原告：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司雞西梨樹(shù)支行，住所地黑龍江省雞西市梨樹(shù)區(qū)。負(fù)責(zé)人：陸永華，該行行長(zhǎng)。委托訴訟代理人：韓方泳，男，該行客戶經(jīng)理。被告：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，住雞西市雞冠區(qū)。委托訴訟代理人：崔小雨，男，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。被告：雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。法定代表人：房靖，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：于戰(zhàn)波，女，該公司法律顧問(wèn)。

農(nóng)行梨樹(shù)支行向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求被告李某立即償還所欠貸款本金284325.89元及利息（要求利息計(jì)算至該筆借款本息全部清償為止）；2.要求被告堅(jiān)實(shí)公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；3.被告負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由:2014年5月9日，李某在堅(jiān)實(shí)公司購(gòu)買(mǎi)位于雞西市雞冠區(qū)幸福里小區(qū)的商品住宅房一戶和位于雞西市雞冠區(qū)幸福里小區(qū)車(chē)庫(kù)一戶。李某分別向我行申請(qǐng)一手住房按揭貸款170000.00元，期限20年，貸款年利率6.55%，還款方式為等額還款；申請(qǐng)一手車(chē)庫(kù)按揭貸款160000.00元，期限10年，貸款年利率6.55%，還款方式為等額還款。李某用購(gòu)買(mǎi)的住房和車(chē)庫(kù)提供抵押擔(dān)保并進(jìn)行了預(yù)告登記，由堅(jiān)實(shí)公司對(duì)其提供連帶擔(dān)保。貸款足額發(fā)放后，被告償還兩筆貸款本息至2017年1月19日，后李某開(kāi)始實(shí)際違約，不履行還款義務(wù)，故起訴至法院。李某辯稱(chēng)，對(duì)于其辦理按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的事實(shí)認(rèn)可，但是由于堅(jiān)實(shí)公司未能按期交房，我與堅(jiān)實(shí)公司簽訂了《退房協(xié)議》解除了商品房住宅和車(chē)庫(kù)的購(gòu)房合同。協(xié)議中約定銀行按揭貸款問(wèn)題由堅(jiān)實(shí)公司負(fù)責(zé)，與其本人無(wú)關(guān)。堅(jiān)實(shí)公司辯稱(chēng)，對(duì)于李某辦理按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的事實(shí)認(rèn)可，但是堅(jiān)實(shí)公司的擔(dān)保責(zé)任應(yīng)在抵押物范圍內(nèi)承擔(dān)。對(duì)于逾期罰息和逾期復(fù)利部分，堅(jiān)實(shí)公司認(rèn)為已經(jīng)支付過(guò)利息，逾期罰息和逾期復(fù)利部分屬重復(fù)計(jì)算，不同意支付。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2014年5月9日，李某因在堅(jiān)實(shí)公司購(gòu)買(mǎi)位于雞西市雞冠區(qū)幸福里小區(qū)的商品住宅房一戶和位于雞西市雞冠區(qū)幸福里小區(qū)車(chē)庫(kù)一戶，向農(nóng)行梨樹(shù)支行申請(qǐng)商品住宅房20年按揭貸款170000.00元，申請(qǐng)車(chē)庫(kù)10年按揭貸款160000.00元，貸款年利率均為6.55%，還款方式均為等額本息還款。李某與農(nóng)行梨樹(shù)支行簽訂了《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》。合同中約定李某用購(gòu)買(mǎi)的住房和車(chē)庫(kù)提供抵押擔(dān)保并進(jìn)行預(yù)告登記,由堅(jiān)實(shí)公司提供連帶責(zé)任保證。保證范圍包括《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》項(xiàng)下“借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金、按《民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定確定由借款人和保證人承擔(dān)的遲延履行債務(wù)利息和遲延履行金，以及訴訟（仲裁）費(fèi)、律師費(fèi)等貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用”。合同經(jīng)三方簽訂后，梨樹(shù)支行將貸款足額發(fā)放至堅(jiān)實(shí)公司賬戶。2017年1月19日李某開(kāi)始實(shí)際違約，不履行還款義務(wù)，截至2017年10月23日，李某拖欠農(nóng)行梨樹(shù)支行貸款本金284325.89元。另查明，李某與堅(jiān)實(shí)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，堅(jiān)實(shí)公司未能按期交房。2017年1月5日李某與堅(jiān)實(shí)公司簽訂了《退房協(xié)議》，解除了幸福里小區(qū)的住宅和車(chē)庫(kù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。退房協(xié)議中約定“銀行按揭貸款手續(xù)和房產(chǎn)商品房備案手續(xù)由堅(jiān)實(shí)公司負(fù)責(zé)解除”?！锻朔繀f(xié)議》簽訂時(shí)，農(nóng)行梨樹(shù)支行不知情。另查明，三方在《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》中約定，李某用購(gòu)買(mǎi)的住房和車(chē)庫(kù)為借款提供抵押擔(dān)保，并到雞西市商品房預(yù)售管理辦公室辦理了抵押預(yù)告登記。
原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司雞西梨樹(shù)支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)農(nóng)行梨樹(shù)支行）與被告李某、雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)堅(jiān)實(shí)公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2017年10月10日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告農(nóng)行梨樹(shù)支行委托訴訟代理人韓方泳、被告李某及委托訴訟代理人崔小雨、被告堅(jiān)實(shí)公司委托訴訟代理人于戰(zhàn)波到庭參加訴訟。后農(nóng)行梨樹(shù)支行向本院提出訴訟保全申請(qǐng)，經(jīng)審查后，本院于2017年12月6日對(duì)李某購(gòu)買(mǎi)的、堅(jiān)實(shí)公司承建的本案涉案房屋及車(chē)庫(kù)予以查封。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，李某、農(nóng)行梨樹(shù)支行、堅(jiān)實(shí)公司三方簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》是其真實(shí)意思表達(dá)，合法有效。合同19.1條明確約定，合同生效后，經(jīng)協(xié)商一致，可變更本合同約定，并另行簽訂變更協(xié)議。后李某與堅(jiān)實(shí)公司簽訂《退房協(xié)議》，未征得農(nóng)行梨樹(shù)支行同意，《退房協(xié)議》中約定李某與堅(jiān)實(shí)公司約定的銀行貸款問(wèn)題由堅(jiān)實(shí)公司負(fù)責(zé)，與李某無(wú)關(guān)的條款對(duì)農(nóng)行梨樹(shù)支行不發(fā)生法律效力，《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》在未被依法解除前，李某仍是合同的權(quán)利和義務(wù)承受人。李某以其與堅(jiān)實(shí)公司簽訂《退房協(xié)議》解除購(gòu)房合同為由，請(qǐng)求不承擔(dān)還貸義務(wù)，本院不予支持。依據(jù)合同3.4條的約定，借款人出現(xiàn)違反合同的借款支付約定的情形，貸款人可提前收回已發(fā)放借款，在李某實(shí)際違約后，農(nóng)行梨樹(shù)支行要求提前收回已發(fā)放借款，并加收罰息、復(fù)利，符合法律規(guī)定，本院予以支持。雖然堅(jiān)實(shí)公司對(duì)擔(dān)保責(zé)任范圍及逾期罰息、復(fù)利的計(jì)算存在異議，但三方簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》9.1.2條明確約定，堅(jiān)實(shí)公司的保證范圍包括合同項(xiàng)下“借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金、按《民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定確定由借款人和保證人承擔(dān)的遲延履行債務(wù)利息和遲延履行金，以及訴訟（仲裁）費(fèi)、律師費(fèi)等貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用”，保證方式為連帶責(zé)任保證，堅(jiān)實(shí)公司應(yīng)按約定承擔(dān)連帶保證責(zé)任，故堅(jiān)實(shí)公司的異議不成立，本院不予支持。農(nóng)行梨樹(shù)支行與李某之間的抵押合同有效，雖設(shè)立了抵押預(yù)告登記，但在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，農(nóng)行梨樹(shù)支行享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，故農(nóng)行梨樹(shù)支行并未對(duì)抵押房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)。綜上所述，農(nóng)行梨樹(shù)支行的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第一百九十六條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第七條、第十六條第二款、第二十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、李某于本判決生效之日立即償還中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司雞西梨樹(shù)支行截至2017年10月23日尚欠的貸款本金284325.89元及按合同約定計(jì)算至本判決生效之日時(shí)止的利息、逾期罰息和逾期復(fù)利（利息按合同約定貸款年利率6.55%計(jì)算；逾期罰息按合同約定的借款執(zhí)行利率基礎(chǔ)上上浮50%計(jì)算；逾期復(fù)利中，借款期限內(nèi)產(chǎn)生的應(yīng)付未付利息按合同約定借款執(zhí)行利率6.55%計(jì)算，借款逾期后產(chǎn)生的應(yīng)付未付利息按逾期借款利率9.825%計(jì)算）。自判決生效之日起至實(shí)際清償之日止，以借款本金284325.89元為基數(shù)，依據(jù)中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算利息；二、雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)上述第一判項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)5565.00元，減半收取2782.50元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2154.00元，由李某、雞西市堅(jiān)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級(jí)人民法院。

審判員　　郭蘭君

書(shū)記員：侯琳