原告：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢光谷科技支行，住所地：武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)關山大道111號。
負責人：羅磊，行長。
委托訴訟代理人：于會黎，湖北山河律師事務所律師。
委托訴訟代理人：閔曉培，湖北山河律師事務所律師。
被告：何國輝，男，漢族，1980年1月9日出生，住武漢市黃陂區(qū)，無業(yè)，
委托訴訟代理人：何朝輝，男，漢族，1977年6月20日出生，住武漢市漢陽區(qū)，系武漢寶恒汽車銷售服務有限公司員工，
被告：武漢瑞華置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地：武漢市武昌區(qū)中北路86號漢街總部國際A座15層。
法定代表人：何永劼，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：孫強，該公司員工。
委托訴訟代理人：譚婭，該公司員工。

原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢光谷科技支行（以下簡稱農(nóng)行光谷支行）訴被告何國輝、武漢瑞華置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱瑞華置業(yè)公司）借款合同糾紛一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法適用簡易程序由審判員程靜獨任審判，于2017年3月30日公開開庭進行了審理。原告農(nóng)行光谷支行的委托訴訟代理人閔曉培，被告何國輝的委托訴訟代理人何朝輝，被告瑞華置業(yè)公司的委托訴訟代理人孫強到庭參加訴訟。經(jīng)各方當事人申請，本院給予本案一個月調(diào)解期限，但各方未能達成一致意見，本案現(xiàn)已審理終結。
原告農(nóng)行光谷支行向本院提出訴訟請求：1、何國輝向農(nóng)行光谷支行償還借款本金3580085.32元，支付借款利息70487.3元、罰息431.08元、復利1126.32元（暫計算至2017年2月4日），并支付本息還清之日的利息、罰息、復利；2、何國輝承擔律師代理費70034.08元；3、農(nóng)行光谷支行對何國輝提供抵押的位于江夏區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)藏龍島逸城親水生態(tài)住宅聯(lián)排79棟1-2層2室（武漢市期房抵押證明號為武房期夏字第2013011534號）享有抵押權，并有權對該房屋折價，或者拍賣、變賣該房產(chǎn)所得款項在擔保范圍內(nèi)優(yōu)先受償；4、瑞華置業(yè)公司對上述1、2項訴訟請求承擔連帶保證責任；5、何國輝、瑞華置業(yè)公司承擔訴訟費、保全費等全部訴訟費用。事實與理由：2013年11月22日，農(nóng)行光谷支行與何國輝、瑞華置業(yè)公司簽訂個人購房擔保借款合同，約定該行向何國輝提供借款3710000元，期限為2013年12月16日至2043年11月15日，利率采用浮動利率，執(zhí)行年利率為6.55%；還款方式為等額本息還款，以一個月為一個還款周期；若逾期還款，自逾期之日起按照合同約定的借款執(zhí)行利率基礎上上浮50%計收罰息。何國輝以其名下位于江夏區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)藏龍島逸城親水生態(tài)住宅聯(lián)排79棟1-2層2室房屋為上述借款提供抵押擔保，擔保范圍包括借款本金、利息、罰息、復利、違約金、損害賠償金、遲延履行金及訴訟費、律師費、處置費、過戶費等實現(xiàn)債權和抵押權的費用，并已辦理抵押登記，取得了武漢市期房抵押證明（武房期夏字第2013011534號）。瑞華置業(yè)公司自愿為上述借款提供階段性連帶責任保證，保證范圍同上。2013年12月16日，農(nóng)行光谷支行向何國輝發(fā)放貸款3710000元。截至2017年2月4日，何國輝已逾期償還借款本息5期次，尚欠借款本金3580085.32元、借款利息70487.3元、罰息431.08元、復利1126.32元，合計3652130.02元。農(nóng)行光谷支行特訴至法院。
被告何國輝口頭辯稱，對原告起訴的金額及訴訟請求無異議，但因資金困難暫時沒有還款，會盡快還款。
被告瑞華置業(yè)公司口頭辯稱，1、對于何國輝欠付本金和違約金，應當適用物權法第一百七十六條在物的擔保和人的保證同時并存情況下，對物的擔保優(yōu)先受償承擔責任，不足部分的再由瑞華置業(yè)公司承擔保證責任。2、個人購房擔保合同中關于瑞華置業(yè)公司階段性擔保屬于格式條款，由農(nóng)行光谷支行自行提供，限制了瑞華置業(yè)公司權利，擴大了農(nóng)行光谷支行的權利，加重了瑞華置業(yè)的公司責任。
經(jīng)審理查明：2013年11月22日，農(nóng)行光谷支行與何國輝、瑞華置業(yè)公司簽訂個人購房擔保借款合同，約定農(nóng)行光谷支行向何國輝提供借款3710000元，用于購買位于武漢市江夏區(qū)逸城親水生態(tài)住宅小區(qū)79幢1-2層2號房屋；借款期限360個月；借款利率以借款發(fā)放日中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率為基礎確定；如遇中國人民銀行貸款基準利率調(diào)整，自基準利率調(diào)整后的次年1月1日起調(diào)整；何國輝不可撤銷申請并授權農(nóng)行光谷支行將全部借款直接劃入瑞華置業(yè)公司的賬戶；還款方式為等額本息還款，還款周期為1個月，還款日為每期末月的借款發(fā)放日對應日；合同采用階段性保證+抵押的擔保方式，由階段性保證人瑞華置業(yè)公司提供保證責任，保證方式為連帶責任保證，保證范圍包括合同項下借款本金、利息、罰息、復利、違約金、損害賠償金以及訴訟費、律師費等實現(xiàn)債權的費用；保證期間為2年；本合同項下借款同時存在物的擔保（含借款人或第三人提供）和保證擔保的，農(nóng)行光谷支行可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求瑞華置業(yè)公司承擔保證責任，農(nóng)行光谷支行已選擇某一擔保方式/擔保人/擔保物來實現(xiàn)債權的，也可以同時主張通過其他擔保方式/擔保人/擔保物來實現(xiàn)全部或部分債權；瑞華置業(yè)公司自借款發(fā)放之日起，至何國輝取得房地產(chǎn)權屬證書，并辦妥以農(nóng)行光谷支行為抵押人的抵押登記手續(xù)完成之日，為何國輝的債務承擔連帶保證責任；抵押房屋位于江夏區(qū)五里界鎮(zhèn)苗栗村逸城親水生態(tài)小區(qū)79幢1-2層2號；何國輝未按本合同約定期限歸還借款本金的，農(nóng)行光谷支行對逾期借款從逾期之日起在本合同約定的借款執(zhí)行利率基礎上上浮50%計收罰息，直至本息清償為止，逾期期間，如遇中國人民銀行同期貸款基準利率上調(diào)，罰息利率相應上調(diào)；對應付未付利息，貸款人依據(jù)中國人民銀行規(guī)定計收復利，應付未付利息包括借款期內(nèi)產(chǎn)生的應付未付利息（含違約使用罰息）和借款逾期后產(chǎn)生的應付未付利息（含逾期罰息和違約使用罰息），借款期內(nèi)產(chǎn)生的應付未付利息，在借款期內(nèi)按合同約定借款執(zhí)行利率計算復利，自借款到期之日起，按逾期借款利率計算復利；逾期借款的應付未付利息，按逾期借款利率計算復利；何國輝未按約定按期足額償還借款的，農(nóng)行光谷支行有權停止發(fā)放借款、提前收回已發(fā)借款、有權提前行使擔保權。合同附房地產(chǎn)抵押清單，載明抵押人為何國輝，抵押權人為農(nóng)行光谷支行，房產(chǎn)座落于江夏區(qū)五里界鎮(zhèn)苗栗村逸城親水生態(tài)小區(qū)79幢1-2層2號。
何國輝簽署了個人客戶資金劃轉(zhuǎn)授權委托書，載明何國輝委托農(nóng)行光谷支行將貸款以何國輝購房款的名義直接劃入瑞華置業(yè)公司賬戶內(nèi)。農(nóng)行光谷支行依約發(fā)放了借款3710000元。2013年12月16日的借款憑證載明何國輝借款金額3710000元，借款日期2013年12月16日，到期日為2043年11月15日，借款利率6.55%。
2013年12月10日，武漢市江夏區(qū)住房保障和房屋管理局核發(fā)武房期夏字第2013011534號武漢市期房抵押證明，載明期房種類為預購商品房，期房座落于江夏區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)藏龍島逸城親水生態(tài)住宅聯(lián)排79棟1-2層2室，抵押人為何國輝，抵押權人為農(nóng)行光谷支行，并載明本證明書具有與房屋他項權證的同等效力，受國家法律保護。
何國輝收到借款后，依約償還了截至2016年8月16日的期款。2016年9月16日，何國輝僅償還2391.32元，欠付當期本金5238.49元、利息12227.36元、罰息150.81元及復利352.48元未予償還。其后，何國輝未再償還款項。截止到本案起訴之日，何國輝尚欠借款本金3580085.32元，未付利息數(shù)額為84998.15元，未付罰息數(shù)額為557.7元，未付復利數(shù)額為1469.99元。
另查明，上述房屋已交付使用，但未辦理房屋權屬證書，亦未辦理房屋他項權證。
還查明，2016年5月11日，農(nóng)行光谷支行與湖北山河律師事務所簽訂委托代理協(xié)議，約定湖北山河律師事務所接受委托，就個人逾期住房借款（貸款）糾紛法律訴訟項目提供代理服務，代理期限從2016年5月10日至2017年5月9日，代理方式為根據(jù)案件訴訟標的額按照代理費用計算標準及方式計算每起案件的代理費用。2017年2月16日，農(nóng)行光谷支行向湖北山河律師事務所支付225325.14元。同日，該所向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司湖北省分行營業(yè)部開具本案代理費的增值稅發(fā)票，金額為70034.08元。訴訟中，農(nóng)行光谷支行陳述其無開具增值稅發(fā)票的資格，故農(nóng)業(yè)銀行的增值稅發(fā)票都是以湖北省分行營業(yè)部為主體。
再查明，農(nóng)行光谷支行原名稱為中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢江南支行，于2013年8月22日變更為現(xiàn)名稱。
訴訟中，農(nóng)行光谷支行陳述本案合同因何國輝未按期足額償還貸款，于本案起訴之日提前到期。
以上事實，有個人購房擔保借款合同、房地產(chǎn)抵押清單、個人客戶資金劃轉(zhuǎn)授權委托書、武漢市期房抵押證明、借款憑證、欠款明細、委托代理合同、付款憑證、律師費發(fā)票、工商資料及當事人陳述等予以證實。

本院認為，農(nóng)行光谷支行與何國輝、瑞華置業(yè)公司簽訂的個人購房擔保借款合同合法有效，受法律保護。農(nóng)行光谷支行依約向何國輝發(fā)放了借款37100000元，何國輝僅按月清償了截止到2016年8月16日的借款本息，從2016年9月16日開始逾期還款，其行為已構成違約。根據(jù)合同約定，何國輝未按約定償還借款的，農(nóng)行光谷支行有權停止發(fā)放借款、提前收回已發(fā)借款、有權提前行使擔保權。故該行提起本案訴訟要求提前收回借款，本院予以支持。何國輝應償還下欠的借款本金3580085.32元，支付截止到起訴之日的利息、罰息、復利，并從起訴之次日起按照合同約定支付罰息及復利至款項付清之日止。
何國輝以座落于武漢市江夏區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)藏龍島逸城親水生態(tài)住宅聯(lián)排79棟1-2層2室房屋為其借款提供期房抵押擔保，并辦理了期房抵押證明，該期房抵押證明載明本證明書具有與房屋他項權證的同等效力，農(nóng)行光谷支行要求對該房屋折價、拍賣、變賣所得款項優(yōu)先受償，本院予以支持。
本案合同約定瑞華置業(yè)公司為何國輝的債務提供階段性保證擔保，即自借款發(fā)放之日起，至何國輝取得房地產(chǎn)權屬證書，并辦妥以農(nóng)行光谷支行為抵押人的抵押登記手續(xù)完成之日，為何國輝的債務承擔連帶保證責任，因至本案訴訟時，何國輝并無證據(jù)證實其已取得了房屋的權屬證書，亦無法辦理房屋抵押登記手續(xù)，故瑞華置業(yè)公司在本案中仍應承擔連帶保證責任。根據(jù)最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十二條第一款的規(guī)定，該公司在承擔保證責任后，有權向何國輝追償。瑞華置業(yè)公司提出合同中階段性擔保條款為格式條款的理由不能成立。對于瑞華置業(yè)公司提出的農(nóng)行光谷支行應對物的擔保優(yōu)先受償，不足部分的再由該公司承擔保證責任的問題，《中華人民共和國物權法》第一百七十六條規(guī)定：“被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權……”，本案中，合同約定借款同時存在物的擔保（含借款人或第三人提供）和保證擔保的，農(nóng)行光谷支行可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求瑞華置業(yè)公司承擔保證責任，農(nóng)行光谷支行已選擇某一擔保方式/擔保人/擔保物來實現(xiàn)債權的，也可以同時主張通過其他擔保方式/擔保人/擔保物來實現(xiàn)全部或部分債權，是當事人對農(nóng)行光谷支行實現(xiàn)債權的方式作出的具體約定，農(nóng)行光谷支行要求同時實現(xiàn)保證擔保和抵押擔保符合上述法律規(guī)定，本院予以支持，瑞華置業(yè)公司的答辯意見本院不予采信。
對于農(nóng)行光谷支行請求的律師費70034.08元，屬于其實現(xiàn)債權的費用，在購房擔保借款合同中進行了明確約定，且數(shù)額未超過相關律師收費標準，故何國輝應當承擔該費用。
綜上，農(nóng)行光谷支行的訴訟請求成立，依照《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國擔保法》第十八條、第五十三條，《中華人民共和國物權法》第一百七十六條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十二條第一款、第四十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告何國輝于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢光谷科技支行償還借款本金3580085.32元；
二、被告何國輝于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢光谷科技支行支付截止到2017年2月24日的利息84998.15元、罰息557.7元、復利1469.99元，2017年2月25日至款項付清之日止的罰息、復利按照合同約定計算；
三、被告何國輝于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢光谷科技支行支付律師費70034.08元；
四、原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司武漢光谷科技支行對座落于武漢市江夏區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)藏龍島逸城親水生態(tài)住宅聯(lián)排79棟1-2層2室（期房抵押證明編號為武房期昌字第2013011534號），在折價或者以拍賣、變賣所得的價款在上述第一、二、三項確定的債務范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權；
五、被告武漢瑞華置業(yè)發(fā)展有限公司對上述一、二、三項確定的被告何國輝的債務承擔連帶保證責任，承擔保證責任后，有權向被告何國輝追償。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費36578元，減半收取18289元，由被告何國輝、武漢瑞華置業(yè)發(fā)展有限公司共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至武漢市中級人民法院，收款單位全稱：湖北省武漢市中級人民法院，賬號：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

審判員 程靜

書記員： 虞堯