嚴海某
陳元春（湖北黃石黃石港區(qū)來訊法律服務(wù)所）
田錫平
何某某
王敏（湖北人本律師事務(wù)所）
何某某
何彩琴
何健
何婭琴

原告（反訴被告）嚴海某。
委托代理人陳元春，黃石市黃石港區(qū)來訊法律服務(wù)所法律工作者。
代理權(quán)限:一般代理。
委托代理人田錫平。
代理權(quán)限:一般代理。
被告何某某。
被告（反訴原告）何某某。
被告（反訴原告）何彩琴。
被告（反訴原告）何健。
被告（反訴原告）何婭琴。
四被告共同委托代理人王敏，湖北人本律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:特別授權(quán)。
原告（反訴被告）嚴海某訴被告（反訴原告）何某某、何彩琴、何婭琴、何健及被告何某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法適用普通程序，于2014年12月8日公開開庭進行了審理。
原告（反訴被告）嚴海某及其訴訟代理人陳元春、田錫平，被告何某某，被告（反訴原告）何某某、何彩琴、何婭琴、何健共同委托訴訟代理人王敏到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告嚴海某訴稱:2004年8月10日，原告與被告何某某口頭協(xié)商，被告何某某將其坐落于黃石市石灰窯區(qū)（現(xiàn)西塞山區(qū)）工農(nóng)村70034號私有房產(chǎn)以24000元價格出售給原告。
隨即，原告向被告支付了24000元購房款，被告何某某收到24000元購房款后，便讓其子何健向原告出具收條一份，并將該房屋房產(chǎn)證、土地證、公證書、房屋鑰匙一并交于原告，原告自2004年8月入住至今。
由于當(dāng)時沒有約定房屋過戶事宜，原告在入住該房屋后多次找被告協(xié)商過戶事宜，被告均以各種理由搪塞拖延，致使該房屋至今無法過戶。
另被告何某某共育有四子女，即何彩琴等另四名被告，何某某配偶陳碧濤已與2002年1月16日病故。
綜上，原告認為被告的不誠信行為損害了其合法權(quán)益，故訴至法院，請求判令:1、依法確認原、被告之間的房屋買賣合同合法有效，將座落在黃石市石灰窯區(qū)工農(nóng)村70034號私有房產(chǎn)判歸原告所有；2、五被告繼續(xù)履行房屋買賣合同義務(wù)，將座落在黃石市石灰窯區(qū)工農(nóng)村70034號私有房產(chǎn)協(xié)助過戶到原告名下。
原告嚴海某為支持其主張，向本院提交了以下證據(jù):
證據(jù)一、原告嚴海某居民身份證、戶籍、被告何某某、何彩琴、何某某、何健、何婭琴戶籍證明，擬證明原、被告主體資格。
證據(jù)二、大冶鋼廠職工登記表2份，擬證明被告何某某之妻陳碧濤共生育何彩琴、何健、何婭琴等子女。
證據(jù)三、冶鋼集團有限公司離退休人員死亡動態(tài)通知單、黃石市調(diào)整企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金審批表，擬證明被告何某某之妻陳碧濤于2002年1月16日病故。
證據(jù)四、被告何某某購買石灰窯區(qū)工農(nóng)村70034號房屋收款收據(jù)、石灰窯區(qū)工農(nóng)村70034號房屋所有權(quán)證、（2000）黃證字第47144號公證書，擬證明:1、被告何某某購房事實；2、被告何某某取得了石灰窯區(qū)工農(nóng)村70034號房屋所有權(quán)。
證據(jù)五、收條、買房經(jīng)過、社區(qū)證明，擬證明:1、被告何某某將其所有的房屋賣給了原告，即此房屋轉(zhuǎn)讓事實；2、原告買房事實經(jīng)過，即此房屋轉(zhuǎn)讓事實；3、原告購房后一直居住在此房屋內(nèi)，即此房屋轉(zhuǎn)讓事實。
證據(jù)六、夏某證人證言，擬證明房屋買賣的經(jīng)過。
被告何某某口頭答辯稱:原告訴稱不實，賣房子的時候我父親何某某并不知情，是我自己做主賣的。
當(dāng)時一個叫夏某的鄰居聽說我們家要賣房子，她說有人要買，后來就以23600元將房子賣給原告的母親了，賣房的事情我事后打電話告訴我弟弟何健了，何健當(dāng)時沒有表態(tài)，沒有說同意也沒有說不同意。
后來我就跟原告的母親說趕緊將房子過戶，但因我弟弟及姐姐一直在外地，所以過戶手續(xù)一直未辦理。
賣房的錢是我和我妹妹何婭琴一起去拿的，錢給了何婭琴，她知道是賣房的錢。
我姐姐何彩琴當(dāng)時不知道賣房的情況，也是后來聽我說的。
被告何某某在法定期限內(nèi)，未向本院提交任何證據(jù)。
被告何某某、何彩琴、何婭琴、何健答辯并反訴稱:1、原告嚴海某訴狀所列“被告何某某”主體錯誤，依法應(yīng)裁定駁回起訴。
2、本案爭訴工農(nóng)村70034號房屋系被告何某某夫妻共有財產(chǎn)，何某某配偶去世后尚未辦理遺產(chǎn)繼承手續(xù)前，何某某等五被告系該房屋的共有產(chǎn)權(quán)繼承人。
與原告進行房屋買賣的系被告何某某，其他被告是后來聽何某某講方知悉該房屋已以2萬多元的價格賣給了原告，被告何某某在房屋買賣時并未取得何某某、何健等其他共有產(chǎn)權(quán)繼承人同意，且未簽訂書面買賣合同，故該買賣行為應(yīng)認定為無效。
3、嚴海某在被告何某某代管房屋期間，在沒有經(jīng)得房屋產(chǎn)權(quán)人及其他共有人同意，在沒有簽訂書面合同的請況下進行的房屋買賣行為，應(yīng)認定為代管人無權(quán)處分代管財產(chǎn)和共有財產(chǎn)的無效民事行為。
因此，何某某等其他遺產(chǎn)共有人有權(quán)要求嚴海某返還占有的工農(nóng)村70034號房屋，故何某某等四被告向本院提起反訴，請求判令:反訴被告嚴海某立即返還占有的位于西塞山區(qū)工農(nóng)村70034號房屋。
被告何某某、何彩琴、何婭琴、何健為支持其抗辯理由及反訴主張，向本院提交了以下證據(jù):
證據(jù)一、被告居民身份證、戶口本，擬證明被告何某某、何彩琴、何健、何婭琴訴訟主體資格。
證據(jù)二、房產(chǎn)登記證明、公證書、協(xié)議書、購房計價通知單，擬證明位于黃石市石灰窯區(qū)工農(nóng)村70034號房屋屬何某某與其妻陳碧濤共同所有。
證據(jù)三、社區(qū)證明，擬證明何某某配偶陳碧濤去世的事實。
反訴被告嚴海某答辯稱:1、反訴原告陳述內(nèi)容與事實不符。
事實是，2004年8月初反訴原告何某某委托鄰居潘斌、夏榮枝夫婦為其出售工農(nóng)村70034號房屋尋找買主，潘斌將此事告訴了反訴被告母親王淑蓮后，雙方談好價格，何某某委托其二女兒何某某夫婦、三女兒何婭琴于2004年8月10日在潘斌、夏某家辦理的房屋買賣手續(xù)。
2、反訴原告的訴訟請求不能成立。
3、反訴程序違法。
反訴被告嚴海某為支持其反訴抗辯主張，向本院提交了與本訴相同的證據(jù)。
在本訴的經(jīng)庭審質(zhì)證過程中，被告何某某、何彩琴、何健、何婭琴對于原告嚴海某提交的證據(jù)一、二、三、四，真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不持異議；證據(jù)五，收條、買房經(jīng)過的真實性有異議，其中“收條”并非何健本人出具，不能證明何健收款的事實。
“買房經(jīng)過”系原告本人的陳述，其內(nèi)容與事實不相符。
社區(qū)證明，真實性不持異議，但僅能證明原告從2004年8月至今居住在工農(nóng)村70034號房屋的事實；證據(jù)六，真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，該證言系其自己書寫打印，與證人當(dāng)庭陳述不一致。
被告何某某對于原告嚴海某提交的證據(jù)一、二、三、四，真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不持異議；證據(jù)五，收條，真實性有異議，不是何健寫的，也不是我愛人代替我弟弟寫的。
買房經(jīng)過真實性有異議，賣房是我一人經(jīng)手的。
社區(qū)證明證明內(nèi)容有異議；證據(jù)六，真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，該證言系其自己書寫打印，與證人當(dāng)庭陳述不一致。
對于被告何某某、何彩琴、何健、何婭琴提交的證據(jù)，原告嚴海某及被告何某某均不持異議。
在反訴的庭審質(zhì)證過程中，反訴原、被告對對方提交的反訴證據(jù)的質(zhì)證意見與本訴質(zhì)證意見相同。
對于雙方當(dāng)事人均無異議的證據(jù)，本庭依法予以確認。
對于有異議的證據(jù)，本院做如下認證:原告嚴海某提交的證據(jù)五，其中“收條”，對其證據(jù)來源原告無法作出有效說明，無法核對其內(nèi)容的真實性，故對該證據(jù)本院不予采信。
“買房經(jīng)過”屬于原告自己的個人陳述，對此本院將結(jié)合庭審查明的案件事實綜合予以認定。
對于社區(qū)證明，該證據(jù)僅能證明原告于2004年8月至今一直居住在工農(nóng)村70034號房屋的事實。
證據(jù)六，證人夏某的證言，證人夏某系本案爭訴房屋的買賣中介人，整個買賣過程均由其與其配偶潘斌（已故）介紹，因此對于其當(dāng)庭稱述的證言本院予以采信。
本院認為:依法成立的合同受法律保護，合同各方應(yīng)嚴格遵守合同約定，履行合同義務(wù)。
（一）關(guān)于房屋買賣關(guān)系是否成立的問題。
根據(jù)我國《合同法》第十條的規(guī)定當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
本案中，房屋買賣雙方雖未訂立書面的房屋買賣合同，但在出售工農(nóng)村70034號房屋的過程中，該房屋登記權(quán)人何某某已與原告形成了口頭上的合意，且作為合同一方當(dāng)事人原告已根據(jù)口頭協(xié)議的約定履行了付款義務(wù)，雙方事實買賣關(guān)系成立。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“房地產(chǎn)買賣，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的轉(zhuǎn)讓合同”的規(guī)定，屬于合同的“管理性”強制規(guī)定，并不影響合同的效力。
因此，對于被告提出雙方未簽訂書面買賣合同，買賣關(guān)系不成立的抗辯理由，本院不予采納。
（二）關(guān)于房屋買賣合同的效力問題。
被告何某某、何彩琴、何健、何婭琴提出房屋買賣系被告何某某一人的行為，沒有經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)人及其他共有和繼承人的同意，房屋買賣合同無效。
但從本案的事實及庭審中被告的陳述來看，首先，將房屋出售給原告嚴海某的是該房屋的登記所有權(quán)人被告何某某本人，被告何某某、何婭琴亦參與了賣房的整個過程，24000元購房款亦由被告何婭琴代為保管。
因此，何某某、何婭琴主張其不知曉房屋買賣情況的抗辯理由不能成立。
其次，對于一個工薪家庭來說房屋買賣并非小事，2萬多元在當(dāng)時亦不是小數(shù)目，本案爭訴房屋買賣發(fā)生在十余年前，房屋買受人原告嚴海某在上述房屋居住亦有十年，但在這長達十余年的時間內(nèi)，何健等被告從未為此向原告主張過權(quán)利，且被告何某某庭審時亦表示在將房屋出售給嚴海某后就將賣房事宜告知了何健等被告。
因此，上述事實足以表明被告何某某、何彩琴、何健、何婭琴對將工農(nóng)村70034號房屋出售給嚴海某的行為是知道并認可的，或者說是事后知悉并默許的。
現(xiàn)被告在房屋出售十年后而主張買賣合同無效，明顯與我國法律提倡的公民在從事民事活動中應(yīng)遵循公平、誠實信用的原則相違背。
再次，作為房屋買受人原告嚴海某在向房屋登記所有權(quán)人被告何某某購買其名下房屋時，完全有理由相信何某某對登記在其名下的房屋具有處分權(quán)利的，其支付合理對價的購房行為應(yīng)理解善意。
根據(jù)《中華人民共和國關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題意見（試行）》第八十九條 ?的規(guī)定，共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利、承擔(dān)共同的義務(wù)。
在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。
但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人承擔(dān)。
綜上，本院認為五被告與原告嚴海某口頭達成的房屋買賣協(xié)議，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效。
對于被告主張該房屋買賣系無權(quán)處分，房屋買賣行為應(yīng)認定為無效的抗辯理由，本院不予采納。
結(jié)合上述事實，對于被告何某某、何彩琴、何婭琴、何健的反訴請求，本院亦不予支持。
（三）關(guān)于房屋過戶費用承擔(dān)問題。
原、被告雙方在房屋買賣過程中對于過戶費用沒有明確約定。
在本案審理過程中，原告嚴海某向本庭出具書面承諾，表示房屋過戶費用由其承擔(dān)，該承諾系當(dāng)事人真實意思表示，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，《中華人民共和國關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題意見（試行）》第八十九條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下:
一、被告何某某、何彩琴、何某某、何健、何婭琴于本判決生效之日起十五日內(nèi)，將位于黃石市石灰窯區(qū)（現(xiàn)西塞山區(qū)）工農(nóng)村70034號房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)過戶至原告嚴海某名下，過戶費用由原告嚴海某負擔(dān)。
二、駁回反訴原告何某某、何彩琴、何健、何婭琴的全部訴訟請求。
本案本訴案件受理費2661元，反訴案件受理費1331元，由被告何某某、何彩琴、何某某、何健、何婭琴負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費人民幣2661元，款匯湖北省黃石市中級人民法院，開戶銀行:湖北農(nóng)行黃石市分行團城山支行。
戶名:法院訴訟費匯繳財政專戶。
賬號:17×××29。
上訴人在上訴期間屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。
當(dāng)事人簽收一審裁判文書后，即視為已向當(dāng)事人送達了繳納上訴案件受理費通知書。

本院認為:依法成立的合同受法律保護，合同各方應(yīng)嚴格遵守合同約定，履行合同義務(wù)。
（一）關(guān)于房屋買賣關(guān)系是否成立的問題。
根據(jù)我國《合同法》第十條的規(guī)定當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
本案中，房屋買賣雙方雖未訂立書面的房屋買賣合同，但在出售工農(nóng)村70034號房屋的過程中，該房屋登記權(quán)人何某某已與原告形成了口頭上的合意，且作為合同一方當(dāng)事人原告已根據(jù)口頭協(xié)議的約定履行了付款義務(wù)，雙方事實買賣關(guān)系成立。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“房地產(chǎn)買賣，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的轉(zhuǎn)讓合同”的規(guī)定，屬于合同的“管理性”強制規(guī)定，并不影響合同的效力。
因此，對于被告提出雙方未簽訂書面買賣合同，買賣關(guān)系不成立的抗辯理由，本院不予采納。
（二）關(guān)于房屋買賣合同的效力問題。
被告何某某、何彩琴、何健、何婭琴提出房屋買賣系被告何某某一人的行為，沒有經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)人及其他共有和繼承人的同意，房屋買賣合同無效。
但從本案的事實及庭審中被告的陳述來看，首先，將房屋出售給原告嚴海某的是該房屋的登記所有權(quán)人被告何某某本人，被告何某某、何婭琴亦參與了賣房的整個過程，24000元購房款亦由被告何婭琴代為保管。
因此，何某某、何婭琴主張其不知曉房屋買賣情況的抗辯理由不能成立。
其次，對于一個工薪家庭來說房屋買賣并非小事，2萬多元在當(dāng)時亦不是小數(shù)目，本案爭訴房屋買賣發(fā)生在十余年前，房屋買受人原告嚴海某在上述房屋居住亦有十年，但在這長達十余年的時間內(nèi)，何健等被告從未為此向原告主張過權(quán)利，且被告何某某庭審時亦表示在將房屋出售給嚴海某后就將賣房事宜告知了何健等被告。
因此，上述事實足以表明被告何某某、何彩琴、何健、何婭琴對將工農(nóng)村70034號房屋出售給嚴海某的行為是知道并認可的，或者說是事后知悉并默許的。
現(xiàn)被告在房屋出售十年后而主張買賣合同無效，明顯與我國法律提倡的公民在從事民事活動中應(yīng)遵循公平、誠實信用的原則相違背。
再次，作為房屋買受人原告嚴海某在向房屋登記所有權(quán)人被告何某某購買其名下房屋時，完全有理由相信何某某對登記在其名下的房屋具有處分權(quán)利的，其支付合理對價的購房行為應(yīng)理解善意。
根據(jù)《中華人民共和國關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題意見（試行）》第八十九條 ?的規(guī)定，共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利、承擔(dān)共同的義務(wù)。
在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。
但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人承擔(dān)。
綜上，本院認為五被告與原告嚴海某口頭達成的房屋買賣協(xié)議，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效。
對于被告主張該房屋買賣系無權(quán)處分，房屋買賣行為應(yīng)認定為無效的抗辯理由，本院不予采納。
結(jié)合上述事實，對于被告何某某、何彩琴、何婭琴、何健的反訴請求，本院亦不予支持。
（三）關(guān)于房屋過戶費用承擔(dān)問題。
原、被告雙方在房屋買賣過程中對于過戶費用沒有明確約定。
在本案審理過程中，原告嚴海某向本庭出具書面承諾，表示房屋過戶費用由其承擔(dān)，該承諾系當(dāng)事人真實意思表示，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?，《中華人民共和國關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題意見（試行）》第八十九條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下:
一、被告何某某、何彩琴、何某某、何健、何婭琴于本判決生效之日起十五日內(nèi)，將位于黃石市石灰窯區(qū)（現(xiàn)西塞山區(qū)）工農(nóng)村70034號房屋的所有權(quán)及土地使用權(quán)過戶至原告嚴海某名下，過戶費用由原告嚴海某負擔(dān)。
二、駁回反訴原告何某某、何彩琴、何健、何婭琴的全部訴訟請求。
本案本訴案件受理費2661元，反訴案件受理費1331元，由被告何某某、何彩琴、何某某、何健、何婭琴負擔(dān)。

審判長：陳俊
審判員：柯有廣
審判員：程良軍

書記員：葉暢