原告：嚴(yán)某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　原告：錢佳佳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：張占平，上海瀛東律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：蔣鐵峰，董事長。
　　委托訴訟代理人：于汨，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：周羨，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告嚴(yán)某某、錢佳佳與被告上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱招某公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告嚴(yán)某某、錢佳佳的共同委托訴訟代理人張占平、被告招某公司的委托訴訟代理人周羨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告嚴(yán)某某、錢佳佳共同向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判決招某公司繼續(xù)履行雙方簽訂的商品房預(yù)售合同，對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行維修，并將系爭(zhēng)房屋交付給嚴(yán)某某、錢佳佳，維修項(xiàng)目詳見維修清單；2、判令招某公司支付嚴(yán)某某、錢佳佳自2018年12月1日起至第一項(xiàng)申請(qǐng)維修項(xiàng)目維修完畢之日止，按每月人民幣8,000元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋空置損失；3、判令招某公司支付嚴(yán)某某、錢佳佳未按照商品房銷售宣傳內(nèi)容履行的違約損害賠償金5萬元；4、要求招某公司支付水電煤共計(jì)1,206.5元(水費(fèi)113.8元，電費(fèi)297.7元，燃?xì)赓M(fèi)795元)；5、要求招某公司支付門鎖更換費(fèi)用260元；6、要求招某公司按照合同約定將陽臺(tái)天棚鋼結(jié)構(gòu)玻璃頂變更為水泥涂料。事實(shí)和理由：2016年7月30日，嚴(yán)某某、錢佳佳與招某公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購買豐皓路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋。合同簽訂后，嚴(yán)某某、錢佳佳等按約支付全部房款。2018年11月，招某公司通知辦理房屋驗(yàn)收交付手續(xù)。嚴(yán)某某、錢佳佳等實(shí)地查看房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋裝修存在多處質(zhì)量問題，且招某公司擅自變更裝修標(biāo)準(zhǔn)，存在較大的隱患。嚴(yán)某某、錢佳佳立即提出要求維修，招某公司雖同意維修，但需反復(fù)催促，至今仍存在多處問題。招某公司存在虛假宣傳及未按約定履行導(dǎo)致的安全隱患問題，極大地降低了小區(qū)的生活品質(zhì)，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法利益。綜上，嚴(yán)某某、錢佳佳為維護(hù)自己的合法權(quán)益，提出上述訴訟請(qǐng)求。審理中，招某公司對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了維修，現(xiàn)已經(jīng)修復(fù)完畢。關(guān)于其他訴訟請(qǐng)求，其中訴請(qǐng)4的費(fèi)用嚴(yán)某某、錢佳佳已經(jīng)支付了，因?yàn)殚_發(fā)商沒有把房屋交付，因此交付前的費(fèi)用應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)生的費(fèi)用也是要維修期間要產(chǎn)生的，燃?xì)赓M(fèi)是地暖的，正常情況下，地暖要合格的，但是交付的時(shí)候沒有開，嚴(yán)某某、錢佳佳要自己去測(cè)試，因此發(fā)生了測(cè)試地暖發(fā)生的燃?xì)赓M(fèi)；訴請(qǐng)5的依據(jù)：因?yàn)榫S修的時(shí)候開發(fā)商把入戶的鑰匙給了物業(yè)和維修人員，因此在嚴(yán)某某、錢佳佳入戶的時(shí)候要更換鑰匙，為此配新鑰匙的費(fèi)用是260元；訴請(qǐng)6的依據(jù)：根據(jù)合同附件3的第七小項(xiàng)，陽臺(tái)天棚要涂料，但是現(xiàn)在招某公司交付的是鋼結(jié)構(gòu)玻璃頂，嚴(yán)某某、錢佳佳要求更換為水泥涂料。
　　被告招某公司辯稱，對(duì)于嚴(yán)某某、錢佳佳提出的質(zhì)量瑕疵問題，招某公司同意承擔(dān)保修責(zé)任，并已陸續(xù)維修完畢。不同意承擔(dān)房屋空置損失，因?yàn)榉课荽嬖诘馁|(zhì)量瑕疵問題不是拒收房屋的理由，房屋在招某公司發(fā)出的交房通知書記載的交房日次日交付，發(fā)生的損失由嚴(yán)某某、錢佳佳自行承擔(dān)。招某公司不存在未按合同約定履行的情況，亦不存在虛假宣傳，沒有違約，但愿意努力配合提升小區(qū)品質(zhì)。嚴(yán)某某、錢佳佳主張的房屋存在的質(zhì)量問題，有些不是質(zhì)量問題，剩余部分招某公司都已經(jīng)維修完畢。房屋空置損失與招某公司無關(guān)。如維修行為本身造成業(yè)主無法居住需搬離房屋的，維修期間的空置損失由招某公司承擔(dān)，但房屋存在的問題是瑕疵，維修不影響業(yè)主居住，因此沒有產(chǎn)生空置損失。宣傳資料的內(nèi)容不構(gòu)成合同條款，因此招某公司不存在違約。南面綠化屬于市政，不屬于招某公司允諾的范圍，規(guī)劃的問題可以從政府網(wǎng)站查詢。關(guān)于童夢(mèng)公園的文字宣傳，因招某公司與政府溝通后發(fā)現(xiàn)存在實(shí)際問題，因此向業(yè)主發(fā)送了不利因素告知書，業(yè)主對(duì)該塊綠地的規(guī)劃是明知且可預(yù)見的。小區(qū)人車分流宣傳冊(cè)上記載95%，不是100%。實(shí)際上通過人工管理實(shí)現(xiàn)人車分流。招某公司同意減少地上停車位。跑道問題宣傳冊(cè)沒有明確材質(zhì)。綜上，招某公司不存在違約。至于綠化問題，實(shí)際面積超過規(guī)劃。因此業(yè)主主張的損失，沒有依據(jù)，不應(yīng)支持。門鎖更換費(fèi)用，也是屬于業(yè)主自行更換的，與招某公司無關(guān)。至于陽臺(tái)天棚的問題，招某公司是按圖施工，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，陽臺(tái)頂棚為“輕鋼玻璃雨棚”，故招某公司未違約，不同意變更為水泥涂料。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年6月23日，招某公司(賣方、甲方)與嚴(yán)某某、錢佳佳(買方、乙方)簽訂上海市商品房預(yù)售合同，約定，甲方將豐皓路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋出售給乙方。甲方定于2018年11月30日前將該房屋交付給乙方，甲方應(yīng)在交付之日前5天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起2天內(nèi)，會(huì)同甲方對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接，房屋交付的標(biāo)志為甲方取得《上海市住宅交付使用許可證》；合同附件三為該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，其中墻面為壁布；補(bǔ)充條款一第2條約定，乙方在簽署買賣合同之前，已充分了解甲方為推廣本房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書、沙盤、售樓模型、戶型圖等售樓資料均為要約邀請(qǐng)，并不具備要約條件，因此均不應(yīng)視為買賣合同的組成部分；第19條約定，乙方確認(rèn)，經(jīng)甲方充分說明及乙方實(shí)地考察，在簽署買賣合同時(shí)已經(jīng)熟知本房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉規(guī)劃和周邊道路、公共設(shè)施等環(huán)境之現(xiàn)狀及其可能對(duì)居住帶來的影響；第20條約定，甲方交付的商品房的裝飾、設(shè)備與附件三約定不一致，但其質(zhì)量不低于附件三約定標(biāo)準(zhǔn)的，視為甲方交付的商品房的裝飾、設(shè)備符合附件三的約定，甲方無需承擔(dān)違約責(zé)任，甲方交付的商品房的裝飾設(shè)備質(zhì)量低于附件三約定標(biāo)準(zhǔn)并存在質(zhì)量問題的，乙方應(yīng)當(dāng)在接收房屋的十五日內(nèi)書面要求甲方整改，由甲方負(fù)責(zé)修復(fù)，不能修復(fù)的，甲方可選擇按附件三標(biāo)準(zhǔn)更換，除非這些裝飾、設(shè)備存在致使乙方無法居住的重大質(zhì)量問題，乙方不得以此為由拒收甲方交付的該商品房，等等。
　　2018年9月21日，招某公司取得系爭(zhēng)房屋所在小區(qū)的新建住宅交付使用許可證。同年11月15日，招某公司向業(yè)主發(fā)出交房通知書，載明房屋已具備交房條件，通知于2018年11月30日辦理房屋驗(yàn)收交付手續(xù)。嚴(yán)某某、錢佳佳對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)多處需整改內(nèi)容，遂向招某公司發(fā)出暫緩接收房屋告知函，決定暫不接收該房屋，等整改之后再行決定。同年12月5日，招某公司回復(fù)稱，對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的問題將征詢?nèi)w小區(qū)業(yè)主意見后進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)室內(nèi)裝修裝飾問題，已在現(xiàn)場(chǎng)安排工作人員，將及時(shí)排查維修。
　　另查明，招某公司對(duì)系爭(zhēng)樓盤的宣傳冊(cè)記載內(nèi)容有：1、人車分流，實(shí)現(xiàn)95%人車分流；2、南北雙公園，北擁約3,000平方米私家公園環(huán)抱，南享約1.7萬平方米童夢(mèng)公園；3、980米熒光夜跑道，社區(qū)專設(shè)熒光夜跑環(huán)道；等等。嗣后，嚴(yán)某某、錢佳佳簽署《招商·中環(huán)華府不利因素告知》，第5條載明，本項(xiàng)目南面的公共綠化具體建設(shè)內(nèi)容及建成時(shí)間以政府相關(guān)部門意見為準(zhǔn)；第17條載明，開發(fā)商為推廣本房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)布、出具、陳列或以其它方式做出的售樓廣告、售樓書、售樓模型等售樓資料均為要約邀請(qǐng)，并不具備要約條件，因此均不應(yīng)視為買賣合同的組成部分。
　　審理中，就本案主要爭(zhēng)議部分，雙方分別進(jìn)行詳細(xì)的舉證及說明。嚴(yán)某某、錢佳佳表示，招某公司對(duì)于小區(qū)公共區(qū)域存在如下虛假宣傳及安全隱患：1、童夢(mèng)公園問題。招某公司在售房時(shí)宣傳童夢(mèng)公園作為賣點(diǎn)，但現(xiàn)已確定該公園屬于規(guī)劃紅線之外，招某公司不應(yīng)對(duì)其無法承諾的事情進(jìn)行宣傳，且政府的規(guī)劃中該地塊僅作為公共開放的綠地，招某公司對(duì)此應(yīng)當(dāng)明知；2、人車分流問題。招某公司在銷售時(shí)宣傳實(shí)現(xiàn)人車分流，但實(shí)際上小區(qū)的地下停車庫出入口和小區(qū)的出入口、兒童活動(dòng)場(chǎng)相鄰，且還有近百個(gè)地面停車位，根本無法實(shí)現(xiàn)人車分流，招某公司亦承認(rèn)無法實(shí)現(xiàn)人車分流；3、小區(qū)綠化率的問題。招某公司在宣傳時(shí)承諾達(dá)到35%的綠化率，雖嚴(yán)某某、錢佳佳無法準(zhǔn)確給出目前小區(qū)的綠化率實(shí)際數(shù)值，但通過沙盤示意圖和現(xiàn)狀圖的對(duì)比，可明顯看出綠化程度存在很大差異；4、熒光跑道的問題。招某公司在銷售時(shí)承諾鋪設(shè)熒光跑道，但現(xiàn)狀只是普通的硬質(zhì)路面，顯然和宣傳的內(nèi)容不符；5、三玻兩腔的問題。招某公司在銷售時(shí)承諾大量采用三玻兩腔，但系爭(zhēng)房屋中采取三玻兩腔的比例并沒有達(dá)到所謂的“大量采用”，顯然與宣傳的內(nèi)容不符；6、小區(qū)存在煤氣管線外露、管線裸露、頂樓玻璃頂、鍋爐外置、大堂沒有坡度等安全隱患。嚴(yán)某某、錢佳佳為證明上述問題，提供宣傳冊(cè)、招商蛇口網(wǎng)頁截圖、新聞報(bào)道視頻、小區(qū)平面圖、地面停車位照片、錄像視頻、沙盤圖片和實(shí)景圖、小區(qū)現(xiàn)狀照片。
　　招某公司針對(duì)上述問題表示：1、宣傳時(shí)，招某公司了解到公園所在地塊代碼是G1用作公園綠地，故設(shè)想設(shè)置兒童游樂設(shè)施，并取名為童夢(mèng)公園，但項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，與政府部門溝通后發(fā)現(xiàn)該設(shè)想無法實(shí)施，故招某公司向業(yè)主發(fā)放不利因素告知書，告知南面綠化公園以政府部門意見為準(zhǔn)；2、人車分流問題可以通過管理實(shí)現(xiàn)的，系爭(zhēng)小區(qū)的車位設(shè)計(jì)都是符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的，嚴(yán)某某、錢佳佳的證據(jù)不足以證明車位設(shè)置與規(guī)劃不符；3、小區(qū)配套綠化已通過寶山區(qū)綠化和市容管理局的竣工驗(yàn)收，并已達(dá)到37.8%，即使新增地上停車位，亦不影響小區(qū)35%的綠化率；4、招某公司在宣傳中從未提到用何種材料設(shè)置跑道，同意按業(yè)主要求進(jìn)行優(yōu)化，提供寶山區(qū)綠化和市容管理局出具的通過竣工驗(yàn)收的意見書為證；5、三玻兩腔并非合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，招某公司亦未承諾所有的玻璃均用三玻兩腔，事實(shí)上系爭(zhēng)房屋的臥室玻璃都是三玻兩腔，招某公司不存在違約；6、煤氣管道由燃?xì)獠块T施工安裝，并已驗(yàn)收合格，提供上海燃?xì)馐斜变N售有限公司出具的新建住宅配套建設(shè)驗(yàn)收合格證明為證。至于雨水可能發(fā)生倒灌等安全隱患，嚴(yán)某某、錢佳佳并無確切證據(jù)證明。綜上，招某公司不存在虛假宣傳，亦不存在違約。
　　審理中，招某公司提供了機(jī)房層平面圖(竣工圖)，證明陽臺(tái)頂棚為“輕鋼玻璃雨棚”，本案原告82號(hào)單元對(duì)應(yīng)的施工樓號(hào)為高層2號(hào)。
　　本院認(rèn)為，嚴(yán)某某、錢佳佳與招某公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。就本案，有以下幾個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
　　一、房屋存在質(zhì)量瑕疵造成的損害后果應(yīng)當(dāng)如何處理。本案中雙方確認(rèn)就房屋瑕疵已修復(fù)完畢，但修復(fù)期間確會(huì)造成一定的損害后果。綜合本案審理中嚴(yán)某某、錢佳佳等提出的質(zhì)量問題，并不足以對(duì)其正常居住使用房屋造成嚴(yán)重影響，故嚴(yán)某某、錢佳佳等拒收房屋并無法律依據(jù)和合同依據(jù)。但審理中，招某公司自認(rèn)房屋裝修確實(shí)存在一定質(zhì)量問題，本院考慮相關(guān)因素，結(jié)合招某公司自認(rèn)的房屋質(zhì)量問題維修情況，酌情確定招某公司應(yīng)向嚴(yán)某某、錢佳佳支付房屋空置損失5,000元。
　　二、招某公司是否存在虛假宣傳，應(yīng)否承擔(dān)違約金。本院認(rèn)為，首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。本案中，嚴(yán)某某、錢佳佳所述的“童夢(mèng)公園”在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之外，而非商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，也沒有合同條款顯示招某公司對(duì)此予以了明確承諾，故不應(yīng)視為合同內(nèi)容的組成部分。其次，招某公司在售房時(shí)，對(duì)樓盤南面的公共綠化相關(guān)事宜進(jìn)行了告知，并由嚴(yán)某某、錢佳佳簽署了不利因素告知書，嚴(yán)某某、錢佳佳購房時(shí)已知悉系爭(zhēng)房屋周邊情況。再次，嚴(yán)某某、錢佳佳作為完全民事行為能力人，在購買系爭(zhēng)房屋時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋周邊進(jìn)行查看，亦可以經(jīng)有關(guān)部門了解周邊設(shè)施建設(shè)情況。另外，關(guān)于小區(qū)內(nèi)的人車分流、熒光跑道、三玻兩腔等問題，招某公司在宣傳中對(duì)于上述描述并無明確概念，亦無法具體量化，上述宣傳內(nèi)容不足以影響業(yè)主的購房決定。故招某公司的上述宣傳行為雖存在夸大之處，但并不足以構(gòu)成法律意義上的欺詐。除此之外，關(guān)于小區(qū)綠化率的問題，招某公司提供的證據(jù)已證明小區(qū)綠化已通過行政部門竣工驗(yàn)收，而嚴(yán)某某、錢佳佳亦表示其無法準(zhǔn)確給出目前小區(qū)的綠化率實(shí)際數(shù)值，本院難以認(rèn)定招某公司的上述宣傳存在欺詐。若小區(qū)綠化發(fā)生變化不符合相關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可通過行政途徑予以解決。綜上，嚴(yán)某某、錢佳佳要求招某公司支付未按商品房銷售宣傳內(nèi)容履行及未妥善履行交付義務(wù)的違約賠償金的訴訟請(qǐng)求，本院難以支持。
　　第三，關(guān)于水電煤等費(fèi)用的主張，根據(jù)上述分析，嚴(yán)某某、錢佳佳拒收房屋并無法律依據(jù)和合同依據(jù)，由此導(dǎo)致房屋交付后發(fā)生的有關(guān)房屋占有使用期間的費(fèi)用，均應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)。該部分訴訟請(qǐng)求亦于法無據(jù)，本院不予準(zhǔn)許。門鎖更換費(fèi)用也系業(yè)主自身原因?qū)е?，與開發(fā)商無關(guān)，該筆費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)。最后，根據(jù)機(jī)房層平面圖(竣工圖)，可以直觀反映出陽臺(tái)頂棚即為“輕鋼玻璃雨棚”結(jié)構(gòu)，本案系爭(zhēng)82號(hào)單元對(duì)應(yīng)的施工樓號(hào)即為高層2號(hào)。有鑒于此，招某公司亦未違規(guī)施工，嚴(yán)某某、錢佳佳要求變更為水泥涂料的請(qǐng)求，缺乏相應(yīng)證據(jù)佐證，本院亦無法準(zhǔn)許。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第十二條、第十三條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告嚴(yán)某某、錢佳佳支付維修期間損失5,000元；
　　二、駁回原告嚴(yán)某某、錢佳佳的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取1,075元，由原告嚴(yán)某某、錢佳佳負(fù)擔(dān)1,050元，被告上海招某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：陶??芳

書記員：張雨柏