原告：中國工商銀行股份有限公司安陸支行。住所地：安陸市碧涢路***號。主要負(fù)責(zé)人：王家清，該支行行長。委托訴訟代理人：池辛，該支行職員。被告：潘某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住浙江省平陽縣。被告：方某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住浙江省平陽縣。（系潘某某之妻）被告：湖北峰海喻豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：安陸市陳店鄉(xiāng)沈畈村**組。組織機構(gòu)代碼：72612051-1。法定代表人：喻道峰，該公司董事長。委托訴訟代理人：王錫楚，湖北維天律師事務(wù)所律師。

原告中國工商銀行股份有限公司安陸支行（以下簡稱安陸工行）訴被告潘某某、方某某、湖北峰海喻豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱喻豐公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2017年9月29日受理后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告安陸工行的委托訴訟代理人池辛、被告喻豐公司的委托訴訟代理人王錫楚到庭參加了訴訟，被告潘某某、方某某經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。安陸工行向本院提出訴訟請求：1、判令被告潘某某、方某某立即償還原告借款本金5399420.42元及利息；2、判令原告對被告提供的房地產(chǎn)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)；3、判令被告喻豐公司對上述借款本金及利息承擔(dān)連帶保證責(zé)任；4、判令三被告承擔(dān)本案訴訟費、保全費等費用。事實與理由：1、2014年4月20日,原告與被告潘某某、方某某簽訂了《個人購房借款/擔(dān)保合同》，合同約定：原告為被告潘某某發(fā)放貸款680萬元，期限10年。原告已于2014年4月25日依約發(fā)放了貸款人民幣680萬元，貸款用于購買喻豐的商業(yè)樓盤。2、在原告與被告潘某某、方某某簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》中亦約定，以抵押人潘某某名下位于安陸市開發(fā)區(qū)峰海天城1#幢1層102鋪室作為被告潘某某、方某某在原告處的本筆貸款抵押物，并于2014年4月14日到安陸市住房保障和房屋管理局辦理了商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記，證號為房預(yù)城東區(qū)字第YD008313號。3、原告與被告喻豐公司于2014年2月18日、2014年2月20日先后簽訂了《擔(dān)保函》及《個人購房借款/擔(dān)保合同》，同時約定，被告喻豐公司是此筆貸款擔(dān)保人，擔(dān)保方式為階段性連帶責(zé)任保證，擔(dān)保期限是貸款發(fā)放日至該商用房辦理正式抵押登記并將正式抵押登記權(quán)證交付原告之日止。由于抵押物至今未辦理正式抵押登記，被告喻豐公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任保證。因被告潘某某、方某某已累計6次未按時足額償還貸款本息，原告依約向其宣布上述貸款提前到期，并訴訟至法院，要求判如所請。喻豐公司辯稱，1、原告要求的復(fù)利請求無法律依據(jù)；2、喻豐公司的擔(dān)保期限問題，本案中支付期限未到期，且原告是全額起訴，喻豐公司的擔(dān)保期限是擔(dān)保到原告抵押權(quán)正式實現(xiàn)之日，原告只要實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，喻豐公司的擔(dān)保責(zé)任應(yīng)當(dāng)免除；3、原告設(shè)置了商品房預(yù)售抵押登記，可以實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)。被告潘某某、方某某未向本院提交書面答辯，亦未提交相關(guān)證據(jù)。原告安陸工行圍繞訴訟請求提交了證據(jù)，被告喻豐公司認(rèn)可。被告潘某某、方某某未到庭質(zhì)證，視為其放棄質(zhì)證的權(quán)利。原告安陸工行提交的證據(jù)一至十一（見附錄1）能夠真實客觀地反映案件的事實，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。依照當(dāng)事人對事實的陳述以及有效證據(jù)，本院確認(rèn)案件事實如下：2013年9月，被告潘某某、方某某夫婦在被告喻豐公司位于安陸××××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)峰海天城購買商業(yè)樓盤，購房款總額13667400元，被告潘某某、方某某支付了6867400元購房款后，余款680萬元經(jīng)上述原、被告三方同意，由被告潘某某、方某某向原告安陸工行以所購商用房貸款按揭支付，由被告喻豐公司進(jìn)行擔(dān)保。2014年2月10日，原告安陸工行與被告潘某某、方某某及被告喻豐公司法定代表人喻道峰簽訂了《個人購房借款/擔(dān)保合同》，該合同借款部分約定主要內(nèi)容為：原告向被告潘某某、方某某貸款680萬元，期限10年，每月等額本息還款法，借款利率為5.88%，逾期罰息利率在借款利率5.88%基礎(chǔ)上加收30%,即7.644%，對借款人未按時支付的利息，按逾期罰息利率計付復(fù)利;同時合同第二部分第十四條第1、2項約定:借款人連續(xù)三個月或累計六次未按時足額償還貸款本息的，貸款人可宣布合同立即到期，并要求借款人立即清償借款本金及利息。該合同抵押物的擔(dān)保部分約定，以抵押人潘某某名下位于安陸××××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城東村峰海天城房產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)1#幢1層102鋪室作為被告潘某某、方某某在原告處的貸款抵押物，并于2014年4月14日到安陸市住房保障和房屋管理局辦理了商品房預(yù)售抵押預(yù)告登記，證號為房預(yù)城東區(qū)字第YD008313號。該合同保證人的擔(dān)保部分約定：被告喻豐公司是此筆貸款擔(dān)保人，擔(dān)保方式為階段性連帶責(zé)任保證，擔(dān)保期限是貸款發(fā)放日至辦理正式抵押登記并將正式抵押登記權(quán)證交付原告安陸工行之日止。以上合同簽訂后，原告安陸工行2014年4月25日依約向被告潘某某、方某某指定的被告喻豐公司賬戶發(fā)放了貸款人民幣680萬元。貸款發(fā)放后，2016年6月始被告潘某某、方某某有不按期足額還款的違約行為，至2017年3月被告潘某某、方某某未償還本息。原告安陸工行通過電話催收的同時向被告喻豐公司送達(dá)宣布全部貸款提前到期通知書及逾期貸款催收通知書。原告安陸工行于2017年8月11日向被告潘某某、方某某送達(dá)并在2017年8月16日的湖北日報上公告刊發(fā)宣布全部貸款提前到期通知書及逾期貸款催收通知書。截止2017年3月底被告潘某某、方某某已還貸款本金1400579.58元，已還利息1128459.27元，下欠本金5399420.42元及剩余利息。2017年8月18日，原告安陸工行就被告下欠該貸款本息向本院申請訴前保全，本院以(2017)鄂0982財保39號民事裁定書對被告潘某某名下位于安陸××××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)峰海天城房產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)1#幢1層102鋪室的房屋進(jìn)行了查封保全。并隨即訴至本院，請求判如所請。

本院認(rèn)為，債務(wù)應(yīng)當(dāng)清償，本案涉案的《個人購房借款/擔(dān)保合同》及《擔(dān)保函》，均系合同當(dāng)事人真實意思的表示，且符合法律的規(guī)定，上述合同合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。原告安陸工行已依約履行了給付貸款的義務(wù)，被告潘某某、方某某即負(fù)有按期歸還借款本息的義務(wù)，現(xiàn)被告潘某某、方某某未履行還款義務(wù)，已構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因被告潘某某、方某某自2017年3月起沒有按照約定償還貸款，經(jīng)催收至訴訟前仍不能按期償還貸款，原告安陸工行按照合同第二部分第十四條第1、2項約定，有權(quán)依約向各被告宣布上述貸款提前到期，并要求被告潘某某、方某某立即償還本金及利息。此外，被告潘某某、方某某以其購買的商業(yè)樓盤為涉案借款提供抵押擔(dān)保，該抵押辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)，具有公示效力，沒有涉及第三方債務(wù)，抵押權(quán)依法設(shè)立，故該抵押物應(yīng)作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時應(yīng)以被告潘某某、方某某抵押的該房產(chǎn)折價、拍賣或變賣該財產(chǎn)的價款由債權(quán)人優(yōu)先受償。被告喻豐公司在保證合同上簽字認(rèn)可，亦對借款雙方提前到期情形的約定知曉，故喻豐公司主張該債務(wù)沒有到期的抗辯理由不能成立。另被告喻豐公司辯稱只要原告實現(xiàn)了擔(dān)保物權(quán)，被告喻豐公司就免除保證責(zé)任的主張，因合同中階段性保證條款系對保證責(zé)任終止所附解除條件約定，并非保證期間約定，且雙方在合同中沒有此明確約定，故對此主張本院不予支持。故喻豐公司應(yīng)該依約履行保證義務(wù)，對該筆借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任，即對原告安陸工行在上述物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。綜上所述，對原告安陸工行要求被告潘某某、方某某償還借款本金5399420.42元，按約定利率支付借款利息，并按約定之逾期罰息利率計付復(fù)利的訴訟請求，本院依法予以支持；對原告安陸工行要求對被告潘某某、方某某抵押的商業(yè)樓盤享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求亦予以支持；同時，對原告安陸工行要求被告喻豐公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。對被告喻豐公司質(zhì)疑的該貸款復(fù)利的收取依據(jù)問題，因雙方借款合同有明確的約定，且該約定符合中國人民銀行關(guān)于人民幣利率管理的規(guī)定，故本院支持合同關(guān)于復(fù)利的計算方式。被告潘某某、方某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由沒有參加訴訟，是其放棄自己訴訟權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的后果。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百九十六條、第二百零六條、第二百零七條，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條,《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、第一百七十九條、第一百八十七條、第一百九十五條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第六條、第十四條、第二十一條、第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告潘某某、方某某于本判決生效后十日內(nèi)償還原告中國工商銀行股份有限公司安陸支行借款本金5399420.42元并支付利息、罰息、復(fù)利（自借款之日起至還款之日止按合同約定計算，已付利息1128459.27予以抵扣）；二、原告中國工商銀行股份有限公司安陸支行對抵押合同項下的位于安陸市東城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城東村峰海天城1#幢1層102鋪室的房屋折價或拍賣、變賣的價款在被告潘某某、方某某不能清償本判決主文第一項所確認(rèn)的債務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償；三、被告湖北峰海喻豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對上述借款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費50891.47元，減半收取25446元，保全費5000元，合計30446元由被告潘某某、方某某負(fù)擔(dān)如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。