原告：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司公某某支行，住所地公某某斗湖堤鎮(zhèn)油江路320號，統(tǒng)一社會信用代碼：91421022F87701588U。
負責(zé)人：冉永濤，該行行長。
委托代理人：陳先濤，湖北國亞律師事務(wù)所律師。
委托代理人：蘇華平，男，該行員工。
被告：羅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住公某某，
被告：曾某（系被告羅某某妻子），xxxx年xx月xx日出生，漢族，住公某某，
被告：荊州市居家樂置業(yè)有限公司，住所地公某某斗湖堤鎮(zhèn)潺陵新區(qū)榮軍路8號（財富家園）第2棟第1層109號，統(tǒng)一社會信用代碼91421022695130505A。
法定代表人：李長軍，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：ＸＸ新，公某某正義法律服務(wù)所法律工作者。
委托代理人：劉偉，公某某正義法律服務(wù)所法律工作者。

原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司公某某支行（以下簡稱公安農(nóng)行）與被告羅某某、曾某、荊州市居家樂置業(yè)有限公司（以下簡稱居家樂公司）金融借款合同糾紛一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法適用簡易程序進行了公開開庭審理。原告公安農(nóng)行委托代理人蘇華平，被告羅某某、被告居家樂公司委托代理人劉偉到庭參加訴訟，被告曾某經(jīng)本院傳票傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告公安農(nóng)行向本院提出訴訟請求：1.判令被告羅某某、曾某償還借款本金407896.35元及訴前利息39868.68元（訴后利息按下欠借款本金以年利率7.35%計至清償之日止）、罰息及復(fù)利，2.判令原告對被告羅某某、曾某已設(shè)置的抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，3.判令被告居家樂公司對被告羅某某、曾某所欠借款本息及費用承擔(dān)連帶保證責(zé)任。事實及理由：2014年8月8日，因被告羅某某需采取按揭貸款購房，原告與被告羅某某、曾某簽訂個人購房擔(dān)保借款合同，約定由原告向被告羅某某發(fā)放借款440000元，由其用于購買公某某××新區(qū)××號（財富家園）4棟第16層1601號房屋（建筑面積139.59平方米），期限240個月即從2014年8月14日至2034年8月13日止，借款由借款人授權(quán)直接劃入被告居家樂公司賬戶；還款方式為等額本息，還款周期為1個月；合同期限內(nèi)執(zhí)行年利率6.55%，逾期利率為9.825%；合同履行期間國家基準貸款利率發(fā)生變化時作相應(yīng)調(diào)整，現(xiàn)執(zhí)行年利率4.9%，逾期利率為年7.35%；擔(dān)保采取階段性保證擔(dān)保+抵押，由被告羅某某、曾某以其位于公某某××新區(qū)××號（財富家園）4棟第16層1601號房屋（建筑面積139.59平方米）作為抵押物提供擔(dān)保，被告居家樂公司提供階段性保證擔(dān)保，雙方辦理了抵押物預(yù)告登記（預(yù)告登記權(quán)證編號公安房預(yù)潺預(yù)抵字第××號）。2014年8月14日，原告依約向被告發(fā)放借款440000元，直接劃入被告居家樂公司賬戶。被告羅某某在原告的借款憑證上簽名確認。
截止2017年2月14日，被告按約償還每期借款本息，此后未再償還，逾期已達22期，經(jīng)原告多次催討仍未還本付息。截止2019年1月4日，被告尚下欠借款本金407896.35元及訴前利息39868.68元。
被告羅某某辯稱，對所訴事實及下欠借款本息無異議。借款后一直都是本人父親在還款，本人不清楚還款的事宜。
被告居家樂公司辯稱，居家樂公司不是本案的共同借款人，不是本案適格被告，應(yīng)駁回對居家樂公司的起訴；原告提供的借款合同是格式合同，存在霸王條款，不具合法性，不能作為向居家樂公司主張連帶責(zé)任保證的有效證據(jù)；居家樂公司向原告提供的是階段性擔(dān)保，并不是對全部借款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，在原告取得該抵押權(quán)時，該抵押的房屋即成為借款擔(dān)保，則階段性擔(dān)保的使命已完成；另外，本案的保證期間已過，居家樂公司不需承擔(dān)保證責(zé)任。
以上事實，有原、被告的當(dāng)庭陳述，及原告提交的被告羅某某與曾某的身份證復(fù)印件及結(jié)婚證復(fù)印件、居家樂公司營業(yè)執(zhí)照副本，個人購房擔(dān)保借款合同、房屋預(yù)告登記證明、個人信貸業(yè)務(wù)申請表、借款憑證、貸款還款計劃表等證據(jù)在卷佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，被告羅某某、被告居家樂公司均無異議，且符合民事訴訟證據(jù)規(guī)則，本院予以采信。被告居家樂公司對其抗辯理由沒有提交證據(jù)。
本院認為，被告羅某某、居家樂公司對原告公安農(nóng)行在本案中所主張的事實，沒有提出異議；被告曾某未提出答辯則視為其默認原告所主張的事實，故本院視為三被告承認原告主張的事實，故對原告公安農(nóng)行主張的事實予以確認。原告提交的借款合同中關(guān)于階段性保證擔(dān)保+抵押的約定內(nèi)容為：階段性保證人自借款發(fā)放之日起至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)情況完成之日止，為借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；原、被告對該事實均未提出異議，本院亦確認。同時查明，被告羅某某與被告曾某于2012年2月14日經(jīng)政府登記結(jié)婚，本院確認。

本院認為，原告公安農(nóng)行與被告簽訂的個人購房擔(dān)保借款合同及附屬的擔(dān)保合同，合同條款中沒有不合法的情形，系三方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，合同有效。被告羅某某未能按約履行還款付息義務(wù)時，則構(gòu)成合同違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任即向原告公安農(nóng)行償還借款本金407896.35元、訴前利息39868.68元及訴后利息。原告訴請被告已設(shè)置的抵押物優(yōu)先用于償還原告公安農(nóng)行借款本息，符合法律規(guī)定，本院支持。關(guān)于原告主張的借款罰息、復(fù)利，原、被告認可的借款憑證中有逾期利率的載明，則應(yīng)從逾期之日按逾期利率計算利息，此即為原告主張的罰息，本院支持；但原告未能說明復(fù)利的計算依據(jù)，雙方當(dāng)事人對此在合同中亦沒有明確約定，故原告主張的復(fù)利，本院不予支持。被告曾某與被告羅某某系夫妻關(guān)系，且為本案共同抵押人，故被告曾某應(yīng)對本案的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告羅某某向原告借款440000元是支付給被告居家樂公司的，被告居家樂公司至庭審結(jié)束時沒有提交本案抵押物（即被告羅某某、曾某購買的房屋）已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證且已辦妥抵押登記的證據(jù)，故被告居家樂公司作為連帶責(zé)任擔(dān)保人按照借款合同的擔(dān)保約定，應(yīng)承擔(dān)本案借款本息的連帶清償責(zé)任；由此，被告居家樂公司提出的抗辯主張，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第六條、第二十一條、第四十六條、第五十三條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告羅某某、曾某于本判決生效后10日內(nèi)償還原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司公某某支行借款本金407896.35元、訴前利息39868.68元及訴后利息（以借款本金407896.35元按年利率7.35%從2019年1月5日計算至履行完畢之日止），被告荊州市居家樂置業(yè)有限公司對該借款本息承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
二、被告羅某某、曾某未能按期履行還款義務(wù)，則依法拍賣或變賣被告羅某某、曾某位于公某某斗湖堤鎮(zhèn)潺陵新區(qū)榮軍路8號（財富家園）4棟第16層1601號房屋（建筑面積139.59平方米、抵押物預(yù)告登記權(quán)證編號公安房預(yù)潺預(yù)抵字第××號），所得價款優(yōu)先用于償還原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司公某某支行借款本息及費用，超出部分歸被告羅某某、曾某所有，不足部分由被告羅某某、曾某繼續(xù)清償。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費8016元，減半收取4008元，由被告羅某某、曾某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。

審判員 鄒國慶

書記員： 羅佳佳