原告中國建設(shè)銀行股份有限公司牡丹江分行，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)東平安街39號。
代表人衡安忱，該行行長。
委托代理人徐樹宏，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，中國建設(shè)銀行股份有限公司牡丹江分行營業(yè)部個貸團(tuán)隊(duì)副主管，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
委托代理人張憲龍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中國建設(shè)銀行股份有限公司牡丹江分行營業(yè)部個貸團(tuán)隊(duì)客戶經(jīng)理，住所地黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)。
被告左某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
被告牡丹江市海洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)東六條路海洋小區(qū)。
法定代表人馮超，該公司董事長。
委托代理人常正華，黑龍江正大律師事務(wù)所律師。

原告中國建設(shè)銀行股份有限公司牡丹江分行（以下簡稱建行牡分行）與被告左某、牡丹江市海洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱海洋公司）借款合同糾紛一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法由代理審判員閆紅適用簡易程序獨(dú)任審判，于2015年12月31日、2016年2月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告建行牡分行委托代理人徐樹宏、張憲龍，被告左某，被告海洋公司的委托代理人常正華到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：此份證據(jù)為合法有效的書證，具有客觀真實(shí)性，且二被告對此份證據(jù)沒有異議，故本院對此份證據(jù)予以采信。
證據(jù)二，編號為海洋房地產(chǎn)20120XX號個人住房／商業(yè)用房貸款合作協(xié)議復(fù)印件（包括編號為海洋房地產(chǎn)20120XX號個人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同一份、編號為海洋房地產(chǎn)20120XX號個人住房借款保證金質(zhì)押合同一份）一份。意在證明：原告與第二被告簽訂抵押合同，由第二被告承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，第二被告的階段性擔(dān)保責(zé)任在保證期間內(nèi)。
被告左某對此組證據(jù)沒有異議。
被告海洋公司對該組證據(jù)的形式要件不發(fā)表質(zhì)證意見，庭后與第二被告的原件核對后進(jìn)行質(zhì)證。對證明問題有異議，1.該組證據(jù)屬于格式合同；2.該組證據(jù)中的合作協(xié)議，其內(nèi)容明確的是對于開發(fā)建設(shè)的整個項(xiàng)目小區(qū)被告海洋公司與原告雙方合作提供擔(dān)保，這種形式屬于階段性擔(dān)保，并不屬于原告訴請的連帶保證責(zé)任，合作協(xié)議中第一條已經(jīng)明確貸款和購房期間是指2012年2月15日至2015年2月15日，第十一條明確約定開發(fā)商是協(xié)助借款方及貸款方辦理相關(guān)的備案登記手續(xù)，而且期限是在該項(xiàng)目竣工交付使用的12個月之內(nèi)；3.在最高額保證合同中第二條也同樣明確對于債權(quán)和債權(quán)確定的時間和保證的范圍是指在2012年2月15日至2015年2月15日，這份協(xié)議是根據(jù)合作協(xié)議，同樣能夠體現(xiàn)對于整個項(xiàng)目的擔(dān)保范圍和項(xiàng)目的擔(dān)保價(jià)值為1500萬元；4.質(zhì)押合同中也同樣能夠體現(xiàn)對于被擔(dān)保的債權(quán)是指2015年2月15日之前，發(fā)放貸款的銀行向個人發(fā)放住房貸款的債權(quán)在該期間。所以該組證據(jù)不具備原告訴請中的開發(fā)商對于借款人的債務(wù)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的條件，開發(fā)商對于開發(fā)項(xiàng)目在銷售過程中購房人的貸款的擔(dān)保均是階段性擔(dān)保，只要該房屋已經(jīng)交付使用，具備備案登記條件，擔(dān)保責(zé)任即已經(jīng)解除而不是無期限的擔(dān)保。
本院認(rèn)為：原告在第二次開庭時提供該組證據(jù)的原件予以核對，二被告對此組證據(jù)的形式要件沒有異議，故本院對此組證據(jù)予以采信。
證據(jù)三，中國建設(shè)銀行個人貸款對賬單原件一份。意在證明：自2015年6月16日起被告左某未按約定還款，截止2015年10月19日第一被告拖欠原告借款本金216932.05元、利息6230.74元，合計(jì)223162.79元。
被告左某對此份證據(jù)沒有異議，金額屬實(shí)。
被告海洋公司認(rèn)為該份證據(jù)與其無關(guān)，不予質(zhì)證。
本院認(rèn)為：此份證據(jù)為合法有效的書證，且作為借款人的本案被告左某對此份證據(jù)亦沒有異議，故本院對此份證據(jù)予以采信。
證據(jù)四，房屋預(yù)告登記證明原件二份。意在證明：該房屋已經(jīng)辦理預(yù)告登記及抵押權(quán)預(yù)告登記。
被告左某經(jīng)本院傳票傳喚在第二次開庭未到庭對此份證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證。
被告海洋公司對此份證據(jù)的真實(shí)性、有效性、合法性沒有異議，該證據(jù)能夠證實(shí)左某貸款購買的房屋在履行購買備案登記及貸款抵押他人登記的行為已經(jīng)完成，因抵押預(yù)告登記中已經(jīng)明確預(yù)告登記權(quán)利人是原告，被告海洋公司已經(jīng)履行了開發(fā)建設(shè)及交付房屋的義務(wù)和責(zé)任。
本院認(rèn)為：此份證據(jù)為合法有效的書證，具有客觀真實(shí)性，故本院對此份證據(jù)予以采信。
被告左某未向法庭提供證據(jù)。
審理中被告海洋公司為支持其主張，向法庭舉證如下：
證據(jù)一，商品房買賣合同一份、2015年1月1日竣工驗(yàn)收備案證一份。意在證明：第一被告購買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并備案，備案時間是2015年1月1日，原告與第一被告簽訂的貸款期限是2014年1月16日，從簽訂借款合同和商品房買賣合同來看，在簽訂之后第二被告根據(jù)商品房買賣合同確定房屋已經(jīng)交付購買人，購買人以購買的該房屋履行的借款行為與銀行之間階段性保證在竣工驗(yàn)收備案之后該保證已經(jīng)具備解除的條件。備案證書中的時間可以證實(shí)被告海洋公司階段性擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)已屬購買人所有，已具備辦理抵押備案登記條件，從原告提供的合作協(xié)議及擔(dān)保合同中可以證實(shí)此時應(yīng)當(dāng)由貸款人即原告與借款人被告左某辦理抵押登記，而被告海洋公司是協(xié)助其辦理，因?yàn)榈盅簷?quán)人并非海洋公司，所以該組證據(jù)能夠證實(shí)海洋公司階段性擔(dān)保行為已經(jīng)解除，不應(yīng)該承擔(dān)該責(zé)任。
原告建行牡分行對此份證據(jù)的形式要件有異議，該備案登記證不是工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的竣工備案登記證，只有是工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的竣工備案登記證才符合辦理他項(xiàng)權(quán)利證和房權(quán)證的條件，只有這樣被告海洋公司才能解除階段性擔(dān)保責(zé)任，海洋公司不具備竣工驗(yàn)收條件。合作協(xié)議約定時間不影響第二被告保證責(zé)任成立。只有被告海洋公司拿出他項(xiàng)權(quán)利證原告才能撤銷其階段性擔(dān)保責(zé)任。
被告左某對此份證據(jù)沒有異議。
本院認(rèn)為：被告海洋公司提供的商品房買賣合同結(jié)合法庭調(diào)查，能夠證實(shí)被告左某以原告提供的貸款購買被告海洋公司開發(fā)的海洋靚景小區(qū)X號樓X單元XXX號，故本院對此份證據(jù)予以采信。2015年1月1日竣工驗(yàn)收備案證為合法有效的書證，具有客觀真實(shí)性，故本院對此份證據(jù)予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查，以及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下：
原告建行牡分行與被告左某于2014年1月16日簽訂一份個人住房借款合同，合同約定，被告左某用在被告海洋公司購買的坐落于牡丹江市東安區(qū)海洋靚景小區(qū)X號樓X單元XXX室，作為抵押向原告申請借款240000元，貸款年利率為7.205%，罰息為約定利率上浮50%，貸款期限10年。約定該款直接劃入被告海洋公司賬戶。還款方法為等額本息還款法。保證方式為抵押加階段性保證。被告左某將該房屋設(shè)立為履行該借款合同的抵押擔(dān)保。其中該合同第十六條規(guī)定：借款人發(fā)生下列任一情況，均構(gòu)成違約：1.借款人不按合同約定按時足額償還借款本息或其他應(yīng)付款項(xiàng)……；第十七條規(guī)定：出現(xiàn)上述任一違約情形，貸款人有權(quán)行使下述一項(xiàng)或幾項(xiàng)權(quán)利：……2.宣布貸款立即到期，要求借款人立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用；3.解除與借款人的借貸關(guān)系；……6.對于借款人未按時還清的任意一期借款本金和利息（包括被貸款人宣布或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清償之日止，按本合同約定規(guī)則計(jì)算出的借款逾期罰息利率和約定的結(jié)息方式計(jì)收罰息和復(fù)利……7.本合同項(xiàng)下執(zhí)行浮動利率的借款，借款人存在不按期足額還清借款本息情形的，貸款人有權(quán)對借款人尚未歸還的全部借款上浮貸款利率、罰息利率……11.行使擔(dān)保權(quán)利……。
另查，原告建行牡分行與被告海洋公司達(dá)成合作協(xié)議，同時雙方又簽訂個人住房借款最高額保證合同及保證金質(zhì)押合同。其中合作協(xié)議約定，擔(dān)保期間借款人不償還借款本息，被告海洋公司同意原告在其應(yīng)承擔(dān)責(zé)任范圍內(nèi)從其在原告開設(shè)的保證金賬戶內(nèi)直接扣劃。保證合同約定被告海洋公司為被告左某的上述借款提供階段性連帶責(zé)任保證。保證債權(quán)確定時間自2012年2月15日至2015年2月15日期間因原告向債務(wù)人發(fā)放個人住房貸款而形成的全部債權(quán)，包括貸款本金、利息（含復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、其他款項(xiàng)、原告為實(shí)現(xiàn)債權(quán)與擔(dān)保權(quán)而發(fā)生的一切費(fèi)用。保證方式為：在保證期間被告海洋公司對被告左某的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。保證期間為：自借款合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交由貸款人核對無誤、收執(zhí)之日止。另被告海洋公司就其開發(fā)的海洋靚景小區(qū)3號樓已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書。
2014年1月16日，原告按約定將借款24萬元劃入被告海洋公司的賬戶內(nèi)。2014年1月22日，被告左某就該房屋辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記及抵押權(quán)預(yù)告登記，但至今未辦理所有權(quán)登記手續(xù)。合同簽訂后，被告左某按合同約定償還了部分借款本金及利息，截止2015年10月19日，被告左某拖欠原告貸款本金216932.05元、利息6230.74元，本息合計(jì)223162.79元，且被告左某拖欠原告借款本息累計(jì)5期。
本院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第一百九十六條規(guī)定：“借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同”。本案中，原告建行牡分行與被告左某簽訂借款合同，雙方之間的借款關(guān)系成立。借款合同的內(nèi)容沒有違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，依法受法律保護(hù)。
關(guān)于原告要求解除與被告左某簽訂的個人住房借款合同的訴訟請求，本院認(rèn)為，本案中，該借款合同明確約定如借款人不按合同約定按時足額償還借款本息或其他應(yīng)付款項(xiàng)，貸款人有權(quán)解除與借款人之間的借貸關(guān)系，現(xiàn)借款人左某已經(jīng)拖欠原告借款本息5期，因此按照合同約定，解除合同的條件已經(jīng)成就，故原告的該項(xiàng)訴訟請求符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于原告要求被告左某償還借款本金216932.05元、利息6230.74元（截止至2015年10月19日），以后發(fā)生的借款利息按照合同約定繼續(xù)計(jì)算的訴訟請求，本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第二百零六條規(guī)定：“借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款……”；第二百零五條規(guī)定：“借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付利息……”；第二百零七條規(guī)定：“借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息”。本案中，被告左某未能按照合同約定償還借款系違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)償還借款本息的民事責(zé)任，被告左某應(yīng)自合同解除之日起向原告償還尚欠的逾期未償還的本金和未到期的本金及相應(yīng)的利息，故原告的該項(xiàng)訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于原告要求被告海洋公司承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任的訴訟請求，本院認(rèn)為，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條規(guī)定：“當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，為連帶責(zé)任保證”。本案中，原、被告在合同中約定，被告海洋公司為被告左某在原告處借款提供的是階段性連帶責(zé)任保證，即為被告左某的全部債務(wù)自借款合同保證條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交由貸款人核對無誤、收執(zhí)之日止，承擔(dān)連帶責(zé)任?，F(xiàn)被告左某未按約定履行還款義務(wù)，且未辦理正式的抵押登記手續(xù)，因此合同約定的解除擔(dān)保條件尚未成就，被告海洋公司應(yīng)按合同約定及法律規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任，并有權(quán)依照《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十一條之規(guī)定向被告左某行使追償權(quán)。
關(guān)于原告要求就左某提供的抵押物行使優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！钡谝话侔耸邨l規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”。本案中，原告與被告左某簽訂個人借款合同中約定被告左某以坐落于牡丹江市東安區(qū)海洋靚景小區(qū)X號樓X單元XXX室房屋進(jìn)行抵押，原告對此項(xiàng)請求權(quán)進(jìn)行了預(yù)購商品房預(yù)告登記，由于被告左某對抵押房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證并完成現(xiàn)實(shí)物權(quán)的本登記，原告作為該房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理正式的房屋抵押權(quán)登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對被告左某抵押房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對被告左某抵押房屋的處分，但并非對被告左某抵押房屋已享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)。根據(jù)我國物權(quán)法第一百八十七條的規(guī)定，不動產(chǎn)抵押不登記不發(fā)生物權(quán)效力，故本案抵押權(quán)并未設(shè)立。因此，原告要求對左某的該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于被告海洋公司提出的階段性擔(dān)保期間已過，其不是對于借款人不能償還借款提供擔(dān)保，其不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的抗辯意見，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明”。本案中，被告海洋公司未提供充分有效的證據(jù)證實(shí)其主張，對此應(yīng)承擔(dān)對其不利的法律后果，故本院對被告海洋公司的抗辯意見不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百九十六條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十條、第一百八十七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第三十一條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告中國建設(shè)銀行股份有限公司牡丹江分行與被告左某簽訂的編號為230709170-2012-2014026XXXX個人住房借款合同；
二、被告左某于本判決生效后十日內(nèi)償還原告中國建設(shè)銀行股份有限公司牡丹江分行借款本金人民幣216932.05元、利息6230.74元（截止2015年10月19日），2015年10月20日以后的利息按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至本判決確定的履行期內(nèi)實(shí)際給付之日止；
三、被告牡丹江市海洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對被告左某的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
四、駁回原告中國建設(shè)銀行股份有限公司牡丹江分行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣4647元，減半收取2323.50元由被告左某、牡丹江市海洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

代理審判員　　閆紅

書記員：朱婧