原告：嚴(yán)某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王飛，上海融孚律師事務(wù)所律師。
　　被告：晉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　被告：姚佳景，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：姚驥華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　第三人：上海嘉帆房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，住所地上海市寶山區(qū)滬太路XXX號XXX幢XXX層B0181。
　　法定代表人：朱鵬，店長。
　　委托訴訟代理人：張洪梁。
　　原告嚴(yán)某與被告晉某、姚佳景房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年8月1日立案后，依法適用簡易程序。根據(jù)案件需要，本院依法追加上海嘉帆房地產(chǎn)營銷策劃有限公司(以下簡稱嘉帆公司)作為本案第三人，公開開庭進(jìn)行了審理。原告嚴(yán)某委托訴訟代理人王飛，被告晉某、被告姚佳景委托訴訟代理人姚驥華、第三人嘉帆公司委托訴訟代理人張洪梁到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　嚴(yán)某向本院提出訴訟請求：1、嚴(yán)某與晉某、姚佳景就上海市控江路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》、嚴(yán)某、晉某、姚佳景與嘉帆公司就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》均于2018年10月12日解除；2、晉某、姚佳景共同返還嚴(yán)某定金本金10萬元；3、晉某、姚佳景共同向嚴(yán)某支付違約金150萬元。事實(shí)和理由：系爭房屋產(chǎn)權(quán)人為晉某、姚佳景。2018年5月25日，經(jīng)嘉帆公司居間，嚴(yán)某與晉某、嘉帆公司簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間合同》及《房地產(chǎn)買賣合同》，約定嚴(yán)某向晉某、姚佳景購買系爭房屋，轉(zhuǎn)讓價750萬元，定金50萬元，雙方應(yīng)于簽訂合同后二十日內(nèi)前往居間方簽訂網(wǎng)簽版買賣合同。合同簽訂當(dāng)日，嚴(yán)某向嘉帆公司轉(zhuǎn)賬支付定金10萬元，次日，嚴(yán)某將40萬元定金以現(xiàn)金方式交至嘉帆公司。后嚴(yán)某多次要求晉某按照合同約定的時間簽署正式版的房地產(chǎn)買賣合同，然晉某卻以房屋被法院查封無法正常交易為由拖延合同的履行，后嘉帆公司將40萬元現(xiàn)金返還給了嚴(yán)某。簽訂合同時，晉某告知了嚴(yán)某系爭房屋上存在一個抵押和一個查封，晉某明確告訴嚴(yán)某十天內(nèi)可以解除查封。2018年6月28日，嚴(yán)某向晉某發(fā)出短信，要求晉某在2018年7月8日之前處理好法院查封等相關(guān)事宜并與嚴(yán)某簽訂網(wǎng)簽合同，否則將追究其違約責(zé)任。然晉某收到短信后卻未作任何回復(fù)。2018年10月12日法院審理過程中嚴(yán)某提出解除合同，故要求合同于該日期解除。因晉某未及時處理系爭房屋上的查封導(dǎo)致交易未成，晉某違約，雖然簽訂合同時姚佳景未到，但產(chǎn)權(quán)人是晉某及姚佳景，故要求晉某及姚佳景共同返還嚴(yán)某支付的定金10萬元，并根據(jù)《房地產(chǎn)買賣合同》第四條要求晉某及姚佳景共同支付總房價款20%的違約金150萬元，故訴至法院作如上訴請。
　　晉某辯稱，同意嚴(yán)某要求于2018年10月12日解除合同的訴訟請求，但解除合同的原因是嚴(yán)某違約，嚴(yán)某沒有在約定的時間內(nèi)補(bǔ)足定金至50萬元，晉某只收到嘉帆公司轉(zhuǎn)交的嚴(yán)某支付的定金10萬元，對嚴(yán)某所述其已將另40萬元定金現(xiàn)金交至嘉帆公司處，晉某毫不知情，嘉帆公司亦未告知晉某。系爭房屋上存在抵押查封一事晉某于簽訂合同前便告知了嘉帆公司及嚴(yán)某，故嚴(yán)某是在明知系爭房屋上存在抵押查封的情況下以明顯低于市場價的價格簽署了合同。晉某自2018年6月5日陸續(xù)將錢交給法院以解除系爭房屋上的查封，由于解除查封由法院進(jìn)行，故不清楚解除查封的具體時間。目前系爭房屋上只有因本案的訴訟嚴(yán)某申請的查封仍在，其余查封均已解除。因嚴(yán)某違約在先，故晉某要求按照定金罰則沒收嚴(yán)某支付的定金10萬元，晉某不存在違約行為，故不同意支付違約金，且合同約定的違約金為總房價的20%過高，要求調(diào)整。
　　姚佳景辯稱，系爭房屋的買賣事宜姚佳景毫不知情。姚佳景與晉某已于2018年4月24日經(jīng)上海市楊浦區(qū)人民法院(2017)滬0110民初21128號案件判決離婚，離婚后系爭房屋歸晉某所有，晉某已將房屋折價款260萬元向姚佳景支付完畢，自2018年3月27日起的剩余貸款本息均由晉某承擔(dān)。上述判決書已申請執(zhí)行，晉某可以直接申請變更產(chǎn)權(quán)人，房屋的出售與姚佳景無關(guān)，姚佳景也不知情。故姚佳景對于嚴(yán)某要求解除合同的訴訟請求不發(fā)表意見，但不同意嚴(yán)某要求姚佳景共同返還定金及賠償違約金的訴訟請求。
　　嘉帆公司述稱，因晉某出售房屋的信息掛在網(wǎng)上，嘉帆公司帶領(lǐng)嚴(yán)某前去看房，嚴(yán)某對系爭房屋表示滿意，便于2018年5月25日安排嚴(yán)某簽署了《房地產(chǎn)買賣居間合同》及《房地產(chǎn)買賣合同》，嚴(yán)某向嘉帆公司支付了10萬元。之后嘉帆公司將合同和定金帶至?xí)x某家中，安排晉某簽署了合同，晉某并收取了定金10萬元。在簽訂合同前，晉某告知了我方系爭房屋上存在抵押和查封，但沒有調(diào)取產(chǎn)調(diào)信息，我方以口頭形式將此告訴了嚴(yán)某，嚴(yán)某當(dāng)時也表示同意。在簽署合同時，晉某表示會在十天內(nèi)撤銷系爭房屋上的抵押和查封，故嘉帆公司便將10萬元定金交給了晉某。簽訂合同后的第二天，嚴(yán)某將40萬元現(xiàn)金交至嘉帆公司，但由于晉某未將系爭房屋上的抵押查封清除，故為了保障交易雙方的安全，嘉帆公司未將嚴(yán)某已支付40萬元定金一事告知晉某，亦未將該筆錢交給晉某。2018年8月，嚴(yán)某將40萬元現(xiàn)金從嘉帆公司處取回。晉某簽訂合同前告知了嘉帆公司其與姚佳景已離婚，但由于找不到姚佳景，故無法通知姚佳景到場簽字，便讓晉某簽署了《代為出售承諾書》。之后晉某由于一直未解除查封，導(dǎo)致嚴(yán)某不愿繼續(xù)購買，現(xiàn)同意嚴(yán)某全部的訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭房屋的權(quán)利人登記為晉某、姚佳景，建筑面積134.32平方米。2017年11月13日，系爭房屋被上海市楊浦區(qū)人民法院司法查封，2017年12月15日，系爭房屋被上海市靜安區(qū)人民法院司法查封，2018年1月19日，系爭房屋被上海市浦東新區(qū)人民法院司法查封，2018年1月30日，系爭房屋被上海市浦東新區(qū)人民法院司法查封。目前上述查封均已解除。
　　2017年9月7日，晉某訴至本院，要求判決晉某、姚佳景離婚，并依法分割夫妻共同財產(chǎn)等內(nèi)容。2018年4月24日，本院出具(2017)滬0110民初21128號民事判決書，判決準(zhǔn)晉某與姚佳景離婚，離婚后，上海市楊浦區(qū)控江路XXX弄XXX號XXX室房屋產(chǎn)權(quán)(含家具、家電等房屋內(nèi)動產(chǎn))歸晉某所有，該房屋自2018年3月27日起的剩余貸款本息由晉某承擔(dān)。離婚后，晉某于判決生效之日起十日內(nèi)支付姚佳景房屋及財產(chǎn)折價款260萬元，款項支付完畢后再行辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。該裁判文書于xxxx年xx月xx日出生效。后該案經(jīng)法院執(zhí)行，2018年8月21日，姚佳景取得了系爭房屋的折價款260萬元。
　　2018年5月25日，晉某作為出賣方(甲方)，嚴(yán)某作為買受方(乙方)，嘉帆公司作為居間方(丙方)簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間合同》，主要內(nèi)容：甲、乙雙方經(jīng)丙方居間介紹，就系爭房屋的買賣交易事宜協(xié)商一致，達(dá)成本合同。乙方為表示購買誠意，向丙方支付意向金10萬元，作為與甲方洽談之用。權(quán)利人：晉某、姚佳景。設(shè)立抵押，抵押權(quán)人：工商銀行、泰隆銀行。抵押債權(quán)余額約395萬元?？偡績r款750萬元。如甲方在本合同上簽字，則乙方交付的意向金即轉(zhuǎn)為定金。待甲方簽訂本合同后三日內(nèi)，乙方應(yīng)補(bǔ)足定金至50萬元。為保障交易的公平與安全，甲乙雙方同意：甲方若將前述定金交丙方保管，則乙方同意丙方可不再保管房地產(chǎn)權(quán)證原件；甲方若自行收取前述定金，甲乙雙方同意丙方保管房地產(chǎn)權(quán)證原件。若甲方違約不出售該房地產(chǎn)，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金；若乙方違約不購買該房地產(chǎn)，則已經(jīng)支付甲方的定金不予返還。待甲乙雙方簽訂該房地產(chǎn)網(wǎng)簽版的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，丙方應(yīng)將保管的定金作為房款支付給甲方或留作尾款。甲乙雙方均保證具有簽訂本合同、支付或收取定金的資格；若甲乙雙方一方違反本合同的約定，該方將自行承擔(dān)違約責(zé)任及相關(guān)損害賠償責(zé)任。本合同與附件《房地產(chǎn)買賣合同》同時成立、生效，合同簽訂前丙方已經(jīng)充分、明確告知乙方房地產(chǎn)限購等相關(guān)交易政策；若乙方需向銀行申請貸款的，可自行選擇貸款銀行，也可由丙方轉(zhuǎn)介、推薦相關(guān)貸款銀行。為保障資金的安全，可向丙方支付任何款項時，包括但不限于意向金、房款代管款、尾款、傭金等，請務(wù)必支付至丙方的賬戶，并同時取得印有丙方發(fā)票或收據(jù)專用公章的電子打印版的票據(jù)，否則丙方無須就該筆錢款承擔(dān)任何責(zé)任。附件：《房地產(chǎn)買賣合同》，總房價款750萬元，雙方同意于本合同簽訂后二十日內(nèi)前往居間方簽訂網(wǎng)簽版買賣合同。除另有約定外，前述約定期限屆滿日即為甲、乙雙方簽訂網(wǎng)簽版買賣合同的日期。首期房價款525萬元(該首期房價款中已包含乙方支付的定金，且甲方同意乙方或居間方從其中先行保留尾款5萬元。第二期房價款220萬元，按照銀行貸款交易方式支付。待房地產(chǎn)交易中心出具以乙方為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證后，甲乙雙方對該房地產(chǎn)進(jìn)行驗看、清點(diǎn)，確認(rèn)無誤后，由甲方交付給乙方，并由乙方自行或通過居間方支付尾款5萬元。甲方保證有權(quán)出售該房地產(chǎn)，并在簽訂本合同時已經(jīng)征得全體權(quán)利人的同意；若因甲方無權(quán)或越權(quán)處分等原因造成本合同未能履行，甲方承諾按本合同第四條承擔(dān)違約賠償責(zé)任。第四條違約責(zé)任：本合同生效后，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)誠意履行。如任何一方未按本合同約定履行，經(jīng)另一方書面催告后仍不履行的，另乙方有權(quán)要求繼續(xù)履行或單方解除本合同。若守約方解除本合同的，違約方應(yīng)按照本合同第1.1條所述總房價款的20%向守約方支付違約金。
　　2018年5月25日，晉某向嘉帆公司、嚴(yán)某出具《代為出售承諾書》，主要內(nèi)容：本人晉某是上海市楊浦區(qū)控江路XXX弄XXX號XXX室房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人姚佳景的代理人，本人在此承諾已獲得該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，委托嘉帆公司居間出售該房地產(chǎn)并簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》等相關(guān)一切協(xié)議。若產(chǎn)權(quán)人提出異議或由于代理權(quán)引發(fā)糾紛，本人愿意獨(dú)自承擔(dān)全部法律責(zé)任。
　　2018年5月25日，晉某出具《承諾書》，載明：由于個人原因，本人暫時無法調(diào)取產(chǎn)權(quán)信息，本人承諾該房屋存在抵押，數(shù)額為3,950,000元，抵押權(quán)人為：工商銀行，個人抵押。本人會用買方首付款去注銷抵押，若首付款不足以注銷抵押，本人自行籌錢補(bǔ)足。該房屋已被泰隆銀行申請人民法院查封，查封數(shù)額為55萬元，本人會自行籌錢解除查封。
　　2018年5月25日，晉某出具收款收據(jù)，收到嚴(yán)某支付的定金10萬元。審理中，嘉帆公司述稱：2018年5月27日，嚴(yán)某將40萬元定金以現(xiàn)金方式交至嘉帆公司，經(jīng)辦人張洪梁出具了收款收據(jù)，但并未將嚴(yán)某支付40萬元定金一事告知晉某，亦未將錢款交付晉某，2018年8月，嚴(yán)某至嘉帆公司將40萬元定金現(xiàn)金取回。
　　2018年6月28日，嚴(yán)某向晉某發(fā)出催告短信：主要內(nèi)容：就貴我雙方之間業(yè)已簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》之相關(guān)事宜，本人特致函如下，望你予以重視。2018年5月25日，貴我雙方以及嘉帆公司就系爭房屋簽署了《房地產(chǎn)買賣居間合同》及其附件《房地產(chǎn)買賣合同》，其中《房地產(chǎn)買賣合同》第1.2條約定“雙方同意于本合同簽訂后二十日內(nèi)前往居間方簽訂網(wǎng)簽版買賣合同?！鄙鲜龊贤Ш?，本人多次向貴方提出按照合同約定的時間簽署網(wǎng)簽合同，遺憾的是，貴方每次均以房屋被法院查封無法正常交易為由拖延合同的履行，截止本函發(fā)送之日，逾期已超過十二日之久。由于本人之前已經(jīng)根據(jù)合同約定的交易進(jìn)度對現(xiàn)有房屋以及其他相關(guān)事宜做出了安排，故此，貴方的違約行為給本人造成了極大的不便以及一定程度的經(jīng)濟(jì)損失。有鑒于此，本人特此通知，敦請貴方在2018年7月8日之前解決好法院查封等影響交易的一切事宜與本人前往房屋交易中心簽署網(wǎng)簽合同，否則，本人將根據(jù)法律規(guī)定以及合同約定追究貴方的違約責(zé)任。特此致函，望貴方慎重考慮，以避免不必要的訟累。
　　本院認(rèn)為，嚴(yán)某、晉某、嘉帆公司就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》及《房地產(chǎn)買賣合同》均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行?，F(xiàn)嚴(yán)某要求確認(rèn)上述兩份合同于2018年10月12日庭審之日解除，晉某、嘉帆公司對此均表示同意，故本院確認(rèn)《房地產(chǎn)買賣居間合同》及《房地產(chǎn)買賣合同》均于2018年10月12日解除。
　　就合同解除的原因，嚴(yán)某稱系因晉某未將系爭房屋上的抵押、查封及時解除導(dǎo)致無法簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，故晉某違約；晉某則表示嚴(yán)某未按時交付定金至50萬元，故嚴(yán)某違約。對此，本院認(rèn)為,根據(jù)《房地產(chǎn)買賣居間合同》的約定，嚴(yán)某應(yīng)于簽訂合同后三日內(nèi)補(bǔ)足定金至50萬元。根據(jù)嘉帆公司的陳述，嚴(yán)某于次日將另40萬元定金以現(xiàn)金的方式交至嘉帆公司保管，但嘉帆公司并未將此事告知晉某，亦未將定金交付晉某。故晉某對于嚴(yán)某又交付了40萬元定金一事并不知曉，晉某以嚴(yán)某未按約支付定金至50萬元為由，有權(quán)拒絕解除系爭房屋上的抵押、查封，綜上，系因不可歸責(zé)于嚴(yán)某、晉某雙方的事由，導(dǎo)致雙方未能訂立上海市房地產(chǎn)買賣合同，晉某應(yīng)當(dāng)將所收取的定金10萬元返還給嚴(yán)某?，F(xiàn)嚴(yán)某以晉某違約為由，要求其支付違約金150萬元的訴訟請求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院難以支持。
　　就姚佳景是否要承擔(dān)責(zé)任一節(jié)，系爭房屋雖然登記在晉某、姚佳景名下，但姚佳景與晉某已經(jīng)法院判決離婚，系爭房屋經(jīng)生效判決確認(rèn)歸晉某所有，且晉某已向姚佳景支付了房屋折價款，該房屋實(shí)質(zhì)已為晉某一人所有，晉某有權(quán)出售系爭房屋，姚佳景無需就晉某出售系爭房屋的行為承擔(dān)責(zé)任，且定金由晉某一人收取，故應(yīng)由晉某一人返還。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十七條、第九十三條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、嚴(yán)某、晉某就上海市控江路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》及嚴(yán)某、晉某與上海嘉帆房地產(chǎn)營銷策劃有限公司就上海市控江路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》均于2018年10月12日解除；
　　二、晉某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還嚴(yán)某定金100,000元；
　　三、嚴(yán)某的其余訴請，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)19,200元，減半收取計9,600元，由嚴(yán)某負(fù)擔(dān)9,000元，晉某負(fù)擔(dān)600元。保全費(fèi)5,000元，由嚴(yán)某負(fù)擔(dān)4,687.5元，晉某負(fù)擔(dān)312.5元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：金??瑋

書記員：施政達(dá)