抗訴機(jī)關(guān)：湖北省人民檢察院。
申訴人（一審被告、二審上訴人）：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施土家族苗族自治州分行。
法定代表人：李捷，該分行行長。
委托代理人：覃可斌，湖北施州律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審原告、二審被上訴人）：毛某某。
委托代理人：田超星。
委托代理人：曾榕榕。

申訴人中國農(nóng)業(yè)銀行恩施土家族苗族自治州分行（以下簡稱農(nóng)行恩施州分行）與被申訴人毛某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院（2009）恩中民終字第405號(hào)民事判決，向湖北省人民檢察院提出申訴。湖北省人民檢察院以鄂檢民抗（2011）17號(hào)民事抗訴書對(duì)本案提出抗訴。本院于2011年4月22日作出（2011）鄂民監(jiān)三抗字第5號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。湖北省人民檢察院指派助理檢察員高丹、肖慧娟出庭履行職務(wù)。申訴人農(nóng)行恩施州分行的委托代理人覃可斌，被申訴人毛某某的委托代理人田超星、曾榕榕均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
毛某某起訴稱，其在恩施市工商局辦理了個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照，戶名為恩施市大方圖文工作室，在恩施市施州大道從事經(jīng)營。因業(yè)務(wù)擴(kuò)大需租賃較大經(jīng)營場所。經(jīng)與向繼慧及農(nóng)行恩施州分行協(xié)商，向繼慧同意將其承租的屬農(nóng)行恩施州分行所有的位于恩施市施州大道州檢察院大門旁恩施州農(nóng)行門面轉(zhuǎn)讓給毛某某，轉(zhuǎn)讓費(fèi)40000元，農(nóng)行恩施州分行終止與向繼慧的原租賃合同，且于2008年6月16日重新與自己簽訂了《房屋（門面）租賃合同》。自己依約履行了義務(wù)后經(jīng)與農(nóng)行恩施州分行協(xié)商后對(duì)承租的門面開始進(jìn)行裝修。但在裝修過程中被斷電斷水。經(jīng)與農(nóng)行恩施州分行多次協(xié)商，農(nóng)行恩施州分行明確該門面不屬其所有且已將該門面使用權(quán)處置給恩施州檢察院，導(dǎo)致雙方之間的租賃合同無法履行。請(qǐng)求人民法院判令：1、農(nóng)行恩施州分行賠償其損失79033.33元：轉(zhuǎn)讓費(fèi)40000元、裝修費(fèi)33070元、違約金4800元、電費(fèi)及租賃費(fèi)1163.33元；2、退還押金4800元。
農(nóng)行恩施州分行辯稱，我行僅僅是門面的使用權(quán)人，不是所有權(quán)人，毛某某與我行是在知道或應(yīng)當(dāng)知道門面的所有人是州檢察院的情形下簽訂的租賃協(xié)議，《房屋（門面）租賃合同》簽訂后州檢察院未認(rèn)可，租賃協(xié)議應(yīng)為無效。無效合同不存在違約和承擔(dān)違約責(zé)任的問題，雙方應(yīng)相互返還財(cái)產(chǎn)。毛某某請(qǐng)求自己賠償損失無事實(shí)和法律依據(jù)：毛某某是否支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的金額，自己無從知曉，向繼慧不是門面的所有權(quán)人又無其他法定理由，無權(quán)收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。毛某某要求自己賠償巨額裝修費(fèi)與事實(shí)不符。農(nóng)行恩施州分行與毛某某在房屋租合同中已明確約定對(duì)門面進(jìn)行裝修需取得農(nóng)行恩施州分行同意。毛某某擅自裝修所造成的損失與農(nóng)行恩施州分行無關(guān)，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。
湖北省恩施市人民法院一審查明，毛某某系恩施市大方圖文工作室業(yè)主，其經(jīng)營場所原為恩州大道27號(hào)一樓門面。因需擴(kuò)大經(jīng)營門面，2008年6月，案外人向繼慧因故需退租農(nóng)行恩施州分行出租的恩施市施州大道州檢察院大門旁的門面（租賃期限為2007年11月至2010年11月，租賃用途為餐飲服務(wù)）。同年6月15日，毛某某與向繼慧達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議：向繼慧退租的門面由毛某某租賃，毛某某支付向繼慧轉(zhuǎn)讓費(fèi)40000元。同日，毛某某向農(nóng)行恩施州分行提出租房申請(qǐng)：本人申請(qǐng)租賃農(nóng)行恩施州分行位于機(jī)場路檢察院旁門面（向繼慧轉(zhuǎn)讓），涉及轉(zhuǎn)讓水、電費(fèi)用及門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)與農(nóng)行無關(guān)，由毛某某與向繼慧自行協(xié)商解決（本人經(jīng)營范圍為打字、復(fù)印）。次日，毛某某作為承租人、農(nóng)行恩施州分行作為出租人簽訂恩施州農(nóng)銀物租（2008）第（18）號(hào)房屋（門面）租賃合同。合同約定，出租人將施州大道40號(hào)檢察院大門旁臨街門面出租給承租人，門面面積60平方米，租房用途：打字、復(fù)印。租賃期限2008年7月1日至2011年7月1日。租金每年9600元，按季交納。承租人向出租人交納合同保證金4800元，承租人應(yīng)向出租人提供有效的身份證明、詳細(xì)地址及聯(lián)系方式。承租人必須按約定的用途使用承租房屋（門面），如果要改變用途，必須經(jīng)出租人同意。租賃期屆滿，若出租方繼續(xù)出租該門店（房屋），承租人可以續(xù)訂租賃合同，并在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。承租人在租賃期間的水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用按要求自行交納，以維護(hù)出租人信譽(yù)。因欠繳水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用數(shù)額較大，影響出租人信譽(yù)的，出租人可以提前解除合同。關(guān)于出租人權(quán)利義務(wù)，雙方約定：1、出租人有權(quán)了解租賃房屋（門面）的電表、水表、氣表。2、出租人有權(quán)按合同規(guī)定向承租人收取房租（門面）、水電、氣費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和其他承租人應(yīng)付費(fèi)用，承租人逾期不繳納的，出租人有權(quán)解除合同。3、出租人應(yīng)按期向承租人提供房屋（門面），并保證無第三人向出租房屋（門面）主張權(quán)利。4、出租人處置、出賣、拆建房屋（門面）時(shí)，應(yīng)事先通知承租人，承租人在接到通知后無論租賃合同是否到期都應(yīng)在出租人規(guī)定的時(shí)間內(nèi)無條件搬遷，出租人不賠償承租人任何費(fèi)用。關(guān)于承租人權(quán)利義務(wù)，雙方約定，1、有權(quán)按合同約定取得承租房屋（門面）。2、按期繳納房屋（門面）租金和水電氣費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)。3、按照約定用途使用承租房屋（門面），并嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)，嚴(yán)禁在出租房屋（門面）里從事黃、賭、毒等違法活動(dòng)。4、租賃期限內(nèi)，承租人對(duì)房屋（門面）出現(xiàn)的問題要及時(shí)通知出租人，以便出租人及時(shí)掌握情況。5、承租人因經(jīng)營需要，確需對(duì)房屋（門面）進(jìn)行裝修，要經(jīng)出租人同意。承租期限屆滿后裝修附加物不得隨意拆毀，自動(dòng)歸出租人所有，出租人不予任何費(fèi)用補(bǔ)償。6、承租人在承租期限內(nèi)，就安全用水、用電、用氣，因水、電、氣引發(fā)的安全事故，承租人要承擔(dān)全部法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。7、租賃期限屆滿，承租人應(yīng)返還出租房屋（門面），返還房屋（門面）時(shí)，不得對(duì)出租房屋（門面）及其固定設(shè)施進(jìn)行毀損。關(guān)于違約責(zé)任，雙方約定，任何一方未履行合同規(guī)定義務(wù)的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。違約金數(shù)額與合同保證金數(shù)額一致。因承租人違約致使出租人采取訴訟方式追付租金和欠繳費(fèi)用的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租人支付的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)。合同簽訂后，經(jīng)征詢農(nóng)行恩施州分行意見，農(nóng)行恩施州分行同意毛某某對(duì)門面進(jìn)行裝修。同年6月17日，毛某某與案外人謝華簽訂門面裝修合同。合同約定，毛某某將位于恩施州施州大道州檢察院旁農(nóng)行恩施州分行門面裝修工程發(fā)包給謝華施工。工程造價(jià)72000元，施工期限2008年6月18日至2008年7月18日。該合同簽訂后，謝華即開始對(duì)門面進(jìn)行裝修。在裝修過程中，因被恩施州檢察院停電、停水，裝修無法繼續(xù)進(jìn)行。隨后，毛某某和謝華就已裝修工程進(jìn)行決算，毛某某給謝華支付裝修費(fèi)33070元。2008年10月17日，毛某某向農(nóng)行恩施州分行致函：1、終止履行簽訂的租賃合同，合同違約責(zé)任及損失由農(nóng)行恩施州分行承擔(dān)。2、農(nóng)行恩施州分行賠償已給向繼慧支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)40000元，門面裝修已發(fā)生損失33000元。3、每月賠償經(jīng)營損失5000元至問題處理為止。4、退還租房押金4800元。5、保留通過法律手段及其他途徑維護(hù)合法權(quán)益的權(quán)利。2008年10月29日，農(nóng)行恩施州分行給毛某某回函稱：1、斷電、停水系州檢察院所為，該門面產(chǎn)權(quán)單位系州檢察院。因州檢察院要利用門面從事公務(wù)，農(nóng)行只得將門面使用權(quán)處置給州檢察院。2、門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)與農(nóng)行無關(guān)。3、門面裝修未征得農(nóng)行同意，屬私自開工，所產(chǎn)生費(fèi)用與農(nóng)行無關(guān)，裝修過程中損壞的原有設(shè)施需恢復(fù)原樣。4、因門面產(chǎn)權(quán)單位為州檢察院，州檢察院要用于公務(wù)活動(dòng)。農(nóng)行已與州檢察院達(dá)成將門面處置給州檢察院的協(xié)議，農(nóng)行只能按合同要求退還押金4800元。5、農(nóng)行將通過法律途徑維護(hù)合法權(quán)益。2008年11月6日，毛某某給農(nóng)行恩施州分行送達(dá)解除合同通知書：鑒于貴行將已出租給我的門面私自處置給恩施州檢察院。州檢察院于2008年10月29日函告我不可能履行租賃合同，現(xiàn)我依法通知貴行解除雙方于2008年6月16日簽訂的《房屋（門面）租賃合同》，因貴行不履行合同造成的損失我將以法律途徑解決。2008年12月29日，農(nóng)行恩施州分行回函同意解除雙方簽訂的租賃合同，合同解除從2008年11月10日起正式生效，大方圖文工作室（毛某某）必須在2009年1月10日前將門面清償后交還，否則農(nóng)行將按原租金的雙倍收取門面占用補(bǔ)償費(fèi)。
另查明，1996年7月1日，農(nóng)行恩施州分行作為甲方、恩施州檢察院作為乙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合同主要內(nèi)容為：1、甲方依據(jù)本合同轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。乙方在受讓土地使用權(quán)范圍內(nèi)依據(jù)國家法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定進(jìn)行使用。2、甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的地塊位于恩施市航空路老機(jī)場，面積為2942.10平方米（19.41畝）。3、該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓總金額為1528000元。4、甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的土地使用權(quán)成交后，不論修建何種房屋，乙方同意在一層樓臨街留出使用面積80平方米的房屋給甲方作為金融業(yè)務(wù)營業(yè)使用。乙方負(fù)責(zé)通水通電。甲方對(duì)該房使用30年，乙方不收房租。30年期滿，乙方無償收回，對(duì)甲方的室內(nèi)裝潢及改建不予補(bǔ)償。5、乙方于1996年7月1日前向甲方交付定金200000元，1996年9月30前付清全部轉(zhuǎn)讓金。乙方未按期交付定金或逾期未支付全部轉(zhuǎn)讓金的，甲方有權(quán)解除合同，乙方無權(quán)請(qǐng)求返還定金。若甲方接受定金后違約，應(yīng)雙倍返還定金。遇不可抗力及法律、法規(guī)變化除外。6、乙方負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶登記及有關(guān)審批手續(xù)、承擔(dān)其全部費(fèi)用。乙方付清全部轉(zhuǎn)讓金后，依照規(guī)定取得土地使用權(quán)。
湖北省恩施市人民法院一審法院認(rèn)為：當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)。毛某某租賃農(nóng)行恩施州分行的門面并與之簽訂《房屋（門面）租賃合同》，雙方成立租賃合同關(guān)系。本案的爭議焦點(diǎn)為：1、《房屋（門面）租賃合同》是否有效、農(nóng)行恩施州分行是否應(yīng)賠償毛某某經(jīng)濟(jì)損失；2、毛某某所受經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額。關(guān)于第一個(gè)爭議焦點(diǎn)，該院認(rèn)為，出租人對(duì)租賃標(biāo)的物應(yīng)具有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)，擅自出租他人所有或經(jīng)營管理之物事后未取得追認(rèn)的租賃合同應(yīng)為無效。在本案中，雖然農(nóng)行恩施州分行對(duì)本案爭議門面不具有所有權(quán)，但《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》明確載明農(nóng)行恩施州分行對(duì)臨街80平方米的門面享有30年使用權(quán)，故農(nóng)行恩施州分行以其對(duì)租賃門面無所有權(quán)為由主張雙方簽訂的《房屋（門面）租賃合同》無效的意見不能成立。《中華人民共和國合同法》第四十條規(guī)定，格式合同具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。從《房屋（門面）租賃合同》的內(nèi)容來看，該合同系農(nóng)行恩施州分行事先擬定的格式合同。依上述法律規(guī)定，該合同中“出租人處置、出賣、拆建房屋（門面）時(shí)，應(yīng)事先通知承租人，承租人在接到通知后無論租賃合同是否到期都應(yīng)在出租人規(guī)定的時(shí)間內(nèi)無條件搬遷，出租人不賠償承租人任何費(fèi)用”的條款無效。根據(jù)《房屋（門面）租賃合同》的約定，毛某某租賃農(nóng)行恩施州分行的用途系從事打字復(fù)印，而該門面此前用于餐飲服務(wù)?；诒娝苤某ＷR(shí)，毛某某只有對(duì)該門面進(jìn)行重新裝修才能使用。且在《房屋（門面）租賃合同》簽訂時(shí)，農(nóng)行恩施州分行已同意毛某某對(duì)門面進(jìn)行裝修。由此，農(nóng)行恩施州分行以毛某某未經(jīng)同意裝修造成的損失與其無關(guān)的抗辯意見不能成立。關(guān)于農(nóng)行恩施州分行應(yīng)賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失數(shù)額。一審法院認(rèn)為轉(zhuǎn)讓費(fèi)40000元毛某某已向案外人支付，該費(fèi)用支付的前提是毛某某預(yù)見自己能夠使用租賃門面，現(xiàn)因農(nóng)行恩施州分行不能按合同約定履行提供租賃門面，故農(nóng)行恩施州分行應(yīng)賠償毛某某的該項(xiàng)損失。裝修費(fèi)33070元系毛某某已實(shí)際支出，系直接經(jīng)濟(jì)損失，農(nóng)行恩施州分行亦應(yīng)予以賠償。毛某某請(qǐng)求賠償電費(fèi)及租賃費(fèi)1163.33元的事實(shí)依據(jù)不足，不予支持。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。農(nóng)行恩施州分行在合同簽訂后未按合同約定履行，構(gòu)成違約。毛某某請(qǐng)求農(nóng)行恩施州分行支付違約金4800元應(yīng)予支持。在合同解除后，農(nóng)行恩施州分行繼續(xù)占有毛某某交納的押金已無事實(shí)依據(jù)，毛某某請(qǐng)求返還押金4800元應(yīng)予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十條、第一百零八條、第一百一十三條、第一百一十四條、第二百一十二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條的規(guī)定，判決：一、農(nóng)行恩施州分行賠償毛某某轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失40000元、裝修費(fèi)損失33070元；二、農(nóng)行恩施州分行支付毛某某違約金4800元；三、農(nóng)行恩施州分行退還毛某某押金4800元；四、駁回毛某某的其他訴訟請(qǐng)求。上述款項(xiàng)共計(jì)82670元，限于判決生效后十日內(nèi)支付。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1775元，由農(nóng)行恩施州分行負(fù)擔(dān)。

綜上，本院認(rèn)為，二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律和實(shí)體處理正確，檢察機(jī)關(guān)的抗訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十六條第一款、第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

維持湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院（2009）恩中民終字第405號(hào)民事判決。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王　軍 代理審判員　　宗澄宇 代理審判員　　王志榮

書記員：李承