上訴人(原審被告、反訴原告)：中國房地產(chǎn)開發(fā)荊沙公司，住所地：荊州市沙市區(qū)新沙路15號。法定代表人：但軍，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：陳程，湖北荊楚律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：程向東，男，漢族，1963年10月18日出生，住湖北省荊州市沙市區(qū)，系該公司員工。被上訴人(原審原告、反訴被告)：荊州市旺福隆商貿(mào)股份有限公司，住所地：荊州市長港路和悅家園內(nèi)。法定代表人：戴福英，該公司董事長。委托訴訟代理人：李國飛，湖北博智律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：湯運芝，湖北楚明律師事務(wù)所律師。

中房公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回被上訴人關(guān)于賠償租金的訴訟請求，改判被上訴人恢復(fù)玻璃幕墻并賠償經(jīng)濟損失197578.44元。事實和理由：1、原審認定的租金損失計算時間有誤，應(yīng)當(dāng)計算至2014年12月2日，損失應(yīng)當(dāng)為71205元；2、原審認定的損失應(yīng)當(dāng)扣除違約金135000元；3、原審認定租金損失的利息是錯誤的；4、玻璃幕墻是被上訴人租賃期間拆除的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。被上訴人旺福隆公司辯稱：1、我們約定的租賃期間屆滿為2015年12月1日；2、我方的實際損失巨大，租金損失為387天月119.8萬元，超過了約定的違約金13.5萬元，其提出應(yīng)當(dāng)扣除違約金13.5萬元沒有依據(jù)；3、合同法規(guī)定對于預(yù)期付款違約金損失的，可以參照中國人民銀行貸款罰息利率計算利息，本案雖然不是買賣合同，但合同法規(guī)定，對于其他合同中沒有規(guī)定的可以依法參照買賣合同。旺福隆公司一審訴稱，1、判令被告返還租賃押金330000元及電表過戶押金10000元，共計人民幣340000元；2、判令被告向原告支付違約金人民幣135000元；3、判令被告賠償原告消防設(shè)施費用人民幣205000元；4、判令被告賠償原告租金損失、利息損失、電梯、空調(diào)、發(fā)電機等設(shè)備設(shè)施費用共計人民幣500000元；5、訴訟費被告承擔(dān)。中房公司一審反訴請求：1、判令荊州市旺福隆商貿(mào)有限公司40日內(nèi)恢復(fù)位于荊州市××××號蘇寧電器賣場玻璃幕墻，如在此期限內(nèi)沒有恢復(fù)，則由荊州市旺福隆商貿(mào)有限公司賠償中國房地產(chǎn)開發(fā)荊沙公司玻璃幕墻經(jīng)濟損失197578.44元。2、判令荊州市旺福隆商貿(mào)有限公司40日內(nèi)拆除位于荊州市××××號蘇寧電器賣場四樓樓頂建筑物及移動天線、三樓至四樓樓梯口建筑物，并將四樓樓頂恢復(fù)原狀。3、判令荊州市旺福隆商貿(mào)有限公司承擔(dān)反訴費用。一審認定，雙方于2003年7月8日簽訂了《房屋預(yù)租合同》，約定原告租賃被告坐落于沙市區(qū)北京路288號擬在建店堂1至4層。租賃期限為拾年，自原告開業(yè)之日起算，月租金為135000元。合同簽訂后，中房荊沙公司向旺福隆公司交付了含有玻璃幕墻的房屋。2004年12月1日，原告開業(yè)。2006年11月9日，原告向被告提交申請報告，要求對租賃房屋以聯(lián)營或者轉(zhuǎn)租的方式開展合作經(jīng)營，被告于次日在申請報告上簽署意見，同意原告的申請，被告并向原告出具了《產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租證明》，確定轉(zhuǎn)租期限至2015年12月1日為止。為此，原告于2006年11月16日與武漢蘇寧電器有限公司簽訂了《租賃合同》，約定將上述店面租賃給武漢蘇寧電器有限公司使用，租賃期限自2007年2月5日到2015年1月31日。與此同時，原告、被告及蘇寧電器有限公司還簽訂了三方協(xié)議，約定將電表暫時過戶給蘇寧電器公司，并要求在2014年12月2日還原給被告。2007年2月，市消防管理部門以商業(yè)經(jīng)營場所消防設(shè)施未經(jīng)審核，擅自施工為由，對蘇寧電器有限公司處消防罰款50000元并責(zé)令限期整改，原告為此墊付消防設(shè)施費用41萬元，后因雙方對該費用的承擔(dān)產(chǎn)生糾紛而提起了民事訴訟，荊州市沙市區(qū)人民法院于2009年3月24日作出（2008）沙民初字第1199號民事調(diào)解書，根據(jù)該調(diào)解書，雙方各自承擔(dān)配置消防設(shè)施費用205000元。2014年10月22日，被告向原告發(fā)出通知，要求原告于2014年11月10日前騰退房屋。一審認為，一、關(guān)于中房荊沙公司是否違約根據(jù)房屋預(yù)租合同第三條約定以及旺福隆公司2004年12月15日“關(guān)于生活廣場試運行情況的通報”，房屋租賃期限為：從2004年11月1日起至2014年11月10日止。但旺福福隆公司持有的“產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租證明”記載租賃期限至2015年12月1日，視為對房屋租賃期限的變更。中房荊沙公司于2014年11月10日收回房屋構(gòu)成違約。二、關(guān)于旺福隆公司的損失如何認定1、關(guān)于租金損失旺福隆公司與蘇寧電器公司簽訂的租賃合同約定的租賃期限為：從2007年2月5日起至2015年1月31日止，最后一年的租金為275萬元，原被告約定的租金為每年162萬元，由于被告提前收回房屋，故租金溢價部分被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2014年11月10日房屋被收回至2015年1月31日止原告與蘇寧公司的租金為617808元，相對應(yīng)的原告應(yīng)當(dāng)支付給被告的租金為363945元，故旺福隆公司的租金損失為253863元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零九條的規(guī)定，本院酌定被告從2015年2月1日起至實際清償之日止，以253863元為基準，按照中國人民銀行公布的同期銀行貸款利率向原告支付利息。2、關(guān)于電梯、空調(diào)、發(fā)電機等設(shè)備設(shè)施損失關(guān)于電梯，房屋預(yù)租合同第一條第9款約定：租賃期滿，裝修及電梯、貨梯歸中房荊沙公司所有。關(guān)于空調(diào)、發(fā)電機、電纜等設(shè)施設(shè)備，租期屆滿原告騰退租賃房屋后，應(yīng)在中房荊沙公司收回房屋時拆除，且原告提交的證據(jù)也不能證明這些設(shè)施設(shè)備殘值幾何，故本院對這些設(shè)施設(shè)備的損失本院不予認定。3、關(guān)于消防費用（2008）沙民初字第1199號民事調(diào)解書載明，旺福隆公司自愿承擔(dān)消防設(shè)施費用和罰款共計255000元，中房荊沙公司負擔(dān)205000元。旺福隆公司與中房荊沙公司就消防設(shè)施費用的爭議，已經(jīng)另案處理完畢，不屬于本院審理范圍，故原告要求被告賠償消防設(shè)施費用205000元的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。三、中房荊沙公司的違約責(zé)任如何認定房屋預(yù)租合同第四條約定的月租金為135000元；第八條約定，中房荊沙公司提前收回房屋，應(yīng)按月租金的1倍向旺福隆公司支付違約金，如違約金不足抵付旺福隆公司損失的，還應(yīng)賠償。據(jù)此，中房荊沙公司應(yīng)向旺福隆公司支付違約金135000元。四、關(guān)于中房荊沙公司的反訴請求是否應(yīng)當(dāng)支持租賃結(jié)束后，旺福隆公司作為承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)房屋原狀，此項義務(wù)不因中房公司存在違約行為而免除。但因玻璃幕墻拆除前的具體情況和相應(yīng)價值，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)不能確定，且外墻現(xiàn)由蘇寧電器使用，客觀上沒有恢復(fù)的條件，本院不予支持。旺福隆公司應(yīng)在合理期限內(nèi)拆除承租房屋四樓樓頂建筑物及移動天線、三樓至四樓樓梯口建筑物，并將四樓樓頂恢復(fù)原狀。中房公司的前述反訴請求應(yīng)予支持。五、關(guān)于返還租賃押金33萬元和電表過戶押金1萬元1、租賃押金屬于履約保證金，應(yīng)在旺福隆公司全部履行合同義務(wù)后返還，現(xiàn)旺福隆公司尚未恢復(fù)玻璃幕墻，也未在合理期限內(nèi)拆除承租房屋四樓樓頂建筑物及移動天線、三樓至四樓樓梯口建筑物，所以租賃押金返還條件并未成就，本院就該項訴訟請求不予支持。2、原告未提交相應(yīng)的證據(jù)證明被告收取了10000元的電表過戶押金，旺福隆公司主張返還該費用沒有依據(jù)，故本院對原告要求被告返還10000元電表過戶押金的訴訟請求不予支持。被告主張原告尚欠2004年11月11日至2004年11月30日之間的租金，但是該階段的租金被告在收回租賃房屋后，至庭審時提出該主張已近27個月，被告未提交在此期間向原告主張該項權(quán)利的相應(yīng)證據(jù)，也未就此提出反訴，原告就被告的該項主張不予認可，故被告的該項抗辯意見本院不予采納。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條之規(guī)定，判決：一、中國房地產(chǎn)開發(fā)荊沙公司向荊州市旺福隆商貿(mào)有限公司支付違約金135000元；二、中國房地產(chǎn)開發(fā)荊沙公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償荊州市旺福隆商貿(mào)有限公司經(jīng)濟損失253863元，并從2015年2月1日起至實際清償之日止，以253863元為基準，按照中國人民銀行公布的同期銀行貸款利率向原告支付利息；三、荊州市旺福隆商貿(mào)股份有限公司在本判決生效之日起三十日內(nèi)拆除承租房屋四樓樓頂建筑物及移動天線、三樓至四樓樓梯口建筑物，并將四樓樓頂恢復(fù)原狀，中國房地產(chǎn)開發(fā)荊沙公司在荊州市旺福隆商貿(mào)股份有限公司履行前述拆除義務(wù)后10日內(nèi)向荊州市旺福隆商貿(mào)股份有限公司返還租賃押金33萬元；四、駁回荊州市旺福隆商貿(mào)股份有限公司的其他訴訟請求；五、駁回中國房地產(chǎn)開發(fā)荊沙公司的其他訴訟請求。雙方當(dāng)事人在二審中未提交新的證據(jù)。本院二審查明的事實與一審認定的事實一致。
上訴人中國房地產(chǎn)開發(fā)荊沙公司（以下簡稱中房公司）因與被上訴人荊州市旺福隆商貿(mào)股份有限公司（以下簡稱旺福隆公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服荊州市沙市區(qū)人民法院(2015)鄂沙市民初字第01910號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭，于2018年7月26日公開開庭審理了本案。上訴人中房公司的委托訴訟代理人陳程、程向東，被上訴人旺福隆公司的法定代表人戴福英及委托訴訟代理人李國飛、湯運芝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，根據(jù)雙方簽訂的合同，租賃期間屆滿為2015年12月1日，中房公司提前收回房屋的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)賠償損失并支付相應(yīng)的利息，中房公司要求按2014年12月2日為屆滿期計算損失并不支付利息的上訴請求，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。玻璃幕墻拆除前的狀態(tài)沒有在合同中約定，無法確認恢復(fù)前的狀態(tài)，且該外墻由蘇寧公司使用，恢復(fù)必然會影響案外人利益，已無恢復(fù)必要，該上訴請求，本院不予支持。雙方在合同中約定，中房公司提前收回房屋，應(yīng)按月租金的1倍（即135000元）向旺福隆公司支付違約金，如違約金不足抵付旺福隆公司損失的，還應(yīng)賠償，現(xiàn)實際損失為253863，違約金135000不足抵付旺福隆公司損失，還應(yīng)賠償金額為118863元（253863-135000），對中房公司該項上訴請求，本院予以支持。綜上，一審認定事實清楚，適用法律錯誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷荊州市沙市區(qū)人民法院(2015)鄂沙市民初字第01910號民事判決第（二）項、第（四）項；二、維持荊州市沙市區(qū)人民法院(2015)鄂沙市民初字第01910號民事判決第（一）項、第（三）項、第（五）項；三、中國房地產(chǎn)開發(fā)荊沙公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償荊州市旺福隆商貿(mào)有限公司經(jīng)濟損失118863元，并從2015年2月1日起至實際清償之日止，以118863元為基準，按照中國人民銀行公布的同期銀行貸款利率向荊州市旺福隆商貿(mào)有限公司支付利息；四、駁回荊州市旺福隆商貿(mào)股份有限公司的其他訴訟請求。二審案件受理費8800元，由中國房地產(chǎn)開發(fā)荊沙公司6000元，由荊州市旺福隆商貿(mào)有限公司負擔(dān)2800元。本判決為終審判決。

審判長　　陳時中
審判員　　全　華
審判員　　謝成勇

書記員：程瀛