原告(反訴被告)：嚴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)，現(xiàn)住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：吳政勵(系嚴某某丈夫)，住上海市閔行區(qū)。
　　被告(反訴原告)：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：唐艷，上海歐瑞騰律師事務所律師。
　　原告嚴某某與被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月19日立案受理。本案訴訟期間，劉某提出反訴，本院經(jīng)審查認為符合反訴受理條件，遂予以受理并與本訴合并審理，依法由審判員林葉適用簡易程序于同年5月23日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)嚴某某及其委托訴訟代理人吳政勵，被告(反訴原告)劉某的委托訴訟代理人唐艷到庭參加了訴訟。審理中，雙方一致同意延長簡易程序適用期間。本案現(xiàn)已審理終結。
　　嚴某某向本院提出訴訟請求：1.確認雙方簽訂的《商鋪鋪位租賃合同》有效；2.劉某支付嚴某某拖欠的租金人民幣(幣種下同)42,713元及物業(yè)費10,050.70元，合計52,763.70元；3.劉某支付嚴某某違約金27,000元；4.劉某賠償嚴某某商鋪門的賠償金3,000元。
　　事實和理由：劉某于2017年3月25日自愿與嚴某某簽訂《商鋪鋪位租賃合同》，向嚴某某租用上海市閔行區(qū)銀都路XXX號XXX幢XXX室XXX號鋪位(即本案涉案商鋪)1個，租期三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，第一年年租金80,000元，第二年年租金90,000元，第三年年租金100,000元，先付后用，但是劉某自2017年11月起無理拒交租金，拖欠租金至今。根據(jù)合同約定，物業(yè)費應由劉某承擔，現(xiàn)嚴某某已代為墊付。由于劉某突然搬離，把門拆掉，嚴某某只能低價出租，根據(jù)合同約定，劉某退租后商鋪內(nèi)固定的物品都無償歸嚴某某所有，該門在建材市場的估價為5,000元，算上折舊為3,000元。因此，嚴某某訴至法院。
　　訴訟過程中，嚴某某撤回上述第1項要求確認雙方簽訂的《商鋪鋪位租賃合同》有效之訴訟請求。
　　針對嚴某某的訴訟請求，劉某辯稱：嚴某某交付給劉某的商鋪是有瑕疵的，涉案商鋪有消防隱患且至今都沒有完成消防整改，導致劉某至今都無法正常經(jīng)營。由于系嚴某某違約，故劉某不需要再支付租金，且嚴某某應該返還租金。嚴某某沒有證據(jù)證明其已經(jīng)墊付了物業(yè)費，且該費用應該是由物業(yè)公司來收取，而不是由嚴某某來收取。由于系嚴某某違約，故劉某不應承擔違約金，且違約金過高。關于門的賠償金，嚴某某沒有證據(jù)證明是劉某破壞的，故不予認可。
　　同時，劉某向本院提出反訴請求：1.解除嚴某某和劉某于2017年3月25日就上海市閔行區(qū)銀都路XXX弄XXX幢XX室XXX號商鋪簽訂的《商鋪鋪位租賃合同》；2.嚴某某返還劉某押金7,000元；3.嚴某某返還劉某租金40,000元；4.嚴某某賠償劉某門面廣告裝飾損失3,000元。
　　事實和理由：2017年3月25日，嚴某某與劉某就涉案商鋪簽訂了《商鋪鋪位租賃合同》，合同約定該商鋪用途為商業(yè)，租賃期限三年，從2017年4月1日起至2020年3月31日，年租金為80,000元。合同簽訂后，劉某于2017年5月15日對該商鋪進行了門面廣告裝飾。因該商鋪存在重大火災隱患，上海市閔行區(qū)人民政府及上海市閔行區(qū)公安消防支隊均發(fā)出整改通知，但時至今日未整改，致使劉某一直無法正常經(jīng)營，給劉某造成巨大的經(jīng)濟損失。2018年4月16日，劉某發(fā)送微信給嚴某某，告知其已經(jīng)搬離商鋪，合同已經(jīng)解除，且嚴某某已經(jīng)出租商鋪，合同已無法繼續(xù)履行，故劉某提起了反訴。
　　針對劉某的反訴請求，嚴某某辯稱，由于劉某已經(jīng)搬走，嚴某某只能同意解除合同，但不同意合同的解除日期為2018年4月16日。2018年4月2日雙方進行調(diào)解時劉某說不返還商鋪，之后沒有通知嚴某某就搬走了，并于半夜發(fā)了微信給嚴某某，故雙方并沒有達成合意，系劉某單方面違約，且劉某至今沒有通知嚴某某交接房屋。嚴某某于2018年5月10日收回房屋并重新出租，故嚴某某認為合同解除的日期為2018年5月10日。嚴某某同意在商鋪交接、全部算清后返還劉某押金7,000元。由于劉某已經(jīng)實際使用商鋪，且雙方間存在合法的合同，故嚴某某不同意返還租金。雙方對于消防整改事前都有約定且都知道，故嚴某某沒有違約，也不同意賠償損失3,000元。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：嚴某某系上海市閔行區(qū)銀都路XXX弄XXX號XXX室商鋪的產(chǎn)權共有人之一，該商鋪總建筑面積為907.04平方米，嚴某某享有的產(chǎn)權建筑面積為52.49平方米。
　　2016年12月22日，上海市閔行區(qū)人民政府印發(fā)“閔府[2016]147號”《閔行區(qū)人民政府關于同意對上海金盛家居市場經(jīng)營管理有限公司存在重大火災隱患開展掛牌督辦的批復》，該批復印發(fā)給了閔行公安分局，批復內(nèi)容如下：同意對顓橋鎮(zhèn)銀都路XXX號的上海金盛家居市場經(jīng)營管理有限公司存在的重大火災隱患進行掛牌督辦。區(qū)公安消防支隊應嚴格按照消防技術規(guī)范標準，要求上海金盛家居市場經(jīng)營管理有限公司于2017年5月31日前完成全部整改工作。
　　2017年3月25日，嚴某某(作為出租人，簽約甲方)與劉某(作為承租人，簽約乙方)簽訂《商鋪鋪位租賃合同》1份，約定甲方鋪位坐落于上海市閔行區(qū)銀都路XXX號XXX幢XXX室XXX號商鋪，該鋪位用途為商業(yè)；除雙方另有約定外，乙方不得改變房屋用途；乙方承諾，服從市場統(tǒng)一管理，一旦政府規(guī)定作出決定市場由業(yè)主委托的第三方運營商等方式統(tǒng)一運營，乙方無條件服從(乙方退場或改變經(jīng)營業(yè)態(tài))；乙方承諾，政府相關部門進行拆除商鋪頂棚(即拆違時)要給予配合，并自愿承擔因此造成的相應損失；租賃期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止；鋪位年租金合計80,000元；本合同簽訂之日，乙方應向甲方交付7,000元作為租賃保證金；租金每月交付，六月一日之后的租金按季付，使用前一個月的30日之前付租；甲方于本合同生效之日起次日內(nèi)，將鋪位交付乙方；乙方保證租賃鋪位期間，依法經(jīng)營，服從市場管理，按時交納租金及其它相關費用；乙方執(zhí)行政府部門及市場管理方與物業(yè)管理關于防火安全、門前三包、綜合治理及安全、保衛(wèi)等規(guī)定；鋪位租賃期間，水費、電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理費、市場管理費及租金稅費由乙方支付，乙方應當按時向有關部門交納費用，否則承擔違約責任；租賃期屆滿，本合同即終止，屆時乙方須將鋪位退還甲方；租賃期屆滿，乙方交回鋪位，甲方不承擔乙方任何鋪位改造，裝潢補償責任；在同等租賃條件下，乙方享有優(yōu)先租賃權，租賃期滿或本合同提前終止時，乙方應將該房屋交還甲方，租賃期滿或本合同提前終止時，乙方應保證交還甲方的房屋及其設備、設施能正常使用，房屋內(nèi)固定裝修等設施、設備均無償歸甲方所有，租賃期滿或本合同提前終止時，乙方可以在3日內(nèi)拆除及收回其投入的除不可移動物之外的可移動物品，包括可移動的設備和設施，但不得損壞甲方的租賃物，如乙方逾期未予收回的，即視為乙方棄物，無償歸甲方所有，并由甲方進行處置，乙方逾期交還該房屋的，應承擔相應的違約責任，且甲方有權自行或指定其他公司收回該房屋，當乙方發(fā)生逾期交還該房屋的情況，甲方有權進入該房屋，并有權決定挪動或不挪動該房屋內(nèi)的物品，或?qū)⒎课莼謴椭撂峁┙o乙方時的狀況，乙方不得異議，也不得追究甲方責任和要求甲方賠償，同時，甲方亦有權向乙方追討因清除、清理、挪動前述物品和將該房屋恢復至提供給乙方時的狀況所產(chǎn)生的所有費用，無論乙方何原因搬離該房屋，均不得要求甲方償還其所付出的任何必要費用(包括購買內(nèi)裝修、附屬設施和各種設備等的費用)，亦無權要求甲方支付搬遷費、騰退費等；乙方有下列情形之一的，甲方可終止合同并收回房屋，乙方賠償損失：擅自將承租的鋪位轉(zhuǎn)租的；擅自將承租的鋪位轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；擅自拆改承租鋪位房屋結構或改變承租鋪位用途的；拖欠交付租金1個月以上的；利用承租房屋進行違法活動的；故意損壞承租房屋的；乙方如要求將租賃的鋪位轉(zhuǎn)讓他人承租，須經(jīng)甲方同意，并由甲方與之簽訂合同，本合同終止；當政府決定關閉市場或遭遇政府動遷時本合同終止，甲方不承擔對乙方任何補償責任；租賃期間，雙方信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，承擔違約責任；違約金按年度租金的30%計算；承擔違約責任的同時，守約方有權決定租賃合同的履行與否；合同尾部空白處手寫注明：1、本合同為三年租賃合同，第一年租金8萬，第二年租金9萬，第三年租金10萬；2、室內(nèi)裝修費用由乙方負責，消防隔墻噴淋及后門的費用由甲方負責；3、因配合政府整改導致停業(yè)的商鋪租金按停業(yè)天數(shù)扣除；4、2017年1月1日至2017年3月31日期間，由于甲乙雙方無合同約定，租金由甲方向金盛主張討回；5、允許轉(zhuǎn)讓，乙方轉(zhuǎn)讓需甲方同意。上述合同還對雙方的其他權利義務作了約定。
　　2017年7月5日，上海市閔行區(qū)公安消防支隊發(fā)出《重大火災隱患整改通知書》，上載：閔行區(qū)銀都路XXXX弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41號一層全體商鋪業(yè)主：根據(jù)《中華人民共和國消防法》第五十三條的規(guī)定，于2017年6月30日對上述商鋪進行了消防監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)存在下列火災隱患：1.一層營業(yè)區(qū)均未設置自動噴水滅火系統(tǒng)；2.一層營業(yè)區(qū)均未設置火災自動報警系統(tǒng)。上述隱患已構成重大火災隱患，責令于2017年9月30日前改正。
　　2018年4月16日，劉某向嚴某某發(fā)送微信，稱：“銀都路XXX弄XXX館XXX鋪已搬離，店鋪歸還”，同時還發(fā)送了一張照片。
　　2018年4月19日，嚴某某以訴稱之理由向本院提起訴訟。
　　另查明，案外人上海景瑞物業(yè)管理有限公司銀都路XXX弄客戶服務中心于2018年5月21日向嚴某某發(fā)出《催交物業(yè)服務費通知單》，通知嚴某某繳納2017年4月至2018年5月10日的物業(yè)服務費共計10,050.70元。嚴某某于2018年5月21日向案外人上海景瑞物業(yè)管理有限公司支付了涉案商鋪自2017年4月至2018年5月10日的物業(yè)服務費共計10,050.70元。
　　還查明，案外人上海景瑞物業(yè)管理有限公司銀都路XXX弄客戶服務中心于2018年5月21日出具《關于銀都路2688弄消防整改情況說明》1份，上載：2017年7月5日，閔行區(qū)公安局消防支隊對上海市銀都路XXX弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41號總共20棟一層640個商鋪開具了重大火災隱患整改通知書(滬閔公消字2017第0101號)，主要存在下列火災隱患：1、一層營業(yè)區(qū)均未設置自動噴水滅火系統(tǒng)；2、一層營業(yè)區(qū)均未設置火災自動報警系統(tǒng)。為了使商鋪正常運轉(zhuǎn)，一層640個商鋪業(yè)主自籌資金于2017年8月14日委托上海景瑞物業(yè)管理有限公司與上海環(huán)昱建設(集團)有限公司簽訂了消防整改合同，經(jīng)過環(huán)昱公司的加班加點，整改工程于2017年10月20日施工完畢，并在2017年11月21日通過了由商鋪業(yè)主代表委托上海滬平消防設施檢測有限公司的檢測，同時出具了《建設消防設施竣工檢測報告》，之后閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)市場管理辦公室也接到了閔行區(qū)公安消防支隊通知，于2017年11月30日確認了整改工作的完成，消防支隊同意對該區(qū)域重大火災隱患予以撤銷，并于2018年1月24日在銀都路2688弄張貼了公告。整改期間，銀都路2688弄所有一層營業(yè)區(qū)域均未收到任何部門關于停業(yè)整改的通知，均可保持正常營業(yè)。
　　訴訟中，雙方確認劉某已向嚴某某交付了押金7,000元及租金46,662元，嚴某某表示同意返還上述押金，并在庭審中確認其于2018年5月10日收回商鋪并另行出租，明確其在本案中主張的租金為2017年11月1日起至2018年5月10日的租金，劉某認為其已于2018年4月16日搬離商鋪，也已告知嚴某某，但嚴某某沒有來辦理交接手續(xù)，并確認其未交付過物業(yè)費。另外，嚴某某在庭審中表示，涉案商鋪確實進行過消防整改，但涉案商鋪并未停止營業(yè)。劉某對此認為其在整改期間陸續(xù)停業(yè)長達半個月的時間。
　　以上事實，由嚴某某提供的《上海市房地產(chǎn)權證》、《商鋪鋪位租賃合同》、《關于銀都路2688弄消防整改情況說明》、《催交物業(yè)服務費通知單》、物業(yè)服務費發(fā)票及支付憑證、微信記錄，劉某提供的《商鋪鋪位租賃合同》、《閔行區(qū)人民政府關于同意對上海金盛家居市場經(jīng)營管理有限公司存在重大火災隱患開展掛牌督辦的批復》、《重大火災隱患整改通知書》、微信記錄、照片以及雙方當事人的庭審陳述所證實。上述證據(jù)具有真實性，且與本案相關聯(lián)，本院予以確認并在卷佐證。訴訟中，劉某還提供了《工程報價明細單》以證明其承租時在房屋內(nèi)進行廣告裝修并以此作為損失要求嚴某某進行賠償。嚴某某對該明細單的真實性表示無法確認，并認為劉某事先并沒有告知，且合同也約定了劉某的裝修與其無關。
　　本院認為,依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，嚴某某與劉某經(jīng)協(xié)商，就涉案商鋪的租賃事宜簽訂了《商鋪鋪位租賃合同》，該合同是當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應為合法有效，對雙方具有約束力。劉某認為涉案商鋪存在安全隱患導致合同目的無法實現(xiàn)，故其行使法定解除權并已于2018年4月16日搬離涉案商鋪且微信通知了嚴某某，嚴某某對此不予認可，并認為系劉某單方違約導致了合同解除。本院認為，涉案商鋪存在的問題為該商鋪所在的銀都路XXX號市場存在重大火災隱患需要進行整改，從雙方合同尾頁的手寫條款也可以判斷，在簽訂合同時，雙方均知曉商鋪需要進行消防整改，劉某對于消防整改期間可能對于其對商鋪的正常使用和經(jīng)營的影響也應有預期，在此情況下，其仍簽訂了《商鋪鋪位租賃合同》，并在合同中約定了扣減租金的具體情形，且劉某在簽訂合同后也實際在涉案商鋪進行了使用和經(jīng)營，現(xiàn)劉某在并未出現(xiàn)其無需支付租金的情形下無故不支付租金，且實際搬離了涉案商鋪，構成違約，鑒于嚴某某已收回了涉案商鋪并已另行出租，且其在庭審中表示同意雙方的合同于2018年5月10日解除，故本院確認雙方的合同于2018年5月10日解除。
　　合同解除后，劉某理應向嚴某某付清租賃期間的租金，雖然劉某認為其曾在整改期間陸續(xù)停業(yè)長達半個月的時間，但劉某未能提供足夠的證據(jù)證明其曾因為消防整改實際進行了停業(yè)，故對于劉某的上述抗辯理由，本院不予采信，現(xiàn)嚴某某確認于2018年5月10日收回了涉案商鋪，故其要求劉某支付自2017年11月1日起至2018年5月10日止拖欠的商鋪租金以42,713元計，于法有據(jù)，本院予以支持。關于嚴某某主張的物業(yè)管理費，根據(jù)雙方合同約定，鋪位租賃期間的物業(yè)管理費由劉某支付，且雙方的合同中并未對物業(yè)管理費的計費標準作出約定，故劉某應該按照實際發(fā)生的費用支付，現(xiàn)嚴某某已向案外人上海景瑞物業(yè)管理有限公司支付了涉案商鋪自2017年4月至2018年5月10日的物業(yè)管理費共計10,050.70元，劉某亦確認其未支付過物業(yè)管理費，故嚴某某要求劉某支付物業(yè)管理費共計10,050.70元，符合雙方的合同約定，本院亦予以支持。關于嚴某某主張的違約金，由于劉某構成違約，按照合同約定應按年度租金的30%計算違約金，現(xiàn)劉某提出違約金過高，本院結合合同的實際履行情況、當事人的過錯程度等因素綜合考慮違約金的金額，將違約金酌情調(diào)整為12,000元。關于嚴某某主張的商鋪門賠償金，由于嚴某某未提供充分的證據(jù)證明商鋪門系由劉某拆除，且嚴某某也已向劉某主張了違約金，違約金足以達到補損之目的，故對于嚴某某的該項訴訟請求，本院不予支持。關于劉某主張的返還租賃保證金7,000元之反訴請求，嚴某某表示同意返還，故本院予以支持。關于劉某主張的返還租金之反訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。關于劉某主張的賠償門面廣告裝飾損失之反訴請求，因系由于劉某的違約行為導致租賃合同目的無法實現(xiàn)，且劉某的該項主張缺乏事實與法律依據(jù)，故本院亦不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)嚴某某與被告(反訴原告)劉某就位于上海市閔行區(qū)銀都路XXX號XXX幢XXX室XXX號商鋪簽訂的《商鋪鋪位租賃合同》于2018年5月10日解除；
　　二、被告(反訴原告)劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)嚴某某自2017年11月1日起至2018年5月10日止的租金人民幣42,713元；
　　三、被告(反訴原告)劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)嚴某某自2017年4月起至2018年5月10日止的物業(yè)管理費人民幣10,050.70元；
　　四、被告(反訴原告)劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)嚴某某違約金人民幣12,000元；
　　五、原告(反訴被告)嚴某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)劉某租賃保證金人民幣7,000元；
　　六、駁回原告(反訴被告)嚴某某的其余訴訟請求；
　　七、駁回被告(反訴原告)劉某的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費減半收取計人民幣149.98元，由被告(反訴原告)劉某負擔。反訴案件受理費減半收取計人民幣525元，由原告(反訴被告)嚴某某負擔人民幣73.50元，被告(反訴原告)劉某負擔人民幣451.50元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：林??葉

書記員：高??燕