中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司京山縣支行
郭合勇
何大林（湖北京源律師事務所）
吳某某
李振新（湖北惠山律師事務所）
陳曉峰（湖北惠山律師事務所）
湖北麗某置業(yè)有限公司
譚華鋒（湖北京山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)法律服務所）
陳紅

原告:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司京山縣支行，住所地京山縣新市鎮(zhèn)新市大道64號。
法定代表人:劉海峰，行長。
委托訴訟代理人:郭合勇，該銀行職工。
委托訴訟代理人:何大林，湖北京源律師事務所律師。
被告:吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住京山縣。
委托訴訟代理人:李振新，湖北惠山律師事務所律師。
委托訴訟代理人:陳曉峰，湖北惠山律師事務所律師。
被告:湖北麗某置業(yè)有限公司，住所地京山縣羅店鎮(zhèn)金龍街（種子站二樓）。
法定代表人:張明光，經(jīng)理。
委托訴訟代理人:譚華鋒，湖北京山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)法律服務所法律工作者。
被告:陳紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住京山縣。
委托訴訟代理人:李振新，湖北惠山律師事務所律師。
委托訴訟代理人:陳曉峰，湖北惠山律師事務所律師。
原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司京山縣支行（以下簡稱京山農(nóng)行）與被告吳某某、湖北麗某置業(yè)有限公司（以下簡稱麗某置業(yè)公司）、陳紅金融借款合同糾紛一案，本院于2016年8月8日立案后，依法適用普通程序，于2016年10月20日公開開庭進行了審理。
原告京山農(nóng)行的訴訟代理人郭合勇、何大林，被告吳某某及其與被告陳紅的共同訴訟代理人李振新、陳曉峰，被告麗某置業(yè)公司的訴訟代理人譚華鋒到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告京山農(nóng)行向本院提出訴訟請求:1.判令第一被告償還借款本金1847614.86元和合同期內(nèi)利息、逾期利息（合同期內(nèi)利息以1847614.86元為基數(shù)，按年利率8.515%從2015年10月21日計算至2016年3月8日止；逾期利息以1847614.86元為基數(shù)，按年利率12.7725%從2016年3月9日計算至還清時止）以及實現(xiàn)債權(quán)的費用20000元（律師費）；2.判令第二被告對上述第一項債務承擔連帶保證責任；3.判令第一、三被告對上述第一項債務承擔抵押擔保責任；4.判令被告承擔本案訴訟費用。
事實和理由:2013年8月22日，第一被告與原告簽訂《個人購房擔保借款合同》兩份，借款金額2180000元，期限10年，至2023年8月26日，用于購買第二被告開發(fā)的羅馬風情商業(yè)街房屋，并于2013年8月26日在京山縣房地產(chǎn)管理局辦理了商品房預售抵押預告登記。
借款擔保手續(xù)辦妥后，原告于2013年8月27日依約發(fā)放貸款2180000元。
在履行借款合同過程中，第一被告違反合同約定不能按期支付月供本息，經(jīng)原告催告后仍不能償還利息。
原告依照合同約定提前收回借款，于2016年3月8日通知被告宣布貸款全部到期。
為維護債權(quán)人合法權(quán)益，依法對三被告提起訴訟，懇請法院支持原告訴訟請求。
被告吳某某、陳紅共同辯稱，本案的實際借款人是麗某置業(yè)公司，合同上載明的借款人吳某某并未實際接受該筆借款，因此也不應當承擔還款的責任，作為其配偶陳紅也不應當承擔還款的責任；麗某置業(yè)公司作為本案的實際借款人，應當承擔向原告清償借款的責任；本案屬于抵押借款合同糾紛，原告可直接就抵押財產(chǎn)申請優(yōu)先受償，本案不是必要的訴訟，我們認為請求依法判令吳某某、陳紅不承擔責任，判令麗某置業(yè)公司承擔還款責任，并以抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。
被告麗某置業(yè)公司辯稱，麗某置業(yè)公司既不是借款人也沒有提供擔保；該借款實際上是抵押借款，應當直接對抵押物主張權(quán)利。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的事實，本院認定如下:
被告吳某某與陳紅系夫妻關系。
2013年8月22日，原告京山農(nóng)行與三被告簽訂《個人購房擔保借款合同》兩份（合同編號42020120130096027），被告吳某某為借款人及抵押人，麗某置業(yè)公司為保證人，陳紅為抵押人，京山農(nóng)行為貸款人、抵押權(quán)人。
合同約定由吳某某向京山農(nóng)行借款2180000元（其中第一份合同借款金額為1957000元，第二份合同借款金額為223000元）用于購買位于京山縣××風情商業(yè)街房屋，其中第一份借款合同的借款購買房屋為3號樓107－113、207－213號共十四間房屋，第二份合同借款購買房屋為3號樓101、201號兩間房屋，期限120個月。
借款利率以借款發(fā)放日中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率為基礎上浮30%確定，借款期間遇中國人民銀行貸款基準利率調(diào)整，自中國人民銀行人民幣貸款基準利率調(diào)整后的次年1月1日起調(diào)整。
借款提取方式為借款人不可撤銷地申請并授權(quán)貸款人將全部借款直接劃入以下賬戶:戶名湖北麗某置業(yè)有限公司、開戶行京山農(nóng)行八里途分理處、賬號17×××93，還款方式為等額本息還款法，還款日為每月20日，借款人的還款賬戶賬號/卡號62×××79。
合同還約定本合同項下借款采用階段性保證+抵押擔保方式，由階段性保證人湖北麗某置業(yè)有限公司提供連帶責任保證擔保，由抵押人提供抵押擔保。
合同約定抵押物為前述吳某某購買的羅馬風情商業(yè)街的十六間房屋。
關于階段性保證擔保，合同約定階段性保證人自借款發(fā)放之日起，至借款人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并辦妥以貸款人為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)完成之日止，為借款人的債務承擔連帶保證責任。
關于借款人、擔保人的違約責任，合同約定:借款人未按雙方約定期限歸還借款本金的，貸款人對逾期借款從逾期之日起在本合同約定的借款執(zhí)行利率基礎上上浮百分之五十計收罰息，直至本息清償為止。
發(fā)生下列情形之一的，貸款人有權(quán)限期糾正違約行為、停止發(fā)放貸款、提前收回已發(fā)放借款，有權(quán)提前行使擔保權(quán)，有權(quán)宣布借款人與貸款人簽訂的其他借款合同項下借款立即到期或采取其他資產(chǎn)保全措施，并有權(quán)在遭受損失時要求借款人全額賠償:……（2）借款人未按約定按期足額償還借款……。
合同簽訂后，吳某某于2013年8月26日在京山縣房地產(chǎn)管理局辦理了前述十六間房屋的商品房抵押預告登記。
京山農(nóng)行于2013年8月27日依照合同約定向吳某某指定的麗某置業(yè)賬號發(fā)放貸款2180000元。
貸款發(fā)放日中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率為6.55%，合同實際執(zhí)行利率為8.515%。
吳某某在按月償還貸款至2015年10月20日，從2015年11月停止償還貸款，尚欠貸款本金1847614.86元。
京山農(nóng)行從2015年12月至2016年2月向吳某某發(fā)送多份債務逾期催收通知書，吳某某仍未償還貸款本息。
2016年3月8日，京山農(nóng)行通過快遞向吳某某發(fā)出貸款提前到期通知書，通知內(nèi)容為雙方于2013年8月22日簽訂的編號為42020120130096027的合同項下貸款于2016年3月8日提前到期，并要求吳某某立即籌措資金，歸還該合同項下全部結(jié)欠本金1847614.86元、利息44941.95元（計至2016年3月7日）。
此后，吳某某仍未還款。
京山農(nóng)行遂訴至本院。
本院認為，被告吳某某、麗某置業(yè)公司、陳紅與原告京山農(nóng)行于2013年8月22日簽訂的兩份《個人購房擔保借款合同》，系各方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為有效，各方均應遵守。
被告吳某某未按期償還原告京山農(nóng)行貸款，構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。
京山農(nóng)行有權(quán)依照合同約定宣布貸款提前到期。
在京山農(nóng)行宣布貸款提前到期后，被告吳某某仍未償還貸款，應當承擔立即償還貸款本息的民事責任，并依照合同約定承擔原告因其違約形成的律師代理費等實現(xiàn)債權(quán)的費用，對原告要求吳某某償還借款本金1847614.86元及利息、律師代理費20000元的訴訟請求，本院予以支持。
被告吳某某與麗某置業(yè)公司簽訂的《個人購房擔保借款合同》，僅在雙方之間具有約束力，不能約束京山農(nóng)行，不能拒此對抗京山農(nóng)行對其享有的合同債權(quán)，麗某置業(yè)公司與京山農(nóng)行之間并不存在合同關系，京山農(nóng)行將貸款劃付給麗某置業(yè)公司賬戶，是依據(jù)其與吳某某在貸款合同中的指定而為，吳某某辯稱其不是實際借款人，應由實際借款人麗某置業(yè)公司承擔還款責任的意見，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予采納。
被告麗某置業(yè)公司在吳某某未償還貸款且階段性保證終結(jié)的條件尚未成就的情況下，應當依照合同約定對吳某某的債務承擔連帶保證責任，對京山農(nóng)行的此項請求，本院應予支持。
本案所涉擬抵押的十六間房屋，僅辦理了抵押預告登記，尚未辦理抵押登記，而抵押預告登記，與抵押權(quán)設立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。
即抵押權(quán)預告登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。
因此，京山農(nóng)行作為房屋抵押權(quán)預告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設立登記之前，其享有的是當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)。
京山農(nóng)行要求行使抵押權(quán)，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條 ?、《中華人民共和國擔保法》第十八條 ?、第二十一條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告吳某某于本判決生效之日起五日內(nèi)償還原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司京山縣支行借款本金1847614.86元、借款期內(nèi)利息44941.95元、從2016年3月9日至付清之日止的逾期利息（以下欠借款本金為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款基準利率上浮30%再上浮50%計算，其中利率浮動周期標志為次年1月1日）及律師代理費20000元；
二、被告湖北麗某置業(yè)有限公司對第一項確定的給付義務承擔連帶保證責任；
三、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司京山縣支行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費21429元，由被告吳某某、被告湖北麗某置業(yè)有限公司共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。

本院認為，被告吳某某、麗某置業(yè)公司、陳紅與原告京山農(nóng)行于2013年8月22日簽訂的兩份《個人購房擔保借款合同》，系各方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應為有效，各方均應遵守。
被告吳某某未按期償還原告京山農(nóng)行貸款，構(gòu)成違約，應當承擔違約責任。
京山農(nóng)行有權(quán)依照合同約定宣布貸款提前到期。
在京山農(nóng)行宣布貸款提前到期后，被告吳某某仍未償還貸款，應當承擔立即償還貸款本息的民事責任，并依照合同約定承擔原告因其違約形成的律師代理費等實現(xiàn)債權(quán)的費用，對原告要求吳某某償還借款本金1847614.86元及利息、律師代理費20000元的訴訟請求，本院予以支持。
被告吳某某與麗某置業(yè)公司簽訂的《個人購房擔保借款合同》，僅在雙方之間具有約束力，不能約束京山農(nóng)行，不能拒此對抗京山農(nóng)行對其享有的合同債權(quán)，麗某置業(yè)公司與京山農(nóng)行之間并不存在合同關系，京山農(nóng)行將貸款劃付給麗某置業(yè)公司賬戶，是依據(jù)其與吳某某在貸款合同中的指定而為，吳某某辯稱其不是實際借款人，應由實際借款人麗某置業(yè)公司承擔還款責任的意見，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予采納。
被告麗某置業(yè)公司在吳某某未償還貸款且階段性保證終結(jié)的條件尚未成就的情況下，應當依照合同約定對吳某某的債務承擔連帶保證責任，對京山農(nóng)行的此項請求，本院應予支持。
本案所涉擬抵押的十六間房屋，僅辦理了抵押預告登記，尚未辦理抵押登記，而抵押預告登記，與抵押權(quán)設立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。
即抵押權(quán)預告登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。
因此，京山農(nóng)行作為房屋抵押權(quán)預告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設立登記之前，其享有的是當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)。
京山農(nóng)行要求行使抵押權(quán)，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條 ?、《中華人民共和國擔保法》第十八條 ?、第二十一條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告吳某某于本判決生效之日起五日內(nèi)償還原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司京山縣支行借款本金1847614.86元、借款期內(nèi)利息44941.95元、從2016年3月9日至付清之日止的逾期利息（以下欠借款本金為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款基準利率上浮30%再上浮50%計算，其中利率浮動周期標志為次年1月1日）及律師代理費20000元；
二、被告湖北麗某置業(yè)有限公司對第一項確定的給付義務承擔連帶保證責任；
三、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司京山縣支行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費21429元，由被告吳某某、被告湖北麗某置業(yè)有限公司共同負擔。

審判長：符麗

書記員：王一婷