方對應(yīng)否返還房屋發(fā)生爭議，2014年10月23日，原告中石化廣水分公司向一審法院提起訴訟。另查明，“廣安大廈”-1-3樓屬被告隨州洪某地產(chǎn)公司所有，為營業(yè)用房；院內(nèi)另有登記為被告隨州洪某地產(chǎn)公司所有的）、××（××）廣水市不動產(chǎn)權(quán)0008132號（面積為22.77㎡）房屋，總面積為293.03㎡，均為辦公用房。原審法院認為，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效”。該解釋第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓人訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理”。原告中石化廣水分公司與被告隨州洪某地產(chǎn)公司簽訂《協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，雙方意思表示真實，無合同法第五十二條規(guī)定的情形，在起訴前，已辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，故該合同屬補償性質(zhì)的合同，合法有效。2005年7月29日，原、被告簽訂意向性《合同書》，約定對原告中石化廣水分公司的部分劃撥土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓?；谠摷s定，廣水市國土資源局收回2006-4號地塊并對外進行招拍掛，在被告隨州洪某地產(chǎn)公司取得該地塊出讓土地使用權(quán)后，原、被告于2006年8月31日簽訂《協(xié)議書》，約定對原告中石化廣水分公司剩余劃撥土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓。后被告隨州洪某地產(chǎn)公司陸續(xù)取得2006-9號地塊、2008-12號地塊出讓土地使用權(quán)。廣水市國土資源局收回上述宗地并與被告隨州洪某地產(chǎn)公司訂立土地使用權(quán)出讓合同的源于原、被告所簽訂的《合同書》及《協(xié)議書》，只有改變土地使用權(quán)性質(zhì)后，原、被告簽訂《協(xié)議書》的合同目的才能得以實現(xiàn)。因上述地塊上存在房屋,且具有其他價值，故《協(xié)議書》第二條：“石油公司進行整體改造，凡所屬院內(nèi)的房屋如需拆除，必須‘拆一還一’”的約定應(yīng)為被告隨州洪某地產(chǎn)公司對原告中石化廣水分公司及其職工作出的房屋安置補償。2009年2月17日，原、被告雙方制作《拆遷安置統(tǒng)計情況目錄》，該目錄上記載了被告隨州洪某地產(chǎn)公司向被拆遷人員應(yīng)當安置的房屋面積，其真實目的是為了交由廣水市國土資源局備案，以便抵扣2008-12號地塊出讓時被告應(yīng)當交納的土地出讓金。該目錄并非原、被告因締約行為而產(chǎn)生，原、被告簽訂《協(xié)議書》后，雙方未再另行口頭或簽訂書面協(xié)議對被告隨州洪某地產(chǎn)公司應(yīng)否向原告中石化廣水分公司返還房屋進行重新約定，被告隨州洪某地產(chǎn)公司亦未能舉證證明原告中石化廣水分公司作出了放棄要求被告隨州洪某地產(chǎn)公司返還房屋的意思表示，被告隨州洪某地產(chǎn)公司以目錄上未載明其應(yīng)當向原告中石化廣水分公司返還房屋為由主張不應(yīng)返還房屋的理由不能成立，不予支持。被告隨州洪某地產(chǎn)公司應(yīng)向原告中石化廣水分公司返還房屋，其面積應(yīng)依因原、被告《協(xié)議書》約定的“拆一還一”進行確定，即被告隨州洪某地產(chǎn)公司應(yīng)向原告中石化廣水分公司返還面積為287.25平方米的房屋。原、被告在協(xié)議中未對返還房屋的樓層、具體位置進行約定，加之“廣安大廈”建成后，其坐落位置、結(jié)構(gòu)較原告中石化廣水分公司原辦公樓已發(fā)生了較大改變，原告中石化廣水分公司要求被告隨州洪某地產(chǎn)公司在原址上返還房屋已成為不能，考慮到原告中石化廣水分公司房屋被拆除前屬辦公用房，被告隨州洪某地產(chǎn)公司應(yīng)以位于“廣安大廈”院內(nèi)的鄂（2017）廣水市不動產(chǎn)權(quán)0008133號、鄂（2017）廣水市不動產(chǎn)權(quán)0008132號辦公用房向原告中石化廣水分公司予以返還。返還后，多余面積5.78㎡可視為被告隨州洪某地產(chǎn)公司未及時向原告中石化廣水分公司返還房屋的補償。據(jù)此，經(jīng)原審法院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條、第十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，經(jīng)合議庭評議，判決如下：被告隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告中國石化銷售有限公司湖北隨州廣水石油分公司返還鄂（2017）廣水市不動產(chǎn)權(quán)0008133號、鄂（2017）廣水市不動產(chǎn)權(quán)0008132號房屋。于判決生效后十五日內(nèi)辦理過戶手續(xù)。案件受理費22800元由隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。經(jīng)審理查明，中共廣水市委組織部于2005年7月22日向中石化廣水分公司發(fā)函，主要內(nèi)容為：獲悉你公司根據(jù)廣建（2005）32號文準備對其壓占道路危房進行改造，通過招商引資信息，擬推薦隨州洪某地產(chǎn)公司董事長紀紅剛與你們接洽，請予以接待。廣水市建設(shè)局于2006年5月25日向中石化廣水分公司作出廣建函（2006）27號《關(guān)于廣水市石油公司廣安路與××路交叉處房屋整體改造的通知》，主要內(nèi)容為：你公司位于廣安路與××路交叉處房地產(chǎn)，臨廣安路圍墻和臨育才路平房嚴重占道，影響城市規(guī)劃；院內(nèi)地勢低，場內(nèi)雨天積水嚴重，影響居民生活；院內(nèi)房屋破爛不堪，影響城市市容。請你公司會同規(guī)劃設(shè)計單位迅速拿出整改方案，對該地塊進行整體改造。本院對一審查明的其他事實予以確認。
上訴人中國石化銷售有限公司湖北隨州廣水石油分公司（以下簡稱中石化廣水分公司）與上訴人隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱隨州洪某地產(chǎn)公司）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服湖北省廣水市人民法院（2017）鄂1381民初1045號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月23日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人中石化廣水分公司委托訴訟代理人楊帆，上訴人隨州洪某地產(chǎn)公司委托訴訟代理人戈元敏、余世輝到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，關(guān)于雙方簽訂《協(xié)議書》的性質(zhì)和效力?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。第十四條規(guī)定：本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十六條規(guī)定：土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。第二十四條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。本院認為，雙方簽訂協(xié)議是為了整改原有房屋，而雙方在該協(xié)議中約定由中石化廣水分公司將其取得國有劃撥土地使用權(quán)的上的房地產(chǎn)交付給隨州洪某地產(chǎn)公司進行房地產(chǎn)開發(fā)，而隨州洪某地產(chǎn)公司向其給付房屋。上述協(xié)議性質(zhì)上屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，只是根據(jù)法律規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過人民政府批準和交納土地出讓金。此后，人民政府通過出讓的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給隨州洪某地產(chǎn)公司，前提為隨州洪某公司已就該土地上有關(guān)中石化廣水分公司所有的房地產(chǎn)問題與房地產(chǎn)權(quán)利人中石化廣水分公司達成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，故出讓的方式是人民政府按照法律規(guī)定履行審批權(quán)的一種方式，視為人民政府對雙方劃撥土地轉(zhuǎn)讓的批準，同時也是為了確定隨州洪某地產(chǎn)公司購買劃撥土地應(yīng)交納的土地出讓金。此外，考慮到本案協(xié)議簽訂有人民政府要求中石化廣水分公司整改房屋等強制因素，雙方協(xié)議性質(zhì)也可認定為房屋拆遷安置補償協(xié)議。綜上，本院認為，隨州洪某地產(chǎn)公司取得的國有土地使用權(quán)源于中石化廣水分公司向隨州洪某地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓中石化廣水分公司原有國有土地使用權(quán)的行為，故無論上述協(xié)議是何種性質(zhì)，均為有效，隨州洪某地產(chǎn)公司有義務(wù)按約定向中石化廣水分公司返還房屋。關(guān)于如何返還房屋問題。本院認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！钡囊?guī)定，而雙方簽訂的《協(xié)議書》第五條約定：“綜合樓住宅下的八間門面房屬石油公司產(chǎn)權(quán)，本著拆一還一的原則，拆后還建”。再者，中石化廣水分公司原房屋為門面房，而雙方協(xié)議亦明確約定還門面房，故隨州洪某地產(chǎn)公司應(yīng)按協(xié)議約定履行，即向中石化廣水分公司返還其作為開發(fā)商建成的“廣安大廈”一樓臨街門面房287.25平方米。綜上，原判認定事實基本清楚，但實體處理部分不當，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條、第十四條、第十六條、第二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省廣水市人民法院（2017）鄂1381民初1045號民事判決；二、隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向中國石化銷售有限公司湖北隨州廣水石油分公司返還“廣安大廈”一樓臨街門面房287.25平方米，并于本判決生效之日起十五日內(nèi)申請辦理不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記。一審案件受理費22800元，由隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔；二審案件受理費45600元，由隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　周　鑫
審判員　張　歡
審判員　李　超

書記員：何沛俊