上訴人（原審被告）姚某某，湖北省十堰市張灣區(qū)公園路賽藍(lán)服飾店業(yè)主。
委托代理人姚小娥（系姚某某妹妹），漢族，xxxx年xx月xx日出生，個(gè)體工商戶。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審原告）東風(fēng)（十堰）汽車標(biāo)準(zhǔn)件有限公司。住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)大嶺路25號。
法定代表人趙輝，該公司董事長。
委托代理人李忠華，湖北正星律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解、調(diào)解，代收法律文書。

上訴人姚某某因與被上訴人東風(fēng)（十堰）汽車標(biāo)準(zhǔn)件有限公司（以下簡稱東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省十堰市張灣區(qū)人民法院（2013）鄂張灣民二初字第00444號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月21日受理后，依法組成由審判員王廣泉擔(dān)任審判長并主審，審判員張劍、審判員柏媛媛參加評議的合議庭，因一方當(dāng)事人不能到庭，本案于2014年4月14日依法辦理了暫停審限手續(xù)，后于2014年6月27日公開開庭審理了本案。上訴人姚某某及其委托代理人姚小娥，被上訴人東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司的委托代理人李忠華均到庭參加訴訟。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司原審訴請依法判令姚某某：1、返還所租賃的房屋；2、支付房屋返還之前的房屋使用費(fèi)；3、承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
原審法院經(jīng)審理查明：姚某某與東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司于2010年簽訂房屋租賃合同，姚某某租賃東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司位于本市張灣區(qū)公園路芳芳照相館旁邊的房屋一間開辦賽藍(lán)服飾店，雙方約定房屋租賃合同一年一簽。2012年4月25日，姚某某與東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司續(xù)簽訂房屋租賃合同，雙方約定：租賃期限從2012年4月30日起至2013年4月30日止；年租金50040元，姚某某每季度交付一次，季度交付金額為12510元。合同簽訂后，東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司依約繼續(xù)將房屋交付給姚某某使用，姚某某亦依約交付了房屋租賃費(fèi)。2013年4月30日，雙方房屋租賃合同期限屆滿，沒有續(xù)簽房屋租賃合同，姚某某仍繼續(xù)使用房屋，并按以前交款方式于2013年7月23日向東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司交付了同年5月、6月、7月、8月、9月、10月的房屋租賃費(fèi)。2013年7月23日，東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司向姚某某發(fā)出退房通知。2013年8月17日，東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司將姚某某交付的2013年8月、9月、10月的房屋租賃費(fèi)共計(jì)12510元轉(zhuǎn)至原審法院提存，并提起訴訟。
原審法院認(rèn)為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，自成立時(shí)生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效。原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同于2013年4月30日期滿，后雙方未續(xù)簽書面房屋租賃合同，姚某某仍繼續(xù)使用房屋，并按期繳納房屋租賃費(fèi)至同年10月，視為不定期租賃，按照法律規(guī)定，東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司可以隨時(shí)解除合同，故東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司要求姚某某返還所租賃房屋的訴請，事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，予以支持。鑒于姚某某長期租賃東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司的房屋經(jīng)營服裝，庫存商品較多，且另行選擇經(jīng)營場所需要一定的時(shí)間，可適當(dāng)延長姚某某返還房屋的時(shí)間，但姚某某應(yīng)按實(shí)際使用時(shí)間，按每月4170元的原合同約定房屋租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，支付東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司房屋使用費(fèi)。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第二百一十二條、第二百一十五條、第二百三十二條、第二百三十六條之規(guī)定，判決：一、姚某某于2013年12月30日以前返還東風(fēng)（十堰）汽車標(biāo)準(zhǔn)件有限公司位于本市張灣區(qū)公園路芳芳照相館旁邊的房屋一間；二、姚某某支付東風(fēng)（十堰）汽車標(biāo)準(zhǔn)件有限公司2013年11月至12月的房屋使用費(fèi)8340元。如果姚某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)100元，減半收取50元，由姚某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的雙方簽訂、履行租賃合同的情況以及發(fā)生糾紛的原因、結(jié)果等事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：雙方糾紛因房屋租賃而引起。而房屋租賃行為屬于市場經(jīng)濟(jì)行為，雙方應(yīng)當(dāng)按照誠實(shí)信用、公平交易的原則來行使權(quán)利、履行義務(wù)。本案中，東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司與姚某某于2012年4月簽訂的一年期租賃合同到期后，雙方之間未續(xù)簽書面合同，但東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司繼續(xù)收取租金，姚某某繼續(xù)占有使用該房屋，故雙方之間形成了不定期租賃合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條之規(guī)定，作為不定期租賃關(guān)系出租人的東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司有權(quán)隨時(shí)要求解除合同并返還房屋。雖然姚某某上訴提出了房屋的優(yōu)先承租權(quán)問題，但該權(quán)利并非法律規(guī)定的物權(quán)，僅屬于優(yōu)先締約的債權(quán)請求權(quán)，該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)需要雙方之間在同等條件下達(dá)成房屋繼續(xù)租賃的合意，而從東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司提起訴訟及向法院提存房租的行為表現(xiàn)看，東風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)件公司并無將房屋繼續(xù)租賃給姚某某的意愿，在此情況下，姚某某繼續(xù)占有房屋缺乏合法依據(jù)，構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還房屋、支付房屋占用費(fèi)的民事責(zé)任。姚某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律和實(shí)體處理結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人姚某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　王廣泉 審判員　　張　劍 審判員　　柏媛媛

書記員：劉亞瓊 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十條第一款第一項(xiàng) 第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理： （一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定； …… 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十五條第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。