原告：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行，住所地湖北省黃某市頤陽(yáng)路560號(hào)。
負(fù)責(zé)人：袁泉，該行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：伍天平、饒繼斌，湖北群力律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省南安市。
被告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省南安市，系被告吳某某丈夫。
被告：黃某海泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地湖北省黃某市塞山區(qū)陳家灣99號(hào)。
法定代表人：張金臣，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：柯新周，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建行黃某分行）訴被告吳某某、李某某、黃某海泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海泰房地產(chǎn)公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告建行黃某分行的委托訴訟代理人伍天平，被告海泰房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人柯新周到庭參加了訴訟。被告吳某某、李某某經(jīng)本院公告送達(dá)，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告建行黃某分行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告吳某某、李某某共同償還原告借款本金152158.42元、利息16725.36元、本金罰息3394.40元、利息罰息1927.14元，合計(jì)174205.32元（利息和罰息暫計(jì)算至2017年5月16日止，后續(xù)利息和罰息按照協(xié)議約定繼續(xù)計(jì)算至判決確定的給付之日止）；2、被告吳某某、李某某共同支付原告律師代理費(fèi)21000元；3、被告海泰房地產(chǎn)公司對(duì)上述第1、2項(xiàng)確定的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；4、原告對(duì)抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。事實(shí)和理由：2009年7月16日，原告與被告在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂了《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定借款金額為200000元，借款期限為15年，從合同簽訂之日起計(jì)算，年利率為4.158%，還款方式為按月還本付息。抵押人為被告吳某某、李某某，以抵押方式將其所有的東風(fēng)路A3－3008號(hào)房屋作此項(xiàng)借款的擔(dān)保，并辦理了房屋他項(xiàng)權(quán)證。合同第16條違約情形約定：借款人未按本合同約定按時(shí)足額歸還借款本息或其他應(yīng)付款項(xiàng)，屬違約情形；第17條違約救濟(jì)措施第2項(xiàng)約定：宣布貸款立即到期，要求借款人立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用；第6項(xiàng)約定計(jì)收罰息和復(fù)利；第21條約定貸款人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而實(shí)際發(fā)生的全部費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、差旅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)、公證費(fèi)、送達(dá)費(fèi)、公告費(fèi)、律師費(fèi)等）均由借款人承擔(dān);保證人為海泰房地產(chǎn)公司。合同中還約定如需通過(guò)訴訟程序解決爭(zhēng)議的，由貸款人所在地人民法院管轄。原告于2009年7月27日將借款本金交付給被告吳某某，出具了個(gè)人借款憑證。原告完成出借義務(wù)后，被告未履行還款義務(wù)已達(dá)到合同約定的期限。原告多次向被告催收，被告仍未歸還借款本息。

本院認(rèn)為：原告建行黃某分行與被告吳某某、李某某、海泰房地產(chǎn)公司簽訂的《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效的合同，當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。原告建行黃某分行依約發(fā)放貸款后，被告吳某某未能按合同約定還款付息，已構(gòu)成違約。原告建行黃某分行有權(quán)按照上述合同的約定宣布貸款立即到期，并要求被告吳某某立即償還借款本息及相關(guān)費(fèi)用。合同約定的還款方式為等額本金，吳某某在合同實(shí)際履行過(guò)程中采用與合同約定不符的等額本息方式向建行黃某分行還款長(zhǎng)達(dá)四年多，雙方對(duì)此均未提出異議。由上述行為可以推定借貸雙方作出了變更還款方式的意思表示，且達(dá)成了合意。因此，海泰房地產(chǎn)公司提出的原告多向被告吳某某收取的利息應(yīng)當(dāng)沖抵欠付的本金的抗辯意見(jiàn)與借貸雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示不符，本院不予采納。原告主張的律師代理費(fèi)有合同依據(jù)，屬于吳某某違反還款義務(wù)后理應(yīng)承擔(dān)的合理費(fèi)用。依照合同約定，21000元系一審、二審和執(zhí)行三個(gè)階段的律師代理費(fèi)?，F(xiàn)二審和執(zhí)行尚未發(fā)生，故本院支持律師代理費(fèi)7000元。被告吳某某、李某某系夫妻關(guān)系，本案所涉借款發(fā)生在二被告婚姻關(guān)系存續(xù)期間，屬于夫妻共同債務(wù)。因此，被告李某某對(duì)被告吳某某借款所產(chǎn)生的本息和律師代理費(fèi)應(yīng)承擔(dān)共同償還責(zé)任。
關(guān)于被告海泰房地產(chǎn)公司承擔(dān)保證責(zé)任的問(wèn)題。依據(jù)《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》的約定，被告海泰公司作為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的保證責(zé)任為階段性保證。階段性保證是銀行在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中的通常作法，其目的是為了解決住房按揭貸款在貸款發(fā)放后、抵押手續(xù)辦理之前分期還款貸款到期不能償還的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。階段性保證實(shí)質(zhì)上是附解除條件的保證合同，當(dāng)銀行取得抵押房產(chǎn)的他項(xiàng)他證時(shí)，保證合同的解除條件成就，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任免除。本案中，吳某某提供的抵押房產(chǎn)已辦理抵押登記手續(xù),建行黃某分行已收到抵押房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。此時(shí)，海泰房地產(chǎn)公司提供階段性保證的目的已經(jīng)達(dá)到，其保證責(zé)任因保證合同解除而免除。原告建行黃某分行要求被告海泰房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任已無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于原告主張的抵押物優(yōu)先受償權(quán)，因涉案房屋已辦理抵押登記，主張優(yōu)先受償權(quán)于法有據(jù)，本院對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)予以支持。
被告吳某某、李某某經(jīng)本院公告送達(dá)未到庭參加訴訟，視為其放棄了自己的抗辯權(quán)利，由此產(chǎn)生的不利法律后果由其自行負(fù)擔(dān)。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十五條、第六十條第一款、第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告吳某某、李某某于本判決生效后十日內(nèi)共同償還原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行借款本金152158.42元、截至2017年5月16日的利息16725.36元、罰息（含復(fù)利）5321.54元，并清償上述款項(xiàng)自2017年5月17日起至本判決確定的給付之日止的利息及罰息（按照《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；
二、被告吳某某、李某某于本判決生效后十日內(nèi)共同支付原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行律師代理費(fèi)7000元；
三、如被告吳某某、李某某未按照本判決履行上述給付金錢(qián)義務(wù)，原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行有權(quán)以被告吳某某名下位于黃某市西塞山區(qū)東風(fēng)路玉蘭雅苑A3-3008號(hào)的房產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償；
四、駁回原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司黃某分行的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3963元，由被告吳某某、李某某共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　汪敬華 人民陪審員　　程良軍 人民陪審員　　徐燕萍

書(shū)記員：夏斯