上訴人（原審原告）叢某某。
委托代理人趙春蕾，河北商宇律師事務(wù)所律師。
委托代理人張寒，河北田佳增律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)祥云道69號(hào)。
法定代表人張亞娟，公司董事長(zhǎng)。
委托代理人趙志宇，天津高地律師事務(wù)所律師。
委托代理人商立剛，天津高地律師事務(wù)所律師。

上訴人叢某某與被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，河北省廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院于2014年1月2日作出（2013）廊開(kāi)民初字第403號(hào)民事判決。叢某某對(duì)該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年4月28日進(jìn)行了開(kāi)庭審理，叢某某及其委托代理人張寒、趙春蕾，廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人趙志宇、商立剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院經(jīng)審理查明，2011年8月29日，叢某某與廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向叢某某出售廊和坊金融·家第3棟1單元11001號(hào)房屋一套，建筑面積101.93平方米；房屋單價(jià)7600.14元每平方米，總價(jià)款774682元，交款方式為2011年8月29日交齊房款234682元，余款540000元銀行按揭；交房時(shí)間為2012年6月30日前；關(guān)于違約責(zé)任，雙方在合同第七條約定為“逾期付款在30日之內(nèi)每天日萬(wàn)分之一違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過(guò)30日的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按照累計(jì)應(yīng)付款日萬(wàn)分之一支付違約金，買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，買(mǎi)受人按照日萬(wàn)分之八支付違約金”；在合同第九條約定：“出賣(mài)人逾期交房在30日之內(nèi)的，出賣(mài)人按照日萬(wàn)分之一向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過(guò)30日的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)自解除通知到達(dá)之日起60日內(nèi)退還已付款，并按照已付款日萬(wàn)分之一支付違約金，買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣(mài)人按照日萬(wàn)分之八支付違約金”。簽訂后，叢某某如約支付了房屋價(jià)款，廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司遲延交付房屋，直至2013年8月16日雙方辦理了房屋交付手續(xù)。另查明，廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主張雙方約定的違約金數(shù)額過(guò)高，向法院提出申請(qǐng)，請(qǐng)求按照同地段同類(lèi)房屋標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。一審法院委托廊坊市價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行價(jià)格咨詢(xún)，該單位出具廊認(rèn)詢(xún)字（2013）第003號(hào)價(jià)格咨詢(xún)意見(jiàn)書(shū)，與訴爭(zhēng)房屋處于同一供需圈內(nèi)類(lèi)似房產(chǎn)同時(shí)期租金價(jià)格為每套每月1500元。
一審法院認(rèn)為，叢某某與廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，主體適格，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)切實(shí)遵守和履行。本案中，廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司逾期交房，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中關(guān)于逾期交房超過(guò)30日按照日萬(wàn)分之八的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金系雙方合意，但廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)以約定違約金過(guò)高請(qǐng)求法院調(diào)整，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于雙方約定的違約金是否過(guò)高?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。關(guān)于逾期交房造成損失如何認(rèn)定，在買(mǎi)賣(mài)合同解除的情況下，應(yīng)該是指購(gòu)房款的同期人民銀行貸款利率，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效且繼續(xù)履行的情況下一般是指房屋使用價(jià)值，租金是實(shí)現(xiàn)房屋使用價(jià)值最大相似性的體現(xiàn)，綜合本案實(shí)際情況，本院委托廊坊市價(jià)格認(rèn)證中心出具的廊認(rèn)詢(xún)字（2013）第003號(hào)價(jià)格咨詢(xún)意見(jiàn)書(shū)客觀真實(shí)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，對(duì)其法律效力依法應(yīng)予以確認(rèn)。雙方關(guān)于違約金日萬(wàn)分之八的約定，明顯超過(guò)造成損失的30%（同類(lèi)同地段房屋同時(shí)期租金價(jià)款為每年22500元），應(yīng)認(rèn)定雙方約定的違約金明顯過(guò)高。故對(duì)廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以約定違約金數(shù)額過(guò)高請(qǐng)求法院調(diào)整的抗辯意見(jiàn)予以采信，叢某某如果認(rèn)為己方因逾期交房造成的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此數(shù)額，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。庭審中，叢某某未就此部分提交相應(yīng)證據(jù)，故應(yīng)按照同類(lèi)同地段同期房屋租金作為叢某某損失的計(jì)算依據(jù)，違約金數(shù)額應(yīng)為房屋租金的1.3倍。原審法院判決：一、被告廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)給付叢某某逾期交房違約金（自2012年6月30日至2013年8月16日共計(jì)13.5個(gè)月）共計(jì)26325元（1500乘以1.3乘以13.5）；二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5120元、鑒定費(fèi)2000元由被告廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
本院二審查明，一審法院認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人叢某某與被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。雙方應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，全面履行合同義務(wù)。被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司違反合同約定，遲延交付房屋，該行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中對(duì)于逾期交付房屋的違約責(zé)任已經(jīng)進(jìn)行了約定，即“逾期交房超過(guò)30日，買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣(mài)人需按照日萬(wàn)分之八的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金”。被上訴人認(rèn)為雙方約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求法院調(diào)整，本院認(rèn)為，首先依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，被上訴人有權(quán)提出該項(xiàng)請(qǐng)求；其次，當(dāng)事人雙方約定違約金的主要作用之一在于對(duì)因一方違約而對(duì)另一方造成損失的補(bǔ)償，綜合本案事實(shí)，本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、以及預(yù)期利益等綜合因素，經(jīng)審查本案上訴人與被上訴人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于逾期交房違約金的約定明顯過(guò)高，應(yīng)予以調(diào)整。上訴人關(guān)于原審法院擅自調(diào)整雙方合同中約定的違約金，違背法律規(guī)定的上訴主張，不能成立，本院不予支持。同時(shí)因上訴人不能提交逾期交房實(shí)際損失的相應(yīng)證據(jù)，即不能舉證證明雙方約定違約金的合理性。故上訴人關(guān)于被上訴人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的違約金履行的上訴主張，缺乏法律依據(jù)及事實(shí)依據(jù)，不能成立，本院不予支持。
我國(guó)合同法對(duì)違約金的規(guī)定除強(qiáng)調(diào)違約金以補(bǔ)償性為主的性質(zhì)外，同時(shí)還體現(xiàn)了違約金兼顧懲罰性與擔(dān)保性的作用，通過(guò)懲罰過(guò)錯(cuò)違約，可以有效的督促當(dāng)事人積極履行合同，確保維護(hù)守約方的權(quán)益。本案中，上訴人與被上訴人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于逾期交房的違約金進(jìn)行了約定，該約定除了對(duì)預(yù)期損失的補(bǔ)償外，還具備督促被上訴人積極履行合同的作用，雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)此應(yīng)為明知，被上訴人違約存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條關(guān)于逾期交房造成損失的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定即“按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”，該規(guī)定的前提是商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照該標(biāo)準(zhǔn)確定。而本案中，雙方當(dāng)事人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于逾期交房的違約金已經(jīng)進(jìn)行了約定，故原審判決以同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為確定損失賠償數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)欠妥，本院予以糾正。因雙方關(guān)于違約金日萬(wàn)分之八的約定過(guò)高，應(yīng)予調(diào)整。現(xiàn)上訴人的具體實(shí)際損失無(wú)法確定，本院根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合考量被上訴人的違約過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，酌定參照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍作為上訴人損失的計(jì)算依據(jù)，即被上訴人以上訴人已付房款774682元為基數(shù)（自2012年6月30日至2013年8月16日止）按中國(guó)人民銀行同期貸款利率的1.3倍計(jì)算給付上訴人逾期交房違約金68040元{（365天＋46天）×6%÷365天×1.3×774682元}。
綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，應(yīng)予改判。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)河北省廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2013）廊開(kāi)民初字第403號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即“一、被告廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)給付叢某某逾期交房違約金（自2012年6月30日至2013年8月16日共計(jì)13.5個(gè)月）共計(jì)26325元（1500乘以1.3乘以13.5）”；
二、維持河北省廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2013）廊開(kāi)民初字第403號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即“二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求”；
三、被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)，給付上訴人叢某某逾期交房違約金68040元。
如果未按本判決書(shū)指定的期限履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)5120元、鑒定費(fèi)2000元，由被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)6096元，上訴人負(fù)擔(dān)1024元；二審案件受理費(fèi)5120元，由被上訴人廊坊澳美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)4096元，上訴人叢某某負(fù)擔(dān)1024元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　張　欣 代理審判員　楊　莉 代理審判員　張振波

書(shū)記員：高鵬