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中國人民解放軍湖北省荊州軍分區(qū)與湖北關(guān)帝文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司土地租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

原告:中國人民解放軍湖北省荊州軍分區(qū)。住所地:荊州市荊州區(qū)。
法定代表人,高金棟,軍分區(qū)司令員。
委托訴訟代理人:朱繼紅,軍分區(qū)保障處處長。
委托訴訟代理人:王煒,湖北昭信律師事務(wù)所律師。
被告:湖北關(guān)帝文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司,住所地:荊州市荊州區(qū)荊中路16號。
法定代表人:周濤,公司董事長。

原告中國人民解放軍湖北省荊州軍分區(qū)(以下簡稱荊州軍分區(qū))訴被告湖北關(guān)帝文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱關(guān)帝公司)土地租賃合同糾紛一案,本院于2018年9月14日立案受理后,依法適用簡易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告荊州軍分區(qū)的委托訴訟代理人朱繼紅、王煒到庭參加了訴訟,被告關(guān)帝公司經(jīng)傳票傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告荊州軍分區(qū)向本院提出訴訟請求:1、請求依法判令被告向原告給付拖欠的租金共計(jì)1120000元(自2015年1月1日起至2018年6月30日止的租金);2、請求依法判令被告依約向原告支付逾期給付租金的違約金(以當(dāng)期欠付金額為基數(shù)計(jì)算至2018年6月30日);3、依法判令本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)及理由:2013年5月1日,關(guān)帝公司與荊州軍分區(qū)簽訂了《荊州軍分區(qū)幼兒園場地租賃合同》和《荊州擁軍一巷場地租賃合同》,該兩份合同中對租賃標(biāo)的物、租期(合同總租期15年8個(gè)月)、租金及支付方式、違約責(zé)任和其他權(quán)利義務(wù)作出了明確約定,其中約定原告將原幼兒園和擁軍一巷土地使用權(quán)租賃給被告使用;2014年1月1日至2018年12月31日每年兩個(gè)合同租金總額計(jì)320000元,租金按年度支付,自2015年度始的租金必須在上一年度的12月31日以前交付;逾期交付租金的,每逾期一日,按應(yīng)交租金的1%加收滯納金。合同簽訂后,原告作為出租人正確履行了合同義務(wù)(合同履行過程中因中央軍委相關(guān)政策的調(diào)整及客觀情況,原被告雙方的租賃合同法律關(guān)系已于2018年6月合意解除),然被告于2013年6月18日支付了首期2014年度的租金后,再未依約向原告交付此后的各期租金,截至2018年6月30日,被告欠繳的租金共計(jì)1120000元。被告拖欠支付租金的行為已構(gòu)成違約,依約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此形成本案訴訟,請求依法判令如前所請。
被告關(guān)帝公司辯稱:2013年5月10日,我公司以土地租賃形式取得了原告大院北部閑置營房及幼兒園兩宗土地共計(jì)12畝土地三十一年零八個(gè)月的使用權(quán)及開發(fā)權(quán),合同約定2014年元月起一年一交租金,我公司在簽訂合同后一個(gè)月內(nèi)按照原告要求提前一次性繳納了2014年的土地租金320000元,按照合同約定自2015年始,后續(xù)每年租金應(yīng)于前一年的12月31日之前交付。2014年11月30日,我公司突然接到原告的函件,要求我公司務(wù)必三日之內(nèi)與之洽談并重新修改簽訂18年租賃合同,我公司按照32年的租期進(jìn)行布局,在我公司已經(jīng)將建筑工程完成80%的情況下,原告突然要求縮短租賃期限,我公司根本無法收回成本。為此,我公司立即復(fù)函原告(1)我公司愿意積極配合荊州軍分區(qū)的工作;(2)因前期按照32年的規(guī)劃投入,為減少損失,荊州軍分區(qū)如果愿意減免18年的土地租金,我公司愿意修改合同租期為18年。我公司復(fù)函后,原告多次到我公司要求不準(zhǔn)裝修,不準(zhǔn)招商,并不定期派人到現(xiàn)場檢查我公司停工情況。再后來,原告要求我們將合同租期修改為10年。因雙方實(shí)在無法達(dá)成共識(shí),所以一直沒有簽訂新的合同,原告也沒有正式催繳過原合同的租金。因此,我公司認(rèn)為,原告在合同執(zhí)行一年后就單方面修改合同并阻止我公司施工達(dá)4年之久,給我公司造成了不可估量的經(jīng)濟(jì)損失,我公司將保留訴請?jiān)尜r償我公司經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利,原告違約在先,我公司有權(quán)停止履行原合同義務(wù)并拒付后續(xù)土地租金。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),本院認(rèn)定事實(shí)如下:2013年5月1日,荊州軍分區(qū)(甲方)與關(guān)帝公司(乙方)簽訂了《荊州軍分區(qū)幼兒園場地租賃合同》。合同第一條:租賃內(nèi)容及形式:(一)合同標(biāo)的物:甲方提供其管理的廣鄂字第8030號坐落,荊州軍分區(qū)原幼兒園使用土地,約2990平方米,地下防空洞建筑面積約350平方米。(二)租賃形式:土地使用權(quán)租賃。(三)合同期限:本合同總租期為15年零8個(gè)月(2013年5月1日至2028年12月31日,其中2013年5月1日至2013年12月31日共8個(gè)月為建設(shè)期),具體子合同5年一簽(子合同只明確約定租金和日常管理相關(guān)工作,不得有悖于主合同的主要內(nèi)容)。(五)合同租金:租金收取方式分4個(gè)子合同段,第一期5年零8個(gè)月,以后每期合同5年,租金價(jià)格每5年調(diào)整一次,每次調(diào)整系數(shù)是在前一年租金的基礎(chǔ)上增長5%。首期子合同5年零8個(gè)月(2013年5月1日至2018年12月31日,本合同代首期子合同),租金基本標(biāo)準(zhǔn):2013年5月1日至2013年12月31日免收8個(gè)月建設(shè)期租金,2014年1月1日至2018年12月31日的租金每年200000元。2014年租金在本合同簽訂之日起10個(gè)工作日內(nèi)匯入甲方賬戶。自2015年起,下一年的租金必須在上一年度的12月31日以前交付。四、合同的解除與終止:(一)因國家重大政策或不可抗力導(dǎo)致合同無法履行時(shí),甲乙雙方均不承擔(dān)責(zé)任,解除合同,互不補(bǔ)償。五、違約責(zé)任:(二)乙方的違約責(zé)任:3、乙方逾期交付租金,每逾期一日,甲方按照應(yīng)交租金1%加收乙方滯納金;逾期30日,視為乙方自動(dòng)終止合同,甲方有權(quán)解除本合同并無償收回土地、固定資產(chǎn)及附屬設(shè)施所有權(quán)、使用權(quán)等一切權(quán)益,乙方不得提出任何補(bǔ)償要求。
2013年5月1日,荊州軍分區(qū)(甲方)與關(guān)帝公司(乙方)同時(shí)簽訂了一份《荊州擁軍一巷場地租賃合同》,合同第一條:租賃內(nèi)容及形式:(一)合同標(biāo)的物:甲方提供其管理的廣鄂字第8030號坐落,擁軍一巷土地,約5475平方米。(五)租金基本標(biāo)準(zhǔn):2013年5月1日至2018年12月31日免收8個(gè)月建設(shè)期租金,2014年1月1日至2018年12月31日的租金每年120000元。本合同的租賃形式、租賃期限、付款時(shí)間、違約責(zé)任等與《荊州軍分區(qū)幼兒園場地租賃合同》約定一致。
上述二份合同簽訂后,被告于2013年6月13日向原告繳納了2014年幼兒園場地租金200000元,擁軍一巷租金120000元,共計(jì)320000元。
2013年5月10日、2013年5月16日,原、被告又分別簽訂了《荊州軍分區(qū)幼兒園場地租賃合同》補(bǔ)充協(xié)議、《荊州擁軍一巷場地租賃合同》補(bǔ)充協(xié)議,協(xié)議第二條:乙方按照甲方要求的設(shè)計(jì),用于新建門面房及相關(guān)的配套設(shè)施工程的投入資金因成本較大,在主合同15年8個(gè)月內(nèi)難以收回成本,同意續(xù)租租賃經(jīng)營期16年。
2014年11月30日,原告向被告發(fā)函稱:根據(jù)軍委總部,廣州軍區(qū)和省軍區(qū)關(guān)于空余房地產(chǎn)租賃相關(guān)規(guī)定要求和通知精神,軍分區(qū)決定與貴公司重新簽訂租賃合同,請貴公司在接到此通知后三日內(nèi)到軍分區(qū)商談改簽合同的具體事宜,合同重新簽訂的原則是租期不能超過18年。
2014年12月3日,被告向原告復(fù)函稱:1、我公司愿意積極配合荊州軍分區(qū)的工作;2、我司遵照與貴部原合同30年的經(jīng)營期的約定,在項(xiàng)目定位、資金投入、建筑風(fēng)格等配置上,都已成騎虎之勢,預(yù)算投資6000余萬元,現(xiàn)已投入近4000萬元,后期投入內(nèi)裝及設(shè)備2000余萬元,即將順利開園?,F(xiàn)貴部突然要求減少12年的經(jīng)營期,將給我司造成重大損失。原計(jì)劃30年攤銷完成的固定資產(chǎn)投入方面,縮短為18年,故我司懇請貴部能否從以下三方面考慮事態(tài)發(fā)展的可能性。1能否考慮一次性補(bǔ)償我公司4000余萬元的損失后(含資金投入、團(tuán)隊(duì)成本、資金成本),雙方中止原合同。我公司將現(xiàn)有投入興建的所有資產(chǎn)完整移交給貴部;(2)如果第(1)項(xiàng)建議貴部采納有困難,能否考慮在第19年收回所投資時(shí),一次性補(bǔ)償我公司12年的經(jīng)營損失(18年后,估計(jì)資產(chǎn)自營利潤每年可達(dá)400萬元);(3)如貴部不愿采納前(1)(2)項(xiàng)建議,能否考慮直接免除我公司18年合同的租金,以補(bǔ)償我公司后12年應(yīng)得收益的損失。但原告未予答復(fù)。
2017年11月17日,原告向被告發(fā)出律師函稱因中央軍委明確要求軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù),故原告要求解除所有合同和補(bǔ)充協(xié)議。同日,被告收到該律師函,雙方協(xié)議解除了上述租賃合同。
2018年6月7日,被告關(guān)帝公司以委托書的形式將與原告租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給了第三人荊州市銘杰物業(yè)管理有限公司。原告同意被告的轉(zhuǎn)讓行為并與第三人簽訂了房地產(chǎn)租賃停償委托管理項(xiàng)目整改協(xié)議。協(xié)議約定租期自2018年6月30日至2028年5月31日,租期為10年,當(dāng)年租金19.64萬元,合同期內(nèi)總租金196.4萬元。

本院認(rèn)為,依照《中華人民共和國合同法》第二百一十三條的規(guī)定,租賃期限不得超過20年,超過20年的,超過部分無效。原、被告簽訂的《荊州軍分區(qū)幼兒園場地租賃合同》、《荊州擁軍一巷場地租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示,未超過20年的部分為有效合同,依法應(yīng)予保護(hù)。依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。
關(guān)于被告應(yīng)否交納租金及數(shù)額問題。被告答辯稱原告于2014年11月30日向我公司發(fā)函要求變更租賃期限,原告在合同執(zhí)行一年后就單方面修改合同并阻止我公司施工達(dá)4年之久,給公司造成了不可估量的經(jīng)濟(jì)損失,原告違約在先,我公司有權(quán)停止履行原合同義務(wù)并拒付后續(xù)土地租金。本院認(rèn)為原告按照約定將租賃物交付被告,被告自2015年1月1日起未依照合同約定履行支付租金義務(wù),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同義務(wù)責(zé)任。雙方租賃合同已經(jīng)明確約定每年租金共計(jì)320000元,故被告在雙方協(xié)議解除租賃合同前應(yīng)依照合同約定支付自2015年1月1日起至2017年11月17日止的租金921425元(320000元×3年-320000元÷365天×44天);2017年11月17日雙方協(xié)議解除了租賃合同,但被告一直占有租賃物至第三人自2018年7月1日開始承繼權(quán)利義務(wù),因此被告還應(yīng)向原告支付自2017年11月18日至2018年6月30日的占有使用費(fèi)。占有使用費(fèi)應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付,2017年11月18日至2017年12月31日共計(jì)44天占有使用費(fèi)為38575元(320000元÷365天×44天),2018年6月30日前共計(jì)6個(gè)月占有使用費(fèi)為160000元(320000元÷2),占有使用費(fèi)共計(jì)198575元;上述租金及占有使用費(fèi)共計(jì)1120000元。但本案被告依約向原告交納了租金后,原告理應(yīng)按照約定向被告提供具備相關(guān)條件的經(jīng)營場所以利于被告經(jīng)營使用,現(xiàn)因出現(xiàn)國家政策調(diào)整因素導(dǎo)致被告不能正常建設(shè)、經(jīng)營,無法實(shí)現(xiàn)合同目的,該因素不可歸責(zé)于原、被告雙方,根據(jù)公平原則,結(jié)合本案事實(shí),本院認(rèn)為被告向原告支付在此期間的租金及占有使用費(fèi)的50%為宜。因此,被告應(yīng)向原告支付租金及占有使用費(fèi)共計(jì)560000元。
關(guān)于違約金應(yīng)否支付問題。本院認(rèn)為,因雙方租賃合同明確規(guī)定因國家重大政策或不可抗力導(dǎo)致合同無法履行時(shí),甲乙雙方均不承擔(dān)責(zé)任。在租賃期間,因出現(xiàn)了不可歸責(zé)于原、被告雙方的事由,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任,因此原告請求被告支付違約金沒有依據(jù),對該項(xiàng)訴訟請求,本院不予支持。但被告關(guān)帝公司未按時(shí)支付租金及占有使用費(fèi),應(yīng)由被告按照銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付自原告向法院主張權(quán)利之日即2018年9月14日起的資金占用損失。
依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六十條、第一百零七條、第二百一十四條、第二百一十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定,判決如下:

一、被告關(guān)帝文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司向原告中國人民解放軍湖北省荊州軍分區(qū)支付租金及占有使用費(fèi)共計(jì)560000元,并以560000元為基數(shù)按照同期銀行貸款利率支付自2018年9月14日起至本判決確定的履行之日止的資金占用損失。
二、駁回原告中國人民解放軍湖北省荊州軍分區(qū)的其他訴訟請求。
上述第一判項(xiàng),于本判決生效之日起十日內(nèi)履行。逾期履行的,按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定辦理。
本案受理費(fèi)14880元,減半收取7440元,由被告關(guān)帝文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司負(fù)擔(dān)3720元,由原告中國人民解放軍湖北省荊州軍分區(qū)負(fù)擔(dān)3720元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省荊州市中級人民法院。

審判員 顧瓊香

書記員: 黃薇薇

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