原告嚴某，男，生于1987年11月30日，土家族，湖北省來某某人，住來某某。
委托代理人（特別授權(quán)）嚴文華，男，生于1961年11月27日，土家族，湖北省來某某人，住來某某。系原告嚴某之父。
被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：來某某翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號。統(tǒng)一社會信用代碼：91422827673684603P。
法定代表人田洪濤，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）田鳳，湖北新理念律師事務(wù)所律師。
被告來某某地方稅務(wù)局，住所地：來某某翔鳳鎮(zhèn)武漢大道。組織機構(gòu)代碼：01149160-X。
法定代表人張宏偉，系該局局長。
委托代理人（特別授權(quán)）嚴奉祥，湖北雄視律師事務(wù)所律師。

原告嚴某訴被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告來某某地方稅務(wù)局商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法組成由審判員唐桂生擔任審判長，審判員李紅兵、人民陪審員徐中賦參加的合議庭，于2017年3月20日公開開庭進行了審理。原告嚴某的委托代理人嚴文華、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人田鳳及被告來某某地方稅務(wù)局委托代理人嚴奉祥到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系來某某翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開發(fā)商。2014年1月4日，原告嚴某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》（預(yù)售），約定將被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的來某某翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來某某地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】20層03號房屋出售給原告嚴某，該商品房預(yù)測建筑面積為139.93平方米，房屋總價款為262373元，原告嚴某應(yīng)于2014年1月4日前支付首付房款112373元，剩余房款150000元向被告所指定銀行申請貸款支付；被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)在2014年10月31日前將房屋交付給原告嚴某使用，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過30日的，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向原告嚴某支付全部房價款萬分之五的違約金，本合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，原告嚴某有權(quán)解除合同，原告嚴某要求解除合同的，應(yīng)書面通知被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當自解除合同通知送達之日起30日內(nèi)退還原告嚴某已付全部房款，并按全部房價款的2%向原告嚴某支付違約金，原告嚴某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向原告嚴某支付全部房價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，原告嚴某已按合同約定向被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了全部房款262373元。但被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未在合同約定的2014年10月31日前將其開發(fā)建設(shè)的來某某翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來某某地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】20層03號房屋交付原告嚴某，直至2016年10月24日才將房屋鑰匙交付原告嚴某。庭審中，原告嚴某增加訴訟請求：“要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行雙方于2014年1月4日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）”。

本院認為，本案爭議的焦點為：一、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否存在違約行為；二、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的逾期交房違約金計算標準過高，是否應(yīng)予調(diào)整；三、被告來某某地方稅務(wù)局是否承擔連帶責任。
關(guān)于焦點一，本院認為，原告嚴某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年1月4日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定全面履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，原告嚴某依約向被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了全部購房款262373元，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，而是在2016年10月24日才將房屋鑰匙交付原告嚴某（原告嚴某已認可房屋鑰匙交付之日為房屋交付日），被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的“被告沒有違約，不應(yīng)承擔逾期交房的違約責任”的辯解意見與事實不符，本院不予采納。原告嚴某要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行合同，并支付從2014年11月1日起至2016年10月24日止逾期交房違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于焦點二，本院認為，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有按照合同約定的期限交付房屋，應(yīng)承擔向原告嚴某支付逾期交房違約金的違約責任。原告嚴某要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過高，要求調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)?！钡囊?guī)定，違約金調(diào)整的前提是約定的違約金低于或者過分高于造成的損失。本案原、被告均未提交證據(jù)證實因違約造成的損失數(shù)額，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“…損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”的規(guī)定，本院以中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息確定其損失，中國人民銀行計收逾期貸款利息的標準是在基準利率的基礎(chǔ)上上浮30%－50%，2014年中國人民銀行貸款年利率為6%，本院酌情上浮30%，即年利率為7.8%，原告嚴某已支付全部購房款262373元。因此，本案原告嚴某從2014年11月1日起至2016年10月24日止的損失為40537.71元（計算方式為已支付房款262373元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)723天），而原告嚴某起訴要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按雙方合同約定支付從2014年11月1日起至2016年10月24日止的違約金為94847元，合同約定的逾期交房違約金過分高于原告嚴某的損失，本院應(yīng)予以調(diào)整。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調(diào)整為逾期貸款利息的130%。從2014年11月1日起至2016年10月24日止為723天，故原告嚴某主張的從2014年11月1日起至2016年10月24日止的違約金應(yīng)計算為52699.02元（計算方式為已支付房款262373元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)723天×130%）。
關(guān)于焦點三，本院認為，原告嚴某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售），只能約束簽訂該合同的原告嚴某和被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告來某某地方稅務(wù)局不是該合同的當事人，該合同對被告來某某地方稅務(wù)局沒有約束力，故原告嚴某要求被告來某某地方稅務(wù)局對被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期交房違約金承擔連帶責任的訴訟請求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與來某某地方稅務(wù)局基建委員會簽訂的《來某某地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關(guān)事項的協(xié)議》、與來某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會簽訂的《來某某地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》、與被告來某某地方稅務(wù)局簽訂的《商品房團購協(xié)議書》，只是湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與來某某地方稅務(wù)局基建委員會、來某某地方稅務(wù)局職工住房修建委員會、來某某地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與本案不屬同一個民事法律關(guān)系，湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可另行主張權(quán)利。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告嚴某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年1月4日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）繼續(xù)履行。
二、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)向原告嚴某支付從2014年11月1日起至2016年10月24日止的違約金52699.02元（已支付房款262373元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)723天×130%）。
三、駁回原告嚴某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費2171元，由被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長　唐　　　　桂　　　　生 審判員　李紅兵人民陪審員徐中賦

書記員：郭 文 博