原告：中國工商銀行股份有限公司南漳支行（以下簡稱南漳工行）。住所地：南漳縣城關鎮(zhèn)水鏡大道612號。統(tǒng)一社會信用代碼：91420624615720469X。
負責人：劉言華，該行行長。
委托訴訟代理人：何劍清，中國工商銀行股份有限公司襄陽分行職工。代理權限：一般授權代理。
委托訴訟代理人：王建農(nóng)，南漳工行職工。代理權限：一般授權代理。
被告：馮某某，個體私營業(yè)主。
被告：吳昌某，個體私營業(yè)主。
被告：湖北金漳茗都置業(yè)有限責任公司（以下簡稱金漳茗都公司）。住所地：南漳縣城關鎮(zhèn)金漳大道308號。統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。
法定代表人：錢國太，該公司董事長。
委托訴訟代理人：王虹理，湖北春園律師事務所律師。代理權限：一般代理。

原告中國工商銀行股份有限公司南漳支行與被告馮某某、吳昌某、湖北金漳茗都置業(yè)有限責任公司金融借款合同糾紛一案，本院于2016年8月12日受理后，依法適用簡易程序，于2016年9月14日公開開庭進行了審理。原告中國工商銀行股份有限公司南漳支行的委托訴訟代理人何劍清、王建農(nóng)，被告吳昌某、被告湖北金漳茗都置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人王虹理到庭參加訴訟，被告馮某某經(jīng)傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告中國工商銀行股份有限公司南漳支行向本院提出訴訟請求：1、請求判令被告馮某某、吳昌某償還原告貸款本金4786767.76元，利息46663.77元，利息暫計算至2016年8月11日，此后利息按合同約定計算至全部貸款本息還清之日止；2、判令對被告馮某某、吳昌某在本案中所負債務，原告享有以被告馮某某、吳昌某抵押的位于南漳縣城關鎮(zhèn)金漳大道308號金漳茗都1號樓1層107-112號、2層207-212號、3層307-312號、4層404-407號房屋折價或者拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償權；3、判令被告湖北金漳茗都置業(yè)有限責任公司對被告馮某某、吳昌某在本案中所負全部債務承擔連帶清償責任；4、判令對被告馮某某、吳昌某在本案中所負債務，原告享有以被告湖北金漳茗都置業(yè)有限責任公司交納的保證金2213600元優(yōu)先受償權；5、案件受理費由被告共同負擔。事實及理由：2014年9月10日，原告南漳工行與被告馮某某、吳昌某、金漳茗都公司簽訂《個人購房借款／擔保合同》，合同約定，被告馮某某、吳昌某作為共同借款人向原告南漳工行借款550萬元，用于購買金漳茗都1號樓一層107-112號、2層207-212號、3層307-312號、4層404-407號商用房屋，貸款期限為10年，合同約定的抵押物為馮某某、吳昌某購買的上述商用房屋，金漳公司對本合同項下全部貸款本金、利息、罰息、復利、違約金、補償金、貸款人實現(xiàn)債權的費用和借款人所有其他應付費用承擔連帶保證責任和質(zhì)押擔保責任；合同同時約定，主債權同時存在物的擔保和保證的，貸款人有權要求借款人與保證人、物的擔保人同時履行擔保責任；借款人連續(xù)三個月未按時足額償還貸款本息的，貸款人有權宣布本合同項下的未償還的借款立即到期，要求借款人立即清償所欠貸款本息及其他費用。合同簽訂后，原告南漳工行向被告馮某某、吳昌某發(fā)放了550萬元貸款，合同約定的抵押物于2014年9月10日辦理了抵押登記?，F(xiàn)因被告馮某某、吳昌某未按合同約定履行還本付息義務，故訴至法院。
經(jīng)審理查明：2014年9月10日，原告南漳工行與被告馮某某、吳昌某、金漳茗都公司簽訂《個人購房借款／擔保合同》，合同約定，被告馮某某、吳昌某作為共同借款人向原告南漳工行借款550萬元，用于購買金漳茗都1號樓1層107-112號、2層207-212號、3層307-312號、4層404-407號商用房屋，貸款期限為10年，合同約定的抵押物為馮某某、吳昌某購買的金漳茗都1號樓1層107-112號、2層207-212號、3層307-312號、4層404-407號商用房屋，建筑面積為1430.64平方米。2014年9月10日，原告南漳工行與被告馮某某、吳昌某在南漳縣住房保障和房屋管理局辦理商品房預售抵押預告登記。抵押擔保的范圍包括：本合同項下全部貸款本金、利息、罰息、復利、違約金、補償金、貸款人實現(xiàn)債權的費用和借款人所有其他應付費用。
合同第四條貸款利率約定：貸款利率以貸款發(fā)放時適用的中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率為基準利率，上浮16%，據(jù)此確定的利率以借款憑證記載為準。貸款發(fā)放后遇基準利率調(diào)整的，貸款利率按以下方式處理，即貸款期限在一年以下的，執(zhí)行本合同利率，不分段計息；貸款期限在一年以上的，自每次基準利率調(diào)整之日的次年1月1日開始，按該次調(diào)整后的基準利率及約定的浮動比例確定并執(zhí)行新的利率。
合同第九條罰息約定：借款人未按合同約定日期（包括被宣布提前到期）償還貸款的，貸款人有權按罰息利率按日計收利息，罰息利率按在第四條約定的利率基礎上加收30%確定。2016年央行公布五年以上貸款基準利率為年利率6.15%，上浮16%后為年利率7.134%，逾期后利息為年利率（7.134%×1.3）9.274%。
合同第十條保證擔保約定：被告金漳茗都公司對本合同項下全部貸款本金、利息、罰息、復利、違約金、補償金、貸款人實現(xiàn)債權的費用和借款人所有其他應付費用承擔連帶保證責任；
合同十四條違約及違約責任約定：被告吳昌某、馮某某連續(xù)三個月或累計六次未按時足額償還貸款本息的，南漳工行有權宣布本合同和貸款人與借款人之間其他合同項下未償還的借款立即到期，要求借款人立即清償未償還款項及所產(chǎn)生的利息、罰息及其他費用。
合同第十五條共同借款約定：涉及二人以上共同借款，任一借款人均應履行本合同項下義務，對全部貸款承擔連帶清償責任，貸款人有權向任一借款人追索未償還的貸款本息和應付未付的其他費用。
合同第二十一條抵押物的處分約定：貸款到期（包括被宣布提前到期）被告吳昌某、馮某某未予清償，南漳工行可以請求人民法院拍賣、變賣抵押物，以所得價款優(yōu)先受償。
合同第二十六條保證方式：金漳茗都公司自愿向南漳工行提供連帶責任保證。若保證人與貸款人另行簽訂保證金質(zhì)押協(xié)議或保證人與貸款人簽訂的相關協(xié)議中包括保證金質(zhì)押條款的且本合同項下貸款屬于約定質(zhì)押擔保范圍的，無論保證人是否以保證人的名義在本合同中簽章，保證人還應對貸款承擔保證金質(zhì)押擔保責任。
合同第三十條借款人及擔保人承諾約定：主債權同時存在物的擔?；虻谌吮ＷC的，不論相關物的擔保是由借款人提供還是由第三人提供，貸款人有權自行選擇實現(xiàn)擔保的順序，即貸款人有權選擇先就任何物的擔保實現(xiàn)債權，或先要求保證人承擔保證責任，或同時要求借款人與保證人、物的擔保人同時履行擔保責任，擔保人放棄針對貸款人選擇清償順序的抗辯權。
合同簽訂后，原告南漳工行向被告馮某某、吳昌某發(fā)放了550萬元貸款，業(yè)務種類為：個人商用房貸款。保證金繳存金額為0，貸款發(fā)放日為2014年9月10日，貸款到期日為2024年9月10日。貸款年利率為7.598%，還款方式為按月等額本息。2016年7月25日，因被告吳昌某、馮某某已15次未按約定還貸，南漳工行宣布貸款提前到期。并于當日向被告吳昌某、馮某某送達《宣布貸款提前到期通知書》。截止2016年8月11日，被告吳昌某、馮某某的貸款余額為4786767.76元，尚欠貸款利息為46663.77元。
2012年12月6日，原告南漳工行與被告金漳茗都簽訂《按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議》，協(xié)議第一條約定：南漳工行對金漳茗都項目提供的個人住房按揭貸款單筆最高限額為人民幣50萬元，期限最長不超過30年，貸款最高成數(shù)為7成；報經(jīng)南漳工行的上級行市分行審批；在辦齊有關貸款手續(xù)后開始發(fā)放貸款，貸款用途只能用于購買個人住房。協(xié)議第三條約定：金漳茗都公司同意為借款人（購房人）在貸款發(fā)放后提供償還貸款本息的連帶責任保證擔保，在保證擔保期間，金漳茗都公司同意在南漳工行開立的賬戶上保留相當于所有借款人貸款余額8%的款項作為履行保證擔保義務的保證金。金漳茗都公司同意在保證擔保期間，未經(jīng)南漳工行同意，不得動用上述保證金。如果借款人在金漳茗都公司提供連帶責任保證期間未按合同約定履行還款義務，金漳茗都公司保證在接到南漳工行書面索款通知后10日內(nèi)履行還款義務。如金漳茗都公司未主動履行上述還款義務，即視為金漳茗都公司授權南漳工行從其開立的賬戶中直接扣收。2014年12月10日，金漳茗都公司在南漳工行開立保證金賬戶，截止目前該賬戶的當前余額為2213611.48元。

本院認為：原告南漳工行與被告馮某某、吳昌某、金漳茗都公司簽訂的《個人購房借款／擔保合同》，均是各方當事人真實意思表示，且未違反我國現(xiàn)行法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，屬于合法有效的合同，各方當事人應按照合同約定行使權利、履行義務。
原告南漳工行作為貸款人依照合同約定向被告馮某某、吳昌某發(fā)放個人商用房貸款550萬元，被告馮某某、吳昌某未按照合同約定履行按月結息及按期還本的義務，應承擔相應的違約責任。根據(jù)合同第十四條的約定，南漳工行有權宣布本合同立即到期，要求借款人立即清償未償還款項及所產(chǎn)生的利息、罰息及其他費用。被告馮某某、吳昌某為共同借款人，根據(jù)合同約定，應承擔連帶還款義務。故原告請求被告吳昌某、馮某某共同償還4786767.76元，2016年8月11日前利息46663.77元，及2016年8月11日后按合同約定的計算的貸款利息符合法律規(guī)定，且有合同依據(jù)，本院予以支持。
合同約定抵押物為金漳茗都1號樓1層107-112號、2層207-212號、3層307-312號、4層404-407號商用房屋，并已辦理商品房預售抵押預告登記，抵押權依法成立并生效。由于被告馮某某、吳昌某逾期償還本息的違約行為，已滿足了行使抵押權優(yōu)先受償?shù)暮贤瑮l件。原告南漳工行請求對被告馮某某、吳昌某抵押的位于南漳縣城關鎮(zhèn)金漳大道308號金漳茗都1號樓1層107-112號、2層207-212號、3層307-312號、4層404-407號商用房屋折價或者拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償，優(yōu)先受償范圍包括主債權本金、利息、罰息、復利及訴訟費、律師費等原告實現(xiàn)債權和抵押權的一切費用。原告該請求符合合同約定和法律法規(guī)，本院予以支持。
被告金漳茗都公司作為連帶責任保證人，對被告馮某某、吳昌某所負全部債務應當承擔連帶清償責任。被告金漳茗都公司辯稱“本案應先對物的擔保進行評估拍賣，不足部分由保證人承擔保證責任”不符合合同第三十條的約定，本院不予支持。被告金漳茗都公司承擔擔保責任后，有權向債務人吳昌某、馮某某追償。
原告南漳工行請求對金漳茗都公司交納的保證金2213600優(yōu)先受償，南漳工行與金漳茗都公司簽訂的《按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議》中約定的保證金適用的范圍為個人住房貸款，且最高放貸金額不超過五十萬元借款人。本案中合同約定的貸款金額為550萬元，貸款種類為商用房，在貸款憑證中也明確記載保證金為0，故本案中原告與被告金漳茗都公司之間沒有質(zhì)押擔保法律關系，南漳工行對2213600元的保證金不享有優(yōu)先受償權。故對原告的該項訴請不予支持。被告辯解理由成立，本院予以采信。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國物權法》第一百七十三條、第一百七十六條、第一百八十七條、第一百九十五條，《中華人民共和國擔保法》第十八條、第二十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告馮某某、吳昌某在本判決生效后十日內(nèi)連帶償還原告中國工商銀行股份有限公司南漳支行借款本金4786767.76元、2016年8月11日前利息46663.77元，2016年8月12日起至實際付清之日止的利息（以本金4786767.76元為基數(shù)，按年利率9.274%計算）；
二、若被告馮某某、吳昌某不能履行上述給付義務，原告中國工商銀行股份有限公司南漳支行對被告馮某某、吳昌某抵押的位于南漳縣城關鎮(zhèn)金漳大道308號金漳茗都1號樓1層107-112號、2層207-212號、3層307-312號、4層404-407號商用房屋行使抵押權，即有權對抵押房產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償，優(yōu)先受償?shù)姆秶ń杩畋窘?、利息、罰息、復利、訴訟費等實現(xiàn)債權和抵押權的一切費用；
三、被告湖北金漳茗都置業(yè)有限責任公司對被告馮某某、吳昌某上述所負債務承擔連帶償還責任。被告湖北金漳茗都置業(yè)有限責任公司承擔清償責任后，有權向被告馮某某、吳昌某追償；
四、駁回原告中國工商銀行股份有限公司南漳支行的其他訴訟請求。
若未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費22734元（已減半收?。杀桓骜T某某、吳昌某、湖北金漳茗都置業(yè)有限責任公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應當在提交上訴狀時預交上訴案件受理費?？芍苯咏幌尻柺兄屑壢嗣穹ㄔ?，其訴訟費收費賬戶：開戶行為中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，賬號為17×××56，戶名為湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交上訴費的，按自動撤訴處理。

審判員　　劉紅英

書記員：楊柳