上訴人(原審被告)中國電信集團(tuán)公司黑龍江省牡丹江市電信分公司,住所地黑龍江省牡丹江市。
負(fù)責(zé)人李海軍,男,經(jīng)理。
委托代理人井春杰,黑龍江鑫鼎律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)王某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,無職業(yè),住所地黑龍江省綏芬河市。
上訴人中國電信集團(tuán)公司黑龍江省牡丹江市電信分公司(以下簡稱電信牡丹江分公司)因與被上訴人王某某房屋租賃合同糾紛一案,不服黑龍江省綏芬河市人民法院(2015)綏民初字第398號民事判決,向本院提出上訴。本院受理后,依法組成合議庭審理了此案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被上訴人(原審原告)王某某在一審中訴稱:2013年8月23日,原、被告簽訂房屋租賃合同,原告將綏芬河市新華商廈東側(cè)一層6號門廳出租給被告用于中國電信營業(yè)廳。合同約定:租賃期限為三年,自2013年8月23日起至2016年8月22日止;租金一年一交,年租金104500元;任何一方違約,應(yīng)當(dāng)向守約方支付違約金,對方要求繼續(xù)履行合同的,無論是否已實際支付違約金,違約方均應(yīng)繼續(xù)履行合同。在原、被告合同履行過程中,被告提前一年終止合同。原、被告協(xié)商未果,原告起訴要求被告繼續(xù)履行雙方簽訂的租賃合同,并給付租金104500元。
上訴人(原審被告)電信牡丹江分公司在一審中辯稱:2015年7月,在租賃期限屆滿前一個月,被告通知原告解除合同,不再繼續(xù)承租,之后被告搬出租賃房屋?,F(xiàn)被告己沒有承租的必要,因此不存在繼續(xù)履行合同的事由。原告要求繼續(xù)履行合同,屬于“強(qiáng)買強(qiáng)賣”,違反法律規(guī)定。另外,從公平角度出發(fā),被告沒有占有、使用房屋,也就無義務(wù)繼續(xù)支付租金,原告只能要求被告賠償損失。但是,自被告通知原告解除合同后,原告應(yīng)當(dāng)自行出租,以避免損失的擴(kuò)大,對于擴(kuò)大部分的損失,被告不負(fù)賠償責(zé)任。本案原告只是起訴要求被告給付租金,并未要求被告賠償損失,故人民法院應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的訴訟請求。
原判認(rèn)定:2013年8月23日,原、被告簽訂房屋租賃合同。原告將綏芬河市新華商廈東側(cè)一層6號門廳出租給被告用作電信營業(yè)廳。租賃期限為自2013年8月23日起至2016年8月22日止,年租金為104500元。租金交付方式為:每年支付一次,每年租賃月最后一個工作日前,甲方(原告)通知乙方(被告)付款,并為乙方開具相應(yīng)金額、符合國家規(guī)定的發(fā)票,乙方收到發(fā)票時將下一年的租金匯至甲方指定的銀行賬戶。合同第9.3條約定,乙方有權(quán)不經(jīng)甲方同意分租、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借房屋給其任何下屬單位(子公司、分公司等)或其他關(guān)聯(lián)公司,并督促該公司將房屋用于本合同約定的用途。合同第10.2條規(guī)定,甲方有下列情形之一的,乙方有權(quán)解除合同,甲方并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任、賠償乙方全部損失:(1)超過本合同規(guī)定的交房時間個月以上交付房屋的;(2)所提供的房屋不符合本合同規(guī)定條件的;(3)未事先通報乙方,而在房屋內(nèi)作業(yè),從而影響乙方正常使用房屋的;(4)按照本合同的約定,應(yīng)由甲方修復(fù)房屋及配套設(shè)施(設(shè)備),甲方未及時進(jìn)行修復(fù),從而影響乙方正常使用房屋的;(5)本合同約定的其他合同解除情形。合同第11.3條約定,任何一方違約,應(yīng)當(dāng)向守約方支付違約金。違約事實發(fā)生后,對方要求繼續(xù)履行合同的,無論是否已實際支付違約金,違約方均應(yīng)繼續(xù)履行合同。2014年10月,被告找到原告,要求將合同期限改為二年。于是原、被告又簽訂了一份租賃合同。租賃期限為自2014年8月23日起至2016年8月22日止,合同其他內(nèi)容不變。2015年,當(dāng)年承租期限屆滿前,因內(nèi)部減編、減員,撤銷部分營業(yè)網(wǎng)點等原因,被告決定不再承租原告房屋。被告將此決定告知原告,原告未予同意,雙方協(xié)商未果。
原判認(rèn)為:依據(jù)以上確認(rèn)的事實,2013年8月23日及2014年8月23日原、被告簽訂的房屋租賃合同(兩份合同約定的租賃期限均至2016年8月22日屆滿),系原、被告的真實意思表示,合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定,具有法律效力,對合同雙方具有約束效力。原、被告雙方均應(yīng)按照合同的約定誠實信用地履行各自的義務(wù)。被告以內(nèi)部減編、減員,撤銷部分營業(yè)網(wǎng)點為由單方解除合同,不屬于原、被告約定的合同解除事由,亦不符合合同解除的法定條件,故被告單方解除合同構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。由此可知,法律只是禁止強(qiáng)制當(dāng)事人之間訂立合同,而并非禁止強(qiáng)制違約方履行合同。被告違約,原告可以選擇要求被告繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。如果原告同意被告解除合同,但是認(rèn)為被告解除合同給其造成損失的,自原告同意解除合同后擴(kuò)大部分的損失,原告無權(quán)要求被告賠償。另外,根據(jù)雙方合同約定,被告有權(quán)不經(jīng)原告同意分租、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借房屋給其任何下屬單位(子公司、分公司等)或其他關(guān)聯(lián)公司,因此,在原告不同意解除合同的情況下,另行分租、轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)借房屋以防止損失擴(kuò)大的義務(wù),應(yīng)由被告承擔(dān),而非原告。故原告起訴要求被告繼續(xù)履行合同并給付租金的訴訟請求成立,本院予以支持。被告抗辯理由于法無據(jù),本院不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定,判決如下:被告中國電信集團(tuán)黑龍江省牡丹江市電信分公司繼續(xù)履行與原告王某某簽訂的房屋租賃合同,于本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)給付原告王某某2015-2016年度租金104500元。案件受理費2390元,減半收取,即1195元,由被告中國電信集團(tuán)黑龍江省牡丹江市電信分公司負(fù)擔(dān)。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述、舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查、辯論及查閱原審卷宗材料,本院二審查明事實與一審一致。
本院認(rèn)為:《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定:“依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護(hù)”、第六十條第一款規(guī)定:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”、第九十四條規(guī)定:“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形?!备鶕?jù)上述法律規(guī)定,上訴人向被上訴人發(fā)出解除雙方房屋租賃合同的通知時雙方約定的租賃期限并未到期,被上訴人也不具備上述《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的情形,故上訴人并不享有合同的解除權(quán),其向被上訴人發(fā)出的通知并不具有解除合同的效力。上訴人未按雙方合同的約定支付房屋租金,構(gòu)成違約,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定,被上訴人作為守約方,有權(quán)要求上訴人繼續(xù)履行合同并支付租金,并不構(gòu)成強(qiáng)買強(qiáng)賣。原審判決上訴人繼續(xù)履行與被上訴人簽訂的房屋租賃合同,因房屋租賃合同是雙務(wù)合同,那么在合同約定的期間內(nèi)上訴人有權(quán)按照合同的約定使用房屋,判決對此無須特別說明。上訴人在雙方約定的房屋租賃期間撤出租賃房屋是其單方行為,其沒有占有、使用涉案房屋是因其單方違約行為造成的,被上訴人無須為此承擔(dān)責(zé)任,上訴人仍應(yīng)支付此期間的租金。被上訴人并未訴請上訴人支付違約金,因此上訴人關(guān)于房屋租金實為違約金、違約金過高未予調(diào)整的訴訟請求無事實及法律依據(jù),本院不予支持。上訴人主張雙方合同約定的租金實為80000元、稅金為24500元、上訴人撤出涉案房屋后房屋一直由被上訴人占有使用,但并未舉證證實其上述主張,對其相關(guān)主張應(yīng)負(fù)舉證不能的責(zé)任,故本院對其上述請求不予支持。
綜上,原審認(rèn)定事實清楚,適用法律正確,上訴人中國電信集團(tuán)公司黑龍江省牡丹江市電信分公司上訴的理由不成立,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款(一)項、第一百七十五條之規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費2390元,由上訴人中國電信集團(tuán)公司黑龍江省牡丹江市電信分公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 周曉光 代理審判員 李冬梅 代理審判員 李慧宇
書記員:李莎莎
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