原告(反訴被告)：中國(guó)人民解放軍73806部隊(duì)，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：袁崇高，主任。
　　委托訴訟代理人：常國(guó)旗，上海市鳳凰律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃徐丹，上海市鳳凰律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：孫業(yè)忠，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：潘凱文，上海原本律師事務(wù)所律師。
　　原告中國(guó)人民解放軍73806部隊(duì)訴被告上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月28日立案后，被告于2018年11月8日提出反訴。2018年11月8日，本院依法適用普通程序，組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人常國(guó)旗、黃徐丹，被告委托訴訟代理人潘凱文到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告中國(guó)人民解放軍73806部隊(duì)(以下簡(jiǎn)稱“73806部隊(duì)”)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告向原告支付2017年1月1日起至2017年7月31日止的房屋占用使用費(fèi)792,983.3元；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告又增加訴請(qǐng)，要求被告支付原告代被告退還商戶交納的租賃押金和預(yù)繳租金，抵扣被告在原告處的押金后剩余差額62,154.44元。事實(shí)和理由：2013年11月20日，原、被告簽訂《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，約定原告將位于上海市楊浦區(qū)政立路XXX號(hào)房屋建筑面積6897平方米(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)出租給被告，租期自2013年12月1日至2016年11月30日止，租金總額為75,522,215元(年租金2,517,405元，其中54%由原告收取，46%由案外人收取)。2016年3月，中央軍委頒發(fā)了《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱“停償通知”)，原告通知被告上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“南某公司”)到期不再續(xù)簽，但南某公司一直占用系爭(zhēng)房屋至2017年7月31日，故原告至法院作如上訴請(qǐng)。
　　被告南某公司辯稱：不同意原告的訴請(qǐng)。雙方之間不是簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，而是合作經(jīng)營(yíng)關(guān)系，被告負(fù)責(zé)在政立路XXX號(hào)建造5600平方米房屋(以下簡(jiǎn)稱“該房屋”)，該房屋建成后，被告有8年的經(jīng)營(yíng)期限，并支付原告相應(yīng)的使用費(fèi)。雙方簽訂的租賃合同是對(duì)合作協(xié)議項(xiàng)下某個(gè)時(shí)間段內(nèi)使用的約定。自2016年3月起，原告向被告及租賃商戶發(fā)出公告，不再將該房屋提供給被告使用，多家商戶與被告解除了租賃合同，2016年12月以后，被告不可能繼續(xù)使用房屋，造成較大的損失。因此，被告提出反訴請(qǐng)求：1、判令反訴被告向反訴原告支付因租戶主張權(quán)利造成的經(jīng)濟(jì)損失4,167,450元；2、判令反訴被告以雙方委托評(píng)估的價(jià)格向反訴原告賠償因《合作協(xié)議》提前解除所導(dǎo)致的建筑物、裝修等造價(jià)損失26,608,077元；3、判令反訴被告向反訴原告支付因租戶自2016年12月1日至2018年6月7日不再承租涉案房屋所造成的預(yù)期經(jīng)濟(jì)損失9,568,500元；4、判令反訴被告承擔(dān)本、反訴全部訴訟費(fèi)用。
　　反訴被告73806部隊(duì)反訴辯稱：不同意反訴原告的反訴請(qǐng)求。雙方的合同中明確該房屋的歸屬以及是否支付相應(yīng)的價(jià)款。在第一期《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》中，又約定合同到期后該房屋歸原告所有，且同時(shí)約定因不可抗力原因致合同解除的，均不承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　經(jīng)審理查明：2006年8月30日，73806部隊(duì)(甲方)與上海南某置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“南某置業(yè)公司”、乙方)簽訂《合作協(xié)議書》一份，其中約定：1、乙方承租甲方國(guó)京路50弄內(nèi)近政立路經(jīng)濟(jì)適用房一、二層商業(yè)用房，建筑面積1600平方米，商業(yè)用房與政立路之間場(chǎng)地2900平方米，具體租賃范圍見附圖。乙方場(chǎng)地上建設(shè)二層商業(yè)用房與經(jīng)濟(jì)適用房二層商業(yè)用房連接，乙方建設(shè)商業(yè)用房總建筑面積5600平方米，建設(shè)費(fèi)用由乙方承擔(dān)，目前場(chǎng)地上的門面房及臨時(shí)設(shè)施由乙方負(fù)責(zé)拆除……。2、乙方租用甲方房屋合同每期3年，第一期租賃從2006年12月1日起至2009年11月30日。除部隊(duì)軍事戰(zhàn)爭(zhēng)準(zhǔn)備需要、自然災(zāi)害等不可抗力因素及市政動(dòng)遷外，乙方若無(wú)違約責(zé)任可再續(xù)簽5期，每期3年，前后共計(jì)18年，18年期滿后，乙方應(yīng)將房屋及其設(shè)備完整無(wú)償交還給甲方……。3、在租賃期內(nèi)，如遇地方建設(shè)需要拆遷，乙方所建建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)按第一年甲方得10%，乙方得90%；第二年甲方得20%，乙方得80%，以此類推，第十年后，全額歸甲方所得。4、乙方租賃費(fèi)用按實(shí)際建筑面積計(jì)算，第一個(gè)簽約期的合同租金為1元/平方米/天，租金前三個(gè)簽約期內(nèi)(即九年內(nèi))保持不變；以后三個(gè)合同期雙方根據(jù)市場(chǎng)行情可對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的租金支付標(biāo)準(zhǔn)為：乙方支付當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的50%(以乙方實(shí)際出租的租金為準(zhǔn))，作為房屋租金支付給甲方。10、乙方應(yīng)在十日內(nèi)向甲方繳納風(fēng)險(xiǎn)保證金500,000元整，進(jìn)入租賃期，此保證金即作為房屋租金支付給甲方。
　　2007年11月15日，雙方又簽《補(bǔ)充協(xié)議》約定，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在平等自愿、互惠互利、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方在主合同框架下訂立如下補(bǔ)充協(xié)議：一、乙方承租甲方國(guó)京路50弄內(nèi)近政立路經(jīng)濟(jì)適用房一、二層商業(yè)用房，建筑面積1600平方米，商業(yè)用房與政立路場(chǎng)地之間2900平方米，乙方在場(chǎng)地上建設(shè)二層商業(yè)用房總建筑面積經(jīng)雙方確認(rèn)為6917平方米。二、房屋租金按建筑面積計(jì)算，每平方米每天租金為人民幣壹圓，年租金為人民幣貳佰伍拾貳萬(wàn)肆仟柒佰零伍元整。三、甲方在總建筑面積(6917平方米)中，占用20平方米作辦公用途，雙方一致同意從總建筑面積中扣除上述占用面積，經(jīng)協(xié)商雙方確認(rèn)乙方最終租賃建筑面積為6897平方米。四、乙方最終向甲方繳納的年租金為2,517,405元。
　　2007年9月3日、2010年12月27日，73806部隊(duì)(出租方、甲方)與南某置業(yè)公司(承租方、乙方)就系爭(zhēng)房屋分別簽訂第一、二期《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》。
　　2013年11月20日，73806部隊(duì)(出租方、甲方)與南某公司(承租方、乙方)簽訂第三期《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，其中約定：第一條、甲方自愿將坐落在上海市楊浦區(qū)政立路XXX號(hào)(南滬字第1337號(hào))的房屋建筑面積6897平方米出租給乙方使用。乙方已對(duì)甲方所要出租的房地產(chǎn)做了充分了解，愿意承租該房地產(chǎn)。第二條、租賃用途為商業(yè)、辦公。第三條、租賃期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。第四條、租金總額人民幣柒佰伍拾伍萬(wàn)貳仟貳佰壹拾伍元，年租金為人民幣貳佰伍拾壹萬(wàn)柒仟肆佰零伍元正。第六條、租賃保證金壹拾貳萬(wàn)伍仟元。合同到期后，根據(jù)央軍委有關(guān)停償通知政策，雙方未再續(xù)簽租賃合同。南某公司支付租金和使用費(fèi)至2016年12月。2017年7月31日，南某公司搬離并將系爭(zhēng)房屋交還73806部隊(duì)。
　　另查，1991年1月，楊國(guó)用(91)字第4709號(hào)《國(guó)有土地使用證》載明的淞滬路611弄，五角場(chǎng)街道326街坊2丘(四至東國(guó)京路3-4丘、南政立路、西淞滬路、北1丘)土地使用者為中國(guó)人民解放軍83534部隊(duì)，用地面積95133平方米。滬房楊字第30047號(hào)《房屋所有權(quán)證》載明的淞滬路XXX號(hào)房屋所有權(quán)人為中國(guó)人民解放軍總后勤部。
　　2012年10月11日，南某置業(yè)公司發(fā)出通知函稱，經(jīng)工商局批準(zhǔn)，自2012年9月19日起，我公司名稱由“上海南某置業(yè)發(fā)展有限公司”正式更名為“上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司”。原上海南某置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的各類協(xié)議、合同和債權(quán)債務(wù)等由更名后的上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司繼續(xù)履行。
　　2018年3月8日，中國(guó)人民解放軍無(wú)錫聯(lián)勤保障中心出具“部隊(duì)代號(hào)變更證明”，內(nèi)容如下：茲證明中國(guó)人民解放軍83534部隊(duì)轉(zhuǎn)隸后更名為中國(guó)人民解放軍73806部隊(duì)，房屋所有權(quán)證為滬房楊字第30047號(hào)，國(guó)有土地使用證為楊國(guó)用(91)字第4709號(hào)。
　　2018年4月，73806部隊(duì)起訴至法院要求解除《合作協(xié)議書》及《補(bǔ)充合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》，經(jīng)本院(2018)滬0110民初7906號(hào)案件審理，達(dá)成調(diào)解協(xié)議如下：原告中國(guó)人民解放軍73806部隊(duì)與被告上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司就上海市楊浦區(qū)國(guó)京路50弄(門牌號(hào)碼政立路XXX號(hào))建筑面積6917平方米房屋所簽訂的《合作協(xié)議書》及《補(bǔ)充合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》于2018年6月7日解除。
　　2018年9月，雙方自行委托萬(wàn)隆(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)系爭(zhēng)房屋建筑物及輔助設(shè)施的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。結(jié)論為：擴(kuò)建裙房二層評(píng)估原值30,760,800元，成新率84%，凈值25,839,072元；公寓樓一二層內(nèi)部裝修原值2,897,900元，成新率15%，凈值434,685元；裙房樓頂臨時(shí)房原值417,900元，成新率80%，凈值334,320元。雙方對(duì)評(píng)估結(jié)論無(wú)異議，并同意按照50年的使用年限確定。73806部隊(duì)認(rèn)為可以按現(xiàn)有凈值均分至今后41年的成本后，再計(jì)算9年的費(fèi)用給予南某公司二分之一的補(bǔ)償計(jì)2,872,689元。南某公司則要求按照評(píng)估凈值給予補(bǔ)償。
　　審理中，南某公司提供73806部隊(duì)于2016年4月18日出具的告知書，告知合同到期不再續(xù)簽。2017年6月30日、2017年7月10日，部隊(duì)分別張貼告知書，要求商戶于7月31日前搬離，8月20日之前關(guān)停。南某公司還提供與商戶的租賃合同若干份，以及(2016)滬0110民初12657號(hào)、(2016)滬0110民初12659號(hào)民事調(diào)解書證明其損失。對(duì)此，73806部隊(duì)認(rèn)為告知書恰好證明南某公司直至2017年7月31日才搬離。調(diào)解書所涉是南某公司與租戶之間的糾紛，與本案無(wú)關(guān)。南某公司與商戶的租賃合同又能證明原告代南某公司退還其收取商戶的租賃押金和租金。
　　以上事實(shí)，有當(dāng)事人提供的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》、《合作協(xié)議書》、《補(bǔ)充合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、評(píng)估報(bào)告、證明、付款憑證、告知書、情況說(shuō)明、民事調(diào)解書、房屋租賃合同、照片及各方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《合作協(xié)議書》、《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》是雙方真實(shí)意思的表示，現(xiàn)雙方的合同已終止。租賃合同到期后，從南某公司提供的告知書等反映，南某公司確未及時(shí)搬離并交還房屋，因此，73806部隊(duì)要求參照租金標(biāo)準(zhǔn)，并按照一定的租金比例收取占用期間的使用費(fèi)，并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予準(zhǔn)許。根據(jù)雙方的《合作協(xié)議書》中約定南某公司可以續(xù)簽五期租賃合同，而該合作協(xié)議書項(xiàng)下的租賃期限尚未全部履行，73806部隊(duì)?wèi)?yīng)給予建筑物價(jià)值的補(bǔ)償。審理中，雙方對(duì)自行選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估凈值等均無(wú)異議，但對(duì)補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)各執(zhí)己見，因此，本院綜合雙方的合作協(xié)議書及實(shí)際履行情況，酌情確定補(bǔ)償5,950,000元。南某公司反訴要求補(bǔ)償其給予租戶的賠償以及自2016年12月起至2018年6月7日的預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予準(zhǔn)許。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)中國(guó)人民解放軍73806部隊(duì)上海市政立路XXX號(hào)房屋使用費(fèi)792,983.3元；
　　二、被告(反訴原告)上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)中國(guó)人民解放軍73806部隊(duì)退還租戶的押金以及租金差額62,154.44元；
　　三、原告(反訴被告)中國(guó)人民解放軍73806部隊(duì)?wèi)?yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償被告(反訴原告)上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司上述房屋的補(bǔ)償款5,950,000元；
　　四、被告(反訴原告)上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)人民幣11,730元，由被告上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。本案反訴受理費(fèi)121,760元，由反訴被告中國(guó)人民解放軍73806部隊(duì)負(fù)擔(dān)17,957元，反訴原告上海南某企業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)103,803元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：張??揚(yáng)

書記員：陳??稷